När ett hus eller en bostadsrätt säljs är köparen skyldig att noga undersöka bostaden. Denna skyldighet kallas för köparens undersökningsplikt och kan sammanfattas som att köparen noga måste undersöka/besiktiga bostaden och köparen kan inte kräva ersättning i efterhand för eventuella fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning/besiktning.
Utöver köparens undersökningsplikt finns det något som heter säljarens upplysningsplikt. Även fastighetsmäklaren har en viss upplysningsplikt. Dessa två plikter går vi igenom nedan.
Artikelns innehåll:
1. Säljarens upplysningsplikt
2. Mäklarens upplysningsplikt
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren är skyldig att upplysa köparen om eventuella omständigheter eller fel som är relevant för köparen men är svåra för köparen att själv upptäcka.
Här är det viktigt att särskilja vilken typ av omständigheter och fel som säljaren måste upplysa om och vilka som faller under köparens undersökningsplikt. Vissa saker är svåra för köparen att upptäcka och då bör säljaren upplysa om dessa saker för att slippa riskera att behöva betala ersättning till köparen i efterhand. Säljaren får givetvis inte heller ljuga om köparen frågar om någonting. Köparen kan inte kräva att säljaren skall undersöka något mer utan endast svara på frågor om sådant som säljaren redan vet om.
Säljaren måste givetvis känna till felet eller omständigheten för att en skyldighet att upplysa skall finnas. Många säljare väljer att spela dumma och låtsas att man inte känner till problemet. Tyvärr kommer man som säljare oftast undan med att spela dum eftersom det ofta är omöjligt att bevisa att säljaren faktiskt visste om problemet.
Säljaren måste upplysa om:
- Det planeras att byggas något på tomten bredvid
- Mindre fel på vitvaror som köparen kan ha svårt att upptäcka vid ett snabbtest
- Fel på värmesystem
- Fel på ventilation
- Bristfällig mängd vatten i brunn
- Om bostadsrättsföreningen planerar att höja avgiften
- Större åtgärder som bostadsrättsföreningen planerar som kommer påverka ekonomin
Säljaren måste EJ upplysa om:
- Estetiska fel – exempelvis märken i parkettgolv
- Ej fungerande vitvaror
- Man tror att spöken finns i bostaden
- Någon har dött i bostaden
- Rykten på stan om att det skall byggas något på tomten bredvid
- Fel som går att upptäcka vid en besiktning eller ordentlig undersökning
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
Mäklarens upplysningsplikt
I videon går mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström igenom mäklarens upplysningsplikt.
Mäklaren har en skyldighet att ge råd och upplysningar som är av intresse både för köpare och säljare. Mäklaren måste givetvis känna till informationen för att kunna förmedla den vidare.
Köparen kan dock inte förvänta sig att mäklaren skall göra eller har gjort en grundlig undersökning av bostaden. Mäklaren flyttar inga möbler, testar inga vitvaror osv, det är köparen som måste göra allt detta för att fullgöra sin undersökningsplikt.
Mäklarens upplysningsplikt omfattar allt som kan vara av betydelse för bostadsaffären. Det gäller oavsett om det är köparen eller säljaren som gynnas av informationen.
Mäklaren skall informera om iaktagelser av bostadens skick. Mäklaren förväntas göra en snabb ytlig undersökning av skicket men mäklaren är inte skyldig att göra någon mer djupgående undersökning av bostadens skick.
Mäklaren skall dessutom verka för att köparen gör en ordentlig undersökning eller besiktning av bostaden. Om bostaden är förbesiktigad och mäklaren har tillgång till protokollet skall mäklaren upplysa köparen om det. Detsamma gäller alla uppgifter om bostaden som säljaren försett mäklaren med muntligt eller skriftligt.
Även information som mäklaren känner till men som inte kommer från säljaren, skall lämnas till köparen om det är av intresse för affären. Ett exempel är om mäklaren känner till att kommunen skall bygga något på marken nära bostaden.
En mäklare har ingen skyldighet att undersöka planbestämmelser och bygglov men om mäklaren redan känner till något sådant som är av betydelse för affären skall mäklaren upplysa om detta.
Mäklaren måste upplysa om:
- Sådant som säljaren berättat om huset, bostadsrätten & bostadsrättsföreningen
- Allt mäklaren känner till om bostaden som är av värde för köparen
- Allt mäklaren känner till om bostadsträttsföreningen som är av värde för köparen
- Allt mäklaren känner till om gemesamhetsanläggningar av värde för köparen
Mäklare måste EJ upplysa om:
- Sådant som inte mäklaren känner till
- Rykten
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Frågor och svar
Mäklaren måste upplysa om information som är av värde för köpare och säljare i god tid innan ett överlåtelseavtal eller köpekontrakt skrivs mellan köpare och säljare. Detta beror på att köpare och säljare måste hinna ta med informationen i sina beräkningar innan affären genomförs.
Ja, om mäklaren känner till informationen
Ja
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Mina föräldrar har sålt sitt hus, en månad efter tillträde reklamerar köparen några saker.
De säger att sotaren dömt ut vedpannan som är 25 år gammal. Den fungerade senast pappa eldade, ca ett år innan köpet.
De påstår också att luft/vattenpumpen är trasig, den installerades 2018 och fungerade fram till tillträdet. Huset har stått tomt ca 6 månader med 10 grader, men vi har kontinuerligt kontrollerat värmen.
Displayen till värmepumpen visade Larm, men när vi pratade med en rörmokare sa han att det beror på för låg värme och kommer att försvinna när köpare flyttar in och höjer värmen.
Kan de komma en månad efter tillträde och begära att vi ska bekosta reparation av värmepumpen, vedpannan, skorstenen mm?
Mina föräldrar har upplyst mäklaren och köparen om allt de känner till och har inte undanhållit någonting.
Hej Helena.
Vedpannan är sannolikt för gammal för att köparen skall kunna kräva ersättning för den.
Värmepumpen kan de har rätt till ersättning men den är mycket mer svårbedömd eftersom den bara är 4-5 år gammal och det är svårt att säga om den fungerade vid köparens undersökning av bostaden.
Mitt råd är att du kontaktar mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivnning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Vi köpte hus i februari i år och när vi äntligen skulle skicka in ritningar och rivningslov fick vi veta att huset är K märkt och får inte ändras eller rivas då vi betalade mer vad den är värd just för att vi skulle få bygga nytt. Enligt kommunen har märklaren upplysningsplikt och mäklaren är själv chockad eftersom hon säger hon visste inget om detta alls. Vad gör man i detta fall vad det gäller priset kan man få tillbaka en del av pengarna?
Hej Sara.
Jag är osäker på om detta faller under er undersökningsplikt eller inte.
Jag rekommenderar att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Efter köp av ett Radhus när köpekontraktet var påskrivet och precis i samband med inflyttning framkom det att avgift för Vatten och Värme som i beskrivningen var upptaget som att det ingick i Samfällighetsavgiften inte gör det. Hur går man vidare med en sån sak kan man hävda ersättning själva kostnaden för Vatten och Värme går ju att få fram men hur många år är rimligt att få ersättning för. Har Mäklaren något ansvar den har ju fått uppgiften från säljaren
Hej Håkan.
Ja det har du rätt till ersättning för av säljaren.
Hur stor ersättningen blir är omöjlig för mig att svara på. Jag känner inte till att det finns någon praxis att luta sig mot i sådan tillfällen.
Jag rekommenderar att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så kan du få tips och råd av deras jurist gratis.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi köpte ett hus för ca 1 år sedan där köket var nyrenoverat. Vi ställde direkta frågor till mäklaren om det var gjort av fackman och fick svar Ja de har anlitat fackman där det krävs.
Bra tänkte vi och var nöjda. När vi sedan renoverade i vardagsrummet så bad vi dem även kolla elen i de andra rummen och då visade det sig att de inte jordat elen i köket. Vi bestämde oss då för att ta in elekriker för att se över elen i köket. Det vsiar sig då att de gipsat över eldosor i taket.
Vi tycker detta borde gå på dola fel, eller ska vi kräva pengar av säljaren? Eller har vi ingen rätt alls?
Hej Märta.
Jag vet inte riktigt om det räknas som dolt fel.
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej ! Jag och min sambo köpte en bostadsrätt i december förra året.Badrummet var nymålat och såg fräscht ut,tills vi tog första duschen och såg att färgen släppte samt att bara man kom åt väggen så försvann färgen.Min sambo är hantverkare och såg att man bara har målat direkt på våtrummstapeten.Man har inte grundmålat eller gjort allt förarbete som krävs.Vi kontaktade då säljarna ang detta men fick bara luddiga svar och dom undviker frågan .Då kontaktade vi mäklaren som i sin tur sa att vi ska kontakta säljaren.Men mäklaren svarar inte på frågan om hur vi ska få kontakt med säljaren,när säljaren vägrar svara på varken sms eller telefon.Ska vi verkligen behöva kontakta en jurist som kan medla ? Detta gäller två badrum som är målade på samma sätt och detta kan ju bli en dyr historia för oss om vi säljer i framtiden.Vad kan vi göra ? Tackar på förhand för svar !
Hej Maria.
Det är inget ni kan kräva ersättning för tyvärr enligt min bedömning.
Ni hade enkelt kunnat kolla upp det innan ni skrev på kontraktet och köpte bostaden.
Det borde alltså landa på er undersökningsplikt.
Ni skulle ha frågat säljaren om en målare målat om badrummet eller om de gjort jobbet själva.
Då kunde ni även frågat om de använt rätt typ av färg samt gjort underarbetet ordentligt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag sålde min fars hus i maj med inflyttning den 1 augusti 2020. Köparen ställer nu krav ett halvår senare på att få ersättning för element som inte fungerar ca 5 st. Alla element fungerade när jag sålde och i huset finns även en värmepump som energikälla. Till saken hör att elementen är över 30 år. Det var sommar när han flyttade in men även september, oktober, november och december behöver man väl ha värmen på. Reperationen av elementen skulle kosta ca 10.000 och han vlll göra i godo så jag bara behöver betala 5000 kr
Hej Monica.
Element som är 30 år gamla kan man som köpare förvänta sig att de kan gå sönder när som helst.
Min bedömning är alltså att köparen inte har rätt till någon ersättning.
Mvh admin på Ekonomifokus