En bostadsrättsförenings verksamhet kan delas upp i två olika delar, äkta (kvalificerad) eller oäkta (okvalificerad) verksamhet. Som äkta (kvalificerad) verksamhet räknas bostadsrätter som ägs av privatpersoner samt garageplatser till privatpersoner som är medlemmar i bostadsrättsföreningen. Om bostadsrättsföreningens verksamhet (baserat på hyresvärde) består till 60 % eller mer av äkta (kvalificerad) verksamhet klassas föreningen som äkta. Består den till mindre än 60 % av kvalificerad verksamhet klassas föreningen som oäkta.
Majoriteten av alla bostadsrättsföreningar i Sverige är äkta.
Artikelns innehåll:
1. Räkna ut om en förening är äkta eller oäkta
2. Skillnader för dig som köper & bor i en äkta/oäkta förening
3. Fördelar med oäkta bostadsrättsföreningar
4. Nackdelar med oäkta bostadsrättsföreningar
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Räkna ut om en förening är äkta eller oäkta
För att avgöra om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta behöver man ta reda på hur stor del av bostadsrättsföreningens verksamhet som är äkta (kvalificerad) och hur stor del som är oäkta (okvalificerad). Om föreningens verksamhet är äkta (kvalificerad) till minst 60 % klassas den som en äkta bostadsrättsförening.
- Som äkta (kvalificerad) verksamhet räknas bostadsrättslägenheter som ägs av privatpersoner som är medlemmar samt garageplatser till privatpersoner som är medlemmar.
- Som oäkta (okvalificerad) verksamhet räknas exempelvis lokaler som hyrs ut samt bostadsrätter som ägs av juridiska företag.
Så räknar man
Nu ska vi gå igenom, steg för steg, hur man räknar ut om föreningen är äkta eller oäkta. Börja med att ta fram den senaste fastighetsdeklarationen, där hittar du uppgifterna om hyresvärde.
- Dela hyresvärdet för bostäder med det totala hyresvärdet för både bostäder & lokaler. Då räknar du ut hur stor andel av den totala hyran som är bostäder.
- Multiplicera fastighetens taxeringsvärde med andelen av den totala hyran som är bostäder. Då räknar du ut hur stor del av fastighetens taxeringsvärde som är bostäder.
- Dela bostädernas del av fastighetens taxeringsvärde med fastighetens taxeringsvärde. Då räknar du ut hur stor del av den totala verksamheten som består av bostäder.
Räkneexempel:
- Fastighetens taxeringsvärde: 75 000 000 kr
- Total årshyra bostäder (hyresvärde): 7 600 000 kr
- Total årshyra för lokaler (hyresvärdet): 4 500 000 kr
Steg 1: 7 600 000 ÷ (7 600 000 + 4 500 000) = 0,628 ≈ 63 procent
Steg 2: 75 000 000 × 0,6280 = 47 100 000 kronor
Steg 3: 47 100 000 ÷ 75 000 000 = 0,628 ≈ 63 procent
Äkta verksamhet (kvalificerad)
- Bostadsrätter som ägs av privatpersoner som är medlemmar
- Garageplatser till privatpersoner som är medlemmar
Oäkta verksamhet (okvalificerad)
- Bostäder och lokaler som ägs och hyrs ut av föreningen
- Bostadsrätter som ägs av juridiska personer
- Garageplatser som hyrs av andra än privatpersoner som är medlemmar
- Lokaler som ägs av privatpersoner eller juridiska personer
- Hyresintäkter från exempelvis antennplatser eller reklamplatser
- Bostadsrätter som föreningens medlemmar hyr ut till företag som driver hotellverksamhet.
En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Det är skattemyndigheten som avgör vad en förening skall klassas som.
De vanligaste oäkta bostadsrättsföreningarna är centrala höghus med butiker och lokaler i markplan.
Skillnader för dig som köper & bor i en äkta/oäkta förening
När du köper en bostadsrätt i en oäkta föreningen blir det ganska stora skillnader gentemot om du köper en bostadsrätt i en äkta förening. Skillnaderna är främst skattemässiga. En oäkta bostadsrättsförening beskattas som en näringsfastighet, det vill säga som ett företag. Det är sämre för de boende.
- Du som bostadsrättsinnehavare kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan den nuvarande månadsavgiften och en uppskattad normalhyra. Om bostadsrättshavaren betalar en för låg månadsavgift betraktas det alltså som en förmån som skall beskattas. Det är dock extremt ovanligt på grund av så kallade lättnadsregler.
- Du betalar en högre vinstskatt när du säljer din bostadsrätt i en äkta förening.
Istället för 22 % betalar du 25 % i vinstskatt. Precis som om du säljer en ägarandel i ett företag. - Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att göra uppskov. Du kan alltså inte skjuta upp vinstskatten. Det kan du göra i en äkta förening och det är väldigt förmånligt.
💡 Nyhet! – Nu jämför Lendo även bolån & lånelöften!
På Lendo.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lendo kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Fördelar med oäkta föreningar
✅ En fördel med en bostadsrättsförening som har mycket lokaler osv som hyrs ut är att föreningen oftast kan hålla månadsavgifterna för bostadsrättsinnehavarna väldigt låga. De får ju in så mycket hyror från lokalerna och lägenheterna som hyrs ut.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Nackdelar med oäkta bostadsrättsföreningar
❌ När man säljer en bostadsrätt i en oäkta förening betalar man 25% i vinstskatt istället för 22% som man gör i äkta föreningar.
❌ När man säljer eller köper en bostad i en oäkta bostadsrättsförening får man inte göra uppskov på eventuell vinst. Detta är en stor nackdel nu när det är gratis att göra uppskov sedan uppskovsräntan togs bort 2021-01-01.
Video som förklarar skillnaderna
I videon går EFN igenom skillnaderna mellan äkta och oäkta bostadsrättsföreningen
Vanliga frågor och svar
25 %. Säljer man i en äkta bostadsrättsförening betalar man 22 %.
Det är inte jätteovanligt men
Det är en ekonomisk förening eller ett aktiebolag vars verksamhet till minst 60 % består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna eller delägarna i byggnader som föreningen eller bolaget äger. Äkta bostadsrättsföreningar är privatbostadsföretag.
Det är ett aktiebolag eller en ekonomisk förening som inte uppfyller kraven för att räknas som ett privatbostadsföretag. En oäkta bostadsrättsförening är ett oäkta bostadsföäretag.
Hej,
Om man köpte sin lägenhet då föreningen var oäkta men numera är en äkta förening. Vilka regler för beskattning vid försäljning gäller då?
Hej Anna.
Det vågar jag inte svara på tyvärr. Du får ställa frågan till Skatteverket.
mvh admin på Ekonomifokus
Såvitt jag förstått det, är det inte de faktiska hyresintäkterna från medlemmarna, som man ska ställa mot hyresintäkterna från lokalhyresgäster. För jämförbarhet ska hyresintäkterna från medlemmarna omräknas till den nivå som gäller för hyreslägenheter. Den nivån är ju mycket högre än de faktiska som finns tex i åresredovisningen för brf.
Vill gärna ha mitt antagande bekräftat. Om mitt antagande är korrekt, hur vet man vilket kvm pris som man ska använda (typ dyrortsläge, där fastigheten är belägen)
Hej Bo.
Du har helt rätt. Skatteverket skriver såhär:
Så här räknar du ut hyresvärdet:
1. Ta reda på kvadratmeterhyran per år för likvärdiga hyresrätter. En likvärdig hyresrätt ska ha samma standard, storlek, läge och värdeår. Använd Skatteverkets genomsnittliga hyror för området eller hyrorna som finns i eller nära fastigheten. Tänk på att välja genomsnittshyran för fastighetens värdeår.
Se beräkningsgrund för taxeringsvärden
2. Multiplicera hyran med antal kvadratmeter bostadsyta som ägs av privatpersoner i din förening.
Du ska inte lägga till någon extra yta eller hyresvärde för till exempel tvättstuga, bastu, mindre möteslokal, hobbyrum, enstaka förråd eller andra gemensamhetsutrymmen som tillhör bostäderna.
Källa: https://www.skatteverket.se/foreningar/deklarera/lamnainkomstdeklarationforenbostadsrattsforening/taredapaombostadsrattsforeningenaraktaelleroakta.4.7eada0316ed67d7282c9e4.html
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan!
Kan styrelsen i Brf förening neka juridisk person köp av lägenhet ?
Med vänlig hälsning, Rosi
Hej Rosi.
Ja, juridiska personer kan alltid nekas om det inte står något annat i stadgarna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan jag köpa två lägenheter i samma äkta bostadsrättsförening. Har jag då två röster vid årsmötet.
Hej Piepkow.
Ja
Mvh admin på Ekonomifokus
fel svar ekonomifokus. Varje lgh en röst. 2 lgh = 2 röster
Hej hej.
Tack, det har du helt rätt i.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Svaret är Njae kanske…
Man utgår från bostadsrättsföreningens stadgar och till exempel HSBs normalstadgar huvudregeln är att varje medlem i bostadsrättsföreningen har en röst och om flera medlemmar äger bostadsrätten tillsammans har de ändå bara en röst.
Sen finns det såklart bostadsrättsföreningar som har andra regler i stadgarna. 🙂
Hej! Läser alla sidor gällande oäkta och äkta föreningar gällande vår ombildning. Jag blir inte ”klokare”… 8 lägenheter fördelat i två flyglar. Kontentan av det jag läst på din sida och alla frågor och svar är att det förekommer mycket Ekonomisk Brottslighet vid ombildningar. Antingen så får bostadsrätts köparna betala som står i texten eller så går ombildningen med vinst , kapitalet som var föreningens gått till ”någon annan”. Det är mycket svårt att få någon riktig information vem som äger vilken lägenhet. Nu kommer frågan: Var hittar jag uppgifterna på vem som äger och hyr i fastigheten? Var hittar jag att ”procenten” stämmer. Det måste anser jag vara offentlig handling?
Mvh
Birgitta
Hej Birgitta.
Du hittar uppgifterna i lägenhetsregistret.
Om det räknas som ”offentliga uppgifter” vågar jag inte svara på men en förening är skyldig att upprätthålla ett lägenhetsregister och att lämna ut uppgifterna till mäklare med förmedlingsuppdragsavtal till exempel.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vad gäller om en medlem i BRF vill hyra ut bostads-lgh på mycket lång sikt (många år).
Hej Sture.
Det beror på vad som står i stadgarna.
Oftast står det att styrelsen skall godkänna andrhandsuthyrningar och då är det styrelsen som bestämmer.
Om det inte står något i stadgarna är det fritt fram för medlemmen att hyra ut sin bostad.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om jag säljer en bostadsrätt med förlust vad är då den skattemässiga skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening.
Hej Gert.
Jag är osäker på vad som gäller med skatten vid förlustaffärer på oäkta bostadsrätter tyvärr så du får ringa skatteverket med den frågan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Vår bostadsrättsförening som är en oäkta förening med fördelningen 56 % ägs av bostadsrättsföreningen och 46 % av ägarna till gallerian som finns i husets nedre plan. Nu vill ägarna till gallerian etablera ett gym öppet 24 timmar per dygn. Ett möte var utlyst men har ställts in på grund av ”den pågående pandemin” – mötet skulle ge bostadsrättsinnehavarna möjlig att ställa frågor och i övrigt komma till tals i denna så viktiga fråga. Följande stod att läsa i utskicket dagen innan mötet ”Inställt med anledning av den pågående pandemin. Istället kommer ägarna ta fram ett material som var och en kan läsa och få möjlighet att ställa frågor om innehållet. På vilket sätt kommer att framgå av underlaget” slut citat – detta anser jag strider mot demokratisk rättighet i föreningen på det sätter att ett fysiskt möte med alla innehavare av lägenheter gör att öppenheten får en helt annan innebörd än att var och en ställer frågor. Dessutom är många äldre och inte så insatta i själva ”innehållet” och därför känns det som gallerians ägare försöker utnyttja pandemin så att vi bostadsrättsinnehavare inte får möjlighet att tillsammans diskutera detta med ägarna.
Med vänlig hälsning, Anne-Marie Levin /lägenhetsinnehavare
Hej Anne-marie.
Jag hittar ingen fråga in din text.
Tyvärr kan jag inte svara på några frågor rörande det du skriver om heller eftersom det är alldeles för avancerad juridik för att jag skall kunna svara på det här.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Kan en bostadsrättsförening arrendera såväl fastighet, hus och mark?
Hej Håkan.
Nej.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi har 11 komersiella verksamheter i vår BRF. jag har läst i årsredovisningen att hyresinkmster är större än avgifter som betalas privatpersoner. men vi är ändå en äkta förening, men enlig styrelsen farlig nära att räknas som oäkta. vad är formeln för att räkna denna gräns?
tack
Hej Daniel.
Det står i artikeln.
60% eller mer av intäkterna skall komma från privatpersoner som är bostadsrättsinnehavare för att föreningen skall räknas som äkta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag har en fråga om beskattning av förmån. Det finns ett erbjudande på marknaden om att befrias från att betala månadskostnader för en nyinköpt bostadsrätt under de första 12 månader. Faller detta under lättnadsregler eller blir det en beskattning? Efter 12 mån är avgiften 3999 kr/mån.
Hej Maria.
Det vet jag tyvärr inte. Du får nog ringa skatteverket med den frågan.
Mvh admin på EKonomifokus
Hur stor del i procent får en brf ha uthyrda i andrahand utan att riskera att bli klassad som oäkta brf?
Hej Kjell.
Det bör vara samma som vanligt, dvs 40 % av intäkterna eller mindre får komma från hyresintäkter. Om mer än 40 % kommer från uthyrningar kommer föreningen att klassas som oäkta.
Mvh admin på EKonomifokus