Besittningsrätt

51
Besittningsrätt

Besittningsrätt innebär att en hyresgäst normalt sett har rätt att bo kvar och oftast rätt att få sitt hyresavtal förlängt även om hyresvärden vill avsluta hyresavtalet. Besittningsrätten grundas i tanken att hyresgäster skall ha en trygghet i sitt boende och att det skall vara att ett permanent boende. Besittningsrätten är främst tillämpbart för hyresgäster med förstahandskontrakt men gäller även till viss del vid andrahandsuthyrning.
Det är just besittningsrätt vid andrahandsuthyrning som denna artikel handlar om.

När gäller besittningsrätt

Hyresgäster med förstahandskontrakt har ett starkt besittningsskydd redan från dag 1 men vid andrahandsuthyrning är det annorlunda och hyresgästen har en svagare besittningsrätt.
Det skiljer sig även beroende på om det handlar om uthyrning av en bostadsrätt eller hyresrätt.

Skaffa dig 100% besittningsrätt

Om du köper dig en egen bostad så har du 100% besittningsrätt. Kolla med hemsidan Consector.se om din ekonomi och inkomst räcker till för att köpa en bostad. Du fyller i dina uppgifter och sedan enkelt, utan att förbinda dig till något så räknar Consector ut om du kan få ett så kallat lånelöfte. Med ett lånelöfte kan du sedan köpa en egen bostad. Gör en kostnadsfri ansökan om lånelöfte hos Consector.se och se vad de kan erbjuda dig. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan.

Uthyrning av bostadsrätt

Enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller även kallad privatuthyrningslagen så får hyresgäster som hyr en privatbostad i andrahand inget som helst besittningsskydd.
Det finns dock några undantag om uthyraren äger fler än en bostadsrätt.

Om uthyraren äger två bostadsrätter och hyr ut rum till inneboende i båda bostadsrätterna så får hyresgästen i den första inget besittningsskydd. Den andra inneboende får besittningsskydd enligt hyreslagens regler om hyresgästen har bott i lägenheten mer än två år i följd.

Om uthyraren äger tre eller fler bostadsrätter gäller inte längre privatuthyrningslagen.
Det innebär att man skall skriva avtal enligt hyreslagen istället och då måste man själv se till att avtala bort besittningsrätten i avtalen med var och en av hyresgästerna.

Uthyrning av hyresrätt

Besittningsrätten när man hyr ut sin hyresrätt träder i kraft först när hyresgästen har bott där i mer än två år sammanhängande. Denna besittningsrätt är dock mycket svagare i jämförelse med den besittningsrätt som gäller vid ett förstahandskontrakt.

Detta gäller i regel inte om förstahandshyresvärden (det vill säga den som är innehavare av förstahandskontraktet) skall flytta tillbaka till lägenheten igen utan det handlar framför allt om när man vill avhysa en hyresgäst för att hyra ut till någon annan.

Avtala bort besittningsrätten

Om du skall hyra ut din hyresrätt i andrahand är det alltid bra att du upprättar ett särskilt avtal med din blivande hyresgäst. Ni kan då reglera i avtalet att hyresgästen inte skall ha någon besittningsrätt.
Du kan använda blanketter som du laddar ner från Hyresnämndens hemsida eller skriva in det i hyresavtalet.
Om ni avtalat bort besittningsrätten i avtalet så måste hyresgästen flytta ut när hyresavtalet upphör att gälla.

Vad händer om min hyresgäst får besittningsrätt ?

Om din hyresgäst får besittningsrätt kan du inte avhysa din hyresgäst hur som helst.
Det skulle krävas ett grovt avtalsbrott från hyresgästen såsom till exempel att hyresgästen inte betalar hyran eller vanvårdar bostaden, som skäl/anledning för att du ska kunna kringgå detta.
Du måste i dessa fall föra en tvist om besittningsrätten till Hyresnämnden för de ska avgöra i den specifika situationen.

Notera dock än en gång att besittningsrätten för andrahandsuthyrning är svagt och om du avser att flytta tillbaka till lägenheten efter att ert avtal om andrahandsuthyrning är slut så gäller inte besittningsrätten.

Tar min hyresgäst över förstahandskontraktet om denne får besittningsrätt ?

Oavsett hur länge din andrahandshyresgäst har bott i din bostad eller om denna får besittningsrätt så har hyresgästen aldrig rätt att ta över ditt förstahandskontrakt på grund av det.
Om ditt kontrakt som förstahandshyresgäst sägs upp kan fastighetsägaren välja att teckna avtal med den som har bott i din bostad i andrahand, om han eller hon ansöker om det.
Det är helt upp till hyresvärden att bestämma om den vill ge hyreskontraktet till din hyresgäst och detta har inget med besittningsskyddet att göra.

Få hjälp med uthyrningen

Varje år beräknas 250 000 andrahands-hyresavtal tecknas i Sverige.
Samtrygg.se är en tjänst för andrahandsuthyrning av hus och lägenheter i hela Sverige.
Samtrygg ser till att din bostad bli uthyrd till en bra hyra. Som betalning för sina tjänster tar de en liten del av hyran. Dock gör deras trygghetslösningar att det är värt att ge bort en liten del av intäkterna mot att de garanterar att du får dina pengar, de har bra försäkringar och de hjälper till med alla avtal och eventuella problem.

Den del av hyran som Samtrygg.se tar tjänar du oftast igen på att de kan ta ut riktigt bra hyror av sina hyresgäster. Dessutom upplever nästan 55 % av alla som hyr ut i andra hand allvarliga problem med sin hyresgäst. Undvik den knipan med rätt hjälp.

51 KOMMENTARER

    • Hej Lisa.
      Nej dessa två ord innebär samma ting.
      Den benämning som används mest är besittningsskydd men i folkmun används oftast ordet besittningsrätt.
      Bägge orden handlar om rätten/skyddet som en hyresgäst har att bo kvar i en bostad som den hyr.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  1. Tjabba.
    Jag måste bara tacka för en bra artikel om besittningsrätt.
    Denna artikeln hjälpte mig att faktiskt första vad ordet innebär och ni förklarar på vanlig svenska vilket jag uppskattar.

    • Tack Josse!
      Vår artikel om besittningsrätt är väldigt välbesökt och faktum är att det är en av våra mest lästa artiklar.
      Tydligen är det många där ute i Sverige som har frågor och funderingar kring vad besittningsrätt innebär.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Till vederbörande

    Funderar på att hyra ut mitt vinterbonade fritidshus då jag ändå inte är där långa perioder. Hur slår besittningsrätten i det fallet ?
    Tacksam för svar
    Gunnel

    • Hej Gunnel.

      En hyresgäst får besittningsrätt när gästen har bott i bostaden i över två år och inte har skrivit på ett avtal där man avtalat bort besittningsrätten.
      Om du ska hyra ut din stuga i mer än två år så kan det vara bra att du skyddar dig med ett avtal. Du blir då nämligen isåfall en hyresvärd och personen som hyr din stuga blir din hyresgäst.

      Se till att skriva ett avtal med precis vad som gäller så är du på den säkra sidan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej!
    Jag hyr i andra hand med muntlig avtal i en hyresrätt. Personen som jag hyr ifrån kommer troligen att säga upp lägenheten när hon hittar något i Stockholm. Har jag rätt att ta över lägenheten från hyresvärden? Hon har nyligen också skrivit in sig i lägenheten igen även om hon inte bor här för någon anledning. Tack i förväg för svaret.

    • Hej Farah.
      Du har inte rätt att ta över hyreslägenheten enligt lagen. Det är fastighetsägaren/hyresvärden som bestämmer om den vill att du skall ta över avtalet.
      Kontakta hyresvärden och berätta att du bott i lägenheten och önskar att ta över förstahandskontraktet från personen som du hyr av.
      Har du tur så kanske du kan få ta över det.

      Mvh admin på EKonomifokus

  4. Hej! Jag hyr en bostadsrätt i andra hand sedan 8 år tillbaka ,jag vill fortsätta hyra och hon som äger lägenheten vill fortsätta hyra ut till mig men HSB säger nu att hon måste ha en anledning till hyra ut..vad gäller? Är lite osäker på det här med besttningsrätt gentemot HSB i det här fallet. Hyran har alltid betalats i tid och aldrig något bråk

    • Hej Lars.
      Om det står i bostadsrättsföreningens stadgar (och det gör det nästan alltid) att en bostadsrättsinnehavare endast får hyra ut bostaden efter styrelsens godkännande eller liknande så har du tyvärr ingen rätt att bo kvar om dom vill att du skall flytta. Normalt sett, i de flesta föreningar får man inte hyra ut sin bostadsrätt om man inte har en giltig orsak som föreningen godkänner.
      Föreningen bestämmer helt enkelt hur dom vill ha det.
      Om det däremot inte står något i föreningens stadgar om uthyrning så är det en annan femma.

      Mvh admin på Ekononmifokus

  5. Vi är sambor men ska flytta isär från min hyreslägenhet o han står skriven c/o på min adress har han ändå rätt till den eftersom han har fler små barn än mig??vi bor i 5 rok? Lite stor men jag vill ändå bo kvar!

    • Hej Ann.
      Nej om det är du som står på förstahandskontraktet så är det du som har rätt att bo kvar i lägenheten.
      Det enda undantaget är om ni båda skaffade lägenheten ihop som ett gemensamt boende. Då kan det vara så att sambolagen träder in.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej.
    Vad gäller om man har besittningsrätt på en bostadsrätt och ägaren säljer lägenheten? Har man fortfarande besittningsrätt gentemot den nya ägaren?

    Lars Sjöström

    • Hej Lars.
      Det är i princip omöjligt att få besittningsrätt på en bostadsrätt som andrahandshyresgäst.
      Ännu svårare om bostaden säljs.
      Så svaret är i princip nej.

      “Det finns dock några undantag om uthyraren äger fler än en bostadsrätt.
      Om uthyraren äger två bostadsrätter och hyr ut rum till inneboende i båda bostadsrätterna så får hyresgästen i den första inget besittningsskydd. Den andra inneboende får besittningsskydd enligt hyreslagens regler om hyresgästen har bott i lägenheten mer än två år i följd.”

      Då krävs det ju att den första uthyraren äger flera bostäder samt att köparen äger flera bostäder.
      Ganska osannolikt att det händer.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Om jag har bott i en oanvänd tom industrilokal med första eller andrahands kontrakt vad.har jag för besittnings.rätt rätt

    • Hej Per.

      Svår fråga men jag tror såhär:
      Om det inte är klassat som en privatbostad så har du förmodligen ingen besittningsrätt alls.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej.
    Jag och min fru bor på korttidskontrakt i hyresrätt av väll kända fastighetsbolag.
    Jag skrev på korttidskontrakt och hyresvärden ville avtala bort besittningsrätt genom att skriva på speciel blankett och få godkännande av hyresnämden. På något anledning blanketten har inte kommit till hyresnämden och det verkar att jag har besittningsrätt. Det har gått 3 år. Nu ärenden ligger hos Hyresnämden. Vad tror du om det finns chans att Hyresnämden beslutar för min del och egentligen jag behåller nuvarende boende ?

    • Hej Stas.

      Tyvärr måste jag svara att jag har inte en aning om hur det kommer sluta. Det är för komplicerad juridik som jag inte vågar mig på att göra en gissning på. Hoppas att det går din väg!

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Jag har förstahandskontrakt på en privat lägenhet. Min son har bott själv i den i 9 år och är också skriven där utan värdens vetskap. Hyran har alltid betalats via mig. Har sonen rätt till förstahandskontrakt.

    • Hej Agneta.

      Ja det fungerar.
      Steg 1: Kontakta hyresvärden skriftligen och fråga om det är okej att sonen tar över förstahandskontraktet.

      Om hyresvärden säger nej så kan du överklaga hos hyresnämnden. Där kommer du att få rätt eftersom det är en närstående till dig som du bott med i mer än 3 år som skall ta över kontraktet. Mer om detta kan du läsa på hyresgästföreningens hemsida.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej,
    Jag bor i en andrahandslägenhet, augusti blir två år att vi har bott här… vi hyr lgh i andrahand från kommunen…. kommunen har första handskontrakt. Har vi samma rättigheter när det gäller besittningsrätten? Kan vi kräva att vi vill bo kvar efter att vår avtal upphör efter 2 år? Borde vi ta kontakt med kommunen i förväg eller borde vi vänta tills det har gått 2 år? Ngr tips på hur vi ska gå tillväga?

    • Hej Neda.

      Som andrahandshyregäst har du en svag besittningsrätt. Det lär inte bli några problem för kommunen att bli av med er som hyresgäst om de verkligen vill. Jag hade väntat tills det gått 2 år innan jag hade kontaktat kommunen och frågat.

      Mvh admin på EKonomifokus

  11. Hej,
    Vi som företag hyr några lägenheter som vi i vår tur hyr ut i andra hand. Hur ser besittningsrätten ut där för våra andrahandshyresgäster. Är det någon skillnad på att vi är ett företag som hyr ut i andra hand och inte en privatperson. Vad händer om andrahandshyresgästen bor längre än två år och får besittningsrätt? Vad krävs då av oss om vi vill ha tillbaka lägenheten? Hur undviker vi lättast att slippa hamna i en sådan situation, är det att fylla i blanketten om avstående av besittningsrätt och skicka in den för godkännande till hyresnämnden?

    Tack på förhand!

    • Hej Rebecca.

      Ja ni bör använda blanketten.
      Annars finns risken att någon av era hyresgäster börja bråka efter 2 år och kräver besittningsrätt. Som företag har ni förmodligen inte lika lätt att bli av med hyresgästen som om ni vore privatperson. Så tipset är som sagt, se till att era hyresgäster avsäger sig rätten till besittningsskydd.

      Mvh admin på EKonomifokus

  12. Hej!

    Jag bor i en villa och hyrt ut ovanvåningen av min villa från och med januari 2019 tills vidare med 3 månaders uppsägningstid. Har min hyresgäst besittningsrätt?
    Tack på förhand

  13. Vi har byggt en lägenhet i ett gårdshus på vår innegård i Falun, vi tänker hyra ut på 1- årskontrakt, men om vi tycker att hyresgästen kan få fortsätta hyra efter ett år, ska vi då avtala bort besittningsrätten i ett nytt kontrakt eller är det smart att göra det direkt. Eller kan de bara hyra i 2 år. Gårshuset ligger bara några meter från vårt hus och det vore inget bra att få en hyresgäst som har rätt att stanna där hur länge som helst om vi inte vill det.
    Hälsningar Ingegerd

    • Hej Ingegerd.

      Jag tycker ni skall avtala bort besittningsrätten i det första kontraktet.
      Finns ingen anledning till att vänta med det.

      Mvh admin på EKonomifokus

  14. Hej.

    Min mormor hyr en bostadsrätt av en äldre dam, hon har hyrt den i 34 år och nu vill den äldre damen sälja/hyra ut sin villa och flytta tillbaka till lägenheten istället, i kontraktet har dom inte avtalat bort besittningskyddet.
    Så min fråga är om min mormor omfattas av besittningskyddet eller ej?

    Jag vet att det blivit reglerat i senare lagar angående hyra av bostadsrätt men då min mormor har ett löpande kontrakt sedan 34år tillbaka så vet vi inte vad som gäller riktigt.

    Mvh Dennis

    • Hej Dennis.

      Jag gissar på att det är dagens lagar som gäller.
      Du får nog kontakta en jurist och fråga vad som gäller när det är ett gammalt avtal.

      Mvh admin på EKonomifokus

  15. Hej, jag hyr ut min hyreslägenhet i andra hand.
    Kontraktet gäller 1 år, när 1 år har gått har jag skrivit nytt kontrakt med samma andrahandshyresgäst för 1 år till.
    Riskerar jag mitt 1:a handskontrakt då?

    • Hej Peter.

      Så länge du har det godkänt av din hyresvärd så skall du inte behöva bli av med ditt 1:a hands kontrakt.
      Men du bör upprätta ett särskilt avtal eller lägga med en klausul i avtalet där ni avtalar bort besittningsrätten/skyddet.

      Mvh admin på EKonomifokus

  16. Hej, Jag äger en villa jag funderar hyra ut till två släktingar. Bor där inte själv.
    De får varsitt hyreskontrakt och jag vill avtala bort besittningsskyddet.

    Läste att:
    “..en klausul om avstående från besittningsskyddet inte får infogas i hyresavtalet utan att en fristående avtalshandling måste upprättas..”

    Efter läst lite mer så verkar det inte vara lätt att avtala bort utan att ange skäl och be om att kanske få tillstånd av hyresnämnden.
    Det låter som det enda skälet att få tillbaka kontroll över sin egendom är om man säger att man ska flytta in själv, då åker hyresgästerna ut. I så fall varför krångla med försöka avtala bort besittningsrätten.

    Som staten har vänt till det funderar jag på om det inte är bättre/säkrare låta bli hyra ut. Staten konfiskerar det mesta i skatt ändå så det är rätt meningslöst ur ekonomisk synvinkel.

    • Hej Patrik.

      Nejdå du kan hyra ut ditt hus. Din hyresgäst kommer inte ha rätt att bo i ditt hus framför dig.
      Och gällande skatten så är den inte så hög så att det inte blir värt det.

      Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej,
        Så jag behöver inte försöka avtala bort besittningsrätten för att det är mitt hus och jag har företräde till det oavsett även om jag bor i en annan villa. Det gäller även om de bor kvar mer än två år? Är det ett specialfall för det är en villa?

        Det spelar heller ingen roll att jag hyr ut till två personer? Det är ett stort hus, jag skulle kunna hyra ut ytterligare rum till fler personer. Ingen gräns på det?

        Det låter likt situationen nedan:
        ”Om en bostadsrättshavare upplåter två lägenheter, till exempel var sitt rum till två inneboende, saknar hyresgästen i den första upplåtelsen helt besittningsskydd medan hyresgästen i den andra upplåtelen får besittningsskydd enligt hyreslagens regler när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd.”

        • Hej Patrick.

          Lägg till ett sådant papper bara där ni avtalar bort besittningsrätten så slipper du bekymra dig.
          Om du vill ta reda på exakt vad som gäller så rekommenderar jag att du besöker hyresnämndens hemsida.

          Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Tack för en informativ artikel.

    Jag hyr en lägenhet av en privatperson som hyr ut sammanlagt två lägenheter. Jag har förstahandskontrakt. Nu ska jag hyra ut min lägenhet i andra hand. Kommer min andrahandshyresgäst ha besittningsrätt efter 2 år om den inte avtalas bort?

    Tack på förhand.

    Med vänlig hälsning,
    Elin.

    • Hej Elin.

      citat från hyresnämnden:
      “Om en bostadsrättshavare upplåter två lägenheter, till exempel var sitt rum till två inneboende, saknar hyresgästen i den första upplåtelsen helt besittningsskydd medan hyresgästen i den andra upplåtelen får besittningsskydd enligt hyreslagens regler när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd.”

      Du hyr ju bara ut en bostad så svaret på din fråga borde vara nej.
      Men du kan ju avtala bort besittningsskyddet för att vara helt säker.

      Mvh admin på EKonomifokus

  18. Hej !
    Min dotter hyr sedan drygt 5-år tillbaks en lght i 2:a hand av en vän. Vännen önskar att dottern själv tar över 1:a handskontraktet men hyresvärden nekar. Det finns inget avtal skrivet annat än för 1:a året hon bodde där.
    Kan hon kräva/har rätt till 1:a handskontrakt av värden iaf ? (Privatvärd)

  19. Hej!

    Jag har stått skriven på samma adress som min sambo/särbo i snart 3 år. Under dessa år har vi under perioder bott tillsammans och under perioder har jag hyrt lägenheten av honom i andrahand då han studerat på annan ort. Skulle jag (efter 3 år passerat) ha rätt att ta över förstahandskontraktet?

    Mvh Angelica

    • Hej Angelica.

      Ni får skicka in en ansökan till hyrevärden och fråga.
      Om ni får nej av hyresvärden kan ni överklaga till hyresnämnden.
      Eftersom ni bott ihop i 3 år så är det möjligt att ni kan få rätt i hyresnämnden.

      Mvh admin på EKonomifokus

  20. Hej,
    Jag har en fråga.
    Jag har ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet, där jag hyrt ut den i andra hand.
    Sedan har den hyresgästen i sin ut utan min vetskap och utan min tillåtelse hyrt ut den i tredjehand för att tjäna pengar.
    Nu När det har kommit fram så visa det sig att den personen ej betalar hyra eller vägra flytta på sig..
    Både min andrahands hyres gäst och tredjehands hyresgästen kontrakt har gått ut .
    Och jag vill flytta tillbaka.
    Stämmer det att jag måste gå igenom kronofogden och be om avhysning , och att nu när hon vägrar bli avhyst . så måste jag gå vidare till tingsrätt och det kan ta månader / år.. ?
    ( min hyresvärd säger att det bara är mitt ansvar – får ingen direkt hjälp!
    Tacksam för svar 🙂

    • Hej Kattis.

      Det är ditt eget ansvar.
      Och ja du måste gå via kronofogden för att avhysa hyresgästen vilket såklart är krångligt.

      Hade det varit min lägenhet så hade jag samlat ihop mina största kompisar och “hjälpt” hyresgästen att flytta.
      Du har ju en nyckel till lägenheten (hoppas jag?) så kanske kan du “hjälpa” hyresgästen att flytta ut hans/hennes prylar utanför huset och samtidigt anlita en låssmed som byter låset.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  21. Hej! Tack för att ni reder ut detta snåriga område! Undrar lite mer över möjligheter att bo kvar för en person som hyr andrahand i en bostadsrätt. Jag undrar två saker:

    1) Om hyresavtalet gäller för en bestämd tid, kan bostadsrättshavaren då säga upp andrahandshyresgästen innan tiden löpt ut? Jag förstår att uppsägning kan bli aktuellt om andrahandshyresgästen t.ex. inte betalar sin hyra eller misskött boendet på något sätt. Men det jag undrar är om bostadsrättshavaren kan avsluta ett avtal i förtid i scenarion där andrahandshyresgästen fullföljt sina åtaganden och inte “brustit” på något sätt?

    2) Ett scenario där bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen tecknar ett avtal som ger andrahandshyresgästen rätt till förlängning av uthyrningstiden (lagen om uthyrning av egen bostad 3 § tredje stycket): Kan bostadsrättshavaren neka en “skötsam” andrahandshyresgäst förlängning trots att de enats om en rätt till förlängning?

    Haft svårt att fatta vad som gäller vid dessa scenarion. Vore mycket tacksam för svar! Mvh Amanda

    • Hej Amanda.

      På fråga 1. Jag har förstått det hela på samma sätt som du. Dvs uppsägning kan endast ske från uthyraren om hyresgästen missköter sig.
      På fråga 2. Jag är osäker på svaret här tyvärr.

      Mvh admin på EKonomifokus

  22. Jag har sedan många år använt en lokal som en företagare erbjudit mig utan avtal och utan att han krävt någon hyra. Har jag besittningsrätt till lokalen om företagaren vill erbjuda någon annan lokalen?

    • Hej Sonny.

      Nej det tror jag inte att du har.
      Jag är dock dålig på vilka regler som gäller för företagslokaler.

      mvh admin på Ekonomifokus

  23. Hej,

    Hur fungerar det kring besittningsrätt när ett företag bedriver en verksamhet för långtidsboende? Har hyresgästen besittningsrätt till boendet efter en viss tid? Är det någon skillnad om det rör sig om en verksamhet som liknar hotellkonceptet eller om det rör sig om utspridda lägenheter (utan reception och liknande)? Jag har fått lite olika svar att det inte gäller om det rör sig om företagsbostäder men att det finns skatteregleringar som påverkar efter 6 månader?

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here