Samfällighet & samfällighetsförening

Samfällighet är ett område och/eller anläggning som ägs av flera fastigheter. Förvaltningen sker vanligtvis via en samfällighetsförening men kan även ske via delägarförvaltning. Det är exempelvis vanligt att samfällighetsföreningar i områden med fritidshus eller villor förvaltar grönområden, lekplatser och vattendistribution. 

Vad är en samfällighet?

Samfällighet är mark, vatten, anläggningar eller rättigheter som gemensamt tillhör flera fastigheter. De brukar delas in i två kategorier, marksamfällighet och gemensamhetsanläggning (förklaras utförligt nedan).

Av dessa två är den sistnämnda vanligast och är vad som främst gäller när fritidshus eller permanentbostäder står på fastigheter som omfattas av en samfällighet. Bland annat kan det innebära ett gemensamt ansvar och förvaltning av:

• Lekytor
• Grönområden
• Parkeringsområden
• Vatten- och avloppsanläggningar
• Badplatser och bryggor

Marksamfällighet

Marksamfällighet används för att förvalta ett markområde som ägs av flera fastigheter. Detta markområde har en separat fastighetsbeteckning. Idag skapas mycket sällan marksamfälligheter och de som finns kvar är ett arv från tiden då det inte fanns krar på registrering hos Lantmäteriet. Det kan alltså finnas bristande dokumentation av vad som egentligen gäller inom samfälligheten. 

Gemensamhetsanläggning

Gemensamhetsanläggning, även kallad för anläggningssamfällighet, är mark och anläggning som brukas av flera fastigheter. Rätten att använda anläggningen ägs av fastigheten och överlåtes i samband med att fastigheten säljs. Några exempel på gemensamhetsanläggningar är vattenförsörjning och avloppssystem men även parkeringar och vägar. 

Vad är en samfällighetsförening?

En samfällighetsförening är en juridisk person med syfte att förvalta områden och anläggningar som föreningens medlemmar (via deras fastigheter) gemensamt äger och använder. 

Exempel:

Inom ett bostadsområde finns 40 villor (fastigheter). Mellan dessa finns både grönområden, lekplatser och garageplatser. Dessa områden ägs inte av kommunen utan av den samfällighet som samtliga fastigheter är delägare i. Förvaltningen av samfälligheten genomförs av en samfällighetsförening som består av personerna som äger dessa fastigheter.  

(Vilka är medlemmar i en samfällighetsförening? – Juristen svarar)

Samfällighetsförening är ett tydligt strukturerat sätt att förvalta den anläggning som brukas gemensamt. Frågor kan lyftas upp på en årsstämma och medlemmarna har rätt att rösta om de olika beslut som behöver tas samt vilka som ska sitta i styrelsen. Vid missnöje är kan egna förslag lyftas fram och röstas igenom. 

Föreningen måste ha en styrelse vilka har ansvaret för att underhåll och förvaltning sker. Formen blir utifrån detta mycket demokratisk. 

Delägarförvaltning

Om det inte finns någon samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten sker det via delägarförvaltning. Det innebär att alla som äger fastigheterna som ingår i samfälligheten behöver komma överens om förvaltning utan att formen för detta lika tydligt regleras i lag som med en förening. Utifrån detta används delägarförvaltning främst vid samfälligheter med ett fåtal fastighetsägare. 

Vid missnöje gäller inte demokratisk röstning. Även om majoriteten har en åsikt kan en fastighetsägare motsätta sig beslutet. I detta fall får Lantmäteriet anlitas och ett delägarsammanträde genomföras. 

Avgift för medlem

Vid köp av en fastighet som ingår i en samfällighet blir köparen automatisk medlem i den samfällighetsförening som förvaltar gemensam mark eller anläggning. Därmed uppstår även kravet på att samfällighetsavgiften behöver betalas. 

Avgift

Avgiften till en samfällighetsförening betalas årligen, kvartalsvis eller månadsvis. Det kallas för uttaxering. Nivån beslutas av årsstämman och ska grundas på föreningens budget och därmed vilka utgifter som planeras. Avgiften kan därmed kraftigt behöva höjas vid oväntade och stora renoveringsbehov. Bland annat används avgiften till:

• Underhåll av lekplatser
• Underhåll av parker och grönområden
• Snöskottning och sophantering
• Gemensamma ledningar för värme, vatten och el

Avgift via andelstal

Avgiften kan beräknas via andelstal, vilken i sin tur är uppdelad i två delar. Det finns ett andelstal för färdigställandet av anläggningen (exempelvis byggandet av en väg) och därefter ett andelstal utifrån anläggningens förvaltning. 

Andelstalet kan exempelvis vara uträknat utifrån fastigheternas storlek men även dess läge. Sedan juli 2022 kan föreningar själva ta beslut om ändrade andelstal vilket i så fall ska ske på stämman med 2/3 majoritet. Efter att Lantmäteriet har godkänt ändringen kommer den börja att gälla. 

Avgift via brukningsavgift

Det kan även framgå i anläggningsbeslutet att kostnaden primärt ska beräknas utifrån de olika fastigheternas förväntade användning av anläggningen. Det kallas för brukningsavgift. 

Hur bestäms årsavgiften i en samfällighet? – Simpleko

Ansvar som medlem

Det primära ansvaret, som medlem, är att betala medlemsavgiften. För att bli mer insatt i föreningens verksamhet kan årsmötet besökas och engagemang ske i föreningens styrelse. 

Städdagar

Det är vanligt med gemensamma städdagar men dessa är frivilliga. Enligt samfällighetslagen får inte föreningen belägga medlemmarna med städ- eller straffavgifter för att öka incitamentet till att vara med på dessa dagar. Skulle väldigt få komma på dessa städdagar kan däremot föreningen behöva köpa in tjänster vilket skulle öka medlemmarnas avgift. 

Föreningen får däremot ange att en del av årsavgiften betalas via praktiskt arbete. Det kan exempelvis anges att en städdag minskar avgiften med 150 kronor. Om så sker kan däremot föreningen vara tvungen att lämna in kontrolluppgifter till Skatteverket vilket är en orsak till att många undviker detta alternativ. 

Underlätta för föreningen

Medlemmarna har även ansvar att inte försvåra för styrelsens arbete. Det kan exempelvis vara en fördel att kontakta styrelsen inför att byggnationer önskas ske på gården. Detta för att exempelvis inte ledningar blir svåråtkomliga. 

Ansvar för styrelse

Styrelsen i en samfällighetsförening har ansvaret att förvalta den gemensamhetsanläggning som anges i anläggningsbeslutet. I anläggningsbeslutet anges även ändamålet med föreningen vilket styr vilken verksamhet som får genomföras. 

Det kan i vissa fall innebära att styrelsen först behöver driva frågan att ändra anläggningsbeslutet hos Lantmäteriet. Vid mycket stora ändringar kan till och med en ny samfällighet behöva inrättas med andra ändamål än den tidigare. Vad som får, och inte får, genomföras inom en samfällighet regleras av:

• Anläggningsbeslutet – Registreras hos Lantmäteriet när föreningen skapas. Anger ändamål och anläggningar som omfattas. 
• Anläggningslag (1973:1149)   – Lag som gäller för ”anläggning som är gemensam för flera fastigheter…” 
• Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter – Reglerar administration och förvaltning av samfälligheter
• Föreningens stadgar – De stadgar som föreningen gemensamt röstar igenom. Styrs delvis av lagen ovan. 
• Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar – Anger ansvaret som finns inom den ekonomiska föreningen. 

Dessutom kan det finnas en underhållsplan som både påverkar avgift och planerat underhåll. Finns stora renoveringar inplanerade kan en höjning av avgiften förväntas. 

Anläggningsbeslut går före stadgar

Anläggningsbeslutet väger tyngre än föreningens stadgar. En samfällighetsförening får alltså införa regler i stadgarna som strider mot anläggningsbeslutet. Om så ändå sker är det fortfarande juridiskt anläggningsbeslutet som är gällande. 

Anläggningsbeslut och laddningspunkter för elbilar

Att styrelsen enbart får agera utifrån anläggningsbeslutet har aktualiserats när allt fler föreningar vill installera laddningspunkter för elbilar. I de äldre anläggningsbesluten finns inte dessa, eller liknande, installationer angivna vilket innebär att anläggningsbesluten först måste uppdateras. 

Om beslutet måste ändras eller inte beror alltså på nuvarande ordalydelse samt om föreningen eller den enskilde medlemmen förväntas installera elbilsladdare. Ett beslut från Mark- och Miljödomstolen anger nämligen att ”förening som genom sitt anläggningsbeslut förvaltar garage och elledningar med elcentraler, också har rätt att besluta om att installera en lastbalanserare (laddmodul)” Därmed kan medlemmarna sedan själva installera laddare. 

Får en medlem i samfälligheten sätta upp en egen laddstolpe?

Problem med förening eller medlem

Uppstår tvister inom en samfällighetsförening är första steget att försöka lösa det med hjälp av styrelsen eller expertis. Det går även att delvis köpa hjälp från Länsstyrelsen vilka exempelvis kan bistå med hjälp att:

• Utlysa föreningsstämma
• Hjälpa till med att upplösa föreningen
• Besluta om arvoden
• Ange att styrelsen ska bestå av fler ledamöter än vad som anges i stadgarna
• Utse en syssloman (extern styrelseledamot)*

*Kostnaden avgörs av Länsstyrelsen och varierar mellan olika delar av landet. Det är vanligt med timdebitering på 1500 – 2500 kronor. 

Utesluta medlem

I lagen om ekonomiska föreningar 4 kap 8 § anges att medlem kan uteslutas om någon av följande tre händelser uppstår:

1. grovt har åsidosatt sina skyldigheter mot föreningen,
2. inte längre deltar i föreningens verksamhet på det sätt som avses i 1 kap.4 eller 5 §, eller
3. inte längre uppfyller de krav som med hänsyn till arten och omfattningen av föreningens verksamhet bör ställas på medlemmarna.

Det innebär exempelvis att medlemmen kan uteslutas om personen grovt bryter mot föreningens stadgar. Detta förutsatt att inte stadgarna bryter mot gällande lagstiftning eller föreningens anläggningsbeslut

Vanliga frågor och svar