Enligt Skatteverkets regler betalar man 22% i skatt på den vinst som blir kvar efter alla avdrag när man säljer en bostad. Gör man förlust på bostaden kan man istället få tillbaka pengar på skatten.
Läs vår artikel så lär du dig att räkna ut din vinst/förlust på din bostadsförsäljning och du lär dig räkna ut hur mycket skatt du skall betala eller få tillbaka. Våra smidiga kalkylatorer hjälper dig att räkna ut allt.
Artikelns innehåll:
1. Kalkylator – räkna ut vinst/förlust & skatt
2. Bostadsrätt
3. Hus
4. Beräkna förlust, förlustavdrag & skatt att få tillbaka
5. Avdragsgilla kostnader
6. Uppskov
7. Vad händer om man fuskar i deklarationen av försäljningen?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
💡 Deklarationen av försäljningen skall göras året efter kontraktet undertecknas. Alltså, om du skriver kontraktet (säljer din bostad) år 2023 så skall denna affär deklareras under våren 2024 när deklarationen dimper ner i din brevlåda.
Kalkylator – räkna ut vinst/förlust & skatt för både bostadsrätt & hus
Denna smidiga kalkylator räknar ut vilken vinst eller förlust du gjort på din bostad. Den räknar även ut vilken vinstskatt du skall betala eller hur mycket skatt du skall få tillbaka vid förlust.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Förklaringar av kalkylatorns fält:
- Inköpspris + inköpskostnader
Plussa ihop bostadens inköpspris med eventuella inköpskostnader och fyll i totalsumman i fältet. Exempel på inköpskostnader är kostnader för besiktning, administrativa avgifter, lagfart (endast hus), pantbrev (endast hus) osv - Försäljningspris
Fyll i priset du sålde bostaden för - Försäljningskostnader
Du får dra av kostnader som har med själva försäljningen att göra så som homestyling, mäklararvode, kostnad för Hemnet-annons osv. Läs mer om försäljningskostnader🔗 - Renoverings- och förbättringskostnader
Du får dra av kostnader du lagt ner på renoveringar, förbättringar samt ny- till och ombyggnad av bostaden. Läs mer i vår artikel om avdragsgilla renoveringskostnader🔗 - Kapitaltillskott (endast bostadsrätt)
Varje gång du betalar månadsavgiften till föreningen går en del av den till att betala av på föreningens lån. Den summan får du dra av. Hur stor din avdragsgilla summa är kan din bostadsrättsförening ta fram. Läs vår artikel om kapitaltillskott🔗 - Skillnad i inre reparationsfond (endast bostadsrätt)
I vissa föreningar har man en inre reparationsfond för varje bostadsrätt. Om den fonden har ökat i värde sedan du köpte bostaden har du rätt att dra av mellanskillnaden. Du skall alltså ta fondens nuvarande värde minus fondens värde när du köpte bostadsrätten. Mellanskillnaden är avdragsgill. Läs mer om inre reparationsfond🔗 - Vinst (Fältet visas endast vid vinst)
Din vinst efter alla avdrag. Det är denna vinst som vinstskatten beräknas på. Denna vinst kallas även reavinst. - Vinstskatt att betala (Fältet visas endast vid förlust)
Du skall betala 22 % av reavinsten i skatt. Denna skatt kallas även för reavinstskatt. - Förlust (Fältet visas endast vid förlust)
Din förlust efter alla avdrag - Förlustavdrag (Fältet visas endast vid förlust)
50% av förlusten blir ditt förlustavdrag. Detta avdrag kan du använda för att minska din övriga skatt, exempelvis inkomstskatt eller vinstskatt från aktier. - Skatt att få tillbaka via deklarationen (Fältet visas endast vid förlust)
Om du betalat skatt under året (exempelvis inkomstskatt) kan du med hjälp av ditt förlustavdrag få tillbaka beloppet som kalkylatorn räknar ut. Om du annars skulle ha behövt betala restskatt kan du dra av detta belopp från restskatten.
Bostadsrätt
Nedan följer ett exempel på hur man räknar ut vinsten eller förlusten när man sålt sin bostadsrätt. Du kan byta ut siffrorna mot dina egna eller så kan du använda vår smidiga kalkylator som räknar ut allt åt dig. Under räkneexemplet länkar vi till kalkylatorn som hjälper dig att räkna.
Exempel: hur man räknar ut vinst/förlust på bostadsrätt:
+Försäljningspris 1 500 000 kr
– Inköpspris 800 000 kr
– Inköpskostnader 1600 kr (administrativa kostnader)
– Renoveringar 50 000 kr
– Ombyggnad 30 000 kr
– Försäljningskostnader 50 000 kr (mäklararvode, styling osv)
– Kapitaltillskott 16 000 kr (Läs vår artikel om: Kapitaltillskott)
– Inre reparationsfond 5 000 kr (Läs vår artikel om: Den inre reparationsfonden)
= Total vinst efter avdrag: 547 400 kr
= Skatt att betala: 120 428 kr (22% av vinsten)
Hus
Nedan följer ett exempel på hur man räknar ut vinsten eller förlusten när man sålt sitt hus. Du kan byta ut siffrorna mot dina egna eller så kan du använda vår smidiga kalkylator som räknar ut allt åt dig. Vi länkar till kalkylatorn under exemplet.
Exempel: hur man räknar ut vinst/förlust på bostadsrätt:
+Försäljningspris 2 000 000 kr
– Inköpspris 1 000 000 kr
– Inköpskostnader 65 000 kr (besiktning, lagfart, pantbrev osv)
– Renoveringar 100 000 kr
– Tillbyggnad 200 000 kr
– Försäljningskostnader 80 000 kr (mäklararvode, styling osv)
= Total vinst efter avdrag: 555 000 kr.
= Skatt att betala: 122 100 kr (22% av vinsten)
Förlust och förlustavdrag vid försäljning av bostad
De flesta känner till att man skall betala skatt på 22% om man gör en vinst på sin bostad, men vad händer när man gör förlust, och hur nyttjar man förlustavdraget för att få tillbaka en del av förlusten i skatteåterbäring? Det skall vi gå igenom nu.
För att räkna fram din förlust räknar du på exakt samma sätt som när du skall räkna fram din vinst. Du räknar in ditt inköpspris, ditt försäljningspris och alla dina avdragsgilla kostnader som du lagt ner på bostaden. Exempel på avdragsgilla kostnader är:
- Försäljningskostnader (mäklararvode, besiktningskostnad, styling osv)
- Renoveringar och grundförbättringar (bygga om, renovera, bygga ut osv)
- Eventuellt kapitaltillskott och förändring i den inre reparationsfonden (för bostadsrätt)
Exempel: beräkning av förlust vid bostadsförsäljning
Försäljningspris 1 000 000 kr
– Inköpspris 1 400 000 kr
– Renoveringar 100 000 kr
– Försäljningskostnader (mäklararvode, styling osv) 50 000 kr
– Kapitaltillskott 25 000 kr
= – 575 000 kr
Total förlust efter alla avdrag: 575 000 kr.
Förlustavdraget – få tillbaka en del av förlusten på skatten
Hälften (50%) av förlusten är ditt förlustavdrag. I exemplet ovan blir alltså 50% av 575 000 kr, dvs 287 500 kr förlustavdraget. Det kan du använda som ett förlustavdrag för att få tillbaka en del av förlusten i form av minskad skatt på din inkomst (arbete) eller andra kapitalvinster (till exempel aktier).
287 500 kr är alltså förlustavdraget i detta exempel
På de första 100 000 kronorna av förlustavdraget får du en skattereduktion på 30%. Dvs du får tillbaka 30 000 kr på skatten för de första 100 000 kronorna.
På den del av förlustavdraget som överstiger 100 000 kr får du skattereduktion på 21%. Dvs du får tillbaka 21 000 kr på varje 100 000 kr som överstiger.
Räkneexempel:
Du gör totalt 575 000 kr i total förlust.
Hälften, dvs 287 500 kr av den förlusten är ditt förlustavdrag.
På de första 100 000 kronorna får du tillbaka 30 000 kr (30%)
På resterande 187 500 kr får du tillbaka 39 375 kr (21%)
Totalt att få tillbaka på skatten 30 000 + 39 375 = 69 375 kr
För att du skall kunna få tillbaka dessa pengar i form av minskad skatt så krävs det att du har haft en inkomst av tjänst (arbete) eller har kapitalinkomster under året som du kan dra av förlustavdraget mot. Du kan inte spara ett förlustavdrag till nästa års deklaration.
Exempel:
Du har arbetat under året och betalat ca 150 000 kr i inkomstskatt. I din vanliga deklaration skall du få tillbaka 1 000 kr i skatteåterbäring.
Du sålde din bostad med 240 000 kr i förlust under året och har därmed ett förlustavdrag på 120 000 kr att dra av i din deklaration. När du använder ditt förlustavdrag innebär det att du kommer få ytterligare 34 200 kr tillbaka i skatteåterbäring utöver de 1 000 kronorna från din vanliga deklaration.
Om du istället hade haft en restskatt på 20 000 kr att betala i din vanliga deklaration kan du dra av dina 34 200 kr därifrån. Det gör att du får tillbaka 14 200 kr på skatten istället för att behöva betala 20 000 kr i restskatt.
Summering av förlust och förlustavdrag
- Halva förlusten är avdragsgill (det blir ditt förlustavdrag)
- 30% tillbaka på de första 100 000 kronorna av förlustavdraget
- 21% tillbaka på del av förlustavdraget som överstiger 100 000 kr
- Du får endast tillbaka skatt om du har inkomster från tjänst eller kapitalinkomster att dra av förlusten mot.
- Du kan inte spara ett förlustavdrag till nästa år.
Få hjälp med deklarationen
På Mindeklaration.se kan du få hjälp med deklarationen för en låg kostnad. De hjälper dig att göra alla avdrag så att du betalar minsta möjliga vinstskatt eller får tillbaka så mycket som möjligt på skatten vid förlust.
Gå via vår länk och använd värdekoden A59K26H så får du rabatt på tjänsten
Avdragsgilla kostnader
När man säljer en privatbostad kan man dra av de kostnader som man haft under tiden man ägt bostaden. Man drar av kostnaderna för att minska sin vinst och därmed minska vinstskatten:
- Renoveringar/förbättringar
- Ny-, till- och ombyggnader
- Försäljningskostnader
- Inköpskostnader
Även om man gör förlust på sin bostad skall man ändå nyttja avdragen. Det ger en större skattemässig förlust och det gör att man får ett större förlustavdrag, dvs mer tillbaka på skatten.
Läs mer om vilka avdrag du kan göra
Läs mer djupgående om alla de olika avdragsgilla kostnaderna i vår artikel om ämnet:
🔗 Vad får man dra av vid deklaration av bostadsförsäljning
Skjuta upp vinstskatten – uppskov
I vissa fall kan du skjuta upp betalningen av vinstskatten på framtiden, det kallas att göra uppskov. För att få göra uppskov måste ett antal regler uppfyllas. Du måste exempelvis köpa en ny bostad som du gör uppskov på vinsten in i.
Läs mer om uppskov
Läs mer om uppskov och använd våra smidiga uppskovs-kalkylatorer i vår artikel:
🔗 Uppskov
Vad händer om man fuskar eller gör fel i deklarationen?
Vid mindre fusk eller fel i deklarationen blir man normalt inte bestraffad.
Skatteverket brukar helt enkelt bara neka avdraget.
Om jag förstått detta rätt så fungerar reglerna såhär:
Begår man ett allvarligt uppenbart fusk i deklarationen så riskerar man att få ett skattetillägg som straff. Skattetillägget är 40 procent på den skatt som undanhållits tack vare de felaktiga uppgifterna.
Exempel:
Om du gjort ett avdrag på 10 000 kr som är felaktigt så riskerar du att få betala skatten på 2200 kr plus skattetillägget på 880 kr.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vanliga frågor och svar
Ja, med hjälp av förlustavdraget. Läs mer i artikeln och använd vår kalkylator som beräknar förlust, förlustavdrag och skatt att få tillbaka.
Reavinst är den vinst som skatten (reavinstskatten) beräknas på. Reavinsten är vinsten efter alla avdrag.
Nej, reglerna och skatten är densamma oavsett hur länge man ägt bostaden.
Vi ska göra en äktenskapsskillnad och jag ska bo kvar i vår bostadsrätt. Vi har sedan tidigare uppskov med vinst från försäljning av annan fastighet. Hur räknar vi med den när jag nu ska ”köpa ut min man”. Om jag sedan säljer och väljer att inte köpa någon ny fastighet så kommer ju detta uppskovsbelopp att behöva betalas i skatt.
Hej Maria.
Du övertar din mans uppskov om du löser ut honom via en bodelning. I framtiden när du säljer kommer du alltså behöva betala även hans vinstskatt. Därmed måste den summan tas med och regleras i beräkningen när ni räknar på bodelningen.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Zensum.se - Hitta lägsta bolåneäntan
Hej jag har en fråga gällande försäljning av en bostadsrätt.
Bostadsrätten köptes före 1970 och såldes 2022.
Föreningen har redovisat ett kapitaltillskott och det ursprungliga förvärspriset men inget förmögenhetsvärde. Trots påstötningar har jag inte fått något svar! Är dom inte skyldiga att redovisa ett förmögenhetsvärde då köpet gjordes före 1974?
Vad kan man göra? Skall jag skicka hyresnämnden på dom?
Hej Jan.
Jag vågar tyvärr inte svara på om föreningen är skyldig att ta fram den uppgiften åt dig eller inte. Testa att ringa Skatteverket, de kan säkert vägleda dig vidare.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag och min sambo köpte nyproducerat hus med inflytt Q1 2023.
Vi är sedan inflytt båda skrivna i huset men innan dess var vi skrivna på två olika adresser. Jag var skriven på min adress i drygt 5 år.
Den adressen jag bodde i var en hyresrätt som nu Q2 2024 ombildats till bostadsrätt. Bostadsrätten sålde vi förra veckan. Vi ägde båda den ombidlade bostadsrätten 50/50.
Hur blir det med vinstskatt iom att vi köper och säljer den ombildade bostadsrätten samma år?
Kan jag få uppskov av vinstskatten på min del? Eftersom jag/vi köpt hus förra året.
Kan min sambo få uppskov för sin del?
Tack på förhand!
Hej Rasmus.
Din sambo:
Din sambo kan inte göra uppskov eftersom hon inte bott i bostadsrätten som såldes tillräckligt länge.
Du:
Jag är osäker på vad som gäller vid ombildning, om du kan tillgodoräkna dig åren du bott där när den var hyresrätt. Du får nog ringa Skatteverket och fråga.
Mvh admin på Ekonomifokus