Innan man köper en bostadsrätt bör man analysera bostadsrättsföreningens ekonomi och skick. Det finns flera bra nyckeltal att använda vid analysen. Enligt oss är det viktigast att analysera föreningens skuldsättning, belåningsgrad, räntekostnader och skick. I denna artikel går vi igenom hur du kan analysera dessa tre parametrar.
Artikelns innehåll:
1. Belåningsgrad i bostadsrättsföreningen
2. Bostadsrättsföreningens skuldkvot & räntekostnader
3. Skicket på föreningens byggnader
4. Hög eller låg avgift?
5. Vad man skall tänka på om det är en liten förening
6. Videoklipp om hur man analyserar en BRF
7. Nya nyckeltal som BRF:er måste redovisa från & med 2023
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Belåningsgrad bostadsrättsförening
Lån per kvadratmeter – skuldsättning
Ett av de viktigaste måtten enligt oss är belåningsgraden, dvs lån/kvm. Föreningens totala skulder delas med föreningens totala yta.
Exempel:
Om föreningen har 10 miljoner i lån och har en totalyta på 600 kvm så har föreningen 16 666 kr/kvm i skuld. Det är högt.
När de stora byggbolagen (tex JM och Skanska) bygger och bildar nya bostadsrättsföreningar idag så brukar de lägga ca 10 000 – 15 000 kr per kvadratmeter i skuld i föreningarna. Det kan man använda lite som utgångspunkt när man kikar på andra föreningar.
Äldre föreningar har oftast lyckats amortera ner sina skulder under årens lopp vilket gör att de har en lägre skuldsättning än nya föreningar.
Om föreningen är dåligt skött kan det ha slarvats med underhåll och amorteringar. Då har man en gammal förening med kommande stora underhåll som samtidigt har hög skuldsättning. Det kan innebära en stor ekonomisk smäll för dig som köper en bostad i den föreningen om månadsavgifterna måste chockhöjas.
- 0 – 5 000 kr/kvm i skuld är mycket bra.
- 5 000 – 10 000 kr/kvm är bra.
- 10 000 – 15 000 kr/kvm är okej om föreningens fastighet är i mycket gott skick.
- 15 000 – 20 000 kr/kvm är en högt belånad bostadsrättsförening.
- 20 000 kr/kvm eller mer är inte alls bra, undvik dessa föreningar.
Höga lån innebär att föreningen har höga räntekostnader. Om räntan stiger kan föreningen tvingas att höja månadsavgiften kraftigt för att kunna betala sina räntor.
💡Tips! – jämför bolån & lånelöften.
På Lånekoll.se kan du jämföra bolån och få lånelöften från ett stort antal olika banker & långivare med en enda ansökan. Du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Bostadsrättsföreningens skuldkvot & räntekänslighet
Man kan kika på hur stora lån föreningen har i förhållande till dess årsintäkter.
- Skuldkvot är ett mått som visar hur mycket långfristiga skulder bostadsrättsföreningen har i förhållande till dess årsintäkter.
- Räntekänslighet är ett mått som visar hur mycket bostadsrättsföreningen måste höja avgifterna om räntan på föreningens lån går upp med 1 procentenhet.
Beräkning av skuldkvot och räntekänslighet i bostadsrättsförening
Först räknar man ut föreningens skuldkvot genom att dividera föreningens långfristiga skulder med dess årsintäkter.
Exempel:
Långfristiga skulder: 30 000 000
Intäkter: 6 000 000
30 000 000 / 6 000 000 = 5
Skuldkvot 5
Värdet man får fram brukar vanligtvis ligga mellan 1 och 15. Ju lägre värde desto bättre.
Skuldkvoten visar även föreningens räntekänslighet. Om skuldkvoten är 5 så innebär det att föreningens avgifter måste höjas med 5 % om räntan på lånen ökar med 1 procentenhet.
Riktvärden:
Under 5 = låg (bra)
5-9 = normal (bra)
9-15 = hög (mindre bra)
15 = mycket hög (inte bra alls)
Föreningens räntekostnader i förhållande till intäkterna
En del av den månadsavgift som alla medlemmar i bostadsrättsföreningen betalar in går till att betala ränta på föreningens lån. Hur stor del av föreningens intäkter som går till räntekostnader är viktigt att kika på. Man tittar då på föreningens räntekostnader i förhållande till föreningens intäkter.
Exempel:
Brf Snipan har intäkter på 10 000 000 kr per år och räntekostnader på 2 500 000 kr per år.
2 500 000 / 10 000 000 = 25 %.
Riktvärden:
- Upp till 20% = Välmående förening
- 20 – 40 % = Helt okej om föreningens byggnader inte är i dåligt skick
- 40 % eller mer = Väldigt riskabelt, speciellt om föreningens byggnader är gamla och slitna
Nyproduktion har oftast höga räntekostnader och når ofta upp mot 40%. Eftersom föreningens byggnad/fastighet då är nybyggd så är det ingen fara med de nivåerna.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Skicket på föreningens byggnader
Något som är viktigt att kika på är skicket på föreningens byggnader. Om det är en helt ny byggnad så kommer det inte att finnas behov av underhåll på väldigt många år samt att byggnaden är tekniskt bra och har därmed låga driftskostnader för uppvärmning osv.
Om det är en gammal byggnad som behöver renoveras (tex stambyte eller omläggning av tak) så kommer detta att kosta stora pengar. Är föreningen då lågt skuldsatt kan den låna pengar av banken till renoveringarna utan problem. Är den högt skuldsatt och behöver renoveras så kommer föreningen att tvingas höja månadsavgifterna för att täcka kostnaderna för renoveringarna. Ibland kan det krävas rejäla höjningar så var försiktig.
- Föreningar med nya byggnader har vanligtvis mycket lån och höga räntekostnader men har istället låga driftskostnader.
- Föreningar med gamla byggnader har ofta höga kostnader för uppvärmning och underhåll men har vanligtvis lägre skuldsättningsgrad.
Ta en titt på bostadsrättsföreningens underhållsplan för att se hur fastighetens framtida behov av renoveringar ser ut. Om föreningen har en bra och väl genomtänkt underhållsplan kan det vara ett täcken på att föreningen sköts på rätt sätt vilket såklart är en stor fördel.
Läs mer hos Planima för fler tips om underhållsplan för bostadsrättsföreningar.
Hög eller låg avgift
Oftast kan man dra slutsatsen att föreningar med låga avgifter är välskötta samt lågt belånade och vice versa. Det stämmer dock inte alltid då föreningar kan ha FÖR låga avgifter, dvs avgiften räcker ej till att täcka föreningens kostnader och föreningen går då back varje år. Då måste avgifterna höjas. Kika i årsredovisningar om det finns tydliga behov av höjning av avgifterna eller om nuvarande nivå på månadsavgifterna räcker till.
Små bostadsrättsföreningar med mindre än 8 st bostäder
Om en förening har färre än 8-9 st lägenheter/bostadsrätter så anses den normalt sett vara mer riskabel. Det är på grund av att det är så få hushåll som får dela på kostnaderna om något oväntat skulle hända i föreningen. Bankerna är nuförtiden extra försiktiga och vill inte alltid låna ut pengar till köp av bostadsrätt i små bostadsrättsföreningar. Vissa banker är hårdare än andra. Tänk på det när du köper en bostad i en liten föreningen att det kan bli lite svårare att sälja den vidare i framtiden om spekulanternas banker säger nej till lånelöftet.
Video om hur man analyserar en bostadsrättsförenings ekonomi
I videon går EFN igenom vad man skall tänka på när man kikar på ekonomin i en bostadsrättsförening.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
7 nyckeltal som BRF:er måste redovisa från & med 2023
Den 1 januari 2023 infördes nya krav i årsredovisningslagen (ÅRL). Bostadsrättsföreningar måste nu även redovisa följande nyckeltal i årsredovisningen. Dessa nyckeltal gör att det blir ännu enklare att analysera och jämföra bostadsrättsföreningar.
1. Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt visar föreningens lån dividerat med antal kvadratmeter bostadsrättsyta. I detta nyckeltal räknas inte övriga ytor med, exempelvis gemensamhetslokaler.
2. Sparande per kvadratmeter
Visar justerat resultat dividerat med ytan upplåten med bostadsrätt eller hyresrätt. Med justerat resultat avses summan av årets resultat, årets avskrivningar, årets kostnad för utrangeringar och årets kostnad för planerat underhåll.
3. Räntekänslighet
Visar hur mycket bostadsrättsföreningen måste höja månadsavgifterna om räntan på föreningens lån stiger. Läs mer om detta längre upp i artikeln.
4. Energikostnad per kvadratmeter
Visar föreningens energikostnader (kostnader för uppvärmning, el och vatten) dividerat med ytan i bostadsrättsföreningen som är upplåten med bostadsrätt eller hyresrätt.
5. Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
Visar föreningens totala intäkter från årsavgifter (ofta även kallade månadsavgifter) dividerat med med antal kvadratmeter bostadsrättsyta. Årsavgifterna kommer från ytor som är upplåtna med bostadsrätt.
6. Årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter
Visa hur stor del av föreningens totala intäkter som kommer från årsavgifterna (ofta även kallade månadsavgifterna). Årsavgifterna kommer från ytor som är upplåtna med bostadsrätt.
7. Om bostadsrättsföreningen gör förlust
Om bostadsrättsföreningen gör förlust ska bostadsrättsföreningen dessutom förklara vad förlusten innebär för föreningen ekonomiska förutsättningar.
Ta hjälp om du inte kan analysera själv
De flesta slarvar och undersöker inte bostadsrättsföreningens skick och ekonomi innan de köper en bostadsrätt. Det är extremt viktigt! Om föreningen är dåligt skött så kan det bli katastrofala följder för din privatekonomi. I värsta fall kan din bostadsrättsförening gå i konkurs och du kan förlora din bostad.
Om du känner att du har dålig koll på hur man analyserar en BRF så rekommenderar vi att du anlitar eller tar hjälp av någon som kikar på brf:ens årsredovisning och analyserar den åt dig innan ett eventuellt köp.
Är intresserad av en bostadsrätt 90 kvm huset byggt 2012.
Är dock fundersam över föreningens ekonomi.
Soliditeten ligger på 77%
Räntekostnad 45%
Belåning per kvm 11418
Skuld kvot 26.
EK 131 462 000
Tillgångar 169 030 000
Räntekostnad 635 000
Oms. tillgångar 1 388 000
Lf skuld 36 990 000
Hej Stefan.
Vettig skuld per kvm men lite hög skuldkvot.
Förmodligen är det ingen fara eftersom byggnaden är så pass ny.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Zensum.se - Hitta lägsta bolåneäntan
Hej, stort tack för denna artikel, hjälper till mycket. Vi har dock lite tveksamheter gällande ett potentiellt köp.
Kikar för närvarande på Brf radhus byggt 2005 med 18 hushåll. Föreningen äger marken.
Från senaste årsredovisningen
Nettoomsättning 1 121 000
Räntekostnader 297 000
Långfristiga skulder 21 000 000
Vilket ger
Räntekostnader på ca 26%
Lån /kvm 9182kr/kvm
Skuldkvot 19
Dom har under senaste årsredovisningen gjort yttre underhåll som fasadmålning samt även spolning avlopp osv. Nästa stora underhåll 2022 med byte av värmepumpar. Däremellan mindre underhållskostnader. Under senaste årsredovisningen har dom även uppdaterat underhållsplanen.
Som jag förstod enl kontakt med ordförande har dom sen 3 år tillbaks nu, då ordförande tillträdde, haft avsikt att amortera av 500 000 varje år då det är möjligt.
Hej Daniel.
Det ser ju okej ut.
Jag kan inte se några konstigheter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas,
Först och främst: tack för en fantastisk artikel och alla svaren du har gett, en fantastisk resurs! Tack!
Jag och min sambo letar just nu efter en bostadsrätt (första-gångsköpare) och har hittat vad vi hoppas är vårt nya hem. Dock funderar vi en hel del kring belåningsgraden och föreningens hälsa.
Detta är en relativt ny BRF (ombildades 2017, husen är byggda ca 50 år sen). De äger marken och har i den senaste årsredovisningen följande nr:
Lån per kvm 15 000 SEK (stambyte genomfördes förra året, det finns planer för fasadrenovering och eventuellt fönster, detta kan ske fram till 2025)
Total BRF bostadsyta: 20 110 kvm (192 bostadsrätter, 59 är hyresrätter och 19 är vakanta)
Långfristiga skulder: 20 820 00 00
Belåningsgrad: 47,4 %, med en skuldränta på 1,67 %
Nettoomsättning: 15 148 257
Driftkostnader: -13 611429
Avgiften ligger på 3 965 kr/mån.
Lägenheten har också en uthyrningsdel som man kan hyra ut för ca 4,800 SEK / månad.
Tusen tack igen, och ser fram emot att höra dina tankar!
Hej Nathalie.
Det är ju en stor tillgång för föreningen att den äger 59 st hyreslägenheter men du nämner att 19 st är vakanta.
Det borde innebära att denna förening ligger i en småstad långt bort ifrån stockholm, göteborg och malmö och att de lägenheterna inte har något stort värde?
Om inte bostadsrättsföreningen lyckas hyra ut sina lägenheter, varför skulle då ni kunna hyra ut en del av er bostadsrätt för 4 800 kr/mån?
Jag får spontant en lite dålig magkänsla av den föreningen. Det är främst 19 st vakanta hyresrätter och 15k i lån trots att stora renoveringar ligger i framtiden som gör att jag får en dålig magkänsla.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej. Vi tittar en bostadsrätt i en förening som bildades 2015 och består av 39 lägenheter, varav 5 st hyresrätter. Två hus som är byggda 1965.
De har skulder på 27 miljoner totalt, och föreningen hyr marken av Stockholm stad.
När man söker på föreningen på internet står det att de får betyget B och delbetyg B eller C på flera delparametrar, men kan inte kolla vilka.
Belåning per kvadratmeter är 8500kr.
Vi tycker det verkar hyfsat bra, men funderar över varför de fått delbetyg B och C på några parametrar.
Vad tror du om denna förening?
Med vänlig hälsning Anna
Hej Anna.
8500 kr är en vettig belåning för en förening som inte äger marken men som äger 5 st hyreslägenheter.
Något mer än så kan jag inte svara baserat på den information du ger mig tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag och min sambo kikar på nyproducerade bostäder vid Solnavägen/nya Karolinska i Sthlm. Jag är lite skeptisk mot nyproduktion, så skulle uppskatta lite input från annat håll/hjälp att analysera kostnadskalkylen.
Inflytt okt 2023. 87 kvm, dyraste alt. 6,245 mkr avgift 4 268 kr exkl. varmvatten, el, bredband/tv (Beräknad avgift inkl. varmvatten, el och bredband tv ca 5177)
Lån per kvm BOA 15 055 kr
Lån per kvm BOA + LOA 14 776 kr
Driftkostn 331kr/kvm
Belåningsgrad 15,1%
Lokaler/garage andel av intäkter 19,64%
Kalkylerad ränta i är 2,8%, vilket ju är högre än dagens ränta.
Avgiften per kvm är då enl. kalkylen 758kr per kvm år 1.
Input/tips på vilka siffror vi bör kika extra på i kalkylen?
Jag blir orolig över belåningsgraden, men förstått att den kanske inte är så ovanlig för nyproduktion. Får ju heller inte göra avdrag för den del av avgiften som går till föreningens lån, men behöver samtidigt inte låna lika mycket själva.
Tack på förhand!
Hej Maria.
Jag ser inget konstigt med den föreningen.
Det ser ut som en normal nyproduktion.
Räntan man kalkylerar med är alltid högre än den verkliga räntan så föreningen kommer med största sannolikhet att gå plus rejält från start.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim!
Vi kikar på en intressant lägenhet just nu men där föreningen har ganska hög belåning. Dock verkar fastigheten vara i gott skick med de stora renoveringarna gjorda. Men vill väldigt gärna ha din input, här kommer info:
– Utgångspris 3,3, lägenhet 55 kvm i närförort till Stockholm, sjönära läge.
– Månadsavgift 3856 kr.
– Byggnaden uppfördes 1947, föreningen bildades 2005. 18 lägenheter + en mindre kontorslokal som hyrs ut. Föreningen hyr även ut två garage och fem parkeringsplatser.
– Alla större renoveringar ser ut att vara gjorda. Stambyte och takrenovering 1999-2003. Fastigheten ser ut att vara i gott skick.
– I årsredovisningen från 2019 var lånet 10696 kr/kvm. Skuldkvot 11. Föreningens räntekostnader i förhållande till intäkter: 17,5%.
– Föreningen har fokus på att amortera och en budget som efterföljs. Mellan 2018-2019 amorterades nära en miljon. Vet inte hur mycket som amorterats 2020.
– Fond för yttre underhåll ganska låg, runt 628 000 och det avsätts inte mycket. Kan vara pga att de gjort alla större renoveringar?
– Summa eget kapital cirka 16 miljoner.
– Tomträtt, omförhandlas 2026.
– Föreningen har betyg B.
Hur uppfattar du detta? Verkar det okej eller bör vi hålla oss borta?
Hej Fanny.
Det ser okej ut men inte fantastiskt.
Ganska mycket lån för en gammal förening som dessutom inte äger marken.
Jag förstår varför den fått betyg B.
Förmodligen är det ingen fara att köpa i den föreningen men om ni är trygghetsnarkomaner bör ni kanske leta vidare.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Tack för ett fantastiskt sätt att förklara bostadsrelaterade frågor.
Vad tycker du om detta? Hur stor risk är det? (Ser detta mer som en investering att sälja efter ca 5 år)
En nyproducerad 3:a på Södermalm på 81 kvm med inflyttning 2023, 6190000 kr, med avgift på 4501 kr. Förening med 172 lägenheter.
Lån per kvm 16 000kr
Summa lån 205 000 000
Årliga intäkter : 11 594 000
Kapitalkostnader år 1: ränta 5 740 000 + amortering 1 435 000 kr (antagen ränta 2,70-2,90% enligt kostnadskalkyl, förhoppningsvis lägre)
Hej DK.
Jag ser inga problem med föreningen baserat på de uppgifterna du skriver.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
kollar på en bostadsrätt med följande uppgifter, är välidgt osäker på om vi ska buda eller inte pga av föreninge:
– utgångspris 2 800 000
– sekelskifteshus från 1915 (sten), göteborg majorna
– föreningen bildades 2007 då de ombildade från hyresrätter till bostadsrätter, 10 stycken lägenheter och 1 hyresrätt ingår i huset, samt 1 lokal i bottenplan som idag är restauruang.
– 26% av intäkterna går till räntekostnader
– ca 15000-17000 kr/kvm i belåning beroende på om man räknar med restauranglokalens yta eller inte.
– skuldkvot på 15
– dock bundit sina lån på 7 år till en ränta på ca 1,1 %.
– stambyte 1980
– tak- och fasadbyte gjort 2012
– månadsavgift på 3000kr/mån
– nyss genomförd renovering av 3 nya lägenheter(råvindar) som såldes 2020 (kan inte se den uppdaterade årsredovisningen ännu) som borde innebära relativt stora intäkter.
Tack på förhand!
Jag antar det finns en risk, men vad skulle risken kunna innebära? Konkurs? högre avgifter? Innebär det isåfall att fastighetens värde sjunker?
mvh Axel
Hej Axel.
Jag ser ingen större risk i den föreningen.
Tycker den ser bra ut.
Skuldsättningen är är lite högre men restaurang-lokalen och hyresrätten motiverar skuldsättningen skulle jag tro.
Dessutom kanske pengarna från vindslägenheterna användes till att amortera ner lån men att det inte syns i siffrorna än (precis som du säger).
Jag tror det är en bra förening.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan!
Tack för en superbra webbsida. Många med mig som är tacksamma för alla kloka råd.
Kikar för vår dotters räkning på 2-rummare och generellt kan sägas att alla är någorlunda nyproducerade, typ från 2017 och nyare. Har hittat 2 st som vi jämför och där jag gärna tar din input.
Lägenhet 1 Lägenhet 2
Lån/kvm bostadsrättsyta: 13 022 14 086
Kapitalkostnader/kvm totalyta: 105 184
Årsavgift/kvm bostadsrättsyta: 772 732
Lägenhet 2 är 45 000 kr dyrare i utgångspris trots mindre yta men läget avgör nog här.
Lägenhet 2 har betyget A på Hemnet. Lägenhet 1 har betyget B.
Blir inte riktigt klok på betygssättningen då ju lägenhet 1 är mindre belånad och har lägre kapitalkostnader. Dock en högre avgift.
Mvh Madeleine
Hej Madeleine.
Det ser inte ut att skilja sig särskilt mycket mellan föreningarna och båda ser helt okej ut.
Hon får välja den hon gillar bäst helt enkelt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim,
Kikar på 2 lägenheter just nu.
Lägenhet A ligger på ett attraktivt och populärt område nära centrum med matbutiker på promenadavstånd. Priset är 2,220,000 och månadsavgiften är 3596 inkl värme, VA och kabel-tv. Lägenhetens storlek är 62,5 kvm. Föreningen har 395 lägenheter och 21 bostadsrättslokaler. Den är en välskött och välmående förening med god ekonomi på stark adress. Här är lägenheter sålda fort ibland redan innan öppen visning. Husen (5 hus) är byggda 1954. Om man köper en lägenhet här är det mycket lätt att sälja den i framtiden. Föreningens siffror är så här:
Lån
62 999 794 kr
Belåning per kvadratmeter
2 355 kr/m²
Avgifter
661 kr/m² per år
Sparande
316 kr/m²
Föreningen äger inte marken och det är tomträtt. Avtalet kommer omförhandlas 2024-12-31. Det är ett stort tomt som är 26757 m². Föreningen har planer för friköp av marken men jag vet inte om det blir verklighet. Det beror på priset från kommunen.
Lägenhet B är byggd 2012 och ligger i ett område med bara nyproduktion som inte är nära centrum. Här är lägenheter lite svårsålda. Priset är 2,100,000 och månadsavgiften är 2723 kr med obligatorisk tillägg för kabel-TV och bredband om 250 kr/månad. Föreningen har individuell mätning på förbrukningen av varm- och kallvatten samt värme. Lägenhetens storlek är 55 kvm men den har en stor inglasad balkong som är lika stor som ett sovrum. Föreningen äger marken och har 47 lägenheter. Föreningens siffror är så här:
Lån
34 703 840kr
Belåning per kvadratmeter
8 659kr/m²
Avgifter
562kr/m² per år
Sparande
356kr/m²
Jag bor själv. Undrar vilken lägenhet du rekommenderar. Som sagt lägenhet A ligger på ett attraktivt och populärt område. Här försvinner lägenheter snabbt. Den enda nackdeln med lägenhet A är att föreningen inte äger marken. Är den en stor nackdel? Jag tycker om lägenhet A mer än lägenhet B. Vilken lägenhet rekommenderar du enligt föreningarnas ekonomi och det faktum att lägenhet A ligger på en tomträtt men lägenhet B på friköpt mark? Vilken är det bästa köpet? Vilken är det bästa investeringen för framtiden?
Mvh
Daniel
Hej Daniel.
Bägge två verkar vara bra föreningar.
Generellt sett är jag inget fan av föreningar som inte äger marken så jag skulle nog välja Lägenhet B.
Det kan bli väldigt dyrt för föreningen att köpa loss marken och då finns risken att föreningen blir högt skuldsatt.
Jag gillar föreningar där man vet alla förutsättningar och där det inte finns frågetecken inför framtiden (vilket jag anser att det gör i föreningar som inte äger marken)
Mvh admin på Ekonomifokus
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej – jag har vart och kollat på en lägenhet med misstänker att dom har dålig ekonomi och undrar om det är en bra affär eller ej.
Långfristiga skulder: 59214000
Nettoomsättning: 3873915
Årets resultat: – 1265975
Summa tillgångar: 213253857
Belopp vid årets utgång: 151973408
Belopp vid årets ingång: 153239383
Hej Sara.
Baserat på de siffror du skickar ser jag inget konstigt.
Skuldkvoten (lån/omsättning) är 15 så den är ganska normal.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Tack för en bra genomgång, tittar på en lägenhet i en byggnad från 2012 i fint skick. Alla indikatorer ser bra ut med skuldkvot mellan 5-10/kvm. Vi är redo att ge oss in i en budgivning men det visar sig att föreningen inte äger marken och att avgiften ska omförhandlas med staden. Vad skulle du ha i beaktande? Hur räknar man på om föreningen står pall för ändringar utan att behöva höja avgifterna? Tack igen!
Hej Albin.
Då får du fråga föreningen vad den nya kostnaden förväntas bli och sedan får du jämföra den mot föreningens intäkter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Vi tittar på en brf i en liten förening (3 medlemmar), bildad 2016 i hus byggt 1960. Inga större renoveringsbehov gällande tak, fasad, dränering, stammar finns. Delar av bottenplan hyrs ut till PostNord. Föreningens lån/kvm är 10k om man räknar in kvadraten för lokalen som hyrs ut och 13 om man tar bort den (osäker på hur man ska räkna där). Skuldkvoten är 13. Hur är dessa siffror när man tänker att det är en liten förening? Vi har förstått att det medför vissa risker med en så pass liten förening, men är det något särskilt (om något) vi ska kika på i redovisningen med tanke på storleken? Hur ser du/ni på dessa små föreningar, avråder ni generellt från dessa eller vågar man chansa?
Mvh,
Hej Tony och Cecilia.
Jag räknar på samma sätt på mindre föreningar som på stora när det kommer till skuldsättning osv.
Var beredd på att ni äger en stor andel av föreningen och att ni därför kommer få stå för en större del av eventuella kostnader som kan dyka upp.
Bankerna är hårda med utlåning till köp i mindre föreningar så det kan bli betydligt svårare att få sålt bostaden i framtiden.
Många potentiella spekulanter försvinner eftersom banken inte ger dom lånelöfte för att köpa i en liten förening. Det är väl egentligen det ni behöver ha i åtanke.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas,
Tack för dina insikter! Du nämner att det stora bostadsutvecklarna i dagsläget lägger ca 10-13 tkr/kvm lån i förening. Har du någon uppfattning om hur detta varierar mht projektets läge. Är belåning i förening generellt högre i områden där köparna förväntas vara ngt mindre kapitalstarka eller är andelen lån i förening i förhållande till utvecklarens totala intäkt (lån i förening + insats) relativt konstant?
Hej Klas.
Jag har inte järnkoll tyvärr men min erfarenhet är att belåningen brukar ligga på ungefär samma nivåer oavsett område när de stora aktörerna bygger.
Det finns ju dock projekt där man uttalat höjt belåningsgraden rejält för att kunna sänka priserna.
Det var ett knep som man började med för att kunna få fler yngre att köpa.
10-13k per kvadrat gäller främst för ”vanliga” projekt utförda av storbolagen, tex JM.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
En Brf jag tittar på har fått betyget ”B”där skalan går från dåligt till bra: C, B, A, A+, A++.
Jag har följande värden:långfristig skuld: 45,000,000
kvm(bostadsarea): 7000
omsättning/år: 5,300,0000
lån/kvm: 6450 kr/kvm.
skuldkvot: 9
räntekostnader: -709,000
årsavgift & hyror: 9,270,000
ränta/årsavgift: 7,6%
Vad jag kan se tyder siffrorna på en fungerande ekonomi, eller har jag missat något?
Tacksam för svar och för den fina sida med information du tillhandahåller.
Mvh Benjamin.
Hej Benjamin.
Ja av de siffror du anger tycker jag också att det ser lugnt ut.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Och tack för ditt svar.
Belåningsgrad är 15.500 kr/ kvm.bostäder byggdes 2015 .brf,betyg B
Tycker du att föreningens ekonomi helt ok ?
Hälsningar.
Phoebe
Hej igen Phoebe.
15 500 kr per kvm låter spontant lite väl högt men inte extremt högt.
Det är säkert inga problem men vill du vara på säkra sidan borde du kanske hitta en förening med lägre belåning istället.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har möjlighet att få en hyresrätt i en fastighet som ska ombildas till bostadsrätter under våren. Föreningen kommer inte äga marken utan har en tomträtt. Enligt den ekonomiska planen räknar man på 70% bostadsrätter och 30% hyresrätter i den nya brf:en vilket innebär att föreningen kommer att ha ett lån på ca 19000/kvm vilket känns högt. Å andra sidan får man som hyresgäst köpa lägenheten till ca 70% av marknadspriset. Min oro dock är att bostaden inte kommer att vara attraktiv på den ’vanliga marknaden’ med en så högt belånad förening och att man har på det sättet överskattat marknadspriset. Hur ska man tänka här, är 19000 kr/kvm en rimlig belåning för en nybildad brf? Fastigheten är byggd 2007 och är relativt ny så några större renoveringar planeras inte.
Hej Anna.
19000 kr per kvm är ju inte så högt när föreningen består av 30% hyresrätter.
Hyresrätterna är föreningens avkastande tillgångar och de kan säljas framöver.
Baserat på det du skriver så ser jag inga konstigheter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas.
Jag skulle köpa en lgh .kolla i bfr s ekonomi ,föreningen har 187 lgh sålt, bara 3 lokal hyrt ut . det visa så här : deras belåningsgrad 25% .skulder/ kvm 21% .total (båda långfristiga och kort )skuld c.301.927.000 .årets resultat -19.500.fastighet byggde 2015.
Tycker du att jag ska inte köpa ?
Tack för hjälp.
Hälsningar.
Phoebe
Hej Phoebe.
Jag förstår inte de siffror du anger.
Kan du ange skulden i kr/kvm istället?
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi håller på och tittar på en bostadsrätt i en förening med 12 lägenheter i radhusutförande och tillhörande trädgård. Byggnaderna är yngre än 5 år och föreningen har haft en del problem sedan starten av bygget där själva byggherren gick i konkurs innan slutbesiktning vilket resulterat i att föreningen har fått ta en stor smäll. Först behövde avloppen göras om helt följt av att taken behövde byggas om då de läckte in 2017. Det resulterade i att alla lägenheter behövde skjuta in 100 000kr var då banken inte ville låna ut tillräckligt för renoveringarna. Idag är dessa två stora poster åtgärdade och föreningen har lyckats lägga om sina lån med bättre villkor och ser inga behöv till hyrsehöjningar en lång tid framöver. Däremot har jag fått fram att deras skuld är i snitt 16000kr/kvm.
Frågan jag ställer är om det är en alldeles för stor risk att ge sig in i den här föreningen? Byggnaderna ser ut att vara i väldigt fint skick med påkostade tillval och fin finish. Det som bekymrar mig är just att föreningen är ganska liten med en hög skuldbeläggning.
Hej Stoffe.
16 000 kr per kvadrat är ju inte jättefarligt. Det är högt men inte extremt högt.
Om priset på bostadsrätten är rimligt med hänsyn till skuldsättningen, så är det säkert ingen fara.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Nyproduktion (färdigt ca 2023) på Södermalm där belåningsgrad förväntas hamna på ca 16000 kr/kvm; det är högt men kan man ändå betrakta det som acceptabelt med tanke på läge osv?
Hej Julle.
Läget har egentligen inget med belåningsgraden i föreningen att göra.
Ju mer lån man lägger i föreningen desto lägre borde bostadens pris ut mot köparen vara eftersom köparen inte behöver låna lika mycket privat.
16 000 kr/kvm är högt men inte galet högt. Om bostadens pris är tillräckligt lågt så går det ju på ett ut.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim.
Jag ska för första gången köpa bostadsrätt, och ser att det är vanligt att brf har tomträtt. Hur bör man tänka kring tomträtt;
Är det något som generellt bör undvikas vid köp av lägenhet?
Finns det omständigheter (ex god ekonomi i föreningen) som gör att det inte är lika riskabelt?
Finns det ett ”tak” för hur många procent kommunen kan höja avgiften vid omförhandling?
Tack på förhand!
Hej Maricel.
Jag hade försökt att undvika den typen av föreningar.
Bostäderna bör normalt vara lite billigare i en förening som inte äger sin mark. Hur mycket billigare går inte att svara på.
Det finns (vad jag känner till) ingen gräns för hur mycket tomträttsavgälden kan höjas så där finns en risk tyvärr.
Tomträttsavgälden baseras på markens taxeringsvärde så höjs det rejält kommer även hyran/tomträttsavgälden att höjas kraftigt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag och min sambo tittar just nu på att köpa en lägenhet där det är en blandning mellan bostadsrätter och hyresrätter. 51bostadsrätter – 10 hyresrätter
Det ingår även 3 lokaler som hyrs ut.
Föreningen bildades 2015 efter att alla som hyrt där fått köpa ut sina lägenheter (10 valde alltså att ej göra det)
Dem har höga lån (runt 40 mil), inräknat allt så blir det runt 13tkr per kvadrat.
De har gjort de flesta fixen med fastigheten under senaste åren och har endast ett jobb kvar (förstora balkongerna).
De tjänar bra pengar varje år på hyra men har som sagt höga lån vilket gjort att dem har betyget B.
Räntorna är fasta till 2023
Låter detta som ett bra objekt anser ni?
Tack på förhand
Hej Jakob.
13 000 kr per kvadrat är en ganska låg skuldsättning eftersom en stor del av föreningen består av hyresrätter och lokaler.
Av det du nämner så låter det som en mycket bra förening.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Tack för en bra sida! Vi tittar på ett radhus som är bostadsrätt.
Byggår 2013
Avgift 4267 kr/mån (inkl kabel-tv, bredband, vatten, renhållning samt belysning och skötsel av området)
Enligt formlerna ovan får jag ut dessa värden;
Föreningens lån/kvm: 8824 kr/kvm
Föreningens skuldkvot: 16
Då är min fråga om vi bör vara oroliga över den höga skuldkvoten eller om det är okej med tanke på byggår 2013? Är det ngt annat här du tycker inte ser bra ut eller som vi bör vara uppmärksamma på?
Tacksam för svar och/eller annan input!
Hej Shahabeh.
Ja jag tycker nog att du skall kolla upp varför skuldkvoten är så hög. Är avgifterna för låga möjligtvis?
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har reserverat en 2:a up-and-coming nybyggnationerna i Haga Norra. Innan jag betalar bokningsavgiten så undrar jag om du tycker att dessa nyckeltal ser ok ut:
Lån snitt per boyta: 14 000 kr
Årsavgift per boyta: 793 kr
Driftskostnad per boyta: 353 kr
Månadshyra: 3 600 kr
3D-fastighet
Ser fram emot dina reflektioner kring dessa nyckeltal!
Mvh,
Pia
Hej Pia.
Ja det ser inte ut att vara några konstigheter baserat på de siffrorna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Tack så mycket för en bra sida!
Vi är intresserade av ett radhus, nyproduktion från 2017.
Vi reagerade på att belåningen är väldigt hög, 18500kr/kvm. Föreningen äger dock marken vilket borde innebära en högre belåning än annars. Skulle du säga att 18500kr/kvm är för högt trots att de äger marken?
Hur gör man en vettig jämförelse mellan en förening som äger sin mark och en som inte gör det?
Vänliga hälsningar
Anna
Hej Anna.
Att föreningen äger marken är standard. Att den inte äger marken är mycket mer ovanligt. Siffrorna i min artikel utgår ifrån att föreningen äger marken.
Det finns inget enkelt sätt att jämföra föreningar som äger marken med föreningar som inte äger marken.
Eftersom belåningen är hög bör priset på bostaden vara lägre än normalt.
Du får själv göra bedömningen om du känner dig bekväm med att föreningen sitter på en större del av lånet istället för att du gör det.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Efter betalning av handpenning, fick vi veta om skulder och årsredovisningen som vi inte har läst ordentligt. Vi ska betalla hella summan och inte ta något lån efter 4 månader. Men vad är risken om BRF är byggde 1990 och har 20 små rådhus. Dessutom har Föreningen 7% högre lån än medelvärdet i Helsingborg.
Årsavgift/kvm 614
Lån/kvn 6 576 kr/kvm
Byggnadsår: 1990
MVH
Hej Sara.
Jag förstår inte din fråga tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Vi har reserverat en lgh i ett radhus som håller på att byggas nu. Det är 13 lgh i BRF och en helt ny förening.
Jag har svårt att tyda hur det ser ut.
Man vill ju inte riskera att bli av med sina pengar av olika anledningar.
Pris 2400 000:- för 108 kvadratmeter.
Månadshyra 5000:-
Driftkostnader 1750:- per månad.
Summa finansiering 46 785 000 verkar vara det som är belånat på föreningen?
På årsavgift kr/m2 står det 554 första året? Vad innebär det?
Hej Sanne.
Baserat på de få uppgifter du ger så går det inte att avgöra om det är hög eller låg belåning.
Då behöver jag veta föreningens antal kvm också.
Årsvgiften är spikad för första året men kan komma att ändras år 2,3 eller senare.
Det är därför det står så. Det är inget konstigt och sannolikheten att avgiften höjs efter första året är väldigt liten.
Sannolikheten är högre att den kan sänkas eftersom föreningens räntekostnader kommer att vara lägre än de som är kalkylerade.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Tack så mycket för att svara alla kommentarer. Det är ju verkligen hjälpsamt och snällt av dig. Vi är intresserade av en lägenhet men vi blev oroliga för väldigt hög belåning som denna brf har och 40% av brf’s intäkter kommer från hyror.
Enligt 2019 årsredovisning har vi följande information:
Årsavgift/kvm 678
Lån/kvn 17523
Byggnadsår: 2012
40% intäkter kommer från hyror
Sparande: 240/kvm
47 lägenheter
Vad tycker du om föreningens ekonomi? Kunde det bli en väldigt hög att köpa en lägenhet hos denna brf?
Mvh, Thiago
Hej Thiago.
Avgiften är på en bra nivå, byggåret är bra och att det finns ett sparande är också bra.
Om hyresintäkterna kommer från hyreslägenheter så är föreningen kanonbra!
Då är belåningen inte alls hög eftersom föreningen äger stora tillgångar.
Kommer hyresintäkterna från hyreslokaler så är det mer riskabelt (beroende på vilket läge föreningen har och vilken stad den ligger i)
Tack vare Corona har hyreslokaler blivit mer riskabla eftersom risken finns att hyresgästen säger upp avtalet. Den risken finns inte om det är hyreslägenheter eftersom det är så lätt att hitta en ny hyresgäst då.
Kommer hyresintäkterna från lokaler är det högre risk ifall föreningen ligger i ett läge där det kan vara svårt att hitta nya lokal-hyresgäster.
Då finns risken att föreningen tvingas höja avgiften för bostadsrättsinnehavarna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hi!
Thank you for the guide! I would like some advice if possible.
We are looking at förening that was founded in 2013. It has 3 older buildings from the 50’s and 2 newer buildings from 2006. It has cirka 75 apartments.
My worry is that it has had surplus only one year in the past 7 years (they end up in deficit approx 1-2 million each year)
Lån is at 10000 sek per sq m (around 50 000 mil).
Avgift lies at 3200 sek for 59 sq m and this year it was raised for the first time by 3%.
They had some major repairs this year such as drainage pipes replacement around older houses as well as repurposing of some ”lokal” they were renting.
They have parking spaces that they rent.
Buildings are on tomträtt and are bound until 2026.
I contacted them and asked how they plan to decrease debt. They said they that they’re have 7 hyresrätt apartments that they will sell when people move and another 3 apartments that they can sell next year. Also they have about 10million in the bank.
Do you think it fairly safe bet this one even though it has B betyg on allbrf.
Hello Jan.
It doesnt sound like its easy to analyze this bostadsrättsförening.
Also, the bostadsrättsförenings building is on a tomträtt and that is never good.
I think you should skip this one and buy an apartment in a bostadsrättsförening that is easier to analyze.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag bor i en brf från 79 på 5873 kvadratmeter med lån på 29 mkr. Man har beslutat om en hyreshöjning på 2% men vill höja ännu mer för att ta höjd för kommande reparationer. Jag tycker att det låter som att vi är ganska lågt belånade, ekonomin går bra och vi gör plusresultat. Avgiften ligger 723:- per kvadratmeter innan 2% höjning. Tycker du att det låter rimligt att höja avgiften ytterligare? Mvh Victor
Hej Victor.
Jag kan inte avgöra det med endast de uppgifter du ger.
Det är dock bättre att höja avgifterna i god tid istället för att tvingas göra chockhöjningar för att man inte höjt tillräckligt.
Det låter som att din förening resonerar sunt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Vi är intresserade av en lägenhet i nybyggd brf med inflygning sommaren 2021. Föreningen har 64 lägenheter och lån på 13000;-/ kvm. Avgiften är 647:-/kvm och år vid 2,5 procent ränta, då tillkommer varmvatten och hushållsel. Vi tittar på en fyra på 88 kvm. Verkar detta vara ett klokt köp?
Tack på förhand
Gunilla
Hej Gunilla.
Det är ju en stor förening med låg avgift och rimlig belåningsgrad så det ser ju bra ut.
Bra riskränta i kalkylen också. Föreningen lär få betydligt lägre räntor än 2,5%.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Har kollat på en lgh med en förening startad 2014, så relativt ny. Värdeår på byggnaden är 1984.
Är lite bekymrad pga deras höga kostnad per kvm. Det ligger på 15 tusen per kvm. Avgiften i månaden ligger på 2500 kr på en lgh 36 kvm.
Föreningen har 42 lgh och deras lån är på 28 520 000 med en bostadsyta på 1817 kvm.
2019 gjordes det dock stambyten och renoverade tak, i och med det höjdes avgiften med 15% men inga planer på att höja hyran efter detta.
Står även i både årsredovisning och pratat med mäklare så har föreningen 7 st hyresrätter som de ser som en tillgång att göras om till bostadsrätter.
Vad tror du om detta?
Hej Sanna.
Med tanke på att de har 7 st hyresrätter så är inte skuldsättningen särskilt hög.
Stambyte och tak är renoverat vilket är en stor fördel.
Spontant tycker jag att det verkar vara en stabil förening baserat på de uppgifter du gett mig.
mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan!
För vår dotters räkning kikar vi på en bostadsrätt som är 10 år gammal. Belåningen är relativt låg, 7405 kr/kvm boyta. Avgiften är 715 tkr/år vilket i detta fall innebär 2622 kr/mån för en 2:a på 44 kvm.
Men föreningen går back! År 2018 med 1,17 mkr. Deras soliditet anges till 79%.
1. Ligger de för lågt i sina avgifter?
2. Hur kan man se på vilket sätt de hanterar minusresultatet?
3. Tillgänglig årsredovisning är från 2018. Borde det inte finnas en från 2019?
Mvh Madeleine
Hej Madeleine.
Årsredovisningen för 2019 skall finnas så den får du jaga fram. Mäklaren borde kunna fixa fram den åt dig.
Det kan vara någon engångskostnad eller bokföringsteknisk åtgärd som gjort att föreningen gått med förlust under ett enskilt år.
Kassaflödet kan vara bra även om föreningen gör förlust.
Kika på tidigare årsredovisningar och även på 2019 års så ser du om det är en tillfällig kostnad som dragit ner resultatet.
Mitt sista tips är att ringa ordföranden och fråga varför de går back och passa även på att ställa lite andra frågor för att se om ordföranden har koll på grejerna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Bor i en svartlistad BRF då vi endast är 3 medlemmar,-med mycket god ekonomi 3000 per kvm I föreningsskuld i Gamla Enskede/Stockholm
3087 i avgift för 80 kvm,inkl parkering,egen uteplats 25 kvm,uteföråd,källarförråd,och gemensam tvättstuga.Fasad och uteföråd är nyrenoverade 1999 med eget kapital. Och vi har bergvärme.
Hur kan vi vara en risk för bankerna?
Hej Mats.
Det får du fråga bankerna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi kollar idag på en bostadsrätt på en attraktiv gata i en förening med 16 lägenheter med ett lån på ca 6000/m2. Bostaden är totalrenoverad och under 2020 samt 2019 höjdes avgiften med 5 % då de fick en högre kostnad än beräknat för att bygga 16 nya balkonger i föreningen – man vet idag inte om avgiften kommer höjas ytterligare. Fastigheten sägs ha fukt i källaren, och ligger idag på ca 72000/m2 på dryga 96 m2. Vad tänker du om denna bostad?
Hej Sofia.
Det är omöjligt för mig att ge någon feedback av värde eftersom jag har för lite info om förening och fastighet.
Det är låg belåning i föreningen i nuläget iallafall, det kan man ju konstatera. Det är positivt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim,
Kikar på en BRF med ett par år på nacken, både för BRF och fastigheterna i den (2018).
BRF:en har 68 lgh och äger marken.
Deras nummer:
Lån:
76 700 000 sek
Belåning per kvadratmeter:
c:a 17 240 sek/kvm
Avgifter:
c:a 750 sek/kvm
I driftkostnaderna finns även varmvatten som man i äldre fastigheter ofta inte debiteras för.
Borde man fundera en extra gång i.o.m det ovan?
Jag har ingen bra koll när det gäller nyproduktion som detta nästan är.
P.S Grym du är som svarar här trots att det snart är ett år sedan som du publicerade artikeln!
Hej Henrik.
Föreningen har en belåningsgrad per kvadratmeter som är lite väl hög för min smak.
Avgifterna är på en bra nivå dock.
Det är förmodligen ingen fara att köpa i denna förening men belåningen är en liten tagg i sidan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag kollar på en bostad som har belåning på 12000kr/kvadratmeter, föreningen är skapad 2010 och man genomförde stambyte och omläggning av tak 2011. Däremot är fastigheten från 1939. Avgiften för en 45 kvadratmeter stor lägenhet är på 3045kr/mån och driftkostnader på 379 kr/mån.
Vad tror du om denna bostad? Är det ett dåligt köp?
Tack på förhand!
Med vänlig hälsning,
Malin
Hej Malin.
Det kan vara lite riskabelt när det är såpass hög belåning men ett så gammalt hus.
Förmodligen är det inte fara men risken finns alltid på så gamla hus att problem kan dyka upp.
Månadsavgiften var ju normal och stambyte och tak är fixat så det är ju stora plus.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej, tack för bra info.
Jag bor i en nybyggd förening.
Vilken info är värdefull att visa för banken när lånen för föreningen omförhandlas.
Vad påverkar den erbjudna räntan och vad kan hjälpa till en bättre nivå?
Hej Erik.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Jag vet inte exakt vad banken går på när de lånar ut pengar till bostadsrättsföreningar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Är det ok med högre skuldsättning per kvadratmeter om föreningen äger marken kontra annars?
/ Robin
Hej Robin.
Ja absolut.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Om föreningen har skuld på ca 5,4mlj, nettoomsättning: 460tkr och eget kapital på ca 5,4milj… ? Skuldkvot på 12..
Vad anser du om föreningen?
/ Jonatan
Hej Jonatan.
Jag kan inte bedöma en förening endast baserat på de siffrorna.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, först och främst vill jag tacka för en otrolig hjälpsam guide.
Vi tittar på en nyproduktion som står färdigt 2021. Har fått ta del av föreningens ekonomiska plan för kommande 5 åren. Är lite fundersam kring vad du tycker om siffrorna nedan. Jag reagerade på att belåningen per kvm blir ganska mycket? Eller tänker jag fel nu?
Lån:
31 000 000 sek
Belåning per kvadratmeter:
11 800 kr/kvm
Avgifter:
518 kr/kvm
Tacksam för svar.
Hej Hasse.
Nej det där ser fint och normalt ut för en nyproduktion.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tack för hjälpen.
Hej!
Tittar på lägenhet i en helt ny förening, som är fantastiskt fina, toppklass. Men föreningens skuldkvot är 20. Är lite orolig över hur de tänkt med amortering/sparande. De verkar vilja hålla nere avgiften istället. Är det varningssignaler att föreningen inte sparar undan något? Låter det som för många frågetecken?
Från Booli:
Lån
136 710 000kr
Belåning per kvadratmeter
14 000kr/m² hög
Avgifter
702kr/m² per år normal
Sparande
0kr/m² lågt
booli.se/bostadsrattsforening/271927
Hej Per.
Jag tycker inte det ser så farligt ut med 14 000 kr/kvm om huset är nybyggt/totalrenoverat.
Inga större underhåll kommer förmodligen behövas på många år och då gör det inte så mycket om det finns lite mer lån.
Dessutom är avgiften ganska låg.
Min bedömning är att jag inte ser några varningstecken av det jag kan utläsa.
mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Räknar nu på skulder och på vissa sidor ska man räkna den totala skulden och på andra sidor enbart långsiktiga skulder.
När jag enbart räknar på långsiktiga skulder blir skulden i bostadsrättsföreningen ca 15,000 kr per kvm(ny förening ca 2 år gammal). Räknar jag dock på kortsiktiga och långsiktiga skulder blir det ca 26,000 kr per kvm. Vilken beräkning är mest korrekt?
Hej Henrik.
Långfristiga är det du skall räkna med.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, tacksam för snabb svar!
Vi tittar på en förening med 36 bostadsrätter, samtliga är radhus. Belåningen per kvadratmeter 2017 var cirka 6816 kr. Jag har ställt frågan hur länge föreningens avtal för tomträtt gäller eller om de äger marken, jag inväntar svar. Hyran ligger just nu på 6800 kr och driftkostander runt 8700 kr per år .
Det kommer även om cirka 10 år byggas precis bredvid föreningen då området skall byggas ut ordentligt.
Min fråga är, utifrån belåning per kvadratmeter samt mängden av radhuset och övrig ovanstående information. Är det riskfylld köp eller ok!
Hej Mohammed.
Om föreningen äger marken så ser det ut som en bra föreningen baserat på den info du gav.
Mvh Admin på Ekonomifokus
Hej Andreas.
Jag kollar just nu på en bostadsrätt i en förening där det endast ingår 3 bostadsrätter och 1 hyresrätt. 3 500 000 ligger bostaden på. Den är högt belånad med lite mer än 13 000Kr/kvm. Samt att driftskostnaden är ca 16000kr/år och då ingick värme och el. Det är ca 150kvm(varav 50kvm av dom är altan, vad jag förstår). Är det mycket för driftskostnad för den storleken på bostadsrätt? Föreningen är från 2007 och har betyget B i allabrf. Däremot ser den nyrenoverad och fräsch ut. Jag ska på visning nu till helgen och spana in lite mer.
Vad säger du om detta? efter man har läst på lite på denna sidan så blir jag osäker då den är över 10 000 i lån per kvm. samt det är få bostäder i föreningen. samt betyget B i allbrf. Vågar man ge sig på ett projekt av detta slag? Eller är det lite för många varningssignaler? Hur ska jag tänka?
Mvh
Hej Martin.
1. 16000 kr per år är inte så mycket om värmen är inkluderad i den summan.
2. Jag skulle vara väldigt försiktig med att köpa i en sådan liten förening.
Om du har otur och en eller två av de andra två grannarna är idioter så riskerar du att få väldigt mycket problem framöver.
3. Gällande ekonomin så är det nog ganska lugnt så länge som fastigheten/bostadshuset är nybyggt eller totalrenoverat.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Andreas,
I er uträkning så står det fyll i bostadsrättsföreningens totaltyta. Vilket innefattar, garage, förråd, lokaler osv. Medans jag sedan läste i ditt svar ovan att det enbart är boytan som man ska räkna. Kan du berätta vilket alternativ som stämmer?
Allt väl,
Hej Oscar.
Det är vanligtvis på boytan som det räknas men jag tycker att det blir missvisande så jag rekommenderar att man räknar på totalytan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
En Brf startad 2015 som har ett B i betyg, enl mäklare är detta vanligt. Stämmer det? Ett nybygge från 2016, med 10 års garanti. Hur vanligt är det att de går i konkurs, har ingen erfarenhet med brf’ar.
Hej Johanna.
Jag är osäker men jag tror det är vanligt med betyg B.
Som du säger, det är osannolikt att en förening hamnar i ekonomiskt trubbel inom de första 10 åren.
Det skulle vara om räntan skulle chockhöjas och att föreningen endast har rörliga lån.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej jag vill byta min hr med en som har hr i brf.Så småningom vill jag köpa lägenheten. Fråga:Hur vet jag att det är en bra brf med bra ekonomi eller inte.Jag har tittat på årsredovisningen och fattar ingenting.Finns möjlighet för mig att undersöka den här brf på ”lätt”sätt för att vara trygg innan jag flyttar.
Hej Lana.
Om du inte förstår så får du ta hjälp av någon som hjälper dig att titta på årsredovisningen.
Din bank kan nog hjälpa dig med det.
mvh admin på EKonomiofokus
Vad ingår i totalyta när en brf räknar ut lpn/kvm?
Är det total boyta eller boyta + förråd m.m?
Hej Daniel.
Man mäter ofta på bostadsyta. Förråd osv räknas då inte in.
Jag tycker dock att totalytan är bättre att räkna med för att få en rättvis bild.
Mvh admin på Ekonomifokus
Ja hur ska man ställa sig till det? En lägenhet som jag är intresserad av ligger i en förening mitt i centrum med säkert 8 stycken lokaler/restauranger etc i botten. Mer än 40% av föreningens intäkter kommer ju därifrån. Det är en oäkta förening vi talar om. 6% av lägenheterna är dessutom hyresrätter.
Skulle verkligen uppskatta ett snabbt svar då budgivning pågår =)
Mvh Patrik
Hej Patrik.
Jag förstår inte din fråga?
Mvh admin på EKonomifokus