När man köper en bostad är man skyldig att undersöka den noga. Eventuella fel som inte går att upptäcka vid en undersökning kallas för dolda fel. Säljaren är ansvarig för dolda fel i 10 år efter försäljningen när det gäller hus och 2 år när det gäller bostadsrätter. Läs mer i artikeln nedan.
Artikelns innehåll:
1. Vad är ett dolt fel?
2. Vad gör man om man upptäcker ett fel?
3. Säljarens, köparens och mäklarens ansvar för fel i bostaden
4. Försäkring mot dolda fel
5. Friskrivning från dolda fel
6. Dolda fel i bostadsrätt
7. Undersökningsplikten
8. Videoklipp om dolda fel
Klicka för att gå direkt ner till önskad information
Vad är dolda fel?
Ett dolt fel är ett fel som du inte har möjlighet att upptäcka vid en grundlig undersökning eller besiktning av bostaden. Man gör en så kallad okulär besiktning, det innebär att man luktar, tittar, känner och lyssnar efter fel. Man borrar inte i väggar osv.
Felet måste också ha funnits vid köptillfället för att kunna räknas som dolt. Känner du dig osäker bör du anlita en besiktningsman som hjälper dig att undersöka bostaden noga innan köpet. Att anlita en besiktningsman som besiktigar ett hus kostar vanligtvis runt 8 – 10 000 kr. En besiktning av en bostadsrätt kostar vanligtvis runt 4 – 5 000 kr.
Vad krävs för att det skall räknas som ett dolt fel?
- Felet måste ha funnits vid köpet
- Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka – En besiktningsman eller sakkunnig person skall inte kunna upptäcka felet vid en besiktning.
- Felet får inte kunna förväntas – Baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt så skall man inte kunna förvänta sig att felet kan finnas. Till exempel om ett hus är väldigt gammalt så kan man förvänta sig att vissa åldersmässiga fel finns eller om ett hus har en källare med väggar och golv i trä så kan man förvänta sig att det kan finnas mögel bakom.
- Felet måste ha påverkat bostadens marknadsvärde – Felet måste göra att bostadens marknadsvärde blir lägre på grund av att felet upptäckts.
Hur länge är säljaren ansvarig för dolda fel?
Säljaren av ett hus är skyldig att ersätta köparen för dolda fel som åberopas inom 10 år efter köpet. För bostadsrätter är säljaren skyldig att ersätta köparen för dolda fel som åberopas inom 2 år.
- Ansvaret gäller i 10 år för hus
- Ansvaret gäller i 2 år för bostadsrätt
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – Nu kan man äntligen även jämföra bolån & lånelöften hos Lendo. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Exempel på dolda fel
- Felaktigt renoverat badrum
- Vattenläcka i taket
- Felaktig dränering
- Fel på el-dragningar
- Brister i ventilationen
- Läckande rökkanaler i öppna spisar
- För låg varmvattenskapacitet
- Urin från husdjur som orsakar dålig luft
- Bostadsrättens uteplats tillhör inte bostaden utan bostadsrättsföreningen
- Mögel, röta och fuktskador
- Felmonterade spotlights
- Skadedjur i konstruktionen
- Tillstånd saknas för enskilt avlopp
- Felaktig installation av golvvärme
Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.
🔗 Läs även vår: Checklista inför visningen
Fel som vanligtvis inte räknas som dolda fel
- Fel som går att upptäcka genom att titta, lukta, lyssna och känna
- Fel som går att misstänka med hänsyn till bostadens ålder och skick
- Fel som besiktningsmannen varnat för
- Sådant som besiktningsmannen rekommenderat fördjupad undersökning av
- Fel som köparen eller besiktningsmannen missat men som borde ha upptäckts (ersättning kan krävas av besiktningsmannen som har en ansvarsförsäkring)
- Fel i kända riskkonstruktioner, exempelvis krypgrunder.
- Fel av mindre värde som inte anses påverka bostadens marknadsvärde
- Normalt slitage
Vad gör man om man upptäcker fel?
Upptäcker man ett dolt fel kontaktar man säljaren, helst skriftligen, exempelvis via mail. Förklara vad det är för fel du upptäckt (reklamera) och skriv vilken ersättning du anser är rimlig för att åtgärda felet. Om du inte kan bedöma hur mycket det kostar att åtgärda kan du be en hantverkare om hjälp med att upprätta en kostnadsberäkning.
Om säljaren vägrar betala är nästa steg att stämma säljaren i domstol (Tingsrätten). Detta går att göra själv men vi rekommenderar att du anlitar en jurist som hjälper dig. Vinner du tvisten tvingas säljaren vanligtvis att betala alla eller delar av dina jurist- och rättegångskostnader.
Om stämningen gäller ett belopp som understiger ett halvt prisbasbelopp räknas målet som ett småmål, även kallat förenklat tvistemål. Då är det inte säkert att du får ersättning för alla dina jurist- och rättegångskostnader.
Hur beräknas ersättningen?
Domstolen gör en uppskattning/beräkning av hur mycket mindre bostaden skulle ha varit värd vid köptillfället om felet hade varit känt. Den summa som de kommer fram till är den summa som säljaren skall ersätta köparen med (plus eventuella rättegångskostnader osv).
Köparens, säljarens och mäklarens ansvar
- Köparen ansvarar för fel som går att upptäcka
- Säljaren är ansvarig för dolda fel
- Mäklaren är inte ansvarig varken för dolda fel eller fel som går att upptäcka
🔗 Läs vår artikel om: Mäklarens ansvar i en bostadsaffär
🔗 Läs vår artikel om: Säljarens ansvar i en bostadsaffär
Försäkring mot dolda fel
En försäkring mot dolda fel träder in och betalar ut ersättning om dolda fel skulle uppstå. Både köpare och säljare kan känna sig tryggare om det finns en dolda fel försäkring tecknad. Det är säljaren som tecknar denna försäkring och kostnaden är avdragsgill.
Det finns ofta friskrivningar i försäkringens avtal som gör att försäkringen inte täcker alla delar av bostaden. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inomhus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs nog igenom vad försäkringen täcker och inte.
🔗 Läs mer i vår djupgående artikel om: Försäkring mot dolda fel
Friskrivning från dolda fel
En säljare kan friskriva sig från dolda fel med en klausul i kontraktet. För att en sådan klausul skall stå med i kontraktet måste både köpare och säljare vara överens om det. När en sådan klausul finns kan köparen aldrig kräva någon ersättning för dolda fel som upptäcks i bostaden. En friskrivningsklausul kan innebär att köpeskillingen blir lägre eftersom det skapar otrygghet för köparen.
🔗 Läs mer i vår djupgående artikel om: Friskrivningsklausul i kontraktet
Dolda fel i bostadsrätt
Bostadsrätter har egentligen inget som heter dolda fel. Trots det använder de flesta uttrycket ändå eftersom reglerna är väldigt lika för hus och bostadsrätt. Alla fel som kan uppstå i en bostadsrätt som inte gick att upptäcka innan köpet kallas helt enkelt bara för ”fel i bostadsrätt”. Reglerna för fel i bostadsrätt är dock ungefär desamma som reglerna för dolda fel men med några extra tillägg.
De fel som klassas som dolda fel i ett hus klassas alltså även som fel i bostadsrätt och kan ge köparen rätt till ersättning. Läs mer om dolda fel längre upp i artikeln.
Utöver kriterierna för dolda fel skall även följande kriterier tas i beaktning när det handlar om bostadsrätter:
- Bostadsrätten stämmer inte överens med de uppgifter säljaren lämnat innan köpet.
- Säljaren har inte upplyst köparen om något väsentligt som säljaren sannolikt kände till och som köparen borde ha fått information om.
- Bostadsrättens skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens skick, ålder och pris.
Säljaren av en bostadsrätt är ansvarig för fel i 2 år. Fel som dyker upp i efterhand kan alltså åberopas av köparen i upp till 2 år efter köpet.
Undersökningsplikten
Som köpare har du en undersökningsplikt. Detta innebär att det är ditt eget ansvar att undersöka bostaden innan du köper den. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand upptäcker fel som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning innan köpet. Dolda fel är säljaren ansvarig för. Fel som går att upptäcka vid en undersökning är köparen ansvarig för.
I videon förklarar mäklarsamfundets kundombudsman mer om undersökningsplikten
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – Nu kan man äntligen även jämföra bolån & lånelöften hos Lendo. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Videoklipp om dolda fel
I videon nedan går mäklarsamfundets kundombudsman igenom vad dolda fel är
Kostnadsfri juridisk rådgivning kring bostadsaffären
Om du köpt en bostad via mäklare och har frågor kring dolda fel och undersökningsplikten kan du ringa mäklarsamfundets kundombudsman. Där får du kostnadsfri juridisk rådgivning och tips på hur du kan gå vidare.
Telefon: 08-83 22 66.
Läs denna artikel och titta på filmklippen innan du ringer så får du kanske svar på dina frågor.
Dolda fel i ett badrum
Ett badrum kan renoveras på flera sätt. Man kan göra enbart estiska renoveringar, som inte påverkar badrummet tätskikt eller golvbrunn. Man kan även göra helrenoveringar där man river ner tätskikt, kakel, klinker osv. Gör man en helrenovering och bryter tätskiktet måste man följa branschreglerna när man renoverar för att vara säker på att kunna få ut pengar på försäkringen vid en eventuell fuktskada eller liknande i framtiden. Man kan renovera badrummet själv eller så anlitar man en hantverkare, det väljer man själv. Anlitar man en hantverkare får man 10 års garanti på arbetet. Det är oftast värdehöjande när man skall sälja bostaden.
Om ett badrum är felaktigt renoverat och ett fel uppstår kan det räknas som ett dolt fel om felet checkar av de kriterier vi nämner ovan.
Vet köparen om att badrummet är renoverat av en amatör och att inga utfästelser gjorts om att badrummet är renoverat enligt branschreglerna så innebär det att köparen inte kan kräva någon ersättning i efterhand.
Fråga alltid mäklaren eller säljaren om badrummet är renoverat av en hantverkare och be om att få se fakturan eller intyget innan du skriver under kontraktet. Ett annat alternativ är att be mäklaren att skriva in i kontraktet att badrummet är renoverat av en hantverkare och att underlag finns. Då har du gjort vad du behöver för att ha möjlighet att kräva säljaren på ersättning i efterhand om fel uppstår.
Vanliga frågor och svar
Ett fel som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden.
Anticimex är ett exempel på ett försäkringsbolag som erbjuder sådana. GarBo är ett annat exempel.
Först och främst säljaren. Vägrar säljaren betala tvingas man stämma säljaren via domstol.
Ja, om möglet inte gick att upptäcka genom en noggrann undersökning vid köpet och uppfyller kraven för dolda fel (läs om dessa i artikeln)
Ja, om skadan inte gick att upptäcka genom en noggrann undersökning vid köpet och uppfyller kraven för dolda fel (läs om dessa i artikeln)
10 år
2 år
Hej, vi köpte en ny bostadsrätt i februari 2022 av Riksbyggen. Vi har vid upprepade tillfällen gjort felanmälan om att det var kallt i lägenheten. Svaren har hela tiden varit att det inte är något fel, trots att ingen varit här och kontrollerat. Igår 3/4 2023 kom äntligen en rörmokare och kontrollerade. Han konstaterade att rören till två av elementen var felkopplade, inkommande var kopplat till returen och returen till inkommande, dvs inget varmvatten kom in i elementen.
Har vi rätt till någon form av ersättning från Riksbyggen?
Hej Åke.
Det vågar jag inte riktigt svara på faktiskt. Kontakta konsumentombudsmannen så kanske ni kan få lite vägledning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag köpte en bostadsrätt byggd 1989 och tillträdde lägenheten i augusti. Jag har under denna korta tid haft problem med att avloppet från köket blivit tätt och därmed kontaktat bostadsrättsföreningen som skickat ut spolfirma. Detta har nu hänt tre ggr på 4 månader…. Senaste tillfället resulterade även i att diskmaskinen gick sönder. Spolfirmat säger efter de varit ner med kamera i rören att rören är underdimensionerade och att det är ”fuskbyggt” med för skarpa krökar samt tillbakagående lutning på rören vilket också gör att där ständigt blir liggande vatten. Vad gör jag och vem är det som ska åtgärda detta? Är detta ett dolt fel? I kontraktet står att bostaden säljs i befintligt skick.
Hej Camilla.
Det beror på.
Ligger problemet i den del av rören som föreningen ansvarar för är det föreningen som skall lösa problemet och du kan inte kräva ersättning av säljaren.
Ligger problemet i den del av rören du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för så kan det möjligtvis räknas som ett dolt fel och då kan du ha rätt till ersättning av säljaren.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har köpt en nyproduktion av Småå AB och flyttade in den 21 december 2017. Vi har bott i bostadsrätten sen dess och vi sålde den i augusti 2020 och nya ägare flyttade in 1 december 2020.
Nu har vi blivit kontaktad av nya ägare att det har uppmärksammats fel i flera våtrum i flera lägenheter i föreningen. Vi fick ett till mail fredags från ägarna där dom haft en besiktningsman och att tätskicket är inte gjort korrekt. Och nu vill dom att vi åtgärdar detta. Vår fråga är vad som som gäller då det gäller fortfarande under garantitiden och det är en nyproduktion. Hur ska vi gå till väga och visst är det Småå som bör åtgärda detta och inte vi som första ägare av bostadsrätten?
Tacksam för återkoppling
Med vänlig hälsning
Merima
Hej Merima.
Detta bör falla under garantin ja. Då är det Småå Ab som skall åtgärda felet.
Dessutom, vid köp av bostadsrätt av privatperson kan man bara reklamera fel i upp till 2 år så er köpares reklamationstid gentemot er löpte ut i augusti 2022.
Nuvarande ägare får vända sig mot Småå AB och kräva att det åtgärdas via garantin.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har precis köpt en lägenhet i sommras 2021 där nu golvet i vardagsrummet har börjat svälla så att golvet buktar upp väldigt mycket, till och med så mycket att vi inte kan få upp badrumsdörren vissa dagar.
Detta är p.g.a. det är för lite utrymmet under listerna (mellan golv och väggar), vilket gör att golvet inte får svälla när det är högre luftfuktighet, t.ex. på hösten då det regnar mera. Dvs detta är inte till följd av vattenskada eller liknande som bostadsrättsföreningen är skyldiga till att ersätta.
Säljarna har inte berättat/klargjort detta dolda fel, men de har varit väl medvetna om det då de tydligen har gjort en besiktning av felet 2017 som de inte har delat med oss fören nu. När vi köpte/undersökte lägenheten fanns det inga tecken på att golvet kunde svälla då det var vår/sommar och torrt då köpet ägde rum.
Har vi rätt att be säljarna betala kostnaderna för att åtgärda golvet?
Hej Jonatan.
Jag är osäker på vad som gäller i detta fall.
Kontakta mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi bor i en brf som totalt har 8 enheter (radhus). Under en besiktning i en av enheternas avluftningsrör (som är i gjutjärn) upptäcktes att röret hade en spricka som var tvunget att åtgärdas vilket innebär att angränsande badrum behöver rivas upp samt efter skadan reparerats, återställas. Frågan är om det är brfen som tar hela kostnaden eller om bostadsrättsinnehavaren har något kostnadsansvar?
Mvh
Fredrik
Hej Fredrik.
Det borde vara föreningens ansvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har nyligen sålt min bostadsrätt och mellan kontraktskrivning och tillträde har det på något vänster blivit några vita fläckar på köksbänkskivan (som är svart), som inte går bort trots att det ser ut som vanligt smuts.
Köparen vill nu byta ut bänkskivan pga utav dessa fläckar. Är jag skyldig att betala hela bytet som kompensation eller vad är det som gäller?
Hej Helene.
Jag är osäker på om det räknas som naturligt slitage eller inte (förmodligen inte).
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har nyss sålt ett hus som vi ägt i 17 år, nya ägaren har nu vid renovering upptäckt en gammal vattenskada i ytterväggen, mögel finns men ändå väldigt torrt.
Mycket tyder på att skadan är gammal, troligtvis innan vi köpte huset. Alltså dolt och okänt för både köpare och säljare.
Huset är byggt 1925 och således snart 100 år gammalt.
Vem tar notan, köparen, säljaren (vi) eller försäkringsbolaget?
Hej Sören.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Ring mäklarsamfundets kundombudsman om du vill ha kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus