Hyresvärdar
Hyresvärd är det företag, eller den person, som hyr ut en bostad, lokal, garage eller liknande. Detsamma gäller vid uthyrning av del av bostad eller vid andrahandsuthyrning alternativt inneboende.
De flesta hyresvärdar är kommunala eller privata bostadsbolag och i detta fall omfattas uthyrningen av ”hyreslagen”. När en privatperson hyr ut hela, eller delar av, sin bostad gäller däremot ”privatuthyrningslagen”.
Denna artikel förklarar vem som är hyresvärd beroende på boendeform, vad som skiljer sig mellan kommunala och privata bostadsbolag sam vilka rättigheter och skyldigheter som finns vid uthyrning.
Hyresvärd beroende på boendeform
Vilken som är din hyresvärd beror primärt på boendeform. Generellt gäller att det är ägaren av fastigheten även om det finns vissa undantag.
Hyresrätt
Om du bor i hyresrätt är fastighetsägaren din hyresvärd. Det är vanligtvis ett kommunalt eller privat fastighetsbolag som äger fastigheten och därmed hyr ut lägenheterna. Men det kan även vara exempelvis en stiftelse, en förening eller en organisation.
Hitta kontaktuppgift: I de flesta fall finns information om fastighetsskötare, hyresvärd samt andra kontaktpersoner i entrén till hyreshuset. Där kan det även framgå information om vilken som ska kontaktas beroende på fråga kring boendet.
Bostadsrätt
Om du bor i en bostadsrätt har du ingen hyresvärd. Detta eftersom du inte hyr din bostad utan äger rätten att bo där. Att bo i bostadsrätt innebär ett delat ansvar för bostaden mellan dig som bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningen.
Hitta kontaktuppgifter: Kontaktuppgifter till bostadsrättsföreningens styrelse brukar finnas på dess hemsida, i gemensamma utrymmen som exempelvis soprum samt på månadsavin.
Hyra i andra hand & Inneboende
Om du bor i andra hand, eller är inneboende, är det den person du hyr av som är hyresvärd. Inför att denna uthyrning sker, av hyresrätt eller bostadsrätt, behöver den personen även ha ett godkännande att uthyrning ska få ske. Detta från sin hyresvärd eller bostadsrättsföreningens styrelse.
Vilka regler som tillämpas kring andrahandsuthyrning och inneboende varierar stort mellan olika hyresvärdar och bostadsrättsföreningar.
Hitta kontaktuppgifter: Vid hyra i andrahand är det mycket viktigt att det finns ett andrahandsavtal mellan parterna. I avtalet ska det exempelvis framgå avgift, hyresperiod samt vem som hyr och vem som är hyresvärd.
Villa
Om du hyr en villa av en privatperson är det ägaren av denna villa som är din hyresvärd. Detsamma gäller vid inneboende i, eller vid hyra av vissa delar av, villan.
Hitta kontaktuppgifter: Kontaktuppgifter till hyresvärden bör framgå på hyresavtalet. Det går även att se ägaren av en fastighet via fastighetsregistret.
Kommunalt eller privat fastighetsbolag
De allra flesta hyresgäster hyr från ett privat eller kommunalt fastighetsbolag. Även om samtliga hyresvärdar ska följa hyreslagen så finns det vissa skillnader mellan dessa bolag. Detta inte minst om kommunala fastighetsbolag ställs mot de minsta privata aktörerna.
Kommunalt
De allra flesta kommuner har ett allmännyttigt bostadsföretag. Med ”allmännyttigt” menas att deras verksamhet ska verka för kommunens invånare och inte gynna specifika grupper eller individer. Boverket anger att dessa kommunala bolag har som syfte att ”främja bostadsförsörjningen i kommunen” och att bolagen regleras av Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
För hyresgästen innebär kommunal hyresvärd generellt:
-
- Kommunal bostadskö. Kan vara mycket lång i större städer.
-
- Stabil hyresvärd – Kommunala hyresvärdar följer i regel gällande lagar och regler samt har en tydlig plan för när renoveringar ska ske.
-
- Ofta med hyresgästföreningar – Flera kommunala bostadsbolag förhandlar centralt om hyreshöjningar med hyresgästföreningen.
Privat
Privata fastighetsbolag kan äga allt från en enda fastighet till stora fastighetsbestånd över hela Sverige. Flera av dessa är börsnoterade aktiebolag som främst drivs av ett vinstintresse för ägarna. De behöver inte ta hänsyn till bostadsförsörjningen på samma sätt som allmännyttiga bostadsbolag. Däremot behöver de, i likhet med andra bostadsbolag, följa detaljplanen som bland annat anger ändamålet med olika fastigheter inom tätbebyggt område.
Skillnaden mellan att bo kommunalt eller hyra av ett stort bostadsbolag är generellt liten. Den stora skillnaden blir när hyresvärden är liten och kanske bara har ett, eller ett par, fastigheter.
För hyresgästen innebär små hyresvärdar generellt:
-
- Mer flexibel kring avtal – Hyresgästen kan ha större möjlighet att påverka avtalets utformning. Detta gällande allt från uppsägningstid till lägre avgift om vissa underhållsarbeten genomförs själv.
-
- Mer flexibla boendeformer – Privata företag kan även erbjuda betydligt mer flexibla boendealternativ än vad allmännyttan kan göra.
-
- Egna krav – Hyresvärden kan, till viss del, sätta upp regler för vilka som får bli hyresgäst. Det kan exempelvis finnas kvar på anställning på en viss arbetsplats eller en mycket hög inkomst. Det behöver inte heller finnas en bostadskö då hyresvärden själv får avgöra vem som ska få flytta in.
Hitta hyresvärdar i din stad – A till Ö
Här listar vi privata och kommunala hyresvärdar i de större städerna i Sverige. Vill du flytta till en stad finns det oftast en fördel att skriva upp sig i bostadskön hos flera olika bostadsbolag.
Hyresvärdens skyldigheter & rättigheter
Vilka skyldigheter och rättigheter som hyresvärden har beror delvis på boendeform samt vad som anges i hyresavtalet. Vem som hyr ut avgör dessutom vilken lag som reglerar uthyrningen.
”Hyreslagen” (Kap 12 i jordabalken) – Gäller för de flesta hyresgäster då lagen bland annat reglerar uthyrning av boenden av privata och kommunala fastighetsbolag. Denna lag tillämpas även vid uthyrning av hyresrätt i andrahand samt vid inneboende av hyresrätter.
”Privatuthyrningslagen”, Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad – Gäller vid uthyrning av exempelvis villor som ägs av en privatperson och där uthyrningen inte sker i form av näringsverksamhet. Tillämpas exempelvis om en familj väljer att hyra ut sin villa under ett år.
Den sistnämnda lagen är nyast och tillkom för att främja privat uthyrning. Lagen är mer fördelaktig för hyresvärden och innehåller exempelvis inte något besittningsskydd för hyresgästen.
Samma hyresvärd – olika lagar…
Om en person hyr ut två lägenheter, eller har två inneboende, kan det innebära att hyresgästerna omfattas av olika lagar. Det visas i följande två exempel:
En villaägare inreder villan så att två familjer kan hyra varsin del. Den första familjen som flyttar in omfattas då av privatuthyrningslagen och den andra av hyreslagen.
En bostadsrättsinnehavare har två inneboende i varsitt rum. Även i detta fall gäller privatuthyrningslagen för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.
Sker uthyrning av fler än två lägenheter anses det vara näringsverksamhet och i detta fall gäller inte privatuthyrningslagen för någon av dessa.
De flesta hyr av bostadsbolag
De allra flesta hyresgäster hyr av ett privat eller kommunalt fastighetsföretag vilket innebär att uthyrningen regleras av ”hyreslagen”. Nedan beskrivs fem exempel på rättigheter och skyldigheter för hyresvärden utifrån denna lag. Därefter beskrivs hur du kan agera om en tvist uppstår kring uthyrningen.
1. Underhållsplikt av bostaden
Att hyresvärden har underhållsplikt betyder att reparationer och renoveringar ska ske utifrån behov och inom skälig tid. Det finns däremot ingen lag som anger att exempelvis badrummet ska renoveras exakt efter 25 år eller att ett trasigt kylskåp ska bytas inom 14 dagar. I lagen anges att det ska ske inom ”skälig tid” vilket därmed blir en tolkningsfråga utifrån olika situationer.
Underhållsplikten gäller enbart för bostäder och inte för lokaler, garage och andra utrymmen som inte är bostadsyta.
Utöver bostaden har hyresvärden underhållsplikt för entrén till fastigheten. Det innebär exempelvis att sandning och snöskottning ska ske vid entrén.
2. Tillhandahålla brukbar lägenhet vid tillträde
Vid inflyttning ska hyresvärden ”tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet” (12kap §9 Jordabalken)
En hyresgäst som skriver på ett avtal ska alltså kunna förvänta sig att bostaden är i allmänt gott skick vid tillträde. Detta även om bostaden var i sämre skick vid exempelvis visning. Enda undantaget är om uthyrningen gäller fritidsbostad eller om avtalet omfattar en förhandlingsklausul upprättad enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Detta ska då tydligt framgå i hyresavtalet.
3. Förvara bohag vid vräkning i 6 månader
Om den boende blir vräkt och lämnar saker kvar i bostaden har hyresvärden skyldigheten att förvara dessa saker i upp till 6 månader. Inom denna period har därmed personen möjlighet att komma tillbaka och hämta dem. Om hyresvärden väljer att underrätta den före detta hyresgästen skriftligt gäller istället tidsperioden på 3 månader.
4. Tillträde till bostaden endast om…
Grundregeln är att en hyresvärd inte får gå in i bostaden utan hyresgästens uttryckliga tillstånd. Det finns däremot tillfällen då hyresvärden har juridisk rätt att gå in utan ett godkännande. Vid dessa tillfällen behöver däremot hyresgästen fått information minst en månad i förväg.
-
- Reparationer och inspektioner – Enklare reparationer som inte är akuta. Detsamma gäller exempelvis sotning och inspektioner.
-
- Visning – Inför flytt behöver värden visa lägenheten för de som önskar flytta dit.
Det finns även tillfällen då hyresvärden har rätt att gå in i bostaden utan att föranmäla detta:
-
- Akuta reparationer – Exempelvis vattenläcka, brand eller liknande.
-
- Kronofogdens godkännande – Kan uppstå om den boende exempelvis blir vräkt.
-
- Polisärende – Om polisen vill ha tillträde av någon orsak.
5. Uppsägning
Om inte annat är avtalat gäller tre månaders uppsägningstid enligt hyreslagen. Det får erbjudas längre period men det går inte att avtala ner denna tid till en kortare period.
Uppsägning får däremot ske fortare om hyresgästen exempelvis inte betalar hyran eller missköter lägenheten. Med andra ord när avtalet inte följs.
Besittningsskydd
Hyresvärden får bara säga upp hyresgästen vid vissa specifika förhållanden. Det är alltså inte lagligt att säga upp en hyresgäst bara för att en annan hyresgäst ska få chansen att bo där. I regel har hyresgästen rätten att bo kvar, dvs. besittningsrätt, oavsett om hyresvärden önskar att flytt ska ske eller inte. Denna besittningsrätt uppstår direkt vid inflyttning. Två undantag är om hyresgästen inte följt avtalet eller om bostaden ska rivas eller en större ombyggnation planeras.
Besittningsskyddet är betydligt svagare för andra hyresformer. Som exempel behöver en person som hyr i andrahand bo i minst två år för att denna regel ska gälla. De som hyr av en privatperson har inte detta skydd alls.
Problem med hyresvärd – Så gör du
Om du får problem med din hyresvärd finns flera vägar att gå för att hitta en lösning.
1. Kontakta hyresvärden
Börja alltid med att kontakta din hyresvärd och framför din kritik. Det bästa är om ni tillsammans kan hitta en lösning som bägge parter blir nöjd med. I de flesta fall vet hyresvärden vilka lagar och regler som gäller och kan hänvisa till dessa.
2. Kontakta hyresgästföreningen
Hyresgästföreningen ”kämpar tillsammans för allas rätt till en god bostad till rimlig kostnad”. Föreningen kan bistå medlemmar med rådgivning och är förhandlingspart kring hyreshöjningar hos vissa privata och kommunala bostadsbolag. Ett medlemskap hos Hyresgästföreningen kan därför delvis liknas med att en anställd är med i ett fackförbund.
3. Hyresnämnden
Hyresnämnden är regionala myndigheter som beslutar i hyres- och bostadstvister. Ansökan sker gratis men däremot får parterna alltid betala för egna kostnader så som ombud, förlorad inkomst m.m. Hur ansökan sker, samt processen som väntar, går att läsa om på Domstol.se.
De allra flesta accepterar Hyresnämndens dom. Överklagan kan däremot ske till Svea hovrätt. Däremot är detta inte möjligt för samtliga boendefrågor.
Är du medlem i Hyresgästföreningen kan de gratis bistå med hjälp vid anmälan till Hyresnämnden.
OBS! – Det finns företag som anger att de erbjuder liknande tjänster som hyresnämnden och hyresgästföreningen. Till viss del är detta så kallade bluffföretag vilket hemhyra.se vid flera tillfällen avslöjat.
Tips på vägen!
-
- Ställ dig i kö
Ställ dig i bostadskö hos flera olika kommunala och privata hyresvärdar även om du inte förväntas flytta förrän om flera år. Genom att samla kötid blir det lättare att välja en bostad som passar dina önskemål när väl flytten blir av.
-
- Läs igenom hyresavtalet
Allt för många skriver på hyresavtalet utan att vara medveten om dess rättigheter och skyldigheter. Det resulterar ofta i missförstånd och onödiga tvister. Läs igenom och fråga om du är osäker på vad olika begrepp innebär.
-
- Fota och filma vid inflytt
Fota väggar, golv, vitvaror och annat i bostaden vid inflytt. Detta utifrån att bostaden ska lämnas i ett liknande skick vid utflytt. Finns foto/video kan du bevisa att vissa skador funnits redan när du flyttade in vilket innebär att du inte har skyldighet att åtgärda dessa.
-
- Ha alltid skriftligt avtal
Uthyrning får ske både med muntligt och skriftlig överenskommelse. Däremot är skriftligt en stark rekommendation då det tydligt framgår villkoren kring uthyrningen. Enligt hyreslagen ska parterna ha skriftligt avtal om minst av dem önskar detta. Hyresvärden kan alltså inte neka skriftligt avtal.
Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.
/12 Kap 2 § Jordabalken
-
- Kontrollera listor på dåliga hyresvärdar
Hemhyra.se brukar regelbundet publicera listor över ”de värsta hyresvärdarna i Sverige”. Använd hemsidans sökfunktion, högst upp på sidan, och sök på den hyresvärd du funderar att hyra från. Då ser du samtliga artiklar de nämnts i på webbplatsen. Finns det mycket dålig publicitet bör de undvikas.