Dolda fel i hus och bostadsrätter

När man köper en bostad skall man göra en ordentlig undersökning av den eftersom man har en undersökningsplikt som köpare. Eventuella fel som inte går att upptäcka vid en sådan undersökning kallas för dolda fel och dessa fel är säljaren ansvarig för i ett antal år efter försäljningen. Läs mer i artikeln nedan.

Artikelns innehåll:
1. Videoklipp där mäklarsamfundet förklarar vad dolda fel är
2. Dolda fel i hus
3. Dolda fel i bostadsrätt
4. Undersökningsplikten

Klicka för att gå direkt ner till önskad information

I videon nedan går mäklarsamfundets kundombudsman igenom vad dolda fel är

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Dolda fel i hus & fastighet

Ett dolt fel är ett fel som du inte har möjlighet att upptäcka vid en grundlig undersökning eller besiktning av huset. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Känner du dig osäker bör du anlita en besiktningsman som hjälper dig att undersöka bostaden noga innan köpet.

Säljaren är skyldig att ersätta köparen för dolda fel som åberopas inom 10 år efter köpet av ett hus eller en fastighet.

Vad krävs för att felet skall räknas som dolt?

• Felet måste ha funnits vid köpet
• Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka vid köpet
  En besiktningsman eller sakkunnig person skall inte kunna upptäcka felet vid en besiktning.
• Felet får inte kunna förväntas 
  Baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt så skall man inte kunna förvänta sig att felet kan finnas. Till exempel om ett hus är väldigt gammalt så kan man förvänta sig att vissa åldersmässiga fel finns eller om ett hus har en källare med väggar och golv i trä så kan man förvänta sig att det kan finnas mögel bakom.
• Felet måste ha påverkat bostadens marknadsvärde
  Felet måste göra att bostadens marknadsvärde blir lägre på grund av att felet upptäckts.

Exempel på dolda fel

• Mögel, röta och fuktskador är vanliga dolda fel. Särskilt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden, ofta går dessa fel att upptäcka vid en besiktning men inte alltid. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning när du skall köpa en bostad.
• Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer. Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.
• Skadedjur i konstruktionen är ett annat vanligt fel som ibland är omöjligt att upptäcka. Skadedjur kan förstöra hela hus utan att man kan upptäcka det förrän det är försent.

Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.

• Läs vår artikel om: Checklista inför visningen

Försäkring mot dolda fel

En försäkring mot dolda fel träder in och betalar ut ersättning om dolda fel skulle uppstå. Både köpare och säljare kan känna sig tryggare om det finns en dolda fel försäkring tecknad. Det är säljaren som tecknar denna försäkring.

Det finns ofta friskrivningar i försäkringens avtal som gör att försäkringen inte täcker alla delar av bostaden. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inomhus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs nog igenom vad försäkringen täcker och inte.

Läs mer i vår djupgående artikel om: Försäkring mot dolda fel

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel med en klausul i kontraktet. För att en sådan klausul skall stå med i kontraktet måste både köpare och säljare vara överens om det. När en sådan klausul finns kan köparen aldrig kräva någon ersättning för dolda fel som upptäcks i bostaden. En friskrivningsklausul kan innebär att köpeskillingen blir lägre eftersom det skapar otrygghet för köparen.

• Läs mer i vår djupgående artikel om: Friskrivningsklausul i kontraktet

Dolda fel i bostadsrätt

Bostadsrätter har egentligen inget som heter dolda fel även de flesta använder det uttrycket ändå eftersom reglerna är väldigt lika för hus och bostadsrätt. Alla fel som kan uppstå i en bostadsrätt som inte gick att upptäcka innan köpet kallas helt enkelt bara för ”fel i bostadsrätt”. Reglerna för fel i bostadsrätt är dock ungefär desamma som reglerna för dolda fel men med några extra tillägg.

De fel som klassas som dolda fel i ett hus klassas alltså även som fel i bostadsrätt och kan ge köparen rätt till ersättning men utöver kriterierna för dolda fel skall även följande kriterier tas i beaktning när det handlar om bostadsrätter:

1. Bostadsrätten stämmer inte överens med de uppgifter säljaren lämnat innan köpet.
2. Säljaren har inte upplyst köparen om något väsentligt som säljaren sannolikt kände till och som köparen borde ha fått information om.
3. Bostadsrättens skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens skick, ålder och pris.

Säljaren av en bostadsrätt är ansvarig för fel i 2 år. Fel som dyker upp i efterhand kan alltså åberopas av köparen i upp till 2 år efter köpet.

Undersökningsplikten

Som köpare har du en undersökningsplikt. Detta innebär att det är ditt eget ansvar att undersöka bostaden innan du köper den. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand upptäcker fel i eller på bostaden som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning innan köpet. Allt som inte är alltså köparen ansvarig för. Dolda fel är säljaren ansvarig för.

I videon nedan förklarar mäklarsamfundets kundombudsman mer om undersökningsplikten

💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Compricer.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Compricer jämför bolån och privatlån hos upp till 35 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Kostnadsfri juridisk rådgivning kring bostadsaffären
Om du köpt en bostad via mäklare och har frågor kring dolda fel och undersökningsplikten kan du ringa mäklarsamfundets kundombudsman. Där får du kostnadsfri juridisk rådgivning och tips på hur du kan gå vidare.

Telefon: 08-83 22 66.
Läs denna artikel och titta på filmklippen innan du ringer så får du kanske svar på dina frågor.