Köpte bostadsrätt med lukt från avloppet

Hej.

Här är en genomgång av det rättsliga läget och hur du kan gå vidare för att lösa detta så smidigt som möjligt.

---

1. Vem är ansvarig?

I en bostadsrätt är ansvarsfördelningen mellan medlemmen och föreningen strikt reglerad i bostadsrättslagen och föreningens stadgar:

• Föreningen: Ansvarar normalt för de vertikala stammarna (de stora rören som går genom huset) och att ventilationen fungerar.

• Bostadsrättshavaren (Säljaren/Du): Ansvarar för de horisontella rören (de som ligger i ditt golv fram till stammen) samt golvbrunnen och vattenlås.

Dolt fel? För att säljaren (kommunen) ska vara ansvarig för ett dolt fel krävs att felet fanns vid köpet, att det inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning, och att det inte är förväntat sett till husets ålder. Eftersom huset är från 60-talet med ursprungliga stammar, har du en mycket långtgående undersökningsplikt. Att det doftar i en äldre, tom lägenhet kan tyvärr ofta ses som ”förväntat”.

2. Vem har bevisbördan?

Det är du som köpare som har bevisbördan. Du måste kunna visa att:

1. Lukten beror på ett faktiskt fel (t.ex. en spricka i ett rör) och inte bara uttorkade vattenlås.

2. Felet inte var upptäckbart vid visningen (trots att fönstret var öppet).

3. Hur bör du agera?

För att undvika en ”långbänk” bör du agera systematiskt:

• Uteslut det enkla: Om lägenheten stått tom torkar vattenlåsen ut snabbt. Att kommunen hällt i medel tyder på att de tror att det räcker. Spola ordentligt i alla kranar och brunnar i några dagar.

• Kontakta styrelsen igen: Om lukten kvarstår trots spolning, be föreningen att göra en stamspolning eller en rörinspektion med kamera. Om problemet ligger i de gemensamma stammarna är det föreningens bord.

• Skriftlig reklamation: Skicka en formell reklamation till säljaren (kommunen) och mäklaren via e-post. Beskriv att du upptäckt lukten och att den inte fanns/gick att upptäcka vid visning. Detta ”paxar” din rätt att kräva ersättning senare.

4. Bryta kontraktet?

Att häva ett köp av en bostadsrätt är juridiskt mycket svårt och kräver att felet är av väsentlig betydelse. En avloppslukt som troligen kan åtgärdas genom spolning eller byte av ett vattenlås räcker nästan aldrig som skäl för hävning. Om du drar dig ur nu riskerar du att bli ersättningsskyldig för omförsäljningskostnader.

---

Sammanfattande råd för att undvika långbänk:

1. Dokumentera: Logga när det luktar och vad som har gjorts.

2. Beställ en egen rörinspektion: Om säljaren/föreningen nekar fel, ta in en fackman (kostar ca 2 000–5 000 kr) som filmar rören. Då har du ”svart på vitt”. Är det ett fel i stammen får föreningen betala. Är det ett dolt fel kan du kräva prisavdrag av kommunen.

3. Hantverkarna: Du nämnde att du skulle ta dit hantverkare. Be dem kontrollera om vattenlåset i golvbrunnen sluter tätt eller om det saknas en packning – detta är en extremt vanlig (och billig) orsak till lukt i 60-talshus.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus