Amorteringsfria bolån

Med amorteringsfria bolån betalas enbart räntekostnaden löpande månadsvis eller kvartalsvis. Bankerna beviljar detta främst när belåningsgraden är under 50 % men det kan även ske vid andra tillfällen. 

Här förklaras först hur amorteringsfria bolån påverkar privatekonomin och sedan vid vilka tillfällen som bankerna kan bevilja detta. 

Åtta olika villkor som kan ge amorteringsfria bolån:
1. Låg belåningsgrad & skuldkvot
2. Bolån som tecknades före 1 juni 2016
3. Amorteringsfria bolån av särskilda skäl
4. Finansinspektionen godkänner vid samhällskriser
5. Nyproduktion
6. Nybyggnation av hus
7. Kapitalfrigöringskredit
8. Jordbruks- eller skogsfastigheter

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Vad är amorteringsfritt bolån?

I de flesta fall betalas ett bolån månadsvis med ränta och amortering. Vid vissa situationer kan däremot banken godkänna amorteringsfrihet. Det innebär därmed att enbart räntekostnaden betalas varpå det totala månadsbeloppet blir betydligt lägre. Under kommande rubriker beskrivs åtta tillfällen då detta kan ske. 

Kom ihåg! Bolånet blir inte automatiskt amorteringsfritt om någon av de situationer som presenteras nedan är uppfyllda. Det krävs i regel att bolånetagaren genomför en ansökan eller att det nämns redan vid förhandling med banken när jämförelser av bolånealternativ sker. 

1. Låg belåningsgrad & skuldkvot

Den vanligaste orsaken till att banken kan erbjuda amorteringsfria bolån är att låntagaren har låg belåningsgrad samt ”normalhög” skuldkvot. I dessa fall omfattas nämligen inte bolånetagaren av aktuella amorteringskrav. 

Belåning på under 50 %

Är belåningsgraden under 50 % finns inget krav på amortering. Belåningsgraden beräknas genom att lånebeloppet divideras med bostadens belåningsvärde och presenteras alltid i procent. Se exempel längre ner. 

Skuldkvot under 4,5 

Om skuldkvoten är över 4,5 behöver amortering ske med 1% extra utöver reglerna kring belåningsgrad. Skuldkvot beräknas genom att bolånebeloppet divideras med låntagarens bruttoinkomst. Se exempel nedan. 

Exempel:

Anna har en bostad som hon köpte för 1 500 000 kronor. Det blir därmed även vad banken värderar bostaden till och som kan belånas. Hon lånar 700 000 kronor vilket innebär en belåningsgrad på 47 % (700 000 / 1 500 000 = 0,47)

Anna har en årlig bruttoinkomst på 350 000 kronor. Det innebär att hennes skuldkvot blir på 2 (700 000 / 350 000 = 2). 

Hon uppfyller därmed bägge kraven ovan och kan få amorteringsfria lån från sin bank. Detta förutsatt att banken anser att hennes ekonomi kan hantera den kostnad som bolånet förväntas ge. 

(Amorteringskrav – Hur mycket ska jag amortera?)

Tips – Få amorteringsfria lån via omvärdering av bostaden

Banken värderar i regel bostaden till den köpeskilling som bostaden köptes för. Det är därmed detta som ligger till grund för belåningsgrad och amorteringskrav. Efter flera år kan däremot bostadens värde gått upp vilket gör att en omvärdering kan vara fördelaktigt. 

Omvärdering, som används för att ändra amorteringskravet, får ske med ett intervall av minst 5 år. Ett undantag är däremot om stora tillbyggnationer eller ombyggnationer skett som kraftigt påverkar värdet. Det ska i så fall vara större än enbart renovering av badrum eller kök. 

Fortsättning på exempel ovan:

Anna vill låna ytterligare 300 000 kronor för att renovera sin bostad. Det skulle däremot innebära att belåningsgraden går över 50 % och att hon inte längre kan ha amorteringsfria lån. Hon har däremot ägt bostaden i 8 år och värdet har gått upp under denna tid. 

Hon beställer en omvärdering som visar att bostaden är värd 2 100 000 kronor. Därefter kan hon öka bolånet utan att belåningsgraden blir för hög (Totalt lån 1 000 000 kr / Värde 2 100 000 kr = 47,6 %)

2. Bolån som tecknades före 1 juni 2016

Amorteringskravet införde den första juni 2016 och gäller inte retroaktivt. Det innebär att alla bolån som tecknats före detta datum inte omfattas av kravet. Därmed kan en person som har ett bolån, som tecknats innan kravet började gälla, ha en belåningsgrad på över 50 % men ändå inte behöva amortera. 

Tilläggslån på äldre bolån

Önskas ett bolån, som tecknats före 1 juni 2016, höjas kommer det omfattas av amorteringskraven. För att undvika detta kan ett tilläggslån istället väljas. Det är ett tillägg som amorteras separat under maximalt 10 år och som därmed inte räknas in i befintligt bolån. På detta sätt kan befintligt bolånet fortfarande vara amorteringsfritt. 

3. Amorteringsfria bolån av särskilda skäl

Banken kan bevilja amorteringsfria bolån, under begränsad period, vid ”särskilda skäl”. I lagtexten anges inte exakt vad särskilda skäl är men generellt handlar det om situationer där låntagaren ekonomiska situation ”avsevärt” har försämrats. Det kan exempelvis vara:

• Arbetslöshet
• Längre tids sjukskrivning
• Dödsfall inom familjen
• Skilsmässa
• Föräldraledigt

Dessa skäl ska ha skett efter att bolånet tecknades samt att bolånetagaren inte kunnat förutse dem vid detta tillfälle. Det ska inte heller uppstå efter frivilliga och påverkningsbara beslut. Det kan med andra ord vara lättare att få det beviljat vid uppsägning av arbetsbrist än vid uppsägning av fri vilja. 

Tolkas olika av bankerna

Eftersom exakta orsaker inte nämns i lagen är det upp till bankerna att göra individuella bedömningar. I praktiken kan det innebära att val av bank är avgörande för om amorteringsfritt går att få eller inte vid olika situationer. 

Ett exempel är att Aftonbladet visade, 2023, att bankerna agerar olika kring föräldraledighet. I en jämförelse visade det sig att Handelsbanken oftast ansåg att föräldraledighet var ett särskilt skäl medan Swedbank inte gjorde det.  

Ska utvärderas regelbundet

Om banken ger undantag på grund av ”särskilda skäl” ska dessa utvärderas regelbundet. Det kan exempelvis innebära att undantaget bara beviljas några månader i taget. 

Som bolånetagare är det viktigt att veta att banken kan avsluta det tillfälliga undantaget även om det särskilda skälet kvarstår. En person som exempelvis är arbetslös flera år kan inte räkna med att få amorteringsfria bolån under hela denna period. 

(Då slipper du amorteringskravet – EFN Kanalen)

4. Finansinspektionen godkänner vid samhällskriser

Finansinspektionen kan ge generell tillfällig amorteringsfrihet under tider av samhällskriser. Under dessa perioder kan bolånekunder få tillfällig paus trots att det inte finns särskilda skäl (se rubrik ovan). Under stora samhällskriser kan privatpersoner påverkas ekonomiskt på flera olika sätt och undantaget blir därmed ett sätt att underlätta för bolånetagarna. 

Ett exempel på detta var den amorteringsfrihet som tillämpade mellan april 2020 och augusti 2021, vilken infördes på grund av coronapandemin. 

5. Vid nyproduktion

Bankerna har rätt till att bevilja amorteringsfria bolån om säkerheten är en nyproducerad bostad. Det är enbart den första personen som äger bostaden som har denna förmån oavsett hur länge den sedan ägs. Som längst får banken godkänna amorteringsfritt i 5 år från tillträdesdatum. 

Nyproduktion är ett, av flera, ”generella undantag” från amorteringskravet. Ett generellt undantag gäller för alla bolånetagare och någon individuell prövning behöver inte ske. Detsamma gäller för rubrikerna 6,7 och 8. 

6. Nybyggnation av hus

Vid nybyggnation av hus går det att få amorteringsfria bolån via två vägar:

• Byggnadskredit

Under byggnadsprocessen är det vanligaste alternativet att finansiering sker med en byggnadskredit. I korthet är det en kredit som beviljas, steg för steg, under processens gång utifrån bostadens värde. Byggnadskrediter är amorteringsfria fram till att boendet är färdigt och krediten kan växlas över till ett bolån. 

• Nyproduktion

Som förklaras vid rubriken ”Vid nyproduktion” kan banken bevilja amorteringsfria bolån under de första fem åren vid nyproduktion.

7. Kapitalfrigöringskredit

Kapitalfrigöringskrediter omfattas inte av amorteringskravet och kan därmed användas för att belåna bostaden amorteringsfritt. 

Kapitalfrigöringskredit är en kreditform som innebär att bostaden belånas till en relativt låg nivå. Lägsta åldersgräns för att teckna dessa krediter är ofta på 60 år och ju äldre personen är desto högre belåningsgrad kan accepteras av banken. 

Varken ränta eller amortering betalas under lånets löptid. Det betalas istället när lånet blir löst i samband med att bostaden säljs, antingen vid flytt eller om ägaren avlider. 

Nackdelen är att räntan är högre än på traditionella bolån och att totala kostnaden som betalas i räntekostnad blir betydligt högre över tid.

8. Jordbruks- eller skogsfastigheter

Bolån som används för att finansiera jordbruks- eller skogsfastigheter omfattas inte heller av amorteringskravet. Det finns därmed inget lagkrav på att amortering måste ske oavsett belåningsgrad. Däremot kan, i likhet med vid övriga bolån, banken ställa egna krav.  

Kom ihåg – Banken får ställa högre krav

De lagkrav som beskrivs ovan är de lägsta krav som bankerna måste ställa på bolånetagarna. En bank får alltså inte, enligt lag, bevilja amorteringsfritt om inget av de ovan nämnda faktorerna är uppfyllda. Banken får däremot ställa hårdare krav om de exempelvis anser att det behövs utifrån låntagarens ekonomiska situation. 

Vanliga frågor och svar