Jämförelse av bostadsrättsföreningar med räntekänslighet och skuldkvot blir inte rättvis

Hej Lars.

Din fråga är mycket relevant och belyser en viktig problematik när det gäller att jämföra nyckeltal som räntekänslighet mellan bostadsrättsföreningar (BRF:er) med olika strukturer för driftskostnader.

I en BRF där driftskostnader ingår i månadsavgiften är avgifterna ofta högre, eftersom de täcker både föreningens gemensamma kostnader (t.ex. räntor, amorteringar, underhåll) och driftskostnader (el, värme, vatten, etc.). I en BRF som er, där bostadsrättshavarna själva betalar driftskostnader, är månadsavgifterna lägre, vilket gör att räntekostnaderna blir en större andel av årsavgifterna. Detta resulterar i en högre räntekänslighet, även om föreningens totala ekonomiska belastning inte nödvändigtvis är sämre.

Varför blir jämförelsen missvisande?

Du har helt rätt i att detta skapar en snedvridning när man jämför räntekänslighet mellan föreningar. I en BRF där driftskostnader ingår i avgiften ”döljs” en del av den ekonomiska belastningen i avgiften, vilket gör att räntekänsligheten framstår som lägre. I er BRF, där driftskostnader betalas separat, blir årsavgifterna lägre, vilket gör att räntekostnaderna får en oproportionerligt stor vikt i nyckeltalet. Detta gör det svårt att jämföra er förening med andra på ett rättvisande sätt.

Hur kan man få ett mer rättvisande nyckeltal?

För att skapa ett mer jämförbart nyckeltal för räntekänslighet kan man försöka justera beräkningen så att den tar hänsyn till de olika strukturerna för driftskostnader. Här är några förslag på hur man kan resonera och vad som används i praktiken:

1. Inkludera uppskattade driftskostnader i årsavgifterna:
   • Ett sätt att göra räntekänsligheten mer jämförbar är att addera de driftskostnader som bostadsrättshavarna betalar separat till föreningens årsavgifter i beräkningen. Detta simulerar hur avgifterna skulle se ut om driftskostnaderna ingick i månadsavgiften, som i andra föreningar.
   • Exempel:
     • Antag att er BRF har årsavgifter på 1 000 000 kr och räntekostnader på 200 000 kr. Räntekänsligheten blir då (200 000 / 1 000 000) × 100 = 20 %.
     • Om bostadsrättshavarna själva betalar driftskostnader på totalt 500 000 kr per år, kan du addera detta till årsavgifterna: 1 000 000 + 500 000 = 1 500 000 kr.
     • Ny räntekänslighet: (200 000 / 1 500 000) × 100 = 13,33 %.
     • Detta ger en lägre och mer jämförbar räntekänslighet, eftersom den tar hänsyn till den totala boendekostnaden.
2. Använd ett alternativt nyckeltal:
   • Ett annat sätt är att använda ett nyckeltal som fokuserar på räntekostnader i förhållande till föreningens totala skuldbörda eller bostadsrättshavarnas totala boendekostnad (avgift + driftskostnader). Ett exempel är att beräkna räntekostnader per kvadratmeter eller räntekostnader i förhållande till total boendekostnad:
     • Total boendekostnad = Månadsavgift + uppskattade driftskostnader per lägenhet.
     • Detta nyckeltal ger en bättre bild av hur mycket räntekostnaderna belastar medlemmarna i förhållande till deras totala kostnader för boendet.
3. Jämför med totala intäkter, inklusive ”virtuella” intäkter:
   • I vissa analyser kan man inkludera de driftskostnader som bostadsrättshavarna betalar separat som en sorts ”virtuell intäkt” för föreningen, eftersom dessa kostnader i andra föreningar finansieras via avgifterna. Detta kräver att man gör en uppskattning av driftskostnaderna (t.ex. baserat på genomsnittlig el-, värme- och vattenförbrukning i föreningen).
4. Anpassa nyckeltalet för transparens:
   • När du presenterar räntekänsligheten för potentiella köpare eller medlemmar, kan du tydligt ange att er BRF har en annan struktur för driftskostnader och visa en justerad räntekänslighet (som i punkt 1). Du kan också ange vad den genomsnittliga driftskostnaden är per lägenhet för att ge en helhetsbild av boendekostnaden.

Hur har man tänkt i branschen?

I praktiken är räntekänslighet ett nyckeltal som ofta används av banker, mäklare och köpare för att bedöma en BRF:s ekonomiska stabilitet. Men som du påpekar är det inte alltid rättvisande för föreningar som er, där driftskostnader betalas separat. Branschen är medveten om detta problem, och vissa aktörer (t.ex. Bostadsrätterna eller mäklare) rekommenderar att man kompletterar räntekänslighet med andra nyckeltal, som:

• Belåningsgrad: Lån per kvadratmeter boyta.
• Total boendekostnad: Månadsavgift + driftskostnader + eventuella räntekostnader för egna lån, för att ge en helhetsbild.

Det finns ingen standardiserad metod för att justera räntekänslighet för föreningar som er, men många mäklare och analytiker gör informella justeringar genom att inkludera driftskostnader i beräkningarna (som i exemplet ovan) för att ge en mer rättvis jämförelse. Detta är särskilt viktigt vid köp av en bostadsrätt, eftersom köpare ofta vill jämföra den totala boendekostnaden, inte bara föreningens ekonomi.

Förslag på praktisk lösning

För att göra räntekänsligheten mer rättvisande och användbar för jämförelse:

1. Samla data om driftskostnader: Uppskatta de genomsnittliga driftskostnaderna (el, värme, vatten, etc.) för medlemmarna i er BRF. Detta kan baseras på faktiska kostnader från medlemmar eller schablonbelopp från liknande föreningar.
2. Beräkna justerad räntekänslighet: Addera driftskostnaderna till årsavgifterna i nämnaren för att få en mer jämförbar siffra (som i exemplet ovan).
3. Kommunicera tydligt: När ni presenterar nyckeltal (t.ex. i årsredovisningen eller till mäklare), förklara att er BRF har en annan struktur för driftskostnader och visa både den traditionella räntekänsligheten och en justerad version. Detta ökar transparensen och gör det lättare för köpare att förstå föreningens ekonomi.
4. Använd andra nyckeltal: Komplettera med nyckeltal som belåningsgrad eller total boendekostnad per kvadratmeter för att ge en mer helhetsbaserad bild.

Exempel på beräkning

Låt oss säga:

• Er BRF har räntekostnader på 200 000 kr per år.
• Årsavgifterna är 1 000 000 kr.
• Driftskostnader (betalda av medlemmarna) är i genomsnitt 500 000 kr per år.

Traditionell räntekänslighet: (200 000 / 1 000 000) × 100 = 20 %

Justerad räntekänslighet: (200 000 / (1 000 000 + 500 000)) × 100 = 13,33 %

Den justerade siffran är mer jämförbar med föreningar där driftskostnader ingår i avgiften.

Mvh Joakim på Ekonomifokus