Dolda fel i hus och bostadsrätter

Undersökningsplikt:
Som köpare av en bostad har man en skyldighet att undersöka bostaden för att hitta eventuella fel och brister som går att upptäcka. Fel som går att upptäcka kan man inte kräva ersättning för i efterhand.

Dolda fel:
Det kan även finnas så kallade dolda fel i en bostad. Ett dolt fel är ett fel som inte går att upptäcka vid en besiktning och som man inte kan förvänta sig baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt. Ett dolt fel kan man kräva ersättning av säljaren för i efterhand.

Max antal år efter köpet som ett dolt fel kan åberopas:

• Fastighet/hus = 10 år
• Bostadsrätt = 2 år

Klicka och gå direkt ner till mer information om:
1. Undersökningsplikten
2. Dolda fel

Undersökningsplikten

Som köpare har du en undersökningsplikt. Detta innebär att du har ett stort ansvar att undersöka bostaden innan du köper den. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand upptäcker fel i eller på bostaden som du hade kunnat upptäcka vid undersökningen eller besiktningen. Allt som inte är dolt är du som köpare därmed ansvarig för.

I videon förklarar mäklarsamfundets kundombudsman mer om undersökningsplikten

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Dolda fel i bostad

Ett dolt fel är något som du inte har möjlighet att upptäcka vid en undersökning eller besiktning av bostaden. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Känner du dig osäker bör du anlita en besiktningsman som hjälper dig att undersöka bostaden noga innan köpet.

Säljaren har skyldigheten att ersätta köparen för dolda fel som åberopas inom 10 år efter köpet av ett hus/fastighet eller 2 år om det gäller en bostadsrätt.

I videon går mäklarsamfundets kundombudsman igenom vad dolda fel är

Vad krävs för att felet skall räknas som dolt?

• Felet måste ha funnits vid köpet
• Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka vid köpet
  En besiktningsman eller sakkunnig person skall inte kunna upptäcka felet vid en besiktning.
• Felet får inte kunna förväntas 
  Baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt så skall man inte kunna förvänta sig att felet kan finnas. Till exempel om ett hus är väldigt gammalt så kan man förvänta sig att vissa åldersmässiga fel finns eller om ett hus har en källare med väggar och golv i trä så kan man förvänta sig att det kan finnas mögel bakom.
• Felet måste ha påverkat bostadens marknadsvärde
  Felet måste göra att bostadens marknadsvärde blir lägre på grund av att felet upptäckts.

Exempel på dolda fel

Mögel, röta och fuktskador är vanliga dolda fel. Särskilt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden, ofta går dessa fel att upptäcka vid en besiktning men inte alltid. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning när du skall köpa en bostad.

Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer.
Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.

Skadedjur i konstruktionen är ett annat vanligt fel som ibland är omöjligt att upptäcka. Skadedjur kan förstöra hela hus utan att man kan upptäcka det förrän det är försent.

Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.

• Läs vår artikel om: Checklista inför visningen

Om du köpt en bostad via mäklare och har frågor kring dolda fel och undersökningsplikten kan du ringa mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri juridisk rådgivning och tips på hur du kan gå vidare på telefon: 08-83 22 66. Läs denna artikel och titta på filmklippen innan du ringer så får du kanske svar på dina frågor.

Dolda fel försäkring

En försäkring mot dolda fel träder in och betalar ut ersättning om dolda fel skulle uppstå. Både köpare och säljare kan känna sig tryggare om det finns en dolda fel försäkring tecknad. Det är säljaren som tecknar denna försäkring.

Det finns ofta friskrivningar i försäkringens avtal som gör att försäkringen inte täcker alla delar av bostaden. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inomhus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs nog igenom vad försäkringen täcker och inte.

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel med en klausul i kontraktet. För att en sådan klausul skall stå med i kontraktet måste både köpare och säljare vara överens om det. När en sådan klausul finns kan köparen aldrig kräva någon ersättning för dolda fel som upptäcks i bostaden. En friskrivningsklausul kan innebär att köpeskillingen blir lägre eftersom det skapar otrygghet för köparen.

• Läs vår djupgående artikel om: Friskrivningsklausul i kontraktet

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.