Uppdaterad: 5 september 2025
Värdera om bostad för att lägga om lån
Genom att låta en fastighetsmäklare eller värderingsfirma värdera om din bostad kan du sänka din belåningsgrad. En lägre belåningsgrad kan ge dig möjlighet att utöka ditt bolån, få lägre ränta och i vissa fall minska ditt amorteringskrav.
Banken har två olika värderingar registrerade för din bostad:
- Amorteringsgrundande värde används för att beräkna hur mycket du måste amortera enligt amorteringskravet. Detta värde kan endast uppdateras vart femte år.
- Marknadsvärdet ligger till grund för hur stort bolån du kan få och vilken ränta du erbjuds. Detta värde kan uppdateras när som helst.
Amorteringsgrundande värde
Det amorteringsgrundande värdet är det värde som beräkningen av ditt amorteringskrav baseras på. Enligt amorteringskravets regler får det amorteringsgrundande värdet ändras tidigast vart femte år. Det finns dock ett undantag. Om du genomför omfattande renoveringar, ombyggnation eller utbyggnad av bostaden kan banken frångå 5 års regeln ifall de anser att dina åtgärder är tillräckligt omfattande.
Vad räknas som omfattande åtgärd / renovering?
Det är banken som avgör om åtgärden är omfattande nog. Det finns alltså inga exakta riktlinjer.
Exempel på åtgärder som kan anses vara tillräckligt omfattande för undantaget:
✅ Om du köpt ett renoveringsobjekt där priset skiljer sig kraftigt från marknadsvärdet efter renoveringen
✅ Utbyggnad
✅ Du friköper en tomträtt
✅ Du installerar bergvärme
Exempel på åtgärder som inte anses vara tillräckligt omfattande för undantaget:
❌ Renovering av kök och badrum
❌ Bygga altan, carport eller balkong
❌ Lägga om tak
❌ Lägga nytt golv
Det verkliga marknadsvärdet
Det verkliga marknadsvärdet styr hur mycket du får låna samt vilken ränta du erbjuds. Detta värde kan höjas när som helst hos banken. Det är alltså denna värdering som ligger till grund för om du kan utöka ditt bolån. Den 5-års regel som gäller för det amorteringsgrundande värdet gäller inte här.
Exempel:
Pelle köpte sitt hus för 2 000 000 kr för 2 år sedan. En mäklare värderar nu huset till 2 500 000 kr. Pelle som tidigare hade 85 % i belåningsgrad med sitt bolån på 1 700 000 kr har nu sänkt sin belåningsgrad till 68 % när huset värderats upp. Pelle kan därmed utöka sitt bolån med ytterligare 425 000 kr om han vill. Gör han det blir hans bolån på totalt 2 125 000 kr och hans belåningsgrad blir återigen 85 %.
Pelle kan däremot inte använda värderingen för att höja sitt amorteringsgrundande värde och sänka sitt amorteringskrav eftersom det inte gått 5 år sedan han köpte huset. Han har inte heller genomfört omfattande åtgärder som gör att han kan undantas från 5 års regeln.
Så värderar du om din bostad för att lägga om bolånet
Här går vi igenom, steg för steg, hur du gör för att värdera om bostaden och lägga om lånen:
1. Kontakta din bank
Börja med att prata med din bank. Innan du går vidare med en värdering behöver du diskutera med din bank vilka möjligheter som finns för dig om du lyckas värdera upp bostaden.
Du behöver räkna ut hur hög värdering som krävs på din bostad för att det skall finnas utrymme för förändringar. Be din bank om hjälp med beräkningen eller använd vår kalkylator längre ner i artikeln.
2. Värdera bostaden
Banken kräver oftast en skriftlig värdering som en godkänd mäklare eller värderingsfirma har skrivit. I vissa fall kan banken nöja sig med att värdera om din bostad direkt i sitt IT-system eller genom att ringa till en mäklare. Den värdering du får via en mäklare är dock alltid mer korrekt.
Vissa banker godkänner inte alla mäklare som värderingsmän så fråga din bank vilka mäklare som du kan välja mellan.
Mäklarens bedömning av värdet på bostaden baseras på rådande marknadsläge, tidigare försäljningar av liknande bostäder i området, läge, storlek & skick.
En värdering med en mäklare går till på följande sätt:
- Du kontaktar en mäklare och bokar in en kostnadsfri värdering (inga direkta förberedelser behövs)
- Mäklaren kommer hem till dig på besök och gör en bedömning av värdet på din bostad (tar ca 30-60 min)
- Mäklaren lämnar en muntlig värdering (gratis)
- Om du är nöjd med värderingen och den är tillräckligt hög så ber du mäklaren om att få värderingen skriftligt så att du kan skicka den till banken (skriftlig värdering kostar normalt 2 500 – 3 500 kr)
- Du mailar eller postar en kopia på värderingen till din bankkontakt
🔗 Läs mer om hur en mäklarvärdering går till
Mäklare eller värderingsfirma?
Du måste inte använda en mäklare, en värderingsfirma går lika bra.
💡Skriftlig värdering inom 48 timmar – utan hembesök
På Varderingsverket.se kan du köpa en skriftlig värdering och få den inom 48 timmar. Du slipper hembesök och värderingen är garanterad att godkännas av banken, annars pengarna tillbaka.
- Pengarna tillbaka om banken ej godkänner värderingen
- Få värderingen inom 48 timmar
- Inga hembesök, allt sköts online
Värderingsverket gör värderingar åt bland annat Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB, SBAB och ICA-banken.
3. Lägg om lånen
När banken har fått din nya värdering kan banken sänka din belåningsgrad och lägga om dina lån. Att lägga om lånen betyder egentligen att man förhandlar om bolånets storlek, ränta eller villkor.
- En lägre belåningsgrad innebär vanligtvis att man kan förhandla sig till en lägre ränta på sitt bolån. Ju lägre belåningsgrad man har desto säkrare kund är man för banken.
- En lägre belåningsgrad gör att du kan utöka ditt bolån. Det kräver dock bankens godkännande.
- En lägre belåningsgrad kan göra att du kan sänka ditt amorteringskrav. Läs mer om det nedan.
Belåningsgrad = Hur mycket lån har du på din bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde.
Om din bank inte är medgörlig
Om du är missnöjd med din bank bör du undersöka om du kan få bättre ränta och villkor hos andra banker. Antingen byter du bank eller så använder du dina erbjudanden för att försöka förhandla till dig bättre ränta och villkor hos din nuvarande bank.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Räkna ut hur mycket bostaden behöver värderas upp
Dessa två Kalkylatorer räknar ut hur mycket din bostad behöver värderas upp för att dina önskade förändringar skall bli möjliga:
Värdering som krävs för att minska amorteringen
Om du vill sänka din amortering kan du använda denna kalkylator för att räkna ut hur mycket din bostad minst måste värderas till för att hamna under respektive gräns för amorteringskravet.
Värdering som krävs för att utöka bolånet
Om du vill utöka ditt bolån kan du använda denna kalkylator för att räkna ut hur mycket din bostad minst måste värderas till för att du skall kunna utöka bolånet med önskat belopp.
💡Skriftlig värdering inom 48 timmar – utan hembesök
På Varderingsverket.se kan du köpa en skriftlig värdering och få den inom 48 timmar. Du slipper hembesök och värderingen är garanterad att godkännas av banken, annars pengarna tillbaka.
- Pengarna tillbaka om banken ej godkänner värderingen
- Få värderingen inom 48 timmar
- Inga hembesök, allt sköts online
Värderingsverket gör värderingar åt bland annat Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB, SBAB och ICA-banken.
Minska amorteringskravet med den nya värderingen
Med hjälp av den nya värderingen kan du sänka din amortering om din belåningsgrad hamnar under gränserna för amorteringskravet.
Som vi nämner ovan kan du endast uppdatera det amorteringsgrundande värdet vart femte år om inte omfattande ändringar gjorts på bostaden.
Amorteringskravets regler
Hur mycket du måste amortera på ditt bolån varje år beräknas utifrån din belåningsgrad och din skuldkvot.
- Belåningsgrad: Hur stort bolånet är i förhållande till bostadens värde
- Skuldkvot: Hur stort bolånet är i förhållande till din årsinkomst före skatt
Reglerna:
- Bolån som överstiger 70 % av bostadens värde måste amorteras ner med minst 2 % per år.
- Bolån som ligger mellan 50 – 70 procent av bostadens värde måste amorteras ner med minst 1 % per år.
- Bolån som understiger 50 % av bostadens värde måste inte amorteras alls.
- Utöver detta finns det en extra regel som innebär att den som har en skuldkvot som är högre än 4,5 gånger sin årsinkomst (brutto) måste amortera ytterligare 1 % av lånet.
Som mest kan amorteringskravet alltså tvinga dig att amortera 3 % per år.
OBS, banken kan ha egna krav på amortering utöver amorteringskravets regler, för vissa låntagare.
Varför värdera om bostaden?
Här listas anledningar till varför man kan vilja värdera om sin bostad:
- Utöka ditt bolån (du behöver pengar till renovering, bilköp osv)
- För att minska ditt amorteringskrav
- För att baka in andra typer av lån i ditt bolån
- För att baka in ditt kontantinsatslån i bolånet
- För att förhandla ner din ränta (lägre skuldsättning ger bättre förhandlingsläge)
Kostnader som kan tillkomma vid utökning av bolån
Om man höjer sitt bolån kan det medföra ytterligare kostnader utöver kostnaden för mäklaren eller värderingsfirman. Följande kostnader kan uppstå:
Bostadsrätt
Om du skall utöka bolånet på din bostadsrätt tar bostadsrättsföreningen ibland en avgift pantförskrivningen, dvs den notering som görs i lägenhetsregistret för ditt lån. Avgiften är vanligtvis 700 – 1 000 kr oavsett lånets storlek.
Hus / fastighet
För att låna pengar med en fastighet som säkerhet krävs det att det finns ledigt utrymme i fastighetens pantbrev. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev uttagna kommer du behöva ta ut nya pantbrev för att kunna utöka ditt bolån. Detta kostar 2 % av pantbrevets storlek (en så kallad stämpelskatt) + en administrativ avgift på 375 kr. Pantbrevens samlade belopp måste täcka bolånets storlek.
Exempel:
Pelle äger en fastighet där det finns uttagna pantbrev på 1 000 000 kr. Pelle skall utöka sitt bolån till 1 500 000 kr. Därmed måste han ta ut nya pantbrev för att täcka de sista 500 000 kronorna. Detta kommer kosta Pelle 10 000 kr plus 375 kr i administrativ avgift.
Räkna ut kostnaden för nya pantbrev
🔗 Läs mer djupgående om pantbrev
Om man bara skall låna pengar under en kortare tid, exempelvis för en renovering inför en försäljning, kan det därmed ibland bli billigare att ta ett privatlån istället för att utöka sitt bolån.
Baka in kontantinsatslån, topplån eller privatlån i bolånet
Om du har ett kontantinsatslån, topplån, renoveringslån eller privatlån så kan du sänka dina räntekostnader rejält om du istället kan ”baka in” dessa i ditt bolån. För att kunna baka in lånen i bolånet behöver du värdera upp bostaden (om du inte redan har ledigt låneutrymme) så att det finns tillräckligt med låneutrymme i bostaden.
”Baka in” innebär egentligen att man utökar sitt bolån och betalar av privatlånet med pengar från bolånet. Eftersom bolån har lägre räntor än privatlån sänker detta räntekostnaderna.
Exempel:
Bertil köpte sin bostad för 1 miljon kr för 6 år sedan och han har idag 850 000 kr i bolån. Han har då en belåningsgrad på 85% vilket gör att han inte kan utöka sitt bolån i nuläget.
Bertil tar hjälp av en mäklare som värderar upp bostaden till 1 300 000 kr. Hans belåningsgrad är nu nere på ca 65% vilket gör att han har skapat ett övervärde i bostaden som går att belåna. Bertil kan nu låna upp till 1 105 000 kr (85 % av bostadens nya värde). Det innebär att han kan öka sitt bolån med 255 000 kr och exempelvis betala av eventuella privatlån, kontantinsatslån eller köpa en ny bil.
Räntan är betydligt högre på privatlån än på bolån. Man sänker därmed sina räntekostnader genom att baka in andra typer av lån i bolånet.
Räkna ut hur mycket du kan spara på att lägga om bolånet
| Typ av lån | Normal ränta just nu |
|---|---|
| Privatlån | 5 – 9 % |
| Listränta rörligt bolån | 3,0 – 4,0 % |
| Listränta 5 års bundet bolån | 3,5 – 4,5 % |
På Ordnabolån.se kan du få hjälp med att få ner räntan på ditt bolån. Tjänsten är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder den.
Muntlig eller skriftlig värdering
Fastighetsmäklare erbjuder muntliga och skriftliga värderingar. När man ska lägga om lån är det vanligtvis en skriftlig som krävs.
Att bjuda hem en mäklare på en muntlig värdering är kostnadsfritt. Om du vill ha värderingen skriftlig tar mäklarnas vanligtvis betalt. Den normala taxan för en skriftlig värdering är 2500 – 3500 kr.
Det är inte alltid banken kräver en värdering
Ibland kan banken nöja sig med en muntlig värdering av en mäklare eller så kan de göra en ny värdering direkt i sitt IT-system. Hör med din bank om du måste anlita en mäklare eller ett värderingsföretag och betala för en skriftlig värdering eller om det går att lösa på annat sätt.
Vissa banker godkänner bara utvalda värderingsmän
Vissa banker godkänner bara värderingar från utvalda mäklare eller värderingsmän. Kontrollera om sådana krav finns hos din bank innan du gör en värdering.
Nackdelar med att värdera om bostaden
Det finns några potentiellt negativa konsekvenser man bör tänka på innan man värderar om bostaden:
- Om man värderar upp bostaden och sedan utökar bolånet riskerar man att gå över trösklarna för amorteringskravet vilket gör att man tvingas amortera mer varje år. Läs mer om amorteringskravets gränser längre upp i artikeln.
- Om man värderar om bostaden för att höja sitt amorteringsgrundande värde och därmed sänka sitt amorteringskrav måste man vänta minst 5 år tills man kan värdera upp bostaden och höja det amorteringsgrundande värdet igen. Det gäller alltså att välja rätt tidpunkt för uppvärderingen.
- Det kostar pengar att värdera om bostaden eftersom fastighetmäklare och värderingsfirmor vanligtvis tar betalt för att skriva det värderingsintyg du behöver som underlag hos banken. Läs mer om det längre upp i artikeln.
Vad påverkar bostadens marknadsvärde?
Marknadsvärde för en bostad är det pris som bostaden förväntas säljas för på den öppna marknaden vid en given tidpunkt. Det baseras på faktorer som läge, skick, storlek och aktuella priser på liknande bostäder i området.
Hur ofta får man värdera om bostaden?
Du får värdera om bostaden hur ofta du vill men det amorteringsgrundande värdet kan endast ändras vart femte år. Marknadsvärdet, som ligger till grund för hur mycket du får låna samt till vilken ränta, omfattas däremot inte av den begränsningen och kan därmed uppdateras fritt, när som helst.
Frågor och svar
Kan man baka in privatlån i bolånet?
Ja, om man har utrymme i bostaden för att utöka sitt bolån.
Är det bara mäklare som kan värdera bostaden?
Man kan anlita mäklare eller värderingsfirmor för bostadsvärderingar.
Banken kan även värdera bostäder i sitt system men värderingarna blir inte lika exakta.
Kostar det något att värdera om bostaden för att lägga om lån?
Ja, vanligtvis kostar det runt 2500 – 3500 kr för att anlita en mäklare eller en värderingsfirma för en skriftlig värdering.
Kan man baka in billånet i sitt bolån?
Ja det går utmärkt om man har ledigt låneutrymme i bostaden.
Vad gäller för omvärdering av nyproduktion?
Samma regler gäller som för begagnade bostäder. Man kan öka det amorteringsgrundande värdet var femte år men kan kan uppdatera det ”verkliga marknadsvärdet” hur ofta man vill och utöka sitt bolån så länge det finns ledigt låneutrymme.
Kan banken ändra värderingen på min bostad?
Ja, banken har rätt att ändra värderingen på säkerheten. Ändrad värdering på säkerheten kan leda till höjd eller sänkt ränta på lånet.
Kan banken ändra mitt amorteringsgrundande värde?
Ja men det sker i princip bara i samband med att låntagaren ansöker om att utöka bolånet eller liknande.
Läs även våra artiklar
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Hej!
Tack för artikeln. Verkligen hjälpsam. Jag gjorde detta för min första lägenhet och kunde flytta handpenningslånet till bolånet.
Jag har en specifik fråga.
– Jag har köpt en nyproduktion på projektstadiet för ett år sedan med inflyttningsdatum 1 januari nästa år (2023). Insättningspriset var 3,4 ml.
– Samtidigt växte priserna i området och jag lade till extra valmöjligheter till lägenheten för byggföretaget att sköta. (bättre kök jämfört med standard, golv, badrum)
– Jag har ännu inte tagit ett bolån för den här lägenheten, jag betalade bara en bokningsavgift på 100K.
– Nuvurande makläre värdering för denna lägenhet är 4 ml
– Jag planerar att ansöka om ett bolån på 2,7 ml, 700k lägger jag ner som handpenning.
Fråga: När jag ansöker om bolån, kan jag hävda att värdet på lägenheten har ökat sedan jag skrev på kontraktet?
Hej
Kan man göra en omvärdering av amorteringsgrundande värde om man har bundit ränta? Är det i så fall att en omläggning medför inlösen av räntan?
Hej Biljana.
Du får nog fråga din bank om det.
Jag vågar inte svara på det tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Men lagen om 5-årsregeln gäller väl enbart för bostäder köpta efter 1 juni 2016? Den informationen ger i alla fall både Swedbank och SBAB (de två banker vi varit i kontakt med).
Hej Lisa.
Det stämmer bra.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
Jag kan bekräfta att det som Valle skriver stämmer. Man måste hålla isär begreppen Marknadsvärde och Belåningsgrundande värde där det första bestämmer hur mycket du kan låna och det andra används för att bestämma amortering.
Man låna upp på sin bostad oavsett vad det amorteringsgrundande värdet visar. Bankerna utgår från Marknadsvärdet vi nya bolån.
Amorteringsgrundande värde syftar enbart till att bestämma förutsättningarna för amortering, varav namnet amorteringsgrundande värde. Att det amorteringsgrundande värdet låses i fem år är pga. att man inte ska kunna byta bank för att kringgå amorteringskraven, vilket var väldigt vanligt innan amorteringskravets införande 2016. Det har således inget att göra med det belåningsbara värdet.
Hej Erik.
Då föreslår jag att ni skriver en artikel om detta på er sajt så kan jag hänvisa till den som källa.
Innan dess att jag ser en bank eller liknande skriva detta så kommer jag att gå på det som står hos bankerna, Konsumenternas och på FI.se.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag jobbar med dessa frågor till vardags. Jag vet och känner till flertalet personer som har värderat om sin bostad och även lånat mer på den. SBAB som är en statlig bank skriver detta ganska tydligt på sin hemsida:
sbab.se/1/privat/kundservice/service/amortering/hur_funkar_amortering_och_amorteringskrav/fragor/2018-11-07_kan_jag_vardera_om_bostaden_och_sanka_amorteringen.html?gclid=Cj0KCQjws536BRDTARIsANeUZ58IQuhtutHouFtzNZmXKqLhuvE6vvzC03PGh3ioIfGFu2e1KHgzB7YaAhutEALw_wcB
Hej igen Valle.
I din länk står det inget som stödjer det du säger.
Jag kan tyvärr inte ändra i vår text baserat på dina personliga upplevelser. Jag behöver konkret fakta i text.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, detta stämmer inte jag kan förklara hur det ligger till.
Det är två saker vi pratar om jag går igenom dessa nedan.
1. Amorteringsgrundande värde – Detta värde låses i fem år om man köper en bostad eller om man gör något med lånet exempelvis höjer lånet. Enda sättet att ändra detta är om man gör omfattande renoveringar.
2. Belåningsgrundande värde – Precis som det låter vilket värde kan man använda för att låna på bostaden.
Säg att man köper en bostad som tillträds 2020-03-01 för 3,000,000 och jag gör om badrummet vilket gör att värdet ökar till 3,100,000 miljoner så kan jag ta in en mäklare som ger mig en värdering på 3,100,000 som jag sedan uppvisar banken 2020-06-01, då kan man om banken godkänner värdeökningen låna 85% utav 3,100,000. DÄREMOT så kommer amorteringskravet alltid att utgå från 3,000,000 då dessa är låsta i fem år.
Hej Valle.
Jag kan inte hitta något som stödjer det du säger.
Du får gärna skicka en länk eller källhänvisning som stödjer det du säger om du har möjlighet.
Jag hävdar att ”amorteringsgrundande värde” och ”belåningsgrundande värde” är samma sak och att de har samma regler, dvs:
Man får låna upp till 85% av bostadens värde. Värdet får endast ändras efter 5 år från köpet eller senaste värdering (om inte bostaden köptes eller värderades om innan de nya amorteringsreglerna infördes).
Undantaget är om man gör en väldigt omfattande ombyggnad, tillbyggnad eller renovering och badrumsrenovering är inte tillräckligt omfattande.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Finns det någon historik på eller troligt scenario för hur bankerna skulle hantera en eventuell nedgång av prisläget på bostadsmarkanden? Eller mer specifikt om bostaden skulle värderas till en lägre summa än man köpte för. Låt säga att man köpte för 3,8 msk för fyra år sedan och en omvärdering ger 3,5 msk. Skulle det omvänt öka belåningsgraden eller går banken på köpeskillingen för fyra år sen?
Hej Rickard.
Det vet jag faktiskt inte tyvärr.
Har aldrig hört talas om någon som ”värderat ner” sin bostad hos banken.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har en sommarststuga värderad till 1 100 000. Inga lån på den.
Den senaste mäklarvärderingen på vårt boningshus gjordes för 7 år sedan och var på 4 200 000.
Sedan blev det värderat till 4 500 000 för tre år sedan av Nordea per telefon (!) i samband med omläggning av lån.
Belåningsgraden är för hög för att vi ska unna låna 300 000 till på huset.
Ska vi försöka låna på sommarstugan istället?
Vi tjänar C:a 80 000 /mån brutto.
3 barn hemma. Inga mer lån utöver CSN 3000/månad.
Har pratat med Nordea men dom är ganska dryga…..
Typ ”Skicka värdering kan vi snacka sen…”
Hälsningar,
Peter
Hej Peter.
Om ni värderade om huset för tre år sedan så kan ni inte värdera om det förrän 5 år har passerat.
Ni kan ju låna på sommarstugan om det finns utrymme där. Det spelar ju ingen större roll för er om det är huset eller sommarstugan som ligger som säkerhet för lånet.
Mvh admin på Ekonomifokus