Ett bolån är ett lån med en bostad pantsatt som säkerhet. Om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet tvingar banken fram en försäljning av bostaden med hjälp av kronofogden. Pengarna från försäljningen används för att betala tillbaka bolånet. Eftersom lånet har säkerhet i bostaden räknas det som låg risk för banken och därmed har bolån lägre ränta än andra typer av lån.
Här kan du lära dig allt du behöver veta om bolån. Klicka på valfri flik för att läsa om ämnet och klicka dig vidare via länkarna om du vill läsa mer djupgående om något ämne.
Så tar du ett bolån
Grundkrav & regler för att få ta bolån
De allra flesta banker och långivare har samma grundkrav:
- Du ska vara minst 18 år gammal
- Du behöver ha en inkomst
- Du behöver vara folkbokförd i Sverige
- Du måste ha minst 15 % i kontantinsats
Kontantinsats
Enligt reglerna i Finansinspektionens regelverk som heter bolånetaket måste man finansiera minst 15 % av bostadens värde med en kontantinsats. Resterande 85 % kan finansieras med ett bolån. Dessa regler är tvingande för alla banker.
Däremot säger reglerna endast att kontantinsatsen inte får finansieras med bolån. Det innebär att man kan låna till kontantinsatsen genom att ta ett privatlån eller annan typ av lån utan säkerhet så länge banken godkänner det. Har man inte lyckats spara ihop tillräckligt med kapital till kontantinsatsen kan man alltså låna till hela eller delar av den.
Bolån trots betalningsanmärkning
Vissa banker nekar ansökan direkt om betalningsanmärkningar finns men det finns en hel del banker som kan erbjuda bolån trots betalningsanmärkningar.
Hur stort bolån du kan beviljas
Du kan få bolån på upp till 85 % av bostadens värde och normalt upp till 6,5 gånger din årsinkomst före skatt. De flesta banker begränsar dock utlåningen till högst 5 gånger årsinkomsten. Om flera personer ansöker om bolån tillsammans, räknar banken samman deras årsinkomster. Utöver dessa faktorer finns ytterligare parametrar som påverkar hur mycket du kan låna.
🔗 Gå till vår kalkylator som räknar ut hur mycket du får låna
Lånelöfte
Första steget är att ansöka om lånelöfte hos banken. Lånelöftet visar hur stort belopp du får låna och därmed hur högt du kan buda i budgivningar och hur dyr bostad du kan köpa.
Ett lånelöfte är aldrig bindande, dvs du är inte tvungen att låna pengar bara för att du fått ett lånelöfte. Inte heller är banken skyldig att låna ut pengar till dig bara för att den givit dig ett lånelöfte. Bankerna brukar dock hålla sina lånelöften så länge ingen drastisk förändring skett i dina ekonomiska förutsättningar.
- Ett lånelöfte anger hur mycket du får låna
- Det är ej knutet till en specifik bostad
- Det är ej bindande – du måste ej låna om du inte vill
- Ett lånelöfte kan krävas av mäklare för att du skall få delta i en budgivning
- Lånelöftet gäller vanligtvis i 3-6 månader
Vid ansökan om lånelöfte tar banken ut en kreditupplysning och grundar därmed lånelöftet på bland annat på inkomst samt om du har andra lån och tillgångar. Eftersom bankerna har olika sätt att räkna ut hur mycket du får låna kan det löna sig att samla in lånelöften från flera olika banker.
OBS! Ett lånelöfte gäller vanligtvis i 3–6 månader. Hittas inte en lämplig bostad innan denna tid behöver du söka ett nytt.
🔗 Är du egenföretagare? Läs även vår artikel bolån för egenföretagare.
I videon ovan ger EFN mycket bra tips kring lånelöften.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna Bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Lånelöftet gäller inte i alla lägen
Ett lånelöfte gäller förutsatt att de ekonomiska förutsättningarna är desamma när bolånet ska tecknas som när lånelöftet gavs. Har du blivit arbetslös, skiljt dig eller fått lägre lön påverkar det din inkomst vilket i sin tur påverkar hur stort belopp som får lånas. Mellan tiden då lånelöftet gavs och tiden då du skall köpa bostad kan du även ha fått betalningsanmärkning eller tecknat flera andra lån.
Inför att bolånet tecknas gör därför banken en ny kreditbedömning. Om de anser att de ekonomiska förutsättningarna ändrats kan de neka lån helt och hållet, eller sänka erbjudet lånebelopp.
Ansök om bolån
När du hittat en bostad att köpa kontaktar du banken eller ansöker om bolån direkt via bankens hemsida med hjälp av Bank-ID.
Det är klokt att kontakta banken innan kontraktet för köpet av bostaden signeras. De flesta banker vill nämligen godkänna bostaden innan köpet. Om banken inte godkänner bostaden kommer bolånet inte att betalas ut.
Utbetalning av bolånet
Bolånet betalas ut på tillträdesdagen. Då träffas köpare, säljare och mäklare på mäklarens kontor eller på köparens bank. Mäklaren har då upprättat en likvidavräkning som signeras och nycklar byter ägare. Det är likvidavräkningen som visar hur mycket köparen ska betala. Det är köparens bank som ser till att pengarna förs över till säljarens konto.
När bolånet betalas ut kopplas det ihop med bostaden som ligger som säkerhet för bolånet.
Pantbrev och pantförskrivning
För att koppla bostaden som säkerhet för bolånet används pantbrev för fastigheter och pantförskrivning för bostadsrätter.
🔗 Läs vår djupgående artikel om: Pantbrev och pantförskrivning
Bolåneräntor
Aktuella listräntor
| 3 mån | 1 år | 2 år | 3 år | 5 år | |
|---|---|---|---|---|---|
 | 4,74 % | 3,98 % | 3,63 % | 3,63 % | 3,68 % |
 | 4,64 % | 3,59 % | 3,46 % | 3,44 % | 3,44 % |
 | 4,32 % | 3,98 % | 3,87 % | 3,87 % | 3,95 % |
 | 3,82 % | 3,57 % | 3,41 % | 3,43 % | 3,51 % |
 | 4,74 % | 3,74 % | 3,54 % | 3,59 % | 3,59 % |
 | 4,74 % | 3,74 % | 3,49 % | 3,49 % | 3,54 % |
 | 4,74 % | 3,99 % | 3,59 % | 3,55 % | 3,64 % |
 | 4,79 % | 3,89 % | 3,49 % | 3,49 % | 3,59 % |
 | 4,23 % | 3,75 % | 3,69 % | 3,70 % | 3,87 % |
 | 4,32 % | 3,99 % | 3,71 % | 3,65 % | 3,74 % |
 | 3,49 % | 3,44 % | 3,10 % | 3,10 % | 3,24 % |
 | 3,80 % | 3,59 % | 3,45 % | 3,45 % | 3,55 % |
 | 4,18 % | 3,45 % | 3,41 % | 3,42 % | 3,57 % |
 | 4,75 % | 3,65 % | 3,55 % | 3,55 % | 3,60 % |
| Uppdaterad 2024-11-12 | |||||
Aktuella snitträntor
| 3 mån | 1 år | 2 år | 3 år | 5 år | |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,12 % | 3,43 % | 2,95 % | 3,11 % | 3,15 % |
| 4,03 % | 3,18 % | 3,02 % | 3,09 % | 2,96 % |
| 3,90 % | 3,49 % | 3,01 % | 3,01 % | 2,95 % |
| 4,00 % | 3,51 % | 3,15 % | 3,09 % | 3,15 % |
| 4,02 % | 3,36 % | 2,94 % | 2,98 % | 2,97 % |
| 4,09 % | 3,42 % | 2,98 % | 3,03 % | 3,04 % |
| 3,97 % | 3,16 % | 3,08 % | 3,21 % | 3,28 % |
| 4,05 % | 3,22 % | 2,86 % | 3,19 % | 3,18 % |
| 3,94 % | 3,41 % | 3,57 % | 3,39 % | 3,85 % |
| 3,94 % | 3,52 % | 3,17 % | 3,13 % | 3,04 % |
| 3,74 % | 3,44 % | 3,09 % | 3,10 % | 3,23 % |
| 3,78 % | 3,31 % | 2,97 % | 2,97 % | 3,01 % |
| 4,72 % | 5,02 % | - | - | - |
| 3,96 % | - | - | - | - |
| Uppdaterad 2024-11-11 | |||||
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna Bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Listränta & Snittränta – Vad är skillnaden?
Listränta – Listränta är bankens högsta ränta på bolånet. Ingen kund, som får bolån hos dem, kan få högre än den nivån. Men det går ofta att få lägre.
Snittränta – Snittränta är den genomsnittliga ränta som en bank gett till nya kunder under en månad. Bolånebankerna är skyldiga att rapportera in snitträntorna vilket gör det lättare för konsumenter att jämföra och se vilken bank som för tillfället är ”bäst”. Men det betyder inte att du får lägst ränta där.
Din ränta – Genom att ansöka om bolån hos flera olika banker får du svar på vilken bank som erbjuder just dig lägst ränta. Det behöver definitivt inte vara den bank som för tillfället ger lägst snittränta.
Bankernas bolånemarginal
Bankernas bolånemarginal visar hur stor skillnaden är på bankernas bolåneränta och finansieringsränta. Man kan lite förenklat säga att den visar hur mycket bankerna tjänar på sina bolån.
Så får du lägsta räntan på ditt bolån
Genom att förstå vad som avgör vilken ränta bankerna kan erbjuda dig kan du lättare påverka räntan och förhandla ner den. Dessa råd presenteras utan inbördes ordning.
1. Låna rätt belopp
Generellt gäller att bankerna kan erbjuda lägre ränta på högre belopp. Vill du låna 4 000 000 kr kommer du sannolikt bli erbjuden lägre ränta än om du bara vill låna 1 000 000 kr. Detta går att utnyttja på två olika sätt.
Vid höjning av bolånet – Ska bolånet höjas inför exempelvis en renovering? Skall du låna 300 000 kr till exempel? Kontrollera även vilken ränta du skulle kunna få hos exempelvis Avanza bank, även om dess lägsta lånebelopp är 500 000 kr. Lånar du mer än du behöver betalar du bara tillbaka överskjutande belopp i förtid. Därmed kan du välja banken med lägst ränta, även om lånet blir större initialt. Med rörlig ränta kan alltid delar av lånebeloppet direkt återbetalas. På detta sätt nås den lägre räntan, med ett högre belopp, utan att högre lån behöver utnyttjas.
Se över lån- och kreditsituation – Se alltid över din kompletta lånesituation när ett bolån tecknas eller höjs. Passa på att även låna så att andra skulder återbetalas. Bolånet ger alltid lägst ränta och bör därmed utnyttjas när så är möjligt. Genom att även låna för att betala av andra lån blir dessutom lånebeloppet större.
2. Jämför – en gång per år
Det absolut viktigaste, för att kunna nå en låg ränta, är att jämföra flera olika bolånebanker. Det räcker inte med att se på de räntor som presenteras på bankernas hemsidor (listräntan) då de allra flesta banker ger möjlighet till lägre nivåer.
När bankerna får din ansökan om bolån gör de en kreditbedömning och avgör räntan utifrån detta. Det krävs alltså en ansökan för att räntan ska kunna presenteras. Ett fåtal banker har ”samma ränta för alla”.
Kom ihåg att jämföra bolåneräntorna en gång per år. Har du ett rörligt bolån kan detta lätt flyttas till en annan bank om de erbjuder en lägre räntesats än vad din nuvarande har. Har du däremot bunden ränta bör inte lånet flyttas förrän efter löptiden har gått ut.
3. Se över belåningsgraden
Bolån får maximalt tas på 85% av bostadens värde, dvs man får ta bolån så att man får en belåningsgrad på max 85 %. Kostar bostaden 1 miljon kan max maximalt ta bolån på 850 000 kr. Generellt gäller att lägre belåningsgrad innebär lägre ränta.
Genom att göra en omvärdering av bostaden (utförs av mäklare) kan banken få ett underlag på att bostaden har nått ett högre värde än tidigare. Det kommer därmed att pressa ner belåningsgraden. Omvärdering (för att påverka bolånet) maximalt får ske vart femte år.
4. Se över din kreditvärdighet (framförallt vid betalningsanmärkning)
Efter en ansökan om bolån tar banken en kreditupplysning (nästan uteslutande hos UC). På kreditupplysningen framgår exempelvis om du har betalningsanmärkningar, din deklarerade inkomst samt om du har andra lån. Genom att beställa en kreditupplysning på sig själv (kan ske via Minuc.se) går det att se vad bankerna får för information och även se vad som kan förbättras.
Vänta ut betalningsanmärkning – Med en aktiv betalningsanmärkning försämras din kreditvärdighet avsevärt. Kontrollera när anmärkningen löper ut och avgör om bolånet kan vänta till dess. Tecknas ett bolån trots betalningsanmärkning bör lånet direkt omförhandlas när anmärkningen löpt ut. Det kan mer än halvera din räntekostnad.
5. Låna tillsammans
Genom att teckna bolånet tillsammans med din partner kommer banken att genomföra en gemensam kreditbedömning på er två. Dessutom fördelas lånesumman på två personer. Att vara två som lånar tillsammans ökar därmed chansen att få lånet samt ger möjlighet till högre belopp och lägre ränta.
Låna med medlåntagare eller borgensman – Många föräldrar går in som medlåntagare eller borgensman för ett bolån åt sina barn. Det innebär att de tar på sig ansvaret att återbetala lånet i det fall som barnet inte hanterar lånesituationen. Har du svårt att få bolånet beviljat kan detta vara en väg till lösning.
6. Bli ”PLUS-kund”
Flera banker erbjuder lägre ränta om du har flera olika tjänster i banken. Det kan i vissa fall vara lönsamt att starta ett sparande och ett lönekonto för att pressa räntan något. Men se upp så du inte betalar mer än du sparar.
7. Fråga!
Våga fråga banken vad du behöver göra för att få lägre ränta. I vissa fall kan de hjälpsamt förklara vad de primärt tittar på och vad du som kund kan göra för att förbättra din möjlighet till lägre räntenivåer.
Så stor skillnad gör det – Jämför och förhandla räntan!
Lånebelopp: 2 000 000 kr
Amortering per månad 4 000 kr
Amorteringstid 42 år
Vid ränta på 2,1 %
Månadskostnad på 7 500 kr. Totalt i räntor och avgifter under 42 år 876 750 kr
Vid ränta på 1,5 %
Månadskostnad på 6 500 kr. Totalt i räntor och avgifter under 42 år 626 250 kr
Skillnad = 1000 kr lägre månadskostnad. Totalt 250 500 kr lägre på 42 år.
Små summor blir miljoner med åren
Skulle denna tusenlapp som sparas investeras i aktier varje månad, med genomsnittlig avkastning på 8 %, skulle det vara en summa på ca 3,7 miljoner efter 42 år! Det gör alltså mycket stor skillnad i längden – även om det bara är några tiondels procent som bolånet kan pressas.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna Bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Läs även: Hur får man lägre ränta på sitt bolån?🔗
Fast eller rörlig ränta
När ett bolån tecknas, eller höjs, behöver låntagare ta ställning till om det ska ha rörlig eller bunden ränta. Utöver detta finns även ”mixen” med lånetak. Det är mycket vanligt att dela upp bolånet i flera olika delar för att minska ränterisken. En del kan exempelvis vara rörlig, en del med bunden ränta 1 år och en del med bunden ränta på 5 år.
Rörlig ränta
Rörlig ränta innebär att banken kan justera räntesatsen på lånet var tredje månad. Därmed kan det totala månadsbeloppet som ska betalas ändras något beroende på om räntan höjs/sänks.
Fördelar med rörlig ränta
- Lånet kan alltid flyttas mellan olika banker
- Du kan alltid förhandla om räntan!
- Har historiskt sett gett lägst räntekostnad över längre tid
Nackdelar med rörlig ränta
- Oron att lånet kan bli dyrare (men även billigare)
Bunden ränta
Bunden ränta innebär att bolånet har exakt samma ränta under en förutbestämd tidsperiod. De vanligaste bindningstiderna är 1, 2, 3 och 5 år men de flesta banker erbjuder även bunden ränta på 10 år.
Vid ett större bolån bör detta delas upp varpå de olika delarna binds på olika lång bindningstid. I annat fall finns en risk att bindningstiden på hela lånebeloppet löper ut precis när marknadsräntan är mycket hög.
Fördelar med bunden ränta
- Samma räntenivå under en bestämd tid
- Trygghet
Nackdelar med bunden ränta
- Ränteskillnadsersättning vid förtidslösen eller extra amortering
(Läs mer om ränteskillnadsersättning längre ner) - Historiskt dyrare än rörlig ränta över tid
Räntetak
Bolån med räntetak innebär att räntan kan gå upp och ner sig (likt rörlig ränta) men att räntenivån aldrig gå över en viss nivå (taket). Det skapar därmed en trygghet i att månadskostnaden för lånet har en viss begränsning.
När räntetak tecknas väljs under hur lång tid som lånet ska ha detta tak (bindningstid). Under denna tid betalas ordinarie rörlig ränta + ett tillägg för att ha räntetaket. Det innebär alltså ett något dyrare lån än om det vore rörligt men samtidigt finns räntetaket som en högsta nivå på räntan.
Fördelar med räntetak
- Gräns för hur hög räntan kan bli
- Ta del av lägre ränta om räntan går ner
Nackdelar med räntetak
- Bunden, dvs ränteskillnadsersättning kan uppstå vid flytt
- Dyrare än rörligt
Lösa bundet bolån i förtid – ränteskillnadsersättning
Om ett lån med bunden ränta betalas av i förtid (helt eller delvis) har banken rätt att ta ut en avgift som kallas för ränteskillnadsersättning. Detta utifrån att de räknat med att få en viss intäkt under den tid som lånet är bundet. Hur stor denna avgift blir beror på lånesumma, marknadsränta och kvarvarande löptid.
Även om bolånet önskas flyttas till en annan bank kan denna avgift uppstå. Detta utifrån att lånet då blir löst och tecknas på nytt hos den nya banken.
Ränteskillnadsersättning kan undvikas genom att köpa en ny bostad som man kan flytta över till bolånet. Detta fenomen kallas för säkerhetsbyte och kräver bankens godkännande.
Ränteskillnadsersättning är en av de största nackdelarna med att välja bunden ränta. Du kan inte flytta det till en annan bank eller amortera större extra utan att det medför en kostnad.
Prognoser för bolåneräntor
Våra svenska banker gör löpande prognoser för bolåneräntorna. I tabellen ser du bankernas aktuella prognoser.
💡 Prognoserna i tabellen gäller för 3 månaders snittränta, dvs den rörliga snitträntan. De visar bankernas prognoser över vart bolåneräntan kommer att ligga framöver.
| Bank | Ränta nu | Dec –24 | Dec –25 |
|---|---|---|---|
| SBAB | 4,00 % | 3,40 % | 3,20 % |
| Swedbank | 4,09 % | 3,30 % | 3,10 % |
| Länsförsäkringar | 3,97 % | 3,40 % | 3,00 % |
| Vår prognos | - | 3,40 % | 2,75 % |
| Riksbanken | - | 4,2 - 5,2 % | 2,9 – 3,9 % |
| Uppdaterad: 2024-11-11 | |||
Räkna ut räntekostnad
Genom att multiplicera lånets storlek med bolåneräntan i decimalform räknar man ut årets räntekostnad.
Exempel:
Pelle lånar 1 miljon kr till en ränta på 5 %.
1000000 X 0,05 = 50 000 kr
Ränterabatter
Om man uppfyller vissa krav kan man få ränterabatter på sitt bolån. Bankerna har olika rabatter som de erbjuder. Ett exempel är rabatt för grönt bolån som de flesta banker erbjuder.
| Bostadens energiklass | Ränterabatt |
|---|---|
| A eller B | 0,1 % (10 räntepunkter) |
| C (SBAB är enda bank som ger rabatt för C) | 0,05 % (5 räntepunkter) |
Riksbankens styrränta
Riksbankens styrränta påverkar räntemarknaden och därmed även bolåneräntorna. När Riksbanken sänker styrräntan går bolåneräntor vanligtvis ner och vice versa.
Styrränta just nu:
2,75 %
Riksbankens nästa räntebesked:
2024-12-19
Välja bank för bolånet
Bästa banken för bolån
Svenskt Kvalitetsindex (SKI) är ett oberoende företag som årligen utför marknadsundersökningar bland de största bankerna inom bolån, fastighetslån, sparande och privatlån. Dessa typer av undersökningar inom kundnöjdhet har utförts sedan 1989 inom finans och bank.
I deras senaste studie kan vi se att SBAB och Länsförsäkringar Bank toppar listan över de bästa bankerna inom bolån. Det finns flera områden man undersöker, och några av dessa är service, rekommendationer, villkor, enkelhet att bli kund och om banken har en konkurrenskraftig ränta.
Det är inte första gången SBAB har Sveriges nöjdaste bolånekunder. Den statligt ägda banken SBAB har försvarat sin position som den bästa banken enligt SKI, och det är alltså inte första gången banken uppnår denna höga kundnöjdhet.
Vår statistik bygger på data från www.kvalitetsindex.se
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna Bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Billigaste banken för bolån
Det finns ingen bank som alltid ger lägst ränta till alla. Däremot finns det banker och tjänster som ”sticker ut” med antingen extra låg ränta eller annan unik service.
Hypoteket.se är ett exempel på en bank som alltid ligger i topp till när det handlar om att erbjuda den lägsta bolåneräntan. Detta eftersom de använder en annan finansieringskälla än traditionella banker. De finansierar sina bolån via alternativa investeringsfonder istället för de bostadsobligationer som vanliga banker använder.
Bolåneförmedlare
En bolåneförmedlare hjälper användaren att samla in lånelöften och bolåneerbjudanden från flera olika banker med en enda ansökan. Användaren får sedan en översikt där de kan jämföra räntor och villkor från olika banker. Tjänsten är kostnadsfri och att skicka in en ansökan innebär ingen förpliktelse att låna.
🔗 Läs vår djupgående artikel om bolåneförmedlare
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna Bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Amortering
Amortering (återbetalning)
Amortering med rak amortering – Bolånet återbetalas varje månad med amortering och ränta. På bolån är det nästan uteslutande rak amortering.
Med rak amortering menas att amorteringsbeloppet är samma varje månad och att räntan betalas utöver amorteringsbeloppet.
Är det samma ränta kommer därmed totala beloppet som betalas per månad minska löpande, om än mycket lite. Amorteringsbeloppet är samma medan räntekostnaden minskar allt eftersom skulden minskar.
Amorteringskrav eller amorteringsfritt – Om belåningsgraden är över 50 % aktiveras amorteringskravet. Läs mer under nästa rubrik.
🔗 Läs vår djupgående artikel om: Amortering
Amorteringskrav – Vad gäller?
Amorteringskravet är ett nationellt krav som samtliga banker måste följa. Det är en ”lägsta nivå” vilket innebär att bankerna får ställa hårdare krav på sina kunder gällande amortering – men aldrig ha lägre krav än dessa.
Hur mycket du måste amortera beror på lånets belåningsgrad samt hur stor inkomst familjen har i förhållande till lånets storlek.
Kortfattat – Amorteringskravets regler:
1. Om belåningsgraden är över 50 % ska minst 1 % amorteras per år. Om belåningsgraden är över 70 % ska minst 2 % amorteras per år.
2. Om bolånet är lika stort, eller större, än 4,5 gånger hushållets årsinkomst före skatt krävs ytterligare 1 % per år i amortering.
1. Amorteringskrav – Utifrån belåningsgrad
Belåningsgrad påvisar hur stor del av bostaden som är belånad. En bostad med ett värde på 2 miljoner där ägarna har ett lån på 1 miljon har därmed en belåningsgrad på 50 %.
Som visas ovan gäller amorteringskrav om belåningsgraden är över 50% och kravet blir ännu större om belåningsgraden är över 70%.
Belåningsgrad = Bostadens värde / Lånesumma
Belåningsgrad anges alltid i procent
- Belåningsgrad – Belåningsgraden avgör både om amortering krävs eller inte samt vilken ränta som banken är villig att erbjuda.
- Bostadens värde – Ska lånet tecknas vid köp av en bostad räknas bostadens värde till inköpspriset. Betalar köparna 2,1 miljon för bostaden så blir detta alltså bostadens värde.
- Ska lånet utökas räknas bostadens värde till inköpspris eller senast genomförde värdering som utförts av mäklare. Ska värdering av mäklare användas kan specifika krav finnas från banken på hur värderingen ska genomföras. Fråga alltid banken vad som krävs innan värdering beställs.
- Ny värdering av bostaden, som används för att påverka bolånet, får maximalt göras var femte år. Enda undantaget är om mycket stora värdehöjande insatser har genomförts. Renovering av badrum/kök räknas inte som tillräckligt stor värdehöjande insats.
- Lånesumma – Lånesumma är den summa som bolånet önskas vara på.
Exempel
Olle köpte sin bostad år 2001 och betalade då 1,5 miljoner. Hans belåningsgrad är för tillfället 80 % vilket innebär att han enbart kan höja lånet med en mindre summa. I detta fall 75 000 kr.
Han kontaktar banken som anger vilken mäklare som kan utnyttjas för omvärdering av bostaden. Vid omvärdering anges värdet till 2 miljoner. Eftersom värdet ökat kommer belåningsgraden att sjunka. Därmed kan han låna ytterligare 500 000 kr.
2. Amorteringskrav – utifrån skuldkvot
Om bolånet är lika, eller större, än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst kommer ytterligare ett amorteringskrav gälla. Detta med 1 % utöver det gällande kravet som nämns ovan.
Med bruttoinkomst menas lön och andra ”varaktiga inkomster”. Därmed kan exempelvis även barnbidrag räknas in i detta belopp.
Skuldkvot = Lånesumma / årsinkomst före skatt
Om du betalar denna extra amorteringsprocent kan du när som helst kontakta banken för att beräkna ny skuldkvot. Detta för att få ner amorteringskravet.
Exempel
Olle har 250 000 kr i lön per år och vill köpa ett hus för 1 600 000 kr. Maximalt får han låna 85 % av beloppet, dvs. 1 360 000 kr.
Eftersom belåningsgraden är över 70 % måste han amortera 2 % per år. Men eftersom han lånar över 4,5 gånger mer än hans bruttolön tillkommer ytterligare 1 % per år i amorteringskrav. Varje år behöver därmed Olle amortera 40 800 kr.
Ett år senare får Olle upp sin lön. Han kontaktar då banken som räknar om skuldkvoten vilket innebär att han slipper den extra procentenheten i amortering. Nu behöver han amortera 27 200 kr per år.
Ytterligare ett år senare ärver han 700 000 kr och amorterar lånet. Nu är belåningsgraden under 50 % och något amorteringskrav gäller inte alls.
Undantag från amorteringskrav
Särskilda skäl – Bankerna kan även ge undantag vid ”särskilda skäl”. Det kan exempelvis vara dödsfall, sjukdom, arbetslöshet eller vid skilsmässa. Det är då banken som avgör om situationen ska klassas som särskilt skäl eller inte.
Första köparen i fem år – Banken får göra undantag från amorteringskravet om du köper en nyproducerad bostad och är första ägaren av denna bostad. I detta fall kan banken ge 5 år undantag.
Kapitalfrigöringskredit – Är det en kapitalfrigöringskredit som tecknas behöver inte amortering ske.
Tillägg till bolånet
Tillägg – Låneskydd
Ett bolåneskydd är en försäkring som kan tecknas till bolånet. Har du ett bolåneskydd och avlider kommer ditt lån därmed att skrivas av och inte belasta dödsboet. Är ni två som står på lånet tillsammans kommer din del att skrivas av.
- Skriver av ditt lån / din del av lånet vid dödsfall
- Gäller upp till en viss ålder
- Gäller med ett högsta belopp per person
Låneskydd är därmed en försäkring som underlättar för efterlevande att kunna bo kvar i bostaden trots kraftigt minskad total månadsinkomst.
Samtliga bolåneskydd har åldersgränser. Det kan exempelvis innebära att försäkringen ger ersättning, upp till maxbeloppet, till att du är 55 år och att ersättningen sedan är 10 % av lånebeloppet upp till att du blir 65 år. Därefter gäller försäkringen inte alls.
Behövs låneskydd?
Om låneskydd behövs eller inte beror helt och hållet på er gemensamma ekonomiska situation. Hur skulle din partners ekonomi påverkas om du gick bort? Har ni livförsäkringar som ger stora belopp kanske låneskydd känns onödigt. Det går alltså inte att svara på detta generellt utan allt beror på den individuella situationen.
Tillägg – Räntesäkring
Räntesäkring kan användas på nya lån eller vid omläggning av befintliga lån. Det innebär att du garanteras en specifik ränta (bunden) på tillträdesdagen eller när omläggningen av lånet kommer att ske.
- Garanterad ränta i förväg
- Gäller enbart bunden ränta
- Skapar räntesäkringskostnad för denna ”försäkring”.
Hos flera banker kan räntesäkring tecknas 6 månader i förväg vid omläggning samt 12 månader i förväg vid nyteckning av bolån. För att få denna ”säkring” betalas en räntesäkringskostnad utöver ordinarie ränta.
Behövs räntesäkring?
Du har vunnit en budgivning på en bostad. Tillträdesdagen är 6 månader senare och det är därmed då som större delen av betalningen ska ske. Om du är orolig för att ränteläget ska ändras inom denna period kan räntesäkring användas.
Tilläggslån
Har du ett bolån som tecknades före 1 mars 2018 finns två alternativ när bolånet önskas höjas.
Som tilläggslån – För att undvika att det nya beloppet ska orsaka ökat amorteringskrav på hela bolånet kan detta tecknas som ett tilläggslån. Det kommer då läggas upp för amortering på 10 år.
Dessa regler gäller inte för bolån som tecknats efter 1 mars 2018.
Samma lån – Det lånade beloppet läggs till det tidigare lånet. Det är oftast det bästa alternativet så länge som inte belåningsgraden ökar över 50% eller 70 %. Om så sker kommer annars amorteringskravet att bli på högre nivå på hela beloppet.e. Om du är orolig för att ränteläget ska ändras inom denna period kan räntesäkring användas.
Utöka befintligt bolån
Har du ett befintligt bolån kan du utöka det ifall du har låneutrymme i bostaden. Eftersom man maximalt får belåna bostaden till 85 % behöver du alltså ha en belåningsgrad som understiger 85 % för att du ska kunna utöka ditt bolån.
Om du saknar låneutrymme och bostaden har stigit i värde kan du anlita en mäklare som värderar upp bostaden och frigör låneutrymme.
Pengarna från det utökade bolånet kan användas för att finansiera renoveringar, ny bil, båt eller andra valfria investeringar. De kan även användas för att lösa privatlån, billån eller andra krediter och därmed sänka räntekostnaderna.
Bolån baserat på livssituation
Bolån trots betalningsanmärkning
Det är möjligt att få bolån trots betalningsanmärkningar. Många av de traditionella bankerna nekar låneansökningar direkt om betalningsanmärkningar finns men vissa av dom är lite mer flexibla. Dessutom finns det banker som riktat in sig på att erbjuda bolån specifikt till låntagare som har betalningsanmärkningar.
🔗 Läs vår djupgående artikel om bolån trots betalningsanmärkningar
Bolån för studenter
Det går att få bolån som student men det är svårt. Oftast krävs en medlåntagare, borgensman eller annan extra säkerhet eftersom studenter saknar en fast anställning. De flesta banker räknar inte CSN som en inkomst men det finns de som gör det.
Bolån utan fast anställning
Det går att få bolån trots att man inte har en fast anställning. Det gör dock urvalet av tillgängliga banker mindre. De flesta traditionella bankerna kan erbjuda bolån till människor utan fast anställning men det leder ofta till avslag. Det finns banker som specifikt riktat in sig på att erbjuda bolån till folk med osäkrare anställningsformer, de tar vanligtvis ut högre räntor eftersom de bolånen anses vara mindre säkra.
Exempel på anställningsformer som inte räknas som fast anställning är timanställning, visstidsanställning och deltidsanställning.
Bolån för pensionär
Pensionärer kan ta bolån på samma premisser som alla andra människor som är 18 år eller äldre. Pensionen räknas som en inkomst på samma sätt som en inkomst av tjänst.
Övrig info om bolån
Andra lånetyper relaterade till bolån
Ett klassiskt bolån tecknas vid inköp av bostadsrätt, hus eller fritidshus. Men det finns även specifikt utformade lån för unika situationer.
Byggnadslån / Byggnadskreditiv
Byggnadslån är ett bolån som vänder sig till personer som bygger en bostad från grunden alternativt genomför mycket stora renoveringar på en befintlig bostad. I detta fall finns inte en färdig bostad att belåna – till skillnad mot ett vanligt bostadsköp.
Banken kommer att göra en förhandsvärdering och ger lån utifrån detta. Banken kommer sedan följa upp att fastigheten ökar i värde allt eftersom lånet används. Lånet används därmed löpande utifrån de kostnader som uppkommer vid byggnationen och summan som kan lånas beror på hur värdet ökar på byggnationen.
Efter att byggnationen är klar kommer bostaden att besiktas varpå lånet läggs om till ett klassiskt bolån.
Överbryggningslån
Överbryggningslån passar för dig som har skrivit på kontrakt för den nya bostaden samt har en köpare som skrivit kontrakt på nuvarande bostad. Detta i en situation då du behöver betala för den nya bostaden innan du fått pengarna för den gamla.
Överbryggningslånet är därmed ett kortsiktigt lån som enbart gäller i 1-6 månader. Så fort du får pengarna för den gamla bostaden löses detta lån.
Grönt bolån
Flera banker erbjuder så kallat ”Grönt Bolån”. Det innebär att en viss ränterabatt kan ges på aktuell ränta förutsatt att boendet uppfyller specifika miljökriterier. Detta är alltså ett vanligt bolån – med viss rabatt.
Handpenningslån
När köpekontraktet/överlåtelseavtalet skrivs på betalas 10 % av köpeskillingen i handpenning. Då avtalet ofta skrivs tätt inpå budgivningen är det inte alla som har möjlighet att få fram denna summa i tid. I detta fall kan ett handpenningslån tecknas. Dessa ska i regel vara återbetalda inom några månader. Handpenningslån ska alltså inte förväxlas med lån till kontantinsats.
Lån till kontantinsats
Din kontantinsats måste vara minst 15 % av köpeskillingen. De allra flesta betalar sin kontantinsats med kontanter eller via försäljning av tidigare bostad, men det är även möjligt att teckna ett privatlån för att finansiera kontantinsatsen. Det bör däremot, om möjligt, undvikas eftersom det skapar en hög månadskostnad. Läs mer i vår artikel om att låna till kontantinsats för mer djupgående information. För vidare information hänvisar vi till Alltomprivatlan.se.
Renoveringslån
Ett renoveringslån är ett lån som används för att finansiera en renovering. Det kan vara ett vanligtv privatlån eller ett bolån exempelvis.
Bolån som samlingslån
Om du äger din bostad och har flera lån och krediter kan bolånet användas som ett så kallat samlingslån. Bostaden belånas och lånesumman används för att lösa samtliga öppna krediter och lån. Eftersom bolånet har en avsevärt lägre ränta kan detta skapa en betydligt bättre ekonomisk situation.
Ränteavdrag
Ränteavdraget innebär lite förenklat att du får tillbaka en del av dina räntekostnader varje år av Skatteverket via din deklaration.
Räntekostnader som uppgår till max 100 000 kr ligger till grund för ränteavdraget på 30 %. Har man räntekostnader som överstiger 100 000 kr får man göra avdrag på 21% på överskjutande del.
Då bankerna rapporterar in underlag till Skatteverket automatiskt är detta inget som låntagaren behöver genomföra. På deklarationen framgår sedan hur stor summa som betalats i ränta och hur stort ränteavdraget därmed blivit.
Videoklipp om bolån
I videoklippet går EFN igenom allt du behöver veta för att ”bli bäst på bolån”
Ordbok
- Amortering – Återbetalning av lånat belopp.
- Amorteringskrav – Nationellt krav som avgör hur stor amortering som behöver ske per år, beroende på lånets belåningsgrad samt låntagarens inkomst i förhållande till lånebelopp.
- Amorteringsfritt – Om belåningsgraden är under 50% har banken rätten att erbjuda amorteringsfritt lån. Därmed betalas enbart ränta.
- Amorteringsunderlag – Ett underlag som behöver beställas från nuvarande bank vid byte av bolånebank. Underlaget visar den nya banken vilket amorteringskrav du för tillfället har.
- Annonserad ränta – Se nominell ränta
- Belåningsgrad – Lånets storlek i förhållande till bostadens värde
- Bindningstid – Den tid som lånet har en bunden ränta eller bundet räntetak
- Bolånekalkyl – En uträkning som visar det ungefärliga beloppet som du kan låna. Flera banker har bolånekalkyler på sina hemsidor. De uträkningar som sker ska däremot bara ses som indikation. Exakt belopp anges efter att ansökan om bolån skickats in.
- Bruttoinkomst – Inkomst före skatt. Används för att räkna ut skuldkvot.
- Bunden ränta – Ränta som är på samma nivå inom en specifik bindningstid
- Effektiv ränta – Totala beloppet (ränta + aviavgifter) som betalas för lånet per år, översatt till procent. Används främst för att jämföra privatlån. Vid bolån jämförs generellt bara räntan (nominella räntan)
- Handpenning – 10 % av köpeskillingen. Betalas när avtalet skrivs mellan köpare och säljare.
- Handpenningslån – Lån som tecknas för att finansiera handpenningen. Ska återbetalas inom någon månad.
- Kapitalfrigöringskredit – Bolån på befintlig bostad där betalning av amortering och ränta sker när bostaden säljs.
- KALP – Förkortning av Kvar Att Leva På. Med andra ord hur mycket en familj har kvar efter att boendekostnader och andra levnadskostnader är betalda. Används bland annat av banker för att avgöra hur stort belopp som ska beviljas.
- Kontantinsats – Minst 15 % av köpebeloppet. Den del som inte bolånet får täcka.
- Köpeskilling – Försäljningspriset på bostaden
- Låneförmedlare – Gratis tjänst som tar in ränteförslag från flera olika banker.
- Lånelöfte – En skriftlig bekräftelse på hur stort belopp banken är villig att låna ut via bolån.
- Låneskydd – Försäkring som innebär att dina lån, samt delar av lån, skrivs av om du avlider innan en viss ålder.
- Löptid – Antal år som lånet/avtalet löper på. Vanligtvis 30 – 60 år på bolån.
- Månadskostnad – Den summa som totalt ska betalas på lånet varje månad. Det är räntan + ev. amortering.
- Nominell ränta – Nominell ränta är den procentuella räntesats som betalas på lånet. Oftast bara benämnd som ”ränta”.
- Räntesäkring – Betala en räntesäkringsavgift och bli säkrad en viss räntesats på ditt kommande bolån med bunden ränta. Detta upp till 12 månader i förväg. Läs mer, se rubriken ”Räntesäkring”
Ta över bolån
Det är möjligt att överta ett bolån och behålla samma villkor, ränta, amorteringsplan och bindningstid, förutsatt att banken ger sitt godkännande och att lånet stannar hos samma bank. Detta gäller vid exempelvis skilsmässa, separation, överlåtelse, övertagande från föräldrar eller vid ett dödsfall. Om banken inte godkänner övertagandet kan det dock inte genomföras.
Räkna ut boendekostnad
Boendekostnaden för ett hus eller en bostadsrätt inkluderar vanligtvis räntekostnader, amorteringar, övriga kostnader och driftkostnader. Trots att amortering egentligen inte är en kostnad, utan ett sparande, så räknas den in i boendekostnaden.
Flytta bolån till ny bank
Det går inte att flytta ett bolån till en annan bank. Istället tar man ett nytt bolån hos den nya banken som används för att lösa det gamla bolånet.
Om lånet har bunden ränta riskerar man att behöva betala ränteskillnadsersättning om bolånet ska lösas innan bindningstiden löpt ut.
Flytta bolån till ny bostad
Att flytta ett befintligt bolån till en ny bostad kallas för att göra ett säkerhetsbyte. Det är endast bolån med bunden ränta som flyttas, lån med rörlig ränta löses och ersätts med ett nytt lån istället.
Anledningen till att man vill göra ett säkerhetsbyte är för att man ska undvika att behöva betala ränteskillnadsersättning vid förtidslösen av bundna lån.
Pantsättning av bostad för lån
Pantsättning av bostad för lån innebär att bostaden kopplas som säkerhet till lånet. En bostadsrätt pantsätts via en så kallad pantförskrivning. Ett hus eller en fastighet pantsätts med hjälp av inteckningar och pantbrev.
En pantsatt bostad kan tvångsförsäljas av Kronofogden om låntagaren misslyckas med att betala lånets ränta och amorteringar.
Statistik
Så mycket betalar svenskar i räntekostnad på sina bolån
Finansinspektionen släpper statistik varje år som visar hur mycket svenskarna betalar i räntekostnad varje månad på sina bolån (efter ränteavdraget).
🔗Läs mer om svenskarnas räntekostnader för bolån
Genomsnittlig räntekostnad per månad efter ränteavdraget.
Svenskarnas genomsnittliga KALP
Årligen publicerar Finansinspektionen siffror som visar hur mycket pengar svenskar har kvar efter att de har betalat för boende och andra levnadsomkostnader. Dessa uppgifter baseras på KALP (Kvar Att Leva På) beräkningar.
KALP står för kvarvarande belopp att leva på efter att kostnader för bolån, andra skulder, bostadens drift och levnadsomkostnader har betalats.
Svenskarnas amorteringstakt på bolån
Finansinspektionen publicerar årligen statistik över svenskarnas genomsnittliga amorteringstakt på bolån. Vi har samlat denna data i en interaktiv graf och tabell.
Statistiken som presenteras är baserad på Finansinspektionens rapporter.
Om jag har tagit ett bolån när jag jobbar med bra lön men sedan går i pension. Får banken kolla om jag fortfarande har samma lön när det gäller befintlig bolån? Kan jag pruta kring ränta eller krävs det en ny låne ansökan med kredit bedömning?
Hej Erik.
Jag är osäker på om det krävs en ny kreditupplysning men jag tror faktiskt att banken gör det om det var längesedan de gjorde det sist.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
Betala inte onödigt mycket för mäklaren.
Jämför mäklarna & deras offerter på Hittamäklare.se🔗
Hej!
Går bankerna med på att vi lånar till kontantinsatsen av ex. Föräldrar?
Spelar det då någon roll om det är ett lån eller en gåva?
Hej Josefin.
Ja det brukar dom godkänna oavsett om det är ett lån eller en gåva.
Om banken skulle säga nej till att ni lånar av föräldrarna (vilket jag aldrig hört talas om att dom gjort) så kan ni ju bara säga att det är en gåva. Ni behöver ju inte berätta för banken att det är ett lån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Kan banken dra tillbaks beviljat bolån om något händer mellan köpet och inflytt? T.ex. Plötslig sjukdom, graviditet eller arbetslöshet.
Hej Lars.
Ja, lånelöftet gäller endast om inga stora ekonomiska förändringar sker.
Om du får försämrade ekonomiska förutsättningar kan banken dra tillbaka lånelöftet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om 15% av bostaden är allt man har är det fortfarande värt att ta ett bolån då? Eller bör man ha extra.
Hej Johan.
Jag förstår inte din fråga.
Läs gärna artikeln en gång till.
Mvh admin på EKonomifokus