Värdera om bostad & lägga om lån – guide

4
Värdera om bostad - lägga om lån

Om du vill förhandla om räntan på ditt bolån, minska kravet på amortering eller baka in privatlån i bolånet kan du värdera om ditt hus eller bostadsrätt med hjälp av en mäklare. Om mäklaren värderar bostaden tillräckligt högt kan du lägga om lånen och få bättre villkor och lägre kostnader.

Nedan finner du en steg-för-steg guide över hur du går tillväga.

Steg 1. Kontakta din bank

Börja med att prata med din bank. Innan du går vidare med en värdering behöver du diskutera med din bank vilka möjligheter som finns för dig om du lyckas värdera upp bostaden. Du behöver även räkna ut hur hög värdering som krävs på din bostad för att det skall finnas utrymme för förändringar.

Hur ofta kan man värdera om bostaden?
Svar: Det finns en 5-års regel som säger att du tidigast kan värdera om din bostad 5 år efter att du köpte den. Därefter kan du värdera om den löpande vart femte år.

Undantag från 5-års regeln finns: Gör man väldigt omfattande renoveringar, till exempel tillbyggnader eller ombyggnader som gör att värdet på bostaden förändrats kraftigt så kan man slippa 5 års regeln. Din bank hjälper dig att avgöra om din renovering är tillräckligt omfattande för att du skall kunna komma undan 5-års regeln.

Steg 2. Värderingen av huset eller lägenheten

Banken kräver i 9 fall av 10 en skriftlig värdering som en godkänd mäklare har skrivit. I vissa fall kan banken nöja sig med att värdera om din bostad med hjälp av sitt IT-system eller genom att ringa till någon mäklare. Den värdering som du får via en mäklare är dock alltid mer korrekt. Vissa banker godkänner inte alla mäklare som värderingsmän så fråga din bank vilka mäklare som du kan välja mellan.

Mäklarens bedömning av värdet på bostaden baseras på rådande marknadsläge, tidigare försäljningar av liknande bostäder i området, läge, storlek & skick.

Värderingen går till på följande sätt:

  1. Du kontaktar en mäklare och bokar in en kostnadsfri värdering (inga direkta förberedelser behövs)
  2. Mäklaren kommer hem till dig på besök och gör en bedömning av värdet på din bostad (tar ca 30 min)
  3. Mäklaren lämnar en muntlig värdering (gratis)
  4. Om du är nöjd med värderingen och den är tillräckligt hög så ber du mäklaren om att få värderingen skriftligt så att du kan skicka den till banken (skriftlig värdering kostar normalt 1 000 – 2 500 kr)
  5. Du mailar eller postar en kopia på värderingen till din bankkontakt

Steg 3. Lägga om lånen

När banken har din nya värdering så kan de lägga om dina lån. Att lägga om lånen betyder egentligen att man förhandlar om ränta och villkor för sina lån. Banken kikar då på din belåningsgrad och din skuldkvot. En lägre belåningsgrad på bostaden och/eller en lägre skuldkvot brukar ofta innebära att man kan få en lägre ränta på sitt bolån. Ju lägre belåningsgrad och skuldkvot du har desto säkrare kund är du för banken.

  • Belåningsgrad = Hur mycket lån har du på din bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde
  • Skuldkvot = Hur mycket lån har du i förhållande till din inkomst

Lånekoll.se kan du få hjälp med att få ner räntan på ditt bolån. Lånekolls tjänst är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder den.


Omvärdera bostaden för att minska sin amortering

Hur mycket du måste amortera beräknas utifrån din belåningsgrad och din skuldkvot.
Som mest kan du tvingas att amortera 3 % per år. Har du tillräckligt låg belåningsgrad och skuldkvot kan du komma ner till 0 % (amorteringsfritt)

  • Har du bolån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste dessa amorteras ner med minst 2 % per år.
  • Bolån som ligger mellan 50-70 procent av bostadens värde måste dessa amorteras ner med minst 1 % per år.
  • Utöver detta finns det en extra regel som infördes under 2018. Den som har en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger sin årsinkomst (brutto) måste amortera ytterligare 1 % av lånet.

Om du värderar upp din bostad kan du kanske komma under dessa gränser så att du inte behöver amortera lika mycket. Amortering är visserligen ett sparande men det är ett påtvingat sparande.

Exempel:
Britta har en bostadsrätt som hon köpte för 10 år sedan för 1.000.000 kr.
Hon har 900.000 kr i lån vilket gör att hon idag har en belåningsgrad på 90%. Hon värderar upp sin bostadsrätt och den nya värderingen blir 1.500.000 kr. Hennes belåningsgrad är då nere på 60 %. Britta går då från att amortera 2% på sitt bolån till 1% i amortering. Detta gör att Britta minskar sin amortering från 18 000 kr/år till 9 000 kr/år.

Bli av med topplån – baka in det i bolånet

Om du har över 85 % i belåningsgrad så har du förmodligen ett topplån eller ett kontantinsats-lån. Då är det alltid en god idé att försöka värdera upp bostaden och baka in ditt topplån i ditt bolån. Bolån har väldigt mycket lägre räntor än topplån. Topplån är egentligen ett annat namn för ett vanligt privatlån, dvs ett lån utan säkerhet.

  • Privatlån = lån utan säkerhet / blancolån = högre ränta än bolån

Baka in privatlån eller billån i bolånet

Om du har privatlån eller billån så kan du sänka dina räntekostnader rejält om du istället kan baka in dessa lån i ditt bolån. För att kunna baka in kostnaderna behöver du värdera upp bostaden så att det finns plats för att baka in dessa lån i ditt bolån.

Pressa bankerna mot varandra & få den lägsta räntan

För att få den lägsta möjliga räntan bör du pressa bankerna mot varandra.
Oavsett om du redan har bolån eller om avser att skaffa kan du göra en kostnadsfri ansökan hos Lånekoll.se. Hemsidan hjälper dig att samla in ränte-erbjudanden ifrån ca 30 st olika banker. Du väljer sedan själv om du vill acceptera något av dessa erbjudanden eller inte. Lånekoll har tidigare ordnat 1,09% i ränta åt vissa kunder. Det är helt gratis att göra en ansökan hos Lånekoll.se och du förbinder dig inte till något.

4 KOMMENTARER

  1. Hej!
    Vi har en sommarststuga värderad till 1 100 000. Inga lån på den.
    Den senaste mäklarvärderingen på vårt boningshus gjordes för 7 år sedan och var på 4 200 000.
    Sedan blev det värderat till 4 500 000 för tre år sedan av Nordea per telefon (!) i samband med omläggning av lån.
    Belåningsgraden är för hög för att vi ska unna låna 300 000 till på huset.
    Ska vi försöka låna på sommarstugan istället?
    Vi tjänar C:a 80 000 /mån brutto.
    3 barn hemma. Inga mer lån utöver CSN 3000/månad.
    Har pratat med Nordea men dom är ganska dryga…..
    Typ ”Skicka värdering kan vi snacka sen…”
    Hälsningar,
    Peter

    • Hej Peter.

      Om ni värderade om huset för tre år sedan så kan ni inte värdera om det förrän 5 år har passerat.
      Ni kan ju låna på sommarstugan om det finns utrymme där. Det spelar ju ingen större roll för er om det är huset eller sommarstugan som ligger som säkerhet för lånet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej,
    Finns det någon historik på eller troligt scenario för hur bankerna skulle hantera en eventuell nedgång av prisläget på bostadsmarkanden? Eller mer specifikt om bostaden skulle värderas till en lägre summa än man köpte för. Låt säga att man köpte för 3,8 msk för fyra år sedan och en omvärdering ger 3,5 msk. Skulle det omvänt öka belåningsgraden eller går banken på köpeskillingen för fyra år sen?

    • Hej Rickard.

      Det vet jag faktiskt inte tyvärr.
      Har aldrig hört talas om någon som ”värderat ner” sin bostad hos banken.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here