Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter innebär att en bostadsrättsförening bildas som sedan köper hyresfastigheten av fastighetsägaren och gör om hyresrätterna till bostadsrätter. Hyresgästerna kan sedan välja att köpa bostadsrätterna av bostadsrättsföreningen. Efter en ombildning bor de som valt att köpa sin bostadsrätt kvar som bostadsrättsinnehavare och medlemmar i bostadsrättsföreningen medan de som inte valt att delta i ombildningen får bo kvar genom att hyra bostaden av bostadsrättsföreningen.
💡 Vid en ombildning får man normalt köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet.
Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har blivit väldigt populärt. De som deltagit i ombildningar de senaste åren har i de flesta fall tjänat stora pengar och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden. Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.
Artikelns innehåll:
1. Vad innebär ombildning?
2. Steg-för-steg guide – Hur en ombildning går till
3. Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning – Kalkylator
4. Du kan få bolån utan kontantinsats vid ombildning
5. Så mycket får du betala för bostadsrätten
6. Bo kvar som hyresgäst vid ombildning – regler & förutsättningar
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Ombildning – vad det innebär
En ombildning innebär helt enkelt att man gör om hyresbostäder till bostadsrätter som de befintliga hyresgästerna köper. Om en fastighetsägare vill sälja sin hyresfastighet kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. Två tredjedelar av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja delta i ombildningen för att den skall bli av.
Om hyresgästerna vill bilda en bostadsrättsförening och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för denna regel är hembud.
Om ett hyreshus ombildas till bostadsrätter måste inte alla hyresgäster delta i ombildningen. De som inte vill delta kan välja att bo kvar som hyresgäst. Då äger den nya bostadsrättsföreningen bostaden och den boende får hyra bostaden av bostadsrättsföreningen istället.
Ombildningens process – steg för steg guide
Nu går vi igenom ombildningsprocessen, steg för steg. Under vissa steg finns det även förklaringsvideos som vi rekommenderar att du tittar på. De är korta och ger bra information.
1. Intressekoll
Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.
2. Bilda bostadsrättsföreningen
Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening. Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.
3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten. Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.
4. Besiktning av fastigheten
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten. Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.
Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.
5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.
I videon förklarar Restate lite mer om den ekonomiska planen
6. Finansieringen för köpet
Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.
I videon förklarar Restate lite mer om finansieringen
7. Köpet
Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.
I videon förklarar Restate lite mer om köpstämman
8. Tillträde
När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.
I videon förklarar Restate lite mer om tillträdet
9. Upplåtelseavtal
När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.
Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.
10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos Lantmäteriet. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.
Lånelöfte först
För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte. Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.
En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Zensum.se. De jämför flera olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte och det är helt gratis.
Behöver du hjälp med ombildning till bostadsrätt?
Funderar ni på att ombilda hyresrätt till bostadsrätt? En stor fördel är att ta kontakt med en ombildningskonsult om ni funderar på att ombilda. Interesta är en ombildningskonsult som hjälper fastighetsägare och hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt. Genom att lägga stor vikt vid lokal närvaro och gedigen kunskap säkerställer dom en trygg ombildningsprocess där dom ansvarar för hela ombildningen från start till mål.
Genom att använda Interesta som ombildningskonsult så får ni dedikerad och kunnig person som driver hela processen åt er och säkerställer att det blir en väl genomförd ombildning. Kika in på Interesta.se och kontakta dem för en kostnadsfri genomgång.
Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning
Vanligtvis får man köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet vid en ombildning. Kalkylatorn hjälper dig att räkna ut ungefär hur mycket du kan tjäna på att delta i en ombildning.
Bolån utan kontantinsats vid ombildning
Enligt lagen får man inte ta bolån på mer än 85 % av bostadens värde. Resterande 15 % måste finansieras med en egen kontantinsats.
Vid en ombildning får man, som vi nämner tidigare, vanligtvis köpa bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du kan finansiera hela köpet med bolån utan att behöva stoppa in någon egen kontantinsats så länge som priset du betalar för bostadsrätten understiger 85 % av marknadsvärdet.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Zensum.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Zensum kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Detta pris får du betala vid en ombildning
I 7 kap. 14 § bostadsrättslagen regleras det hur mycket man får betala för bostaden vid en ombildning. Priset skiljer sig åt beroende på om du väljer att delta i ombildningen från början eller om du vid ett senare tillfälle bestämmer dig för att köpa bostadsrätten. Ju längre man väntar med att delta desto högre pris får man vanligtvis betala för bostadsrätten.
- Om du bestämmer dig inom 1 månad
Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet om att köpa bostadsrätten inom en månad så betalar du insats enligt ekonomisk plan - Om du bestämmer dig inom 1 till 6 månader
Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet när en månad passerats men inom sex månader får du betala insatsen plus en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften får högst motsvara referensräntan + två procent som en ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen. - Om du bestämmer dig efter 6 månader
Bestämmer du dig och vill köpa bostadsrätten efter att 6 månader har passerat bestämmer föreningen fritt hur stor upplåtelseavgiften ska vara. Det innebär att du som är hyresgäst sannolikt får betala bostadsrättens marknadspris.
Sälja bostadsrätten efter ombildningen
Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst.
Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.
Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.
Bo kvar som hyresgäst efter ombildningen
Om du väljer att inte köpa bostadsrätten utan bor kvar med hyresrätt så har du samma rättigheter som tidigare. Bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd.
- Du har kvar samma besittningsskydd
- Din bostads kan inte säljas till någon annan
- Du kan inte tvingas att köpa lägenheten
- Du har kvar rätten att byta bostaden mot andra hyresrätter
- Om du vill hyra ut bostaden i andra hand gäller samma regler som tidigare
- Bostadsrättsföreningen är skyldig att sköta och bekosta normalt underhåll av bostaden
- Hyran skall vara skälig och i nivå med likvärdiga hyresbostäder
Du fortsätter att hyra din lägenhet med samma villkor som tidigare och behöver inte skriva något nytt avtal. Om du erbjuds ett nytt avtal med sämre villkor än tidigare behöver du inte skriva under det. Du har rätt att bo kvar under samma förutsättningar som tidigare.
Hyran ska vara skälig
Bostadsrättsföreningen får inte ändra hyran själv. Den ska bestämmas enligt bruksvärdesprincipen. Denna princip säger att hyran skall vara på samma nivå som för andra likvärdiga hyresbostäder. Det är vanligt att hyran bestäms i en förhandling med Hyresgästföreningen.
Fördelar och nackdelar med ombildning
Det finns både fördelar och nackdelar med ombildningar. Vi listar några av dom här:
Fördelar
- Man får köpa en bostadsrätt till ett lågt pris
- Man får renovera inuti sin bostadsrätt
- Bostadsrättsföreningen kan sköta fastigheten bättre om hyresvärden misskött den
Nackdelar
- Alla har inte råd att delta och köpa bostadsrätten
- Man får ett större ansvar som bostadsrättsinnehavare än som hyresgäst
- Inre underhåll i bostaden bekostas av den boende istället för av fastighetsägaren
- Man kan behöva engagera sig i bostadsrättsföreningens styrelse
Vanliga frågor och svar
12 månader men ju längre man väntar desto mer riskerar man att behöva betala för bostadsrätten. Efter 6 månader riskerar man att behöva behöva betala fullt pris, dvs marknadspris för bostaden.
Nej, fastighetsägaren är aldrig skyldig att sälja men OM fastighetsägaren vill sälja har hyresgästerna förköpsrätt, dvs de har rätt att köpa fastigheten före eventuella andra spekulanter. Detta kallas för Hembud.
Nej, om banken anser att värdet på bostaden är tillräckligt mycket högre än priset du betalar kan du slippa kontantinsatsen och finansiera köpet med 100 % bolån.
Det är en person eller ett företag som anlitas för att hjälpa till med ombildningen och bidra med sin kunskap om ombildningar.
Det innebär att de boende har förköpsrätt på fastigheten om den skall säljas.
Hej!
Vi har bott i vår nuvarande hyreslägenhet i 16 år, vår hyresvärd dog för ett par år sedan och då hade alla som bodde/bor i huset startat en bostadsrättsförening.
V hade ett företag som hjälpte oss, som hyresfastighet var var fastigheten värderad till ca: 13 miljoner.
Det blev en sluten budgivning och högsta budet blev ca: 24-25 miljoner.
Vår lägenhet skulle kosta ca. 2,9 miljoner att köpa och en avgift på 7000kr.
Vi hade en hyra på 10800kr vid tillfället och skulle få en kostnad på 22-23000 om vi köpt lägenheten.
Vi valde att inte köpa lägenheten då huset är byggt på 1800 talet och väldigt eftersatt i renoveringar.
Vi har under dom 16 år vi bott där haft besittningsrätten till en stor balkong som ligger i anslutning tillvår bostad.
Man går ut på balkongen precis utanför vår dörr. När dom sålt dom sista lägenheterna i bostadsrättsfastigheten har do sagt till köparna att balkongen är gemensam. Dom har haft problem med att få bostäderna sålda och har en dålig ekonomi.
Vi har vänt oss till hyresgästförening som jag är med i och bett om hjälp vid förhandlingar om detta.
I går hörde dom av sig och sa att dom har flera tusen fall som väntar och har aldrig prövat ett fall som detta så dom har inte tid.
I dag när jag skulle gå ut med hunden håller dom på och tömmer vår balkong på grill, matta möbler, parasoll och blommor mm.
Får man göra så?
Jag vet att jag kan ta detta till hyresnämnden själv men ska jag behöva det?
Tacksam för svar.
Hej Chatrine.
Jag vågar inte svara på vad som gäller i den situationen tyvärr. Du får invänta hyresnämndens besked eller ta hjälp av en jurist.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Zensum.se - Hitta lägsta bolåneäntan
Hej.
Jag har varit hyresgäst i min förening sedan 2002. Föreningen bildades/omvandlade till BRF 2003. 2002 hade jag en 1:a, men 2011 beviljades jag att byta till en 3:a.
Nu är det 2022 och jag är intresserad av att köpa loss min lägenhet (som jag hyrt sedan 2011), vilket pris kan jag räkna med att utgå ifrån? Är det marknadspris som gäller, eller kan jag köpa loss den för ett förmånligare pris, exempelvis det som var fastställt 2011, eller tidigare? Finns någon praxis vidrörande detta, eller liknande att gå efter?
Bör även tas i beaktning att lägenheten i sig är ej renoverad och föga underhållen sedan huset byggdes 1979.
/André
Hej Andre.
Det är nuvarande marknadsvärde som gäller om du skall köpa loss den idag.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag har en hyresrätt i en bostadsrättsförening. När den bildades för åtta år sedan valde jag att bli kvar som hyresgäst av flera skäl.
Nu behöver jag byta lägenheten på grund av hälsoskäl. Jag klarar inte att bo i en bostad utan hiss. Jag kan få läkarintyg på detta så föreningen kan knappast neka det bytet.
Den som jag byter med skulle vilja bli medlem och köpa lägenheten av föreningen.
Är det möjligt att göra det?
Mvh Barbro
Hej Barbro.
Det brukar vara möjligt men då får hyresgästen köpa lägenheten till nuvarande bedömt marknadspris.
Det är dock föreningen som bestämmer. De måste inte sälja om de inte vill.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag har olika versioner om när det går att bilda en bostadsrättsförening.
Den ena versionen säger att föreningen bara kan bildas vid köpetillfället.
Den andra säger att föreningen kan bildas långt/åratal i förväg.
Vad stämmer av dessa två varianter?
Ronny
Hej Ronny.
Jag är inte 100% säker men vad jag vet kan man bilda föreningen långt i förväg.
Du kan ringa bolagsverket och fråga om du vill ha ett 100% säkert svar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vill byta till mej en HR i bestånd som planeras ombilda till BR i Stockholms området. Hur får jag veta var detta är på gång?
Hej Carina.
Det finns inget enkelt sätt vad jag vet. Du får ringa runt till hyresbolagen och fråga. Jag är inte säker på att du kommer få något svar dock.
Mvh admin på Ekonomoifokus
Hej, Varför antas det alltid att man vid ombildning kan köpa en lägenhet 70-75 % under marknadsvärdet? Ägaren vid ombildning bör väl vara intresserad av att gör så bra affär som möjligt dvs att omdefiniera aktuella hyreslägenheterna anses vara värda 3 miljoner per stycknefter ombildning är det välde han vill ha ut vid försäljning av fastigheten?
Vänlig hälsning Kurt j.
Hej Kurt.
Det är praxis. Varför det är så vet jag inte tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om jag känner till ett bostads område i Stockholm som ska byggas om till bostadsrätter, I mitt fall har jag stått i kö i stockholms bostads kö i ca 15 år. Så frågan är . Om jag hittar en lägenhet i ett bostadsområde där hyresrätterna ska bli bostadsrätter inom en snar framtid. Om jag då hur en lägenhet innan ombildningen har påbörjats. Har jag rätt att få köpa den lägenheten som en kort tid innan fått hyra? Och har jag rätt att få sälja den när jag vill ? mvh ?
Hej Jimmy.
Ja så länge du står på hyreskontraktet när ombildningen genomförs så har du rätt att köpa.
När ombildningen är klar har du rätt att sälja när du vill.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan en innevarande hyresvärd köpa lägenheter i sitt hus vid ombildning?
Hej Roger.
Jag är inte säker men det borde ju inte vara några konstigheter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Kan en hyresvärd/fastighetsägare neka att sälja till en bildad bostadsrättsföreningen där mer än 2/3 vill köpa? Om ja hur vanligt är det ungefär?
Hej jakob.
Fastighetsägaren måste vilja sälja fastigheten för att det överhuvudtaget skall bli tal om någon ombildning.
Om fastighetsägaren vill sälja så har bostadsrättsföreningen förköpsrätt så fastighetsägaren kan inte sälja till någon annan aktör så länge bostadsrättsföreningen är beredd att matcha det högsta budet på fastigheten.
Exakt hur budgivning osv går till vågar jag dock inte svara på.
Fastighetsägaren kan alltså inte neka bostadsrättsföreningen om föreningen lägger det högsta budet på fastigheten.
Mvh admin på Ekonomifokus
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan hyresrätter på Kungsholmen i Stockholm ombildas till bostadsrätter?
Fastigheten ägs just nu av Familjebostäder.
Eller finns det något hinder?
Hej Jonas.
Ja om Familjebostäder skulle vilja sälja fastigheten så vore det inga konstigheter.
Då kan de boende gå ihop och köpa fastigheten som en bostadsrättsförening.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Leif
En fråga…
Om 5-10 personer önskar köpa en större fastighet (som kostar ca. 15 milj kr) på landsbygden och använda den som ett kollektiv, vad krävs det då?
Finns det någon lämplig mall/struktur?
Känner du till någon person som har genomfört ett sådant eller ett liknande projekt?
Tacksam för svar.⚘
Med vänlig hälsning
Enrico
Hej Enrico.
Nej tyvärr känner jag inte till någon som gjort så.
Jag vågar inte svara på vad som bör göras i en sådan situation tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi är en familj som äger en gammal bruksarbetarbostad som klassas som hyresfastighet. Vi äger andelar av huset, det är totalt fyra lägenheter i huset men vi äger olika stora medlar i huset. Kan man göra om detta till bostadsrättsförening på något smidigt sätt – det blir väl samma ägare men i en anan form? Kan en hyresfastighet skänkas till en bostadsrättsförening?
Tänker på rot-avdrag osv. Att det helt enkelt är en bättre ägarform iså fall.
Leif
Hej Leif.
Ja det bör gå att ombilda till bostadsrätter. Jag vågar dock inte svara på resterande frågor du ställer eftersom jag inte är helt säker på svaren.
Mvh admin på Ekonomifokus