Gemensamhetsanläggning

En gemensamhetsanläggning ägs, och förvaltas, gemensamt av flera fastigheter. Det kan exempelvis vara en bro, väg eller en avloppsanläggning. Dessa anläggningar är registrerade i fastighetsregistret.  

Vanliga typer av gemensamhetsanläggningar

Gemensamhetsanläggningar (förkortas Ga i juridiska termer) kan vara byggnationer ”ovan jord” som både fastighetsägarna samt andra personer har tillgång till. Det kan exempelvis vara en väg som ägs och förvaltas av flera fastigheter men som även används av båt- eller skogsägare. Det kan exempelvis vara:

• Mindre broar
• Vägar
• Bryggor
• Badplatser

Anläggningarna kan även vara ”under jord” och därmed enbart tillgängliga för fastighetsägarna. I detta fall handlar det generellt om service till de hus som står på fastigheterna. Det kan exempelvis vara:

• Bredband
• TV
• Vatten
• Avlopp

(Webbinarium – Gemensamhetsanläggning  & Samfällighetsföreningar – Svefa AB)

Ägande och förvaltning

En gemensamhetsanläggning ägs av ett flertal fastigheter. Ägandet är alltså inte knutet till privatpersoner vilket innebär att ägandeskapet överlåtes automatiskt vid försäljning av en de fastigheter som är delägare. 

Förvaltningen sker antingen via delägarförvaltning eller via en samfällighetsförening. Av dessa två är idag samfällighetsförening vanligast. 

Delägarförvaltning

Delägarförvaltning innebär att alla fastighetsägare, som äger fastigheter som i sin tur äger gemensamhetsanläggningen, behöver komma överens om beslut kring förvaltningen. Det finns betydligt färre lagar som reglerar hur detta ska ske i jämförelse mot samfällighetsförening (se nedan). 

Vid tvister inom delägarförvaltning kan Lantmäteriet kontaktas och ett delägarsammanträde genomföras med vanligtvis en representant från Lantmäteriet. På dessa möten gäller demokratisk beslutsordning. 

Samfällighetsförening

Oftast skapas en samfällighetsförening i samband med registrering av en gemensamhetsanläggning i fastighetsregistret. Medlemmarna i föreningen är i detta fall de personer som äger de fastigheter som äger anläggningen gemensamt. 

I likhet med andra föreningsformer styrs samfällighetsföreningen av en styrelse som röstas fram av medlemmarna. Styrelsen ges mandatet att sköta löpande förvaltning medan större frågor lyfts upp på en årsstämma. 

Fördelen med samfällighetsförening är att flera olika lagar reglerar hur förvaltningen ska ske på ett demokratiskt och säkert sätt. Det innebär exempelvis att beslut kan tas med majoritet och att alla inte måste vara överens om samtliga frågor. 

Andelstal avgör kostnad

Delägarnas andelstal anger hur stor andel av den totala kostnaden för gemensamhetsanläggningen som ska betalas av respektive fastighet. Det kan exempelvis beräknas genom att samtliga delägare har samma andelstal eller att det påverkas utifrån fastigheternas storlek eller förväntad möjlighet att utnyttja anläggningen.

Utöver den fördelade kostnaden, via andelstalet, kan det förekomma att varje fastighetsägare betalar en rörlig avgift utifrån användning av gemensamhetsanläggningen. Det kan exempelvis ske om anläggningen består av vatten- eller elanläggning varpå den rörliga kostnaden beräknas på förbrukning. För att denna avgift ska få tas ut krävs det att information om beräkningen nämns i anläggningsbeslutet som skapades när gemensamhetsanläggningen registrerades hos Lantmäteriet. 

Bilda, Ändra, Upphäva

Registrering, ändring eller upphävning av en gemensamhetsanläggning sker via Lantmäteriet då det är information som registreras i fastighetsregistret. Vid en registrering skapas det ett anläggningsbeslut som påvisar anläggnings syfte och andelstal (läs mer längre ner i artikeln). 

Varje anläggning har en egen registerbeteckning som påvisar att det är en gemensamhetsanläggning och inte en egen fastighet. Det kan se ut som följande:

Uppsala Gretnäs ga:1

Kan tvingas att anslutas

Vid en registrering ska samtliga fastighetsägare, som ska äga gemensamhetsanläggningen, ansöka gemensamt. Det finns däremot ett undantag som innebär att en fastighet ”tvingas att delta” trots att fastighetsägararen motsätter sig detta (se exempel på Lawline.se). Det krävs i så fall att Lantmäteriet anser att det finns ett påtagligt behov för samtliga fastigheter att vara delägare och därmed ha nyttjanderätt. 

Anläggningsbeslutet är bindande

Anläggningsbeslutet anger bland annat anläggningens ändamål, läge, funktion, vilka fastigheter som är delägare, andelstal samt vilken mark som upplåts för anläggningen. 

Beslut av delägarna, även om samtliga är överens om det, får aldrig strida mot gällande anläggningsbeslut. Önskas dessa beslut genomföras behöver i så fall ändringar i anläggningsbeslutet först registreras. Ett alternativ är att upphäva befintlig gemensamhetsanläggning och registrera en ny. 

Krav på stadigvarande betydelse & fördelar

För att Lantmäteriet ska godkänna ansökan om att skapa en gemensamhetsanläggning måste behovet av anläggningen vara ”väsentligt och stadigvarande” för delägarna (fastigheterna). Det innebär exempelvis att en ansökan kan nekas för en tillfällig bro eller en väg som inte samtliga fastigheter förväntas utnyttja. 

Fördel för fastighet

Ytterligare ett krav är att anläggningens funktion är knuten till de delägande fastigheterna och inte primärt mot fastighetsägarna personliga behov. Detta utifrån att det är fastigheterna som är delägare och inte fastighetsägarna. Fördelarna ska även vara ekonomiska eller sociala.

Påtagligt behov

Lantmäteriet kräver även att ”anläggningen är av väsentlig betydelse för fastighetsägarna”. Det ska därmed finnas ett tydligt behov av delägarna att få tillgång till anläggningen. 

Exempel:

Ett tydligt exempel på ”väsentlig betydelse” är om en väg sammanbinder ett tiotal fastigheter och enda sättet att nå fastigheterna är via denna väg. 

Se fastigheter i gemensamhetsanläggning

Via Lantmäteriet går det att få information en gemensamhetsanläggning via dess anläggningsbeslut. Det kan ske på två sätt:

• Begär allmän handling

Skicka in formuläret, via Lantmäteriets hemsida, om begäran av allmän handling. Ofta går det att få handlingarna digitalt.  

• Kontakta kundservice

Kontakta Lantmäteriet och be om anläggningsbeslut, information från fastighetsregistret samt utdrag på förrättningsakter som är registrerade på anläggningen. 

• Min fastighet

Fastighetsägare till de fastigheter som är delägare till gemensamhetsanläggningen kan logga in på Min Fastighet och se vilka övriga fastigheter som är delägare. För att sedan se vem som äger fastigheten kan tjänsten ”Vem äger fastigheten” användas. 

Kom ihåg! Anläggningsbeslutet anger enbart andelstalet som registrerats. Sedan registrering kan de olika delägarna (fastigheterna) ändrats via exempelvis avstyckning. För en komplett bild över ägarstruktur bör därför anläggningsbeslutet kompletteras med information från fastighetsregistret samt eventuella förrättningsakter. 

Vanliga frågor och svar