Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter innebär att en bostadsrättsförening bildas som sedan köper hyresfastigheten av fastighetsägaren och gör om hyresrätterna till bostadsrätter. Hyresgästerna kan sedan välja att köpa bostadsrätterna av bostadsrättsföreningen. Efter en ombildning bor de som valt att köpa sin bostadsrätt kvar som bostadsrättsinnehavare och medlemmar i bostadsrättsföreningen medan de som inte valt att delta i ombildningen får bo kvar genom att hyra bostaden av bostadsrättsföreningen.
💡 Vid en ombildning får man normalt köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet.
Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har blivit väldigt populärt. De som deltagit i ombildningar de senaste åren har i de flesta fall tjänat stora pengar och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden. Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.
Artikelns innehåll:
1. Vad innebär ombildning?
2. Steg-för-steg guide – Hur en ombildning går till
3. Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning – Kalkylator
4. Du kan få bolån utan kontantinsats vid ombildning
5. Så mycket får du betala för bostadsrätten
6. Bo kvar som hyresgäst vid ombildning – regler & förutsättningar
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Ombildning – vad det innebär
En ombildning innebär helt enkelt att man gör om hyresbostäder till bostadsrätter som de befintliga hyresgästerna köper. Om en fastighetsägare vill sälja sin hyresfastighet kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. Två tredjedelar av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja delta i ombildningen för att den skall bli av.
Om hyresgästerna vill bilda en bostadsrättsförening och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för denna regel är hembud.
Om ett hyreshus ombildas till bostadsrätter måste inte alla hyresgäster delta i ombildningen. De som inte vill delta kan välja att bo kvar som hyresgäst. Då äger den nya bostadsrättsföreningen bostaden och den boende får hyra bostaden av bostadsrättsföreningen istället.
Ombildningens process – steg för steg guide
Nu går vi igenom ombildningsprocessen, steg för steg. Under vissa steg finns det även förklaringsvideos som vi rekommenderar att du tittar på. De är korta och ger bra information.
1. Intressekoll
Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.
2. Bilda bostadsrättsföreningen
Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening. Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.
3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten. Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.
4. Besiktning av fastigheten
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten. Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.
Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.
5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.
I videon förklarar Restate lite mer om den ekonomiska planen
6. Finansieringen för köpet
Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.
I videon förklarar Restate lite mer om finansieringen
7. Köpet
Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.
I videon förklarar Restate lite mer om köpstämman
8. Tillträde
När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.
I videon förklarar Restate lite mer om tillträdet
9. Upplåtelseavtal
När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.
Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.
10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos Lantmäteriet. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.
Lånelöfte först
För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte. Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.
En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Lendo.se. De jämför flera olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte och det är helt gratis.
Behöver du hjälp med ombildning till bostadsrätt?
Funderar ni på att ombilda hyresrätt till bostadsrätt? En stor fördel är att ta kontakt med en ombildningskonsult om ni funderar på att ombilda. Interesta är en ombildningskonsult som hjälper fastighetsägare och hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt. Genom att lägga stor vikt vid lokal närvaro och gedigen kunskap säkerställer dom en trygg ombildningsprocess där dom ansvarar för hela ombildningen från start till mål.
Genom att använda Interesta som ombildningskonsult så får ni dedikerad och kunnig person som driver hela processen åt er och säkerställer att det blir en väl genomförd ombildning. Kika in på Interesta.se och kontakta dem för en kostnadsfri genomgång.
Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning
Vanligtvis får man köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet vid en ombildning. Kalkylatorn hjälper dig att räkna ut ungefär hur mycket du kan tjäna på att delta i en ombildning.
Bolån utan kontantinsats vid ombildning
Enligt lagen får man inte ta bolån på mer än 85 % av bostadens värde. Resterande 15 % måste finansieras med en egen kontantinsats.
Vid en ombildning får man, som vi nämner tidigare, vanligtvis köpa bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du kan finansiera hela köpet med bolån utan att behöva stoppa in någon egen kontantinsats så länge som priset du betalar för bostadsrätten understiger 85 % av marknadsvärdet.
💡 Nyhet! – Nu jämför Lendo även bolån & lånelöften!
På Lendo.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lendo kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Detta pris får du betala vid en ombildning
I 7 kap. 14 § bostadsrättslagen regleras det hur mycket man får betala för bostaden vid en ombildning. Priset skiljer sig åt beroende på om du väljer att delta i ombildningen från början eller om du vid ett senare tillfälle bestämmer dig för att köpa bostadsrätten. Ju längre man väntar med att delta desto högre pris får man vanligtvis betala för bostadsrätten.
- Om du bestämmer dig inom 1 månad
Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet om att köpa bostadsrätten inom en månad så betalar du insats enligt ekonomisk plan - Om du bestämmer dig inom 1 till 6 månader
Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet när en månad passerats men inom sex månader får du betala insatsen plus en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften får högst motsvara referensräntan + två procent som en ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen. - Om du bestämmer dig efter 6 månader
Bestämmer du dig och vill köpa bostadsrätten efter att 6 månader har passerat bestämmer föreningen fritt hur stor upplåtelseavgiften ska vara. Det innebär att du som är hyresgäst sannolikt får betala bostadsrättens marknadspris.
Sälja bostadsrätten efter ombildningen
Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst.
Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.
Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.
Bo kvar som hyresgäst efter ombildningen
Om du väljer att inte köpa bostadsrätten utan bor kvar med hyresrätt så har du samma rättigheter som tidigare. Bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd.
- Du har kvar samma besittningsskydd
- Din bostads kan inte säljas till någon annan
- Du kan inte tvingas att köpa lägenheten
- Du har kvar rätten att byta bostaden mot andra hyresrätter
- Om du vill hyra ut bostaden i andra hand gäller samma regler som tidigare
- Bostadsrättsföreningen är skyldig att sköta och bekosta normalt underhåll av bostaden
- Hyran skall vara skälig och i nivå med likvärdiga hyresbostäder
Du fortsätter att hyra din lägenhet med samma villkor som tidigare och behöver inte skriva något nytt avtal. Om du erbjuds ett nytt avtal med sämre villkor än tidigare behöver du inte skriva under det. Du har rätt att bo kvar under samma förutsättningar som tidigare.
Hyran ska vara skälig
Bostadsrättsföreningen får inte ändra hyran själv. Den ska bestämmas enligt bruksvärdesprincipen. Denna princip säger att hyran skall vara på samma nivå som för andra likvärdiga hyresbostäder. Det är vanligt att hyran bestäms i en förhandling med Hyresgästföreningen.
Fördelar och nackdelar med ombildning
Det finns både fördelar och nackdelar med ombildningar. Vi listar några av dom här:
Fördelar
- Man får köpa en bostadsrätt till ett lågt pris
- Man får renovera inuti sin bostadsrätt
- Bostadsrättsföreningen kan sköta fastigheten bättre om hyresvärden misskött den
Nackdelar
- Alla har inte råd att delta och köpa bostadsrätten
- Man får ett större ansvar som bostadsrättsinnehavare än som hyresgäst
- Inre underhåll i bostaden bekostas av den boende istället för av fastighetsägaren
- Man kan behöva engagera sig i bostadsrättsföreningens styrelse
Vanliga frågor och svar
12 månader men ju längre man väntar desto mer riskerar man att behöva betala för bostadsrätten. Efter 6 månader riskerar man att behöva behöva betala fullt pris, dvs marknadspris för bostaden.
Nej, fastighetsägaren är aldrig skyldig att sälja men OM fastighetsägaren vill sälja har hyresgästerna förköpsrätt, dvs de har rätt att köpa fastigheten före eventuella andra spekulanter. Detta kallas för Hembud.
Nej, om banken anser att värdet på bostaden är tillräckligt mycket högre än priset du betalar kan du slippa kontantinsatsen och finansiera köpet med 100 % bolån.
Det är en person eller ett företag som anlitas för att hjälpa till med ombildningen och bidra med sin kunskap om ombildningar.
Det innebär att de boende har förköpsrätt på fastigheten om den skall säljas.
Hej! Varför ska fastighetsägaren ge rabatt till hg? Det vore väl en sak om de har förköpsrätt på angivna bud.
Hej Åsa.
Fastighetsägaren skall inte ge rabatt. Hyresgästerna har rätt att köpa loss fastigheten till samma villkor som den övriga marknaden.
Exakt hur det fungerar om det är bedömt marknadsvärde som gäller eller om det är på samma bud som annan marknadsaktör lagt vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lendo.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej!
Vi bor i en hyresrätt, och har fått reda på att huset nu ska säljas. Kan man fortfarande få förköpsrätt om man såhär sent omsider bildar en brf? Frågan är alltså om bildandet av brf hinner gå igenom innan försäljningen, gäller då fort farande förköpsrätten, eller är det kört?
Hej Maria.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Ombildning är på gång i fastigheten där jag bor. Ombildningskonsulten har tillsammans med styrelsen gjort ett upplägg som innebär att den som köper sin bostadsrätt på tillträdesdagen, får tillgång till en inre fond för sin bostad på 90 000 kr.
Om man läser det finstilta så framgår det att den inre fonden skall användas till badrumsrenovering och nya elledningar vid kommande stambyte i fastigheten.
De säger att den som köper bostadsrätt i föreningen efter tillträdesdagen, själva får stå för de kostnader som ett stambyte för med sig, i den egna bostaden.
Jag tycker att det låter väldigt märkligt. Är det verkligen tillåtet att göra så?
Jag skulle vara jätteglad om du kunde hjälpa mig att förklara vilket tillvägagångssätt som är rätt och riktigt i den situationen.
Vänligen, Evy
Hej Evy.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Bor för närvarande i en hyresrätt i en bostadsrättsförening som bildades 2015.
och nu intresserad jag att köpa lägenheten men nu försent,min fråga är 75% av marknadspris eller nu försent och blir normal pris .jag har kontakta brf och de sagt att dem ska skicka värderingsman till lägenheten och det betyder normal pris eller?
eller föreningen som bestämer om full priset eller 75% av marknadspris.mvh
Hej Chadi.
Det är nuvarande marknadsvärde som du får köpa den för, alltså ingen rabatt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Tack för bra info!
Jag har en hyresrätt och är intresserad av att byta med en person som har en hyresrätt i en BRF (det finns bara en hyresrätt kvar i huset som ombildades för ca 20 år sedan).
Man kan fortsätta hyra så klart från BRFn, men finns också möjligheten att köpa loss lägenheten från BRFn.
Tror du att man kan förhandla och får ett förmånligt pris som är en bit under marknadsvärde, eller blir det marknadspris / värde som gäller?
Tack!
Hej RLP.
Det brukar vara marknadsvärde som gäller om ombildningen redan är genomförd.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag undrar om man har utrymme till förhandling av lägenhetspris när man har fått erbjudande från bostadsrättsföreningen vid ombildningen efter de har gjort kalkylen?
Mvh
Anastasia
Hej Anastasia.
Jag tror inte det tyvärr.
Om det endast är någon enstaka gammal hyreslägenhet som ombildas i en befintlig bostadsrättsförening så kan det möjligtvis gå att pruta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Mycket intressant artikel. Tack för informationen. Jag är nyfiken på om en liknande idé fungerar med affärscentra? Till exempel om vi tar matchoffice.se/hyra/motesrum/stockholm. Det finns många hyresgäster och få hyresvärdar. Om det är möjligt att organisera något liknande?
Hej Stefan.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Om en ombildningsprocess gått så långt att fastigheten besiktigats, minst 2/3 har röstat för ett köp och ägare vill sälja, kan allt haverera om inte alla av minst 2/3 får beviljat lån?
Är det lättare att få lån/är kraven lägre för bolån vid en ombildning?
Har gjort några tester för hur stort bolån jag skulle kunna få om jag vill köpa en lägenhet på marknaden och kommer inte upp till summan som lägenheten vid aktuell ombildning kostar… Hänger du med?
Hej F Maria.
Jag vet inte vad som gäller där tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, För ett antal år sedan bildades en Bostadsrättsförening. Det visade sig att det inte fanns tillräckligt många som kunde köpa. Nu har ägaren sålt fastigheten utan att fråga föreningen om de vill göra ett nytt försök att kunna köpa fastigheten. Har ägaren gjort rätt, fick han sälja utan att fråga bostadsrättsföreningen?
Hej Andreas.
Det vet jag tyvärr inte. Det är juridik som är utanför mitt område.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej om en hyresvärd väljer att bara ta in nya hyresgäster på ett så kallat rivningskontrakt, kan han genom mandat på lägenheter välja att skapa en förening och sälja ut lägenheter som bostadsrätter?
Hej Tacksam.
Det vet jag inte tyvärr.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Jag bor i en hyresrätt i ett hus med fyra lägenheter. Tanken är att det ska bli bostadsrätter men jag har inte råd/får inte lån till min lägenhet. Nuvarande hyresvärden säger då att jag måste flytta eftersom det annars inte kan bli en ombildning, dvs jag blir vräkt. Stämmer detta? Borde inte jag kunna hyra av föreningen?
Tacksam för svar på luddig fråga.
Hej Anna.
Du har rätt att bo kvar i bostaden och då tvingas bostadsrättsföreningen att ha den lägenheten som en hyresrätt som de hyr ut till dig.
Läs mer här: hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/ombildning/dina-rattigheter-vid-ombildning/
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag hyr fortfarande min lägenhet i en fastighet som nyligen ombildats till brf. Jag har erbjudits ett fast pris för att köpa min lägenhet, med tidsfrist.
Om jag väljer att byta hyresrätten mot en annan persons hyresrätt, kommer då den nya hyresgästen i min (f.d) lägenhet att överta rätten agtt köpa den av brf:en till samma fasta pris som jag? (Någon påstår att denne då skulle få köpa till ”marknadspris”, vilket låter märkligt i mina öron då marknaden ju består av enbart denna person.)
Hej Ola.
Jag vet tyvärr inte vad som gäller i det fallet så jag kan inte hjälpa dig med din fråga.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Jag har en hyresrätt i en fastighet där den privata fastighetsägaren ev. ska sälja fastigheten. 2/3 av hyresgästerna har bildat en bostadsrättsförening (där jag ingår) och ska göra en intresseanmälan till Lantmäteriet om att köpa fastigheten.
Jag har ett förstahandskontrakt på en lägenhet i fastigheten, men jag bor inte där för tillfället och är inte heller skriven där. Har jag ändå rätt att köpa ut lägenheten ifall det blir en ombildning?
Hälsningar,
Anna
Hej Anna.
Ja det har du.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Jag hyr en lägenhet av min kommun som äger den genom HSB. Har bott här i 32 år. Kan jag köpa den av kommunen? Eller, har dem lagen på sin sida och kan vägra sälja den? Jag vet att kommunen har sålt sina bostadsrätter så fort människorna har flyttat ifrån lägenheten!
Vänligen hälsningar
Michael Hagelin
Hej michael.
Du kan endast köpa den om ägaren av fastigheten bestämmer sig för att sälja fastigheten och att lägenheterna omvandlas till bostadsrätter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag bor i en hyresrättsförening och vi grannar är intresserade av att göra en ombildning! Vi hyr från en privat hyresföretag i staden – vad jag inte förstått är ifall man har RÄTT att göra en ombildning – eller ifall detta måste sammanfalla med att hyresvärden VILL sälja?
Hur ska man uppvakta hyresvärden? – Hej vore det intressant för er att sälja av lgh på vår adress eller vill ni fortsätta hyra ut?
Hur brukar det gå till?
Med vänlig hälsning, Alex
Hej Alex.
Hyresvärden måste givetvis vilja sälja för att det skall bli en ombildning.
Ni får helt enkelt fråga hyresvärden om han/hon vill sälja. Säger hyresvärden nej så är det inget att göra.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Min bostad är köpt av en privatföretag som har ombildat den.
Jag undrar kan det bli svårt för oss att överlåtelse våran bostad från den privatförening om vi är intresserat att köpta mellan 70-75 so bor i den bostaden?
Hej Alban.
Jag förstår tyvärr inte din fråga.
Du får omformulera den.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Om ett flerfamiljshus köps av hyresvärden för t.ex 100 miljoner vid en bostadsrättsombildning och den totala boendeytan är 3100 kvm, dividerar man totalsumman med den totala ytan rakt av då, vid prissättningen och det gånger varje lägenhets kvm yta, för att få fram varje bostads pris??
(Lägenheterna är exakt lika stora till kvadraten. )
Eller räknar föreningen av en del av köpeskillingen för gemensamhetsytor som tvättstugor, trapphus, etc? Det lär isf påverka priset för varje enskild köpare.
Finns det någon princip här?
Hej Tompa.
Jag vågar inte svara på det tyvärr för jag är inte säker.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, en hyresgäst boende i en fastighet som är under ombildning. Denna hyresgäst fick inte ok på lånelöfte pga för låg inkomst. Hyresgästen önskar byta sin hyresrätt emot min. Jag i min tur är intresserad av att ta del av ombildningen. Dock som jag förstått har de i föreningen redan haft köpstämma och vid den tidpunkten var hyresgästen den som stod på hyresavtalet och skriven på adressen. Ombildningen ska vara fullföljd till 31 aug. Är det möjligt att vi kan byta hyresrätt innan 31 aug och jag därmed har rätt till medlemskap i brf. och upplåtelse av hyresrätt till bostadsrätt? Jag har för mig att det är kritiskt vem som står på hyresavtalet vid tidpunkten för köpstämma? Mvh Christina
Hej Christina.
Jag vet tyvärr inte svaret på din fråga.
Mvh Admin på Ekonomifokus
Hej, vi är en Brf som har en hyresrätt kvar sedan ombildningen 2012. Hyresgästen har blivit erbjuden att köpa lägenheten vid flera tillfällen men tackat nej.
Det skulle vara bra ekonomiskt för föreningen att sälja lägenheten, finns det något vi kan göra?
Hej Linnea.
Nej jag tror inte ni kan göra annat än att vänta tills hyresgästen flyttar ut.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej
Bor i en hyresrätt och vill gärna köpa ifall min hyresvärd skulle vilja sälja
Min fråga lyder Hur långt i förväg måste hyresvärden förvarna om försäljning till oss hyresgäster?
Hinner vi då bilda en bostadsrättsförening eller skall man förbereda detta så att man är beredd och hinner köpa?
Tack för svar / irene
Hej Irene.
Jag vet inte hur lång tid man har på sig men jag vet att ni inte behöver starta någon bostadsrättsförening i förväg. Ni kan vänta tills möjligheten att köpa dyker upp. Då kan ni påbörja allt arbete.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Varför vill en hyresvärd hellre köpa ut sina hyresgäster först för att sedan sälja fastigheten, istället för att direkt erbjuda nuvarande hyresgäster att köpa sin lägenhet? Får hyresvärden ut ett högre försäljningspris etc?
Hej Magnus.
Jag är osäker på din fråga tyvärr så jag får be dig att fråga någon annan som är expert på ombildningar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag har fått erbjudande om att hyra en lägenhet på 9 månader(därmed ingen besiktningsrätt) i Göteborg. Hyresvärden har köpt ut alla tidigare hyresgäster i fastigheten då han vill sälja hela fastigheten. Därför kommer han erbjuda alla nya hyresgäster med 9 månaderskontrakt att köpa loss sin lägenhet, något jag är väldigt intresserad av. Därför har jag även några frågor:
1. Kommer priset vara ett fastställas enligt ett så kallat hembud även i detta fallet?
2. Undrar även när man kan sälja sin ombildade lägenhet. Är det när man fått sitt upplåtelseavtal eller behöver man vänta tills föreningen har fått lagfart
Hej Jörgen.
Tyvärr vet jag inte säkert svaret på dina frågor så du får tyvärr vända dig till någon med mer koll.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Berth!
Det finns lika olika vägar att gå i ett sådant läge. Du kan kontakta mig på [email protected] så hjälper vi gärna dig vidare.
Med vänliga hälsningar,
Alex på Interesta
Hej
På vår adress finns en BRF sedan 2001. Inget har dock skett sedan 2013. Inga möten . den är vilande.
4 av styrelsen har flyttat . De svarar ej på post. Hyresvärden kommer troligen att vilja sälja om två månader. Kan vi återuppta denna BRF . I så fall hur. Allt med en tanke om att vi ska kunna lägga in en intresseanmälan till Lantmäteriet så snart som möjligt.
Hej Berth.
Det borde gå bra.
Hur man gör vet jag tyvärr inte.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag bor f.n. i hyresrätt där process påbörjats till ombildning då en enskild hyrestagare samlat oss boende i aktuella hus och bjudit in oss att samtala kring ombildning. Vi har en privat värd som verkar ställa sig positivt till ombildning.
Fastigheten behöver stambytas och i samband med det så vill ägaren till husen först stambyts men även göra om källarplan till lägenheter samt göra en del andra förändringar i de allmänna utrymmena.
Vad bör vi hyresgäster tänka på i processen?
Hur mycket kan man påverka ritningar innan själva ombildningen?
Vem är behörig att föra talan vid köp/försäljningen?
Hur väljs styrelse?
Vilka dokument bör vi be att få ta del av innan köp?
Hej Maria.
Jag vet tyvärr inte svaret på dina frågor.
Du får ställa dom till en specialist.
Mvh admin på Ekonomiofkus
Hej!
Jag och min sambo bor i en hyresrätt. Den är i en process att bli en bostadsrätt inom kort det ända som är kvar är röstningen. Men problemet är att vi under denna processen valt att separera, men vi vill ju självklart ta vara på denna möjligheten som en ombildning medför. Mitt förslag är att någon av oss köper lägenheten till det lägre priset och ger den andra hälften av den vinst som är beräknad om man tittar på lägenhetens marknadsvärde.. hur ser du på det förslaget? är det något man kan göra?
En annan fråga är att vi båda står på hyreskontraktet, hur löser vi det vid en eventuell affär? om bara en ska fortsätta bo i bostaden?
Hej Maja.
Ditt förslag är ju bra om ni litar på varandra till 100%.
Enklast är väl att ni båda fortsatt står kvar på hyreskontraktet.
Ni köper loss bostaden ihop 50/50. Efter det så köper en av er ut den andra för ett bedömt marknadsvärde.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Hur påverkas värderingen av lägenheterna om de har olika standard? De som bor i lägenhet som inte renoverats nyligen borde få ett lägre pris per kvadratmeter när man ska köpa loss sin lägenhet?
Hej Helen.
Jag är lite osäker där på svaret tyvärr.
Vad jag vet så värderas alla lägenheter separat vilket då gör att skick spelar roll.
Jag vågar dock inte säga att det alltid går till på det sättet.
mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har en hyresrätt som kommer att ombildas om ca 1år.
Området är jättebra men fastigheten i sig är i ett väldigt dåligt skick, där både stambyte av rör och el behövs samt fasadbyte, fönsterbyte och taket behövs åtgärdas bla.
Är det värt att köpa lägenheten om fastigheten är i ett sånt pass dåligt skick?
Tack på förhand!
Vänliga hälsningar
Susan
Hej Susan.
Det beror ju på priset.
Om föreningen köper fastigheten billigt och kan åtgärda alla dessa saker så är det ju inga konstigheter.
Förmodligen blir det en bra affär för dig att köpa lägenheten.
mvh admin på Ekonomifokus
jag bor i hyresrätt som nu är bostad rätt efter 10 år har jag hyres kontrack frän min gamla hyresvärde varför?
Hej Juan
Jag förstår inte din fråga tyvärr?
mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag vill byta min bostadsrätt mot en hyresrätt. Jag har kollat upp vad juridiken och regelverket säger om den här typen av byten. Det är fullt lagligt och det finns inga formella hinder för det, enligt Hyresnämnden.
Har tänkt mig ett accepterat fast pris rakt av, utan mäklare eller andra mellanhänder. Hyresrätten överlåtes därefter, efter tillstånd och enligt det regelverk som gäller.
Det som brukar nämnas som det svåraste ev. hindret, är att båda parter blir godkända av respektive hyresvärd och bostadsrättsförening. Blir man det brukar det inte vara några problem med de formella delarna.
Ett godkännande av hyresvärd /bostadsrättförening är väl alltid standard vid köpt respektive hyrd bostad? Jag förstår inte varför det skulle vara ett problem för dem om man i övrigt uppfyller kraven för hyreskontrakt respektive medlemskap?
Min fråga gäller om man kan få hjälp med en sådan här process, hos exempelvis en mäklare eller annan instans? Jag vet tyvärr inte vart jag kan vända mig? Är man bara en person är det svårt att ro i land ett sådant här projekt på egen hand.
Har du/ni någon övrig information/tips för, eller erfarenhet av den här typen av bostadsbyten?
Är tacksam för all typ av information jag kan få som rör ämnet.
Med vänlig hälsning,
Lars
Hej Lars.
I teorin är det ett smart byte.
I praktiken är det ofta svårt att få till det.
Först och främst måste du hitta någon som har en hyresrätt som du vill ha.
Sedan skall den personen vara intresserad av att köpa din lägenhet. Dessutom till det pris som du vill ha.
Problem nummer två är att de flesta hyresrätter ägs av kommunala bostadsbolag som har egna kö-system där de inte godkänner den här typen av ”byten”.
Det är även många privata hyresvärdar som inte godkänner det eftersom de då åsidosätter sin egen bostadskö.
Problem nummer tre är att din köpare måste godkännas av din bostadsrättsförening och du måste godkännas av hyresvärden. Förmodligen löser sig detta smidigt men man vet ju aldrig.
Det kan bli strul där med.
Om du nu skulle lösa de två problemen och hitta en bra motpart så är det egentligen bara överlåtelsen av bostadsrätten som ni antingen kan anlita en mäklare som hjälper er med pappersarbetet (kostnad 5 000-10 000 kr) eller så löser ni det själva genom att ladda ner överlåtelseavtal från HSB:s hemsida till exempel. Dock kan det vara lurigt att lösa det själva om du inte känner personen som köper väl och att du kan lita på den personen.
Överlämnandet av hyresrätten är ju inga konstigheter, där har ju hyresvärden kontrakt som hyresvärden får skriva med dig.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej! Hur börjar vi?
Vi är några som bor i en hyresrätt och pratat lite om att intresset finns att gå ihop och fråga dem andra i huset om intresse att bilda en förening. Vad börjar vi med.
Kontroll av intresse i huset eller kontakta hyresvärden om intresse att sälja?
Hej.
Först och främst måste ju hyresvärden vilja sälja fastigheten.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vad är det som gäller angående priset för ombildade bostadsrätter i dagsläget?
Politiker och andra beslutsfattare menar att regelverket säger att marknadspris skall gälla för samtliga bostadsrätter, dvs. även för de som ombildas från hyresrätter.
Andra säger att de, i tex. Stockholm, kostar så lite som 70% av marknadsvärdet?
Vilket stämmer? Vet du det?
Tacksam för svar.
Med vänlig hälsning,
Lars
Hej Lars.
Jag är inte helt säker tyvärr.
Jag vet bara att det är vanligt att man kör på 70%.
Mvh admin på Ekonomifokus
Det politiker och andra påverkare har fått om bakfoten och blandar ihop är vad bostadsrättsföreningen skall betala för fastigheten och vad hyresgästerna betalar för sin andel (lägenhet).
1. Bostadsrättsföreningen betalar alltid en köpeskilling som motsvarar minst marknadspris för fastigheten.
2. Köpeskillingen täcks sedan av att a) hyresgästerna betalar in sina insatser samt b) bostadsrättsföreningen, som egen juridisk person, tar upp ett lån hos banken. Tillsammans skall detta täcka den totala köpeskillingen.
3. Vid en ombildning är det vanligt att bostadsrättsföreningen tar upp ett lån som är tillräckligt för att täcka dom 20-25% som hyresgästerna får i ”rabatt” vid en ombildning. Därför kan hyresgästerna köpa för 70-75% av vad lägenheternas marknadsvärde och samtidigt kan bostadsrättsföreningen betala fullt marknadspris för hela fastigheten.
Hur man vill balansera föreningens belåning och medlemmarnas insatser är upp till föreningen att bestämma. Men detta görs i dialog med sitt ombud och sin bank.
Hej,
Vi ligger i förhandling med en BRF om att ge tillbaka vår hyresrätt på attraktiv central adress i centrala Stockholm där vi skall komma tillbaka med ett pris på flyttbidrag /evakuerings bidrag. Finns det någon riktlinje eller pris modell per kvadratmeter man kan tillämpa med någon praxis ?
Mvh,
Sara
Hej Sara.
Jag är tyvärr för dåligt insatt i den typen av ärenden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Min mosters hyresvärd försöker vräka henne. Enligt hennes hyresvärd menar denne att hon hyrt ut i andra hand olovligen. Min moster menar dock att det inte stämmer utan att hon fått godkänt innan. Dock att kontrakten inte kom fram på posten och att hyresgästen redan flyttat in då när hon skickade dom på nytt. Ärendet är uppe i hyresnämnden men de säger att de inte har tid att göra något åt det på 1-1,5 år. Så hon har ju rätt att bo kvar nu.
Nu ska hyreshuset dock säljas och en bostadsrättsombildning pågår. Min moster vill och kan köpa, men hur ser det ut, har hon rätt till det fortfarande trots att hyresvärden påstår att hon inte har något kontrakt längre? Ombildningen beräknas ske i höst och ärendet kommer att dröja minst 6 månader till innan det tas upp i hyresnämnden enligt dom.
Hej Hanna.
Det vågar jag inte svara på.
Det är utanför min juridiska kunskap.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Anders,
Vi bor i en hyresrätt i en bostadsrättsförening. Hur Går vi till väga för att köpa loss lägenheten? Kan föreningen mecka oss till köp?
Vänligen,
Hej Vanessa.
Föreningen avgör om de vill sälja lägenheten.
Om ni vill köpa den så får ni lägga ett bud till bostadsrättsföreningen så får de ta ett styrelsebeslut kring om de vill sälja lägenheten.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag bor i en bostadsrättsförening med 10 lägenheter där en lägenhet är hyresrätt. Personen som bott där har nyligen avlidit och hyresavtalet har sagts upp till sista september. Nu vill vi i styrelsen ombilda hyresrätten till en bostadsrätt och sälja den, hur går vi tillväga? Alla i bostadsrättsföreningen vill ombilda och sälja lägenheten. Tack så mycket på förhand,
Hej Anette.
Interesta.se som vi länkar till i denna artikel kan nog hjälpa er vidare.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Kan hyresvärd säga nej till ombildning? Isåfall vilka grunder använder dom sig av och går det att få dom att ändra sitt beslut?
Hej Shakil.
Ja, man kan inte tvinga en fastighetsägare att sälja sin fastighet.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej måste man ha 15% till kontantinsatsen även vid ombildning?!
Hej Carina.
Ja det brukar krävas. Prata med din bank dock och fråga. Ifall du får köpa bostaden under marknadsvärdet så kan banken i vissa fall göra nundantag (men det är ovanligt).
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Bor i hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Skulle vilja veta om jag har rätt ens till bolån och hur mycket handpenning behöver jag ha ?
Hur kan jag kolla med banken när jag ej vet priset än ?
Hej Sarah.
Du måste kontakta en bank och fråga om ett lånelöfte.
Då räknar banken ut hur mycket du kan låna som mest baserat på din inkomst och din kontantinsats.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Det är två hus med 5 lägenheter i varje hus, som hat samma hyresvärd. Om vi ska omvandla till bostadsrätt våra hyresrätt ska det andra huset också ingå i förening eller räcker med ett, dvs 5 hushåll? Är det mer fördelaktigt att båda hus ska ingå i förening?
Tack för svaret på förhand! Mvh, Olga
Hej Olga.
Det går att skapa en bostadsrättsförening på 5 st hushåll.
Det är dock bättre om det är minst 8-10 st hushåll eftersom bankerna då är mer benägna att hjälpa till med finansiering.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Min kompis bor i en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Hon har inte möjlighet att köpa den själv. Skulle jag kunna köpa den tillsammans med henne, alltså stå på procent av ägarskapet trots att jag inte står på hyreskontraktet? Och isåfall hur många procent?
Och hur skulle det fungera sen. Kan vem som helst av oss köpa ut den andra ur lägenheten om jag skulle vilja ta över den helt. Eller om hon skulle vilja köpa ut mig när hon får möjlighet.
Och om man skulle vilja, finns det regler för hur snart man kan sälja den till marknadspris efter ombildningen?
Hej Karin.
Ja ni kan köpa den ihop.
Vilken procent ni skall äga väljer ni själva så länge banken tillåter det (i enskilda fall kan dock föreningen ha krav i sina stadgar om ägandet).
Ja ni kan köpa ut varandra fritt om båda är överens.
Det finns inga regler som hindrar er från att sälja lägenheten när ni tillträtt den som ägare av bostadsrätten.
Se bara till att ni har godkänt från banken innan ni köper.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi bor i ett hyreshus som troligtvis skall säljas. Huset ägs av ett Handelsbolag. Har vi hyresgäster förköprätt av fastigheten om vi bildar en bostadrättsförening. Jag har hört att man inte har förköpsrätt när det är ett bolag. som äger fastigheten .
Med vänlig hälsning
Gunilla
Hej Gunilla.
Alla hyreshus ägs i princip av företag.
Ni borde ha förköpsrätt om jag inte är helt fel ute.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej Gunilla!
Om fastigheten ägs av ett bolag där aktierna / andelarna i bolaget säljs så utlöses dessvärre inte hembudsförfarandet då fastigheten inte byter ägare.
Du får gärna kontakta oss om du har fler frågor eller funderingar.
Med vänliga hälsningar,
Alex, Interesta
Vadbetyder hembudsförfarande?
Hej Gunilla.
Det betyder att de boende har förköpsrätt på fastigheten ifall de vill bilda en bostadsrättsförening och köpa loss huset eller fastigheten.
Mvh admin på EKonomifokus
Jag förstår inte denna mening med att bolaget inte byter ägare om andelarna säljs
Hej Gunilla!
Det innebär att de boendens förköpsrätt inte är aktuell om det är så att företaget, som äger fastigheten, byter ägare eftersom fastigheten i sig ägs fortfarande av samma företag.
Du får gärna slå oss en signal på 036 – 29 37 180 eller [email protected] om du har fler frågor.
Med vänliga hälsningar,
Alex, Interesta
Hej! Bor för närvarande i en hyresrätt i en bostadsrättsförening som bildades 2008.
Har jag rätt att köpa lägenheten eftersom jag hyrt den sedan 2004?
Hej Christer.
Som jag förstått det så har du endast rätt att köpa loss lägenheten inom ett år efter ombildningen.
Nu är det alltså försent. Om bostadsrättsföreningen vill ombilda din lägenhet och sälja den till dig så är det såklart inga problem.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi bor i ett hyreshus med två sammanhängande huskroppar. Skulle det vara möjligt att bara omvandla gårdshuset till bostadsrätter förutsatt att hyresvärden vill sälja ”halva” huset?
Hej Julia.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Vi bor i en hyresrätt som eventuellt kommer gå till försäljning nästa år. Vi funderar isåfall på att bilda bostadsrätt. Dock så är det ca 50 lght i området, varav ca 20 är lite större, sk kedjehus och det är i sådana vi bor. Kan vi separera oss från övriga området vid försäljning och bilda en egen bostadsrättsförening?
Mvh Kristina
Hej Kristina.
Ja det borde vara möjligt om majoriteten vill det.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tack för snabbt svar!
Mvh Kristina
Hej.
Hur ligger det till om man ångrar sig vid en ombildning?
Jag är lite skeptiskt nu men finns möjligheten att köpa den i efterhand?
Hej Mija.
De uppgifter jag fått:
När du fått erbjudande att köpa så har du 6 månader på dig att bestämma dig.
Du kan köpa lägenheten i efterhand men då kommer priset att bli högre.
Om du köper bostaden i efterhand så får du köpa till rådande marknadsvärde.
Mvh admin på Ekonomifokus
6 månader efter det att lagfarten är klar eller var går gränsen?
Hej Marlene.
Jag är osäker på exakt vilket datum man utgår ifrån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Ger man ett bud till hyresvärden som denne kan säga nej till men sedan godta ett högre bud från tex en fastighetsutvecklare?
Med vänlig hälsning, J
Hej Julia.
Nej de boende har förköpsrätt, såkallat hembud.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej.
Vem står för alla kostnader innan fastigheten är förvärvad av brf, som tex besiktning av fastigheten?
Med Vänliga Hälsningar
AK
Hej AK.
Det beror på vad avtalet säger. Men vanligtvis står köparen (föreningen) för besiktningskostnaden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Tackar för informationen!!
Jag har en hyresrätt som jag bott i några år, och denna hyresrätt är på gång att bli en bostadsrätt!!
Jag är även delägare i en radhus, där jag bor på deltid med min familj.
Hur ser möjligheterna ut om jag vill köpa loss min hyres rätt? Är det lånelöftet som avgör?
Hej Adam.
Om ett förslag om att köpa loss lägenheterna röstas igenom bland hyresgästerna så behöver du sedan ha ett lånelöfte som räcker till.
Dock krävs det att möjligheten till att köpa loss finns överhuvudtaget. Det är inget som du som ensam hyresgäst kan avgöra.
mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Hur räknar man om några lägenheter har Affärsverksamhet ( typ tandläkare, advokatkontor m.m. ) och att några lägenheter står tomma samt att i bottenvåningen så finns det butiker?
Jag tänker på att minst 2/3 måste vilja köpa loss sin lght?
Hej Kaj.
Man kan bilda en bostadsrättsförening som äger lokalerna så det är inga konstigheter.
Däremot måste man hålla kol på om det blir en äkta eller oäkta bostadsrättsförening.
Läs gärna vår artikel om det ämnet här på Ekonomifokus.
Det är de boende i lägenheterna som måste vara 2/3 vid en ombildning. Lokaler räknas inte in där.
Mvh admin på Ekonomifokus