Dom av HD kan ändra beräkning av tomträttsavgäld

Efter en fyra års lång tvist har Högsta domstolen beslutat att BRF Smyrna i Stockholm ska få en ny tomträttsavgäld på 2,9 miljoner per år, istället för 5,5 miljoner som markägaren hade krävt. Domen anses bli vägledande för hur tomträttsavgälden ska beräknas. 

Mellan 2011 och 2021 betalade bostadsrättsföreningen Smyrna, i Stockholm, 1,9 miljoner per år i tomträttsavgäld till Statens fastighetsverk (SFV). Efter att avgäldsperioden, på 10 år, löpt ut beräknades den nya avgiften till 5,5 miljoner vilket därmed var en ökning med 190 %. Föreningen ansåg att höjning var oskälig vilket resulterade i att SFV till slut stämde föreningen i Mark- och miljödomstolen under 2020. 

Domen från Mark- och miljödomstolen angav att Smyrna skulle betala 3,35 miljoner per år istället för de 5,5 miljoner som SFV beräknat och krävt. Den kraftiga sänkningen var varken bostadsrättsföreningen eller SFV nöjda med och båda valde att gå vidare med frågan till Högsta domstolen. 

Högsta domstolen fokuserar på skälig ränta

Förra veckan kom beslutet av Högsta domstolen. Ett beslut som till stor del gav föreningen rätt och samtidigt skapar rättspraxis för framtida tvister mellan bostadsrättsföreningar och markägare. 

I domen anges att domstolen utgått ifrån att ”avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet”. Räntesatsen som domstolen utgick ifrån var därmed betydligt lägre än vad SFV beräknat den nya tomträttsavgälden med. 

SFV hade, i deras beräkningar, använt en avgäldsränta på 3% men det ansåg domstolen var betydligt för högt och angav istället att den beräknade räntan borde vara på 1,75%. Det resulterade i att föreningens kommande tomträttsavgäld landade på 2,9 miljoner per år under de kommande tio åren. Ett beslut som togs mycket väl emot av Pernilla Watson, ordförande i bostadsrättsföreningen Smyrna. 

Vi hade hoppats men kunde inte tro att det skulle gå så här bra 

Lägre realränta samt skälighetsbedömning

I domstolens beslut anges att det är vanligt att avgäldsräntan ”bestäms med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden”.  Men det nämns även att en skälighetsbedömning ska genomföras som tar hänsyn till intresset för fastighetsägaren och tomträttsinnehavaren. En bedömning som exempelvis kan ta hänsyn till att ”de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar”. 

Gällande realräntan utgick Högsta domstolen från konjunkturinstitutets prognoser och antog att den framtida långsiktiga realräntan förväntas ligga ”stabilt på en lägre nivå än 2 %”. Dessutom angavs att hänsyn hade tagits till att tomträtten avser bostadsändamål då höjningen skulle påverka de boende kraftigt. 

Nathalie Brard, på Fastighetsägarna Stockholm, ser positivt på domen men anser att det fortfarande finns otydliga riktlinjer gällande hur tungt det ska vägas in att tomträtten avser bostäder, något hon kommenterat till Fastighetstidningen. 

Räntan är lägre och dessutom är det bra att Högsta domstolen slår fast att även det bostadssociala perspektivet ska vägas in, vilket ligger i linje med tomträttslagstiftningens ursprungliga syfte. Däremot är det oklart hur det perspektivet ska vägas in.

Till tidningen säger Brard att domen i praktiken är avgränsad till avgäldsräntan. En fråga som fortfarande kan skapa tvister är exempelvis hur markvärdet ska beräknas.