I Sverige har vi idag ett amorteringskrav på bolån. Det innebär att lagen kräver att du amorterar en viss procentsats på ditt bolån varje år. Hur mycket du skall amortera beräknas utifrån hur stort ditt bolån är i förhållande till bostadens värde och din årsinkomst före skatt. Dessa två mått kallas för belåningsgrad och skuldkvot.
- Belåningsgrad = bolån / bostadens värde
- Skuldkvot = bolån / årsinkomst före skatt
Är ni två stycken personer som lånar pengar ihop så är det bara att lägga ihop era inkomster till en enda stor ”gemensam inkomst”. Glöm inte att amortering är ett sparande och inte en kostnad.
Artikelns viktigaste innehåll:
1. Gällande regler för amorteringskravet
2. Enkla kalkylatorer som räknar ut din amortering
3. Videoklipp om amorteringskravet
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Gällande regler 2022 – amorteringskravet
- Bolån som överstiger 70 procent av bostadens värde skall amorteras ner med minst 2 procent per år.
- Bolån som ligger mellan 50-70 procent av bostadens värde skall amorteras ner med minst 1 procent per år.
- Bolån som understiger 50% av bostadens behöver ej amorteras enligt amorteringskravets regler.
- Utöver detta finns det en extra regel som infördes under 2018. Den som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst brutto (före skatt) skall amortera ytterligare 1 procent på lånet per år.
| Bolånets storlek | Amorteringskrav | Krav på amortering om du har lån som överstiger 4,5 ggr din bruttoinkomst/år |
|---|---|---|
| Över 70 % av bostadens värde | 2 % | Minst 3 % (2+1 %) |
| Mellan 50-70 % av bostadens värde | 1 % | Minst 2 % (1+1 %) |
| 50 % eller mindre av bostadens värde | Inget krav på amortering | Minst 1 % (0+1 %) |
Räkneexempel 1:
Du köper en bostad för 3 000 000 kr. Du lånar 85% av bostadens pris, dvs 2 550 000 kr. Resterande 15% stoppar du in som egen kontantinsats. Din årsinkomst är 420 000 kr.
- Din belåningsgrad är då 85 % vilket gör att du måste amortera 2%.
- Din skuldkvot är då 6,1 ggr inkomsten vilket gör att du måste amortera 1% per år.
Du måste amortera totalt 3% på ditt lån per år.
3% av 2 550 000 kr = 76 500 kr per år
Räkneexempel 2:
Du köper en bostad för 1 500 000 kr. Du lånar 65% av bostadens pris, dvs 975 000 kr. Resterande 35% stoppar du in som egen kontantinsats. Din årsinkomst är 420 000 kr.
- Din belåningsgrad är då 65 % vilket gör att du måste amortera 1%.
- Din skuldkvot är då 2,3 ggr inkomsten vilket gör att du inte behöver amortera extra.
Du måste amortera totalt 1% på ditt lån per år.
1% av 975 000 kr = 9750 kr per år
Kalkylatorer för beräkning av amortering
Videoklipp om amorteringskravet
I videon ovan går Avanza igenom reglerna för amorteringskravet.
Pressa bankerna och få den lägsta räntan på bolån & lånelöften
På Lånekoll.se kan du jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Lånekoll kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Värdera om bostaden och sänk amorteringen
Vart femte år kan du värdera om bostaden med hjälp av en mäklare. Om bostaden har stigit i värde kan du be om en skriftlig värdering som du tar med till banken. Om den nya värderingen är tillräckligt hög kan du sänka din amortering.
Om du gjort en större ombyggnad, tillbyggnad eller renovering kan banken ibland låta dig omvärdera bostaden, även om det inte gått 5 år sedan sist.
- Läs mer om detta i vår artikel: Värdera om bostaden och lägga om bolånet
Varför infördes amorteringskravet?
Amorteringskravet infördes för några år sedan för att stävja den kraftiga uppgången på bostadsmarknaden. Det var ett kontroversiellt beslut som hade många motståndare. Under år 2018 valde man att öka på amorteringskravet ytterligare med regeln som gör att man får amortera 1% extra om man har bolån som överstiger 4,5 gånger inkomsten.
Om det beror på amorteringskravet eller inte är svårt att säga men bostadsmarknaden har hastigt stannat av och i de flesta städer har priserna gått ner 5-10% sedan toppen som vi såg år 2017 (i de flesta svenska städer).
Frågor & svar
Om du utökar ditt bolån och går från till exempel 65% till 75% belåningsgrad så ökar ditt krav på amortering. I detta fall tvingas du amortera 1 % mer på ditt bolån per år. Gränserna gäller alltså på samma sätt som när du tar ett nytt bolån.
Ja, det finns dock en regel som säger att du tidigast kan värdera om bostaden 5 år efter inköpet (eller senaste värdering) om ingen stor ombyggnad eller omfattande renovering gjorts.
Nej men banken kommer att kontrollera att din ekonomi räcker till för alla lånen och kan ställa krav på extra amortering om den anser att det behövs.
Ja, om du har under 50% i belåningsgrad och under 4,5 i skuldkvot.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Jag vill höja mitt bolån från 1,4 miljoner till 1,9 miljoner. Bostaden är värd 3,8 miljoner så jag håller mig inom 50%, dvs amorteringsfritt och jag har idag en inkomst som gör att jag klarar skuldkvoten. Jag är pensionär och har en privat pension i tre år till och när den upphör har jag ett sparkapital för att täcka upp för när den privata pensionen försvinner, dvs ca 10 år till, totalt 13 år. Nu säger banken att jag för det nya lånet hamnar under skuldkvoten därför att min inkomst minskar om 13 år och att jag måste amortera av det nya lånet under de 13 åren. När jag läser bolånereglerna ser jag ingenstans att man tittar på ev minskad inkomst inom x antal år när man räknar ut skuldkvoten, men det kanske man gör för pensionärer. Är det så?
Hej Birgitta.
Jag vet inte exakt vad som gäller i det här fallet så jag kan tyvärr inte ge dig något bra svar.
mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Hur fungerar det vid köp av nyproduktion när det gäller omvärdering. För ofta brukar lägenheten köpas ett antal år i förväg och det är inte ovanligt att lägenheten hunnit stiga under denna tiden.
Jag tänker att det går att få bättre lånevillkor om belåningsgraden blir lägre. Kan man värdera lägenheten när man precis har fått nycklarna? Ända anledningen till att jag vill värdera lägenheten att då har jag en chans att komma under 50% belåningsgrad som gör att jag slipper amorteringskraven.
Hur skulle du rekommendera att man gör?
Hej S.
Jag är inte helt säker men jag tror det är datumet då du skrev under upplåtelseavtalet som gäller.
Dvs du kan värdera om bostaden 5 år efter du skrev upplåtelseavtalet.
Men som sagt, jag är itne helt säker. Fråga din bank så kan du få ett 100%-igt svar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej!
Vi har köpt en bostadsrätt och lånar knappt 70%. Vi har en tanke att amortera mycket några år framöver, för att komma ner i en lägre belåningsgrad. Kan banken ha invändningar mot det? Finns det någon övre gräns hur mycket man får amortera?
Med vänlig hälsning
Hej R.
Nej du kan amortera hur mycket du vill.
Om du bundit räntan på lånet kommer du dock att få betala ränteskillnadsersättning till banken.
På grund av ränteskillnadsersättningen är det oftast inte värt att amortera extra på ett bundet lån.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Hus fastställs marknadsvärdet av en bostad?
Till exempel om jag köper min bostad långt under eller över snittet, kommer marknadsvärdet av bostads påverkas? Vem och hur bestäms det? Kan man påverka den om man ligger på nära skuldkvoten?
Med vänliga hälsningar
Hej Mehrdad.
Marknadsvärde = det pris som bostaden skulle säljas för om den säljs på öppna marknaden.
Hur mycket du köper bostaden för har inget med marknadsvärdet att göra. Det är marknaden som bestämmer marknadsvärdet.
En mäklare kan hjälpa till med att göra en värdering, dvs en bedömning av marknadsvärdet.
Du kan påverka marknadsvärdet genom att renovera bostaden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Det här var en BRA sida!!
Kortfattat och lättförståeligt.
Har precis upptäckt att jag betalar betydligt mera i amortering och med gamla bolåne reglerna ( 2016 )
än om jag sätter om lånet och pressar ”gammelbanken” eller går därifrån efter 38 år!
Hej Janswede.
Kul att vi kunde hjälpa till.
Lycka till med prutandet av räntan.
Mvh admin på Ekonomifokus
2% amortering vid mer än 70% av värdet, finns det ingen undre eller övre gräns? Kan förstå det om man har lån på flera miljoner, men om man hamnar på 1 mille och har lån på 800 000?
Hej P.
Nej det är belåningsgraden (lånets storlek i förhållande till marknadsvärdet på bostaden) som det beräknas på, oavsett hur stort lånet är.
Mvh admin på Ekonomifokus