I Sverige får man ta bolån på maximalt 85 % av bostadens värde. Genom att värdera upp bostaden och därmed sänka belåningsgraden kan du förhandla ner räntan på ditt bolån, minska ditt amorteringskrav eller baka in andra typer av lån i bolånet. Du kan utöka bolånet för att finansiera exempelvis renoveringar eller bilköp.
Artikelns innehåll:
1. Varför värdera om bostaden?
2. Amorteringsgrundande värde & marknadsvärde – skillnad
3. Kontakta din bank
4. Värderingen – så fungerar det
5. Lägga om lånen
6. Hur mycket måste bostaden värderas upp till? – kalkylator
7. Baka in privatlån eller kontantinsatslån i bolånet
8. Kostnader som kan tillkomma när man utökar bolånet
Klicka för att gå direkt ner till önskat steg
Varför värdera om bostaden?
Här listas anledningar till varför man kan vilja värdera om sin bostad:
- Utöka ditt bolån (du behöver pengar till renovering, bilköp osv)
- För att minska ditt amorteringskrav
- För att baka in andra typer av lån i ditt bolån
- För att baka in ditt kontantinsatslån i bolånet
- För att förhandla ner din ränta (lägre skuldsättning ger bättre förhandlingsläge)
Amorteringsgrundande värde & marknadsvärde
Banken kan ha två olika värden på bostaden, ett som de baserar amorteringskravet på som kallas för det amorteringsgrundande värdet och ett som är det verkliga marknadsvärdet och det styr hur mycket du får låna.
Det amorteringsgrundande värdet
Det amorteringsgrundande värdet styr hur stort ditt amorteringskrav är. Enligt svensk lag får detta värde endast ändras vart femte år.
Det finns dock ett undantag. Om du genomför en omfattande ombyggnation eller utbyggnad av bostaden kan banken frångå 5 års regeln ifall de anser att dina åtgärder är tillräckligt omfattande.
Vad räknas som omfattande åtgärd / renovering?
Det är banken som avgör om åtgärden eller renoveringen är omfattande nog. Det finns alltså inga exakta riktlinjer.
Exempel på åtgärder som kan anses vara tillräckligt omfattande för undantaget:
✅ Om du köpt ett renoveringsobjekt där priset skiljer sig kraftigt från marknadsvärdet efter renoveringen
✅ Utbyggnad
✅ Du friköper en tomträtt
✅ Du installerar bergvärme
Exempel på åtgärder som inte anses vara tillräckligt omfattande för undantaget:
❌ Renovering av kök och badrum
❌ Bygga altan, carport eller balkong
❌ Lägga om tak
❌ Lägga nytt golv
Det verkliga marknadsvärdet
Det verkliga marknadsvärdet styr hur mycket du får låna. Detta värde kan höjas när som helst så länge en mäklare eller värderingsman kan värdera upp bostaden åt dig. Det är alltså denna värdering som ligger till grund för om du kan utöka ditt bolån. Den 5-års regel som gäller för det amorteringsgrundande värdet gäller alltså inte här.
Exempel:
Pelle köpte sitt hus för 2 000 000 kr för 2 år sedan. En mäklare värderar nu huset till 2 500 000 kr. Pelle som tidigare hade 85 % i belåningsgrad med sitt bolån på 1 700 000 kr har nu sänkt sin belåningsgrad till 68 % när huset värderats upp. Pelle kan därmed utöka sitt bolån med ytterligare 425 000 kr om han vill. Gör han det blir hans bolån på totalt 2 125 000 kr och hans belåningsgrad blir återigen 85 %.
Pelle kan däremot inte använda värderingen för att höja sitt amorteringsgrundande värde och sänka sitt amorteringskrav eftersom det inte gått 5 år sedan han köpte huset. Han har inte heller genomfört omfattande åtgärder som gör att han kan undantas från 5 års regeln.
Steg 1 – Kontakta din bank
Börja med att prata med din bank. Innan du går vidare med en värdering behöver du diskutera med din bank vilka möjligheter som finns för dig om du lyckas värdera upp bostaden. Du behöver även räkna ut hur hög värdering som krävs på din bostad för att det skall finnas utrymme för förändringar.
Hur ofta du vill men om du vill värdera om bostaden för att höja ditt amorteringsgrundande värde och sänka amorteringen så finns det en regel som säger att du tidigast kan värdera om din bostad 5 år efter att du köpte den. Därefter kan du värdera om den löpande vart femte år.
Undantag från 5-års regeln finns: Gör man väldigt omfattande renoveringar, till exempel tillbyggnader eller ombyggnader som gör att värdet på bostaden förändrats kraftigt så kan man slippa 5 års regeln. Din bank hjälper dig att avgöra om din renovering är tillräckligt omfattande för att du skall kunna komma undan 5-års regeln.
Steg 2 – Värderingen av huset eller bostadsrätten
Banken kräver oftast en skriftlig värdering som en godkänd mäklare har skrivit. I vissa fall kan banken nöja sig med att värdera om din bostad med hjälp av sitt IT-system eller genom att ringa till någon mäklare. Den värdering som du får via en mäklare är dock alltid mer korrekt. Vissa banker godkänner inte alla mäklare som värderingsmän så fråga din bank vilka mäklare som du kan välja mellan.
Mäklarens bedömning av värdet på bostaden baseras på rådande marknadsläge, tidigare försäljningar av liknande bostäder i området, läge, storlek & skick.
Värderingen går till på följande sätt:
- Du kontaktar en mäklare och bokar in en kostnadsfri värdering (inga direkta förberedelser behövs)
- Mäklaren kommer hem till dig på besök och gör en bedömning av värdet på din bostad (tar ca 30 min)
- Mäklaren lämnar en muntlig värdering (gratis)
- Om du är nöjd med värderingen och den är tillräckligt hög så ber du mäklaren om att få värderingen skriftligt så att du kan skicka den till banken (skriftlig värdering kostar normalt 1 000 – 2 500 kr)
- Du mailar eller postar en kopia på värderingen till din bankkontakt
Steg 3 – Lägga om lånen
När banken har din nya värdering så kan de lägga om dina lån. Att lägga om lånen betyder egentligen att man förhandlar om lånens storlek, ränta och villkor. Banken kikar då på din belåningsgrad och din skuldkvot. En lägre belåningsgrad på bostaden och/eller en lägre skuldkvot brukar ofta innebära att man kan få en lägre ränta på sitt bolån. Ju lägre belåningsgrad och skuldkvot du har desto säkrare kund är du nämligen för banken.
- Belåningsgrad = Hur mycket lån har du på din bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde
- Skuldkvot = Hur mycket lån har du i förhållande till din inkomst
På Lånekoll.se kan du få hjälp med att få ner räntan på ditt bolån. Tjänsten är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder den.
Minska amorteringskravet
Hur mycket du måste amortera på ditt bolån beräknas utifrån din belåningsgrad och din skuldkvot. Som mest kan amorteringskravet tvinga dig att amortera 3 % per år. Har du tillräckligt låg belåningsgrad och skuldkvot kan du komma ner till 0 % (amorteringsfritt).
Regler för amorteringskravet:
- Har du bolån som överstiger 70 procent av bostadens amorteringsgrundande värde måste dessa amorteras ner med minst 2 % per år.
- Bolån som ligger mellan 50-70 procent av bostadens amorteringsgrundande värde måste dessa amorteras ner med minst 1 % per år.
- Utöver detta finns det en extra regel som infördes under 2018. Den som har en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger sin årsinkomst (brutto) måste amortera ytterligare 1 % av lånet.
Om du kan höja ditt amorteringsgrundande värde kan du kanske komma under dessa gränser så att du inte behöver amortera lika mycket varje år. Amortering är visserligen ett sparande men det är ett påtvingat sparande.
Exempel:
Britta har en bostadsrätt som hon köpte för 10 år sedan för 1 000 000 kr. Hon har 800 000 kr i lån vilket gör att hon idag har en belåningsgrad på 80 %.
Hon värderar upp sin bostadsrätt med hjälp av en mäklare och den nya värderingen blir 1 500 000 kr. Hennes belåningsgrad är då nere på 53 %.
Britta går då från att tvingas amortera 2% på sitt bolån varje år ner till 1% i årlig amortering. Detta gör att Britta minskar sin amortering från 16 000 kr per år ner till 8 000 kr per år, det vill säga hon halverar sitt amorteringskrav.
Hur mycket måste bostaden värderas upp?
Kalkylatorerna nedan räknar ut hur mycket din bostad behöver värderas upp för att dina önskade förändringar skall bli möjliga.
1. För att minska amorteringen
Om du vill sänka din amortering kan du använda denna kalkylator för att räkna ut hur mycket din bostad minst måste värderas till för att hamna under respektive gräns för amorteringskravet.
2. För att utöka bolånet
Om du vill utöka ditt bolån kan du använda denna kalkylator för att räkna ut hur mycket din bostad minst måste värderas till för att du skall kunna utöka bolånet med önskat belopp.
Baka in kontantinsatslån, topplån eller privatlån i bolånet
Om du har ett kontantinsatslån, topplån, renoveringslån eller privatlån så kan du sänka dina räntekostnader rejält om du istället kan ”baka in” dessa i ditt bolån. För att kunna baka in lånen i bolånet behöver du värdera upp bostaden (om du inte redan har ledigt låneutrymme) så att det finns tillräckligt med låneutrymme i bostaden.
”Baka in” innebär egentligen att man utökar sitt bolån och betalar av privatlånet med pengar från bolånet. Eftersom bolån har lägre räntor än privatlån sänker detta räntekostnaderna.
Exempel:
Bertil köpte sin bostad för 1 miljon kr för 6 år sedan och han har idag 850 000 kr i bolån. Han har då en belåningsgrad på 85% vilket gör att han inte kan utöka sitt bolån i nuläget.
Bertil tar hjälp av en mäklare som värderar upp bostaden till 1 300 000 kr. Hans belåningsgrad är nu nere på ca 65% vilket gör att han har skapat ett övervärde i bostaden som går att belåna. Bertil kan nu låna upp till 1 105 000 kr (85 % av bostadens nya värde). Det innebär att han kan öka sitt bolån med 255 000 kr och exempelvis betala av eventuella privatlån, kontantinsatslån eller köpa en ny bil.
Räntan är betydligt högre på privatlån än på bolån. Man sänker därmed sina räntekostnader genom att baka in andra typer av lån i bolånet.
| Typ av lån | Normal ränta just nu |
|---|---|
| Privatlån | 6 – 10 % |
| Listränta rörligt bolån | 5 – 6 % |
| Listränta 5 års bundet bolån | 4 – 5 % |
Jämför bankerna & få den lägsta räntan på ditt bolån, lånelöfte eller privatlån
På Lånekoll.se kan du söka lånelöfte samt jämföra räntor på bolån och privatlån hos ett stort antal olika banker med en enda ansökan och kreditupplysning. Lånekoll presenterar bankernas erbjudanden för dig på en lista så att du kan välja själv om du vill acceptera något erbjudanden eller inte.
Lånekoll kan även hjälpa dig att få ner räntan på dina befintliga bo- och privatlån. Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan och det är helt gratis.
Kostnader som kan tillkomma
Om man utökar sitt bolån kan det medföra ytterligare kostnader utöver den eventuella avgift du betalar till mäklaren för en skriftlig värdering. Följande kostnader kan uppstå:
Bostadsrätt
Om du skall utöka bolånet på din bostadsrätt tar bostadsrättsföreningen ibland en avgift pantförskrivningen, dvs den notering som görs i lägenhetsregistret för ditt lån. Avgiften är vanligtvis 700 – 1 000 kr oavsett lånets storlek.
Hus / fastighet
För att låna pengar med en fastighet som säkerhet krävs det att det finns ledigt utrymme i fastighetens pantbrev. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev uttagna kommer du behöva ta ut nya pantbrev för att kunna utöka ditt bolån. Detta kostar 2 % av pantbrevets storlek (en så kallad stämpelskatt) + en administrativ avgift på 375 kr. Pantbrevens samlade belopp måste täcka bolånets storlek.
Exempel:
Pelle äger en fastighet där det finns uttagna pantbrev på 1 000 000 kr. Pelle skall utöka sitt bolån till 1 500 000 kr. Därmed måste han ta ut nya pantbrev för att täcka de sista 500 000 kronorna. Detta kommer kosta Pelle 10 000 kr plus 375 kr i administrativ avgift.
🔗 Läs mer djupgående om pantbrev
Om man bara skall låna pengar under en kortare tid, exempelvis för en renovering inför en försäljning, kan det därmed ibland bli billigare att ta ett privatlån istället för att utöka sitt bolån.
Jämför räntor på privatlån & billån
På Lendo.se kan du jämföra räntor och erbjudanden från 40 st banker & långivare med en enda ansökan. Du får då en lista med bankernas erbjudanden och väljer själv om du vill accepterade något erbjudande eller inte. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Frågor och svar
Ja, om man har utrymme i bostaden för att utöka sitt bolån
Du får värdera om bostaden hur ofta du vill men när det handlar om att värdera om bostaden för att sänka amorteringen finns det en regel som säger att man får värdera om bostaden vart 5:e år (undantag finns – läs mer i artikeln)
Nej men mäklarna är bäst på det. Banken kan värdera bostäder i sitt system men värderingarna blir inte lika exakta.
Ja, vanligtvis kostar det runt 1500-2000 kr för att anlita en mäklare för en sådan värdering
Ja det går utmärkt om man har ledigt låneutrymme i bostaden
Ja, man kan gå över trösklarna för amorteringskravet vilket gör att man tvingas amortera mer varje år. I övrigt finns inga nackdelar.
Samma regler gäller som för begagnade bostäder. Man kan öka det amorteringsgrundande värdet var femte år men kan kan uppdatera det ”verkliga marknadsvärdet” hur ofta man vill och utöka sitt bolån så länge det finns ledigt låneutrymme.
Hej!
Tack för artikeln. Verkligen hjälpsam. Jag gjorde detta för min första lägenhet och kunde flytta handpenningslånet till bolånet.
Jag har en specifik fråga.
– Jag har köpt en nyproduktion på projektstadiet för ett år sedan med inflyttningsdatum 1 januari nästa år (2023). Insättningspriset var 3,4 ml.
– Samtidigt växte priserna i området och jag lade till extra valmöjligheter till lägenheten för byggföretaget att sköta. (bättre kök jämfört med standard, golv, badrum)
– Jag har ännu inte tagit ett bolån för den här lägenheten, jag betalade bara en bokningsavgift på 100K.
– Nuvurande makläre värdering för denna lägenhet är 4 ml
– Jag planerar att ansöka om ett bolån på 2,7 ml, 700k lägger jag ner som handpenning.
Fråga: När jag ansöker om bolån, kan jag hävda att värdet på lägenheten har ökat sedan jag skrev på kontraktet?
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej
Kan man göra en omvärdering av amorteringsgrundande värde om man har bundit ränta? Är det i så fall att en omläggning medför inlösen av räntan?
Hej Biljana.
Du får nog fråga din bank om det.
Jag vågar inte svara på det tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Men lagen om 5-årsregeln gäller väl enbart för bostäder köpta efter 1 juni 2016? Den informationen ger i alla fall både Swedbank och SBAB (de två banker vi varit i kontakt med).
Hej Lisa.
Det stämmer bra.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Jag kan bekräfta att det som Valle skriver stämmer. Man måste hålla isär begreppen Marknadsvärde och Belåningsgrundande värde där det första bestämmer hur mycket du kan låna och det andra används för att bestämma amortering.
Man låna upp på sin bostad oavsett vad det amorteringsgrundande värdet visar. Bankerna utgår från Marknadsvärdet vi nya bolån.
Amorteringsgrundande värde syftar enbart till att bestämma förutsättningarna för amortering, varav namnet amorteringsgrundande värde. Att det amorteringsgrundande värdet låses i fem år är pga. att man inte ska kunna byta bank för att kringgå amorteringskraven, vilket var väldigt vanligt innan amorteringskravets införande 2016. Det har således inget att göra med det belåningsbara värdet.
Hej Erik.
Då föreslår jag att ni skriver en artikel om detta på er sajt så kan jag hänvisa till den som källa.
Innan dess att jag ser en bank eller liknande skriva detta så kommer jag att gå på det som står hos bankerna, Konsumenternas och på FI.se.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag jobbar med dessa frågor till vardags. Jag vet och känner till flertalet personer som har värderat om sin bostad och även lånat mer på den. SBAB som är en statlig bank skriver detta ganska tydligt på sin hemsida:
sbab.se/1/privat/kundservice/service/amortering/hur_funkar_amortering_och_amorteringskrav/fragor/2018-11-07_kan_jag_vardera_om_bostaden_och_sanka_amorteringen.html?gclid=Cj0KCQjws536BRDTARIsANeUZ58IQuhtutHouFtzNZmXKqLhuvE6vvzC03PGh3ioIfGFu2e1KHgzB7YaAhutEALw_wcB
Hej igen Valle.
I din länk står det inget som stödjer det du säger.
Jag kan tyvärr inte ändra i vår text baserat på dina personliga upplevelser. Jag behöver konkret fakta i text.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, detta stämmer inte jag kan förklara hur det ligger till.
Det är två saker vi pratar om jag går igenom dessa nedan.
1. Amorteringsgrundande värde – Detta värde låses i fem år om man köper en bostad eller om man gör något med lånet exempelvis höjer lånet. Enda sättet att ändra detta är om man gör omfattande renoveringar.
2. Belåningsgrundande värde – Precis som det låter vilket värde kan man använda för att låna på bostaden.
Säg att man köper en bostad som tillträds 2020-03-01 för 3,000,000 och jag gör om badrummet vilket gör att värdet ökar till 3,100,000 miljoner så kan jag ta in en mäklare som ger mig en värdering på 3,100,000 som jag sedan uppvisar banken 2020-06-01, då kan man om banken godkänner värdeökningen låna 85% utav 3,100,000. DÄREMOT så kommer amorteringskravet alltid att utgå från 3,000,000 då dessa är låsta i fem år.
Hej Valle.
Jag kan inte hitta något som stödjer det du säger.
Du får gärna skicka en länk eller källhänvisning som stödjer det du säger om du har möjlighet.
Jag hävdar att ”amorteringsgrundande värde” och ”belåningsgrundande värde” är samma sak och att de har samma regler, dvs:
Man får låna upp till 85% av bostadens värde. Värdet får endast ändras efter 5 år från köpet eller senaste värdering (om inte bostaden köptes eller värderades om innan de nya amorteringsreglerna infördes).
Undantaget är om man gör en väldigt omfattande ombyggnad, tillbyggnad eller renovering och badrumsrenovering är inte tillräckligt omfattande.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Finns det någon historik på eller troligt scenario för hur bankerna skulle hantera en eventuell nedgång av prisläget på bostadsmarkanden? Eller mer specifikt om bostaden skulle värderas till en lägre summa än man köpte för. Låt säga att man köpte för 3,8 msk för fyra år sedan och en omvärdering ger 3,5 msk. Skulle det omvänt öka belåningsgraden eller går banken på köpeskillingen för fyra år sen?
Hej Rickard.
Det vet jag faktiskt inte tyvärr.
Har aldrig hört talas om någon som ”värderat ner” sin bostad hos banken.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har en sommarststuga värderad till 1 100 000. Inga lån på den.
Den senaste mäklarvärderingen på vårt boningshus gjordes för 7 år sedan och var på 4 200 000.
Sedan blev det värderat till 4 500 000 för tre år sedan av Nordea per telefon (!) i samband med omläggning av lån.
Belåningsgraden är för hög för att vi ska unna låna 300 000 till på huset.
Ska vi försöka låna på sommarstugan istället?
Vi tjänar C:a 80 000 /mån brutto.
3 barn hemma. Inga mer lån utöver CSN 3000/månad.
Har pratat med Nordea men dom är ganska dryga…..
Typ ”Skicka värdering kan vi snacka sen…”
Hälsningar,
Peter
Hej Peter.
Om ni värderade om huset för tre år sedan så kan ni inte värdera om det förrän 5 år har passerat.
Ni kan ju låna på sommarstugan om det finns utrymme där. Det spelar ju ingen större roll för er om det är huset eller sommarstugan som ligger som säkerhet för lånet.
Mvh admin på Ekonomifokus