Värdera om bostad för att lägga om eller utöka bolånet

Om du vill förhandla om räntan på ditt bolån, minska ditt krav på amortering eller baka in andra typer av lån i bolånet kan du värdera om ditt hus eller bostadsrätt med hjälp av en mäklare. Om mäklaren värderar bostaden tillräckligt högt kan du lägga om bolånet, få bättre villkor och lägre räntekostnader eller så kan du utöka bolånet för att finansiera exempelvis renoveringar, bilköp eller för att baka in andra typer av lån i bolånet och på så vis sänka dina räntekostnader.

Anledningar till varför du kan behöva värdera om bostaden:

• Utöka ditt bolån (du behöver pengar till renovering, bilköp osv)
• För att minska ditt amorteringskrav
• För att baka in andra typer av lån i ditt bolån
• För att baka in ditt kontantinsatslån i bolånet
• För att förhandla ner din ränta (lägre skuldsättning ger bättre förhandlingsläge)

Steg för steg guide:
1. Kontakta din bank
2. Värderingen
3. Lägga om lånen
4. Baka in privatlån eller kontantinsatslån i bolånet

Klicka för att gå direkt ner till önskat steg

1. Kontakta din bank

Börja med att prata med din bank. Innan du går vidare med en värdering behöver du diskutera med din bank vilka möjligheter som finns för dig om du lyckas värdera upp bostaden. Du behöver även räkna ut hur hög värdering som krävs på din bostad för att det skall finnas utrymme för förändringar.

Hur ofta kan man värdera om bostaden?
Svar: Hur ofta du vill men om du vill värdera om bostaden för att sänka amorteringen så finns det en regel som säger att du tidigast kan värdera om din bostad 5 år efter att du köpte den. Därefter kan du värdera om den löpande vart femte år.

Undantag från 5-års regeln finns: Gör man väldigt omfattande renoveringar, till exempel tillbyggnader eller ombyggnader som gör att värdet på bostaden förändrats kraftigt så kan man slippa 5 års regeln. Din bank hjälper dig att avgöra om din renovering är tillräckligt omfattande för att du skall kunna komma undan 5-års regeln.

2. Värderingen av huset eller bostadsrätten

Banken kräver oftast en skriftlig värdering som en godkänd mäklare har skrivit. I vissa fall kan banken nöja sig med att värdera om din bostad med hjälp av sitt IT-system eller genom att ringa till någon mäklare. Den värdering som du får via en mäklare är dock alltid mer korrekt. Vissa banker godkänner inte alla mäklare som värderingsmän så fråga din bank vilka mäklare som du kan välja mellan.

Mäklarens bedömning av värdet på bostaden baseras på rådande marknadsläge, tidigare försäljningar av liknande bostäder i området, läge, storlek & skick.

Värderingen går till på följande sätt:

1. Du kontaktar en mäklare och bokar in en kostnadsfri värdering (inga direkta förberedelser behövs)
2. Mäklaren kommer hem till dig på besök och gör en bedömning av värdet på din bostad (tar ca 30 min)
3. Mäklaren lämnar en muntlig värdering (gratis)
4. Om du är nöjd med värderingen och den är tillräckligt hög så ber du mäklaren om att få värderingen skriftligt så att du kan skicka den till banken (skriftlig värdering kostar normalt 1 000 – 2 500 kr)
5. Du mailar eller postar en kopia på värderingen till din bankkontakt

3. Lägga om lånen

När banken har din nya värdering så kan de lägga om dina lån. Att lägga om lånen betyder egentligen att man förhandlar om ränta och villkor för sina lån. Banken kikar då på din belåningsgrad och din skuldkvot. En lägre belåningsgrad på bostaden och/eller en lägre skuldkvot brukar ofta innebära att man kan få en lägre ränta på sitt bolån. Ju lägre belåningsgrad och skuldkvot du har desto säkrare kund är du nämligen för banken.

• Belåningsgrad = Hur mycket lån har du på din bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde
• Skuldkvot = Hur mycket lån har du i förhållande till din inkomst
  

På Lånekoll.se kan du få hjälp med att få ner räntan på ditt bolån. Tjänsten är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder den.

Minska amorteringskravet

Hur mycket du måste amortera på ditt bolån beräknas utifrån din belåningsgrad och din skuldkvot. Som mest kan amorteringskravet tvinga dig att amortera 3 % per år. Har du tillräckligt låg belåningsgrad och skuldkvot kan du komma ner till 0 % (amorteringsfritt)

Regler för amorteringskravet:

• Har du bolån som överstiger 70 procent av bostadens värde måste dessa amorteras ner med minst 2 % per år.
• Bolån som ligger mellan 50-70 procent av bostadens värde måste dessa amorteras ner med minst 1 % per år.
• Utöver detta finns det en extra regel som infördes under 2018. Den som har en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger sin årsinkomst (brutto) måste amortera ytterligare 1 % av lånet.

Om du värderar upp din bostad kan du kanske komma under dessa gränser så att du inte behöver amortera lika mycket varje år. Amortering är visserligen ett sparande men det är ett påtvingat sparande.

Exempel:
Britta har en bostadsrätt som hon köpte för 10 år sedan för 1 000 000 kr. Hon har 900 000 kr i lån vilket gör att hon idag har en belåningsgrad på 90%.

Hon värderar upp sin bostadsrätt med hjälp av en mäklare och den nya värderingen blir 1 500 000 kr. Hennes belåningsgrad är då nere på 60 %.

Britta går då från att tvingas amortera 2% på sitt bolån varje år ner till 1% i årlig amortering. Detta gör att Britta minskar sin amortering från 18 000 kr/år till 9 000 kr/år, det vill säga hon halverar sitt amorteringskrav.

4. Baka in kontantinsatslån eller privatlån i bolånet

Om du har ett kontantinsatslån, renoveringslån eller privatlån så kan du sänka dina räntekostnader rejält om du istället kan ”baka in” dessa lån i ditt bolån. För att kunna baka in kostnaderna behöver du värdera upp bostaden så att det finns plats för att baka in dessa lån i ditt bolån.

”Baka in” innebär egentligen att man utökar sitt bolån och betalar av privatlånet med pengar från bolånet. Eftersom bolån har lägre räntor än privatlån sänker detta räntekostnaderna.

Exempel:
Bertil köpte sin bostad för 1 miljon kr för 6 år sedan och han har idag 850 000 kr i bolån. Han har då en belåningsgrad på 85% vilket gör att han inte kan utöka sitt bolån i nuläget.

Bertil tar hjälp av en mäklare som värderar upp hans bostad till 1 300 000 kr. Hans belåningsgrad är nu nere på ca 65% vilket gör att han har skapat ett övervärde i bostaden som går att belåna. Bertil kan nu låna upp till 1 105 000 kr (85 % av bostadens nya värde). Det innebär att han kan öka sitt bolån med 255 000 kr och därmed betala av eventuella privatlån eller kontantinsatslån.

• Räntan på ett privatlån (lån utan säkerhet) idag är normalt runt 5,0 – 7,0 %.
• Listräntan på ett rörligt bolån är idag normalt runt 4,0 – 5,0 %
• Listräntan på 5 års bundet bolån är idag normalt runt 4,0 – 5,0 %

Jämför bankerna & få den lägsta räntan på ditt bolån, lånelöfte eller privatlån
På Lånekoll.se kan du söka lånelöfte samt jämföra räntor på bolån och privatlån hos ett stort antal olika banker med en enda ansökan och kreditupplysning. Lånekoll presenterar bankernas erbjudanden för dig på en lista så att du kan välja själv om du vill acceptera något erbjudanden eller inte.

Lånekoll kan även hjälpa dig att få ner räntan på dina befintliga bo- och privatlån. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan och det är helt gratis.

Baka in billån i bolånet

Även billån går att baka in i bolånet om du lyckas värdera upp bostaden tillräckligt mycket. Bolån har betydligt lägre räntor än billån.

Frågor och svar