Skälig hyra – hyresrätt, bostadsrätt och villa

34
Skälig hyra

Oavsett om du vill hyra en bostad eller själv vill hyra ut behöver du ta reda på hur stor hyran får vara enligt lag. I Sverige har vi lagar som styr hur stor hyran får vara till och med då det rör en bostad som ägs av en privatperson. Begreppet skälig hyra innebär en hyresavgift som är i enlighet med de regler som gäller för hur mycket en hyresvärd får begära av den som hyr bostaden.

Längre ner i artikeln hittar du kalkylatorerna som räknar ut en skälig hyra åt dig.

Vad är en skälig hyra?

Det finns två huvudsakliga kategorier när det handlar om uthyrningsavgift. De är
bostadsrätt/villa och hyresrätt. Du måste alltså börja med att se på skälig hyra för den typ av bostad som du vill hyra ut eller bo i. Beloppet beräknas baserat på flera viktiga punkter som regleras av den svenska hyreslagen eller privatuthyrningslagen.

Få hjälp med uthyrningen

Varje år beräknas 250 000 andrahands-hyresavtal tecknas i Sverige.
Samtrygg.se är en tjänst för andrahandsuthyrning av hus och lägenheter i hela Sverige.
Samtrygg ser till att din bostad bli uthyrd till en bra hyra. För sina tjänster tar de en liten del av hyran.
Dock gör deras trygghetslösningar att det är värt att ge bort en liten del av intäkterna mot att de garanterar att du får dina pengar, de har bra försäkringar och de hjälper till med avtal.
Den del av hyran som Samtrygg.se tar tjänar du oftast igen på att de kan ta ut riktigt bra hyror av sina hyresgäster. Dessutom upplever nästan 55 % av alla som hyr ut i andra hand allvarliga problem med sin hyresgäst. Undvik den knipan med rätt hjälp.

Skillnader mellan hyresrätt och bostadsrätt eller villa

Det finns flera viktiga skillnader mellan hyresrätt och bostadsrätt eller villa. En av de största är just prissättningen, det vill säga den skäliga hyran. Enligt lagen är den fri när det rör uthyrning av egen bostad. Så är det inte då en hyreslägenhet ska hyras i andra hand. Dessutom finns det skillnader vad gäller hur lång uppsägningstid man kan ge och hur avtalet för uthyrningen kan förlängas.
Men nu är det inte så enkelt att du som äger en bostadsrätt kan hyra ut den för hur mycket som helst. Det finns regler som säkrar att hyran blir skälig. Dessutom måste du ju få tillstånd av bostadsrättsföreningen för att få hyra ut din bostad i andra hand.

Skälig hyra för bostadsrätt och villa

Sedan vintern 2013 är det lättare att ta ut en högre hyra för egen bostad. Tidigare skulle hyran motsvara bruksvärdet för bostaden men så är det inte längre. Privatuthyrningslagen reglerar också skälig hyra för hus, radhus, villa eller ett enkelt rum i ett boende som du äger. Men hyran ska ändå vara skälig och det innebär att den inte får överstiga summan av de kostnader du har för kapital och drift.

Kapitalkostnad – Kapitalkostnaden är den årliga avkastningsräntan på bostadens
marknadsvärde. Det här brukar vara 4 %. Om det finns ett kapital bundet i bostaden finns rätten till den årliga avkastningsräntan. Räntan är hypotetisk och gäller oavsett om du har lån på bostaden eller inte.

Driftkostnad – Driftkostnaderna är utgifter för el, vatten, avgiften till bostadsrättsföreningen, internet, parkering och andra kostnader som kan tillkomma. Det går också att lägga till en avgift för slitage av möblerna i bostaden. Om du äger mer än en bostad och vill hyra ut fler kan reglerna se annorlunda ut. Det kan till exempel vara så att du följer den friare privatuthyrningslagen för uthyrningen av din villa men hyreslagen för uthyrningen av en sommarstuga.

Hur man räknar – För att räkna ut en skälig hyra så räknar man enligt följande:
Bostadens marknadsvärde * 0.04 = kapitalkostnad.
Driftkostnader och övriga kostnader + månadsavgift till bostadsrättsföreningen = driftkostnad. Plussa sedan ihop kapitalkostnaden och driftkostnaden.
Om lägenheten skall hyras ut möblerad tar du din framräknade totalsumma och multiplicerar med 1.15. Eller så använder du kalkylatorn som vi byggt.

Observera att kalkylatorn räknar ut en ungefärlig skälig hyra. Räknar man på detta sätt så bör man kunna känna sig hyfsat säker på att man inte överstiger gränsen för en skälig hyra. Vi kan dock inte garantera att hyresnämnden gör samma bedömning.

Skälig hyra för hyresrätt

Hyresrättens hyra regleras av hyreslagen. Om du hyr en hyresrätt som du vill hyra ut i andra hand får du ta ut samma hyra som du betalar. Du kan lägga till pengar på hyran om det är så att hyresrätten är möblerad eller om det finns andra förmåner.

Reglerna för skälig hyra skiljer sig åt när man beräknar skälig hyra på en första- eller andrahandsuthyrning. Den skäliga hyran för förstahandskontrakt på en hyresrätt beaktar två viktiga punkter:

Bruksvärdet
En skälig hyra för hyresrätt ska representera det som beskrivs som bruksvärde. Bruksvärdet styrs av:

  • Lägenhetens storlek
  • Planlösning
  • Hur modern bostaden är
  • Läget i bostadshuset
  • Reparationsstandard
  • Fördelar som hiss och sopnedkast
  • Om det finns tvättstuga i samma hus
  • Närhet till kommunikationer

Likvärdiga bostäder
Hyran kan också påverkas av det som kallas för likvärdiga bostäder. Här ser du på lägenheter som finns i samma område och som har samma egenskaper. För att jämförelsen ska bli relevant ska lägenheterna bland annat ha samma:

  • Storlek och planlösning
  • Modernitetsgrad
  • Läge i huset (våning)
  • Ljudisolering
  • Behov av reparationer
  • Funktioner som hiss, tvättstuga och sopnedkast
  • Parkering eller garage
  • Fastighetsservice

Det går att ange en mindre lägenhet som jämförelselägenhet då den har en bättre planlösning. Det går att kvitta andra egenskaper mot varandra när man jämför lägenheter för att komma fram till skälig hyra. På så vis kan en lägenhet som ligger på femte våningen och är utan hiss men har sopnedkast och långa tvätt tider ha samma bruksvärde som lägenheten som ligger på en lägre våning men är utan tvättstuga.

Påslag för möbler i hyresrätten

Det finns ingen tydlig svensk lag för hur mycket du får lägga på för möbler i en hyresrätt. Normen är 10-15 % extra då bostaden är fullt möblerad. Du får också öka hyran för tjänster som tv, internet, el, gas, parkering och mer. Om förmånen kan kopplas till lägenheten är det tillåtet att ta ut mer hyra för den.

Oskälig hyra

Det är mycket viktigt att ta reda på vad som kan räknas in i en skälig hyra. Det går nämligen att anmäla en hyresvärd för oskälig hyra. Om du tar ut för mycket hyra och detta anmäls kan du bli återbetalningsskyldig. Den som hyr en lägenhet som kan anses ha en oskälig hyra kan anmäla om detta till Hyresnämnden. Genom att noga undersöka vilken hyra som är skälig för bostaden som du vill hyra ut bidrar du till en tryggare bostadsmarknad. Och du slipper eventuella problem med hyresgäst och hyresnämnd!

Samtrygg

Glöm ej att kika in på Samtrygg.se och se vad hemsidan kan erbjuda dig när du skall hyra ut din bostad och vilka trygghetslösningar de erbjuder.
Även du som vill hyra en lägenhet kan skapa ett gratis-konto på Samtrygg och se om det finns någon lägenhet där som är intressant för dig.

34 KOMMENTARER

  1. Min fråga är kommer reglerna ändras from 1/10-19 gällande skälig hyra för hyra ut bostadsrätt?

    Frågan gäller beräknad skälig hyra 4300 kr/mån jämfört med samtrygg 7740 kr/mån – 10240 kr/mån skiljer sig mycket åt?
    Om skälig hyra är 4300 kr/mån så borde ca 9000 kr/mån betraktas som ockerhyra eller?

    Frågan gäller att hyra ut en uthyrningslägenhet på ca 25 kvm i en bostadsrätt på tot. 111 kvm dvs en fyra. Uthyrningslägenheten har separat ingång, mini-kök dvs kokvrå med spis ugn samt kyl och frys och dusch toalett samt ett sovrum. Får hyras ut utan tillåtelse från bostadsrättsförening. Övriga lägenheten ska stå tom tillsvidare.

    Skälig hyra:
    Kostandshyra: Referensränta 0% lägg på 3% och få rimlig avkastningsränta -> 3%
    Marknadsvärde 4.5 milj
    Ger 11 250 kr/mån
    Hyra 5700 kr/mån
    Drift el vatten ca 300 kr/mån
    Tot 17 250 kr/mån för 111 kvm hela lägenheten

    Kostnad för uthyrningsdel dvs andel 25/111 x 17250 = 3885 kr/mån
    Delvis möblerad 10% slitage blir 4274 kr/mån

    Göra jag beräkning på samtrygg.se får jag hyra på 7740 – 10 240 kr/mån.
    Adress Åkerbyvägen 84 Täby.

    Vad är det som gäller 2019-10-01 med den nya lagen?

    Hälsningar Fredrik

    • Hej Fredrik.

      När man hyr ut så får man inte ha några jättepåslag, då risker man att bli återbetalningsskyldig.
      7740 kr för 25 kvm låter som en alldeles för hög hyra.

      Mvh admin på EKonomifokus

  2. Hej!

    Om jag och min sambo vill hyra ut vår bostadsrätt, vad är då en skälig hyra?
    Lägenheten är väldigt unik med 5 m i takhöjd, spiraltrappa, fräscht kök och toalett. Det räknas som en tvåa och är på ca 55 kvm. Hyran är på 2600 kr och vi fick den värderad till 1.850.000 kr förra veckan.
    Lånet kostar oss ca 5500 kr i månaden, vi har en parkering som kostar 300 kr/månad, och elkostnader på ca 200 kr/månad. Värme och vatten ingår. Vi vill gärna hyra ut den fullt möblerad med möbler som är ca 2 år gamla. Ungefär hur mycket skulle du säga är en skälig hyra? Mvh Julia

    • Hej Julia.

      En skälig hyra vore ungefär:
      Era kapitalkostnader: 1.850.000 kr gånger 2% i ränta (referensräntan + 2%) = 37 000 kr delat på 12 = 3083 kr/månad.
      Månadsavgift: 2600 kr/månad
      Driftskostnader: 200 kr/månad
      Totalt: 5883 kr

      Påslag parkering: 300 kr/månad
      påslag möblemang: 15% = 882 kr

      Totalt: 7065 kr.

      Min bedömning är att en skälig hyra ligger inom intervallet 7.000 kr – 8.000 kr per månad.

      Mvh Admin på EKonomifokus

  3. Hej!
    Vad skulle du säga är en skälig hyra för en villa på 100m² 4rok som ska hyras ut möblerad i 9 månader?
    Bostadens värde är 2 500 000.
    Och med en driftskostnad på ca 2500kr/mån.

    • Hej Linnea.

      Baserat på det du skriver så skulle jag säga att en skälig hyra ligger på 11.000-13.000 kr per månad.
      Plus möbler 15% så är man uppe i 12.500 kr till 15.000 kr per månad i skälig hyra.
      Det är min bedömning iallafall.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hejsan,

    Vad skulle en skälig hyra vara på en 2a på 65 kvdm, möblerad med driftkostnader på 600kr mån och en hyra på ca 3000kr.
    Marknadsvärdet är 1150000.
    Jag hyr ut den just nu för 6000, bör jag sänka hyran?

    • Hej Maja.

      En skälig hyra för din bostadsrätt ligger mellan ca 6.000 och 7.000 kr enligt min beräkning.

      Mvh Admin på Ekonomifokus

  5. Hej!
    Jag ska få en lgh 2a på 52kvm. Det är lyhört och liten balkong. Andra våningen och väg precis utanför.

    Lgh är nyrenoverad fått diskmaskin,
    då det varit en brand i lgh så renovera dom allt i lgh. Min hyresvärd ska nu sätta hyran.

    Innan den va renoverad kostade den 4500kr.
    Vad tror du han skulle kunna höja hyran till?
    Får han ta ut vilken hyra han vill? För det blev ju ett försäkringsobjekt. Han hade aldrig renoverat hela om inte det brunnit.

    • Hej Jessica.

      Inte en aning faktiskt.
      Du får invänta och se vad hyran sätts till.
      sedan får du undersöka om den är rimlig.

      Mvh admin på EKonomiofkus

  6. Hej
    Har en fråga…
    Vi ska hyra ut övervåningen i ett 2 familjshus vi köpt. Huset kostade 1250000. Vi ska bo i lägenheten under. Ytan blir 87 m2 per lägenhet. Uppvärmningen per år är 30.000 per år för hela huset. Badrum helt nytt även köket. Tvättstuga i källaren. Hushållsel och uppvärmning fiber kommer ingå i hyran…enligt våra beräkningar så borde vi kunna ta ca 6500/ mån. Samhälle 8 km utanför medelstor stad.

  7. Hej!
    Vad är skälig hyra för en källarvåning (med badrum, kök och två rum) på 100 kvm i en villa i Uppsala som är värderad till 4,5 milj kr och en driftavgift på 4000 kr/mån?
    Och kan man utöver detta även hyra ut ett attefallshus på tomtem? Och hur mycket kan man ta ut i hyra för det?
    Tack på förhand
    Ali

    • Hej Ali.

      Det får du räkna ut själv.
      Jag har tyvärr inte tid att sitta och räkna ut allas hyror.

      Mvh admin på EKonomifokus

  8. Hej,

    Har en 2:a på 55kvm som är värderad för 1800000. Driftkostnaden ligger på 500:- och avgiften 3414. Vi kommer hyra ut möblerat i 6-12 månader. Vad skulle en skälig hyra va?

    • Hejsan Erika.

      Du får räkna själv.
      Jag hinner tyvärr inte räkna ut allas hyror.

      Mvh amdin på EKonomifokus

  9. Jag vill hyra en pytteliten omöblerad villa på 40 kvadratmeter + “sovloft” på vinden som jag inte kan gå raklång utom precis mitt i mellan takstolarna med mina 186cm.
    Huset är byggt på 50talet och mycket lite rustat.
    Köket är rustat men med gammal ugn/spis med järnplattor, kombinerad kyl/frys, ingen diskmaskin.
    Tvättmaskin med stora rostskador (ser motbjudande ut).
    Direktverkande el och vedkamin.
    Jag skulle gissa på marknadsvärde på högst 400000 (inklusive uthus och gäststuga som inte ingår i hyran) delvis pga lågintressant område.
    Jag känner att 3900/månad +el och drift är högt, men har ingen erfarenhet av att hyra (har alltid ägt mina hus)

    • Hej Peter.

      Jag tror absolut inte att 3900 kr räknas som oskäligt för ett hus på 40 kvm.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Andreas. Så 11,7% av marknadsvärde är normalt?
    Enligt eran kalkylator borde der vara 1733:-/Månad, men jag ville få det bekräftat.
    Känner mig fortfarande något förvirrad.
    Mvh Peter

    • Hej igen Peter.

      Med hänsyn till typ av bostad och storlek så tycker jag inte det låter oskäligt alls.
      Men det är bara min bedömning. Hyresnämnden kanske gör en annan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej,

    Vi har inom kort en nybyggd 2:a 49kvm med en årsavgift på 37000kr, insats på 2057000 som vi funderar på att hyra ut i andra hand under en längre period. Vad kan tänkas vara en skälig hyra för att täcka våra omkostnbader + litet överskott för repfond.

    Finns det något bra standarskontrakt att använda sig utav vid uthyrning i andra hand?

    Tack på förhand!
    Hanna

    Vänligen
    Hanna

      • Tack Andreas,

        Har fyllt i uppgifterna gällande skälig hyra och får då fram att kapitalkostnaden för bostaden är 6857kr per månad och en ungefärlig skälig hyra på 10557 kr/månad vilket jag tycker låter högt för en liten tvåa, eller?

        • Hej igen Hanna.

          Det beror ju på hur dyr tvåan är och i detta fall kostar den över 2 miljoner så det skall nog stämma ganska väl.
          Kapitalkostnaden blir ju väldigt hög när lägenheten är dyr, oavsett hur stor den är.

          Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej!

    Jag och min kille vill hyra ut hans hus, då vi ska flytta ihop. Det är en villa på 65kvadratmeter. Sjöutsikt, 3 rum o kök, Tomt 2834kvm, pris 570000kr. Driftkostnader varierar varje månad för el mm, ca 2000kr, öppen spis. Finns en liten stuga på tomten, även en orenoverad övervåning som inte räknas med. Finns en vedbod. Ligger i Jämtland. För själva huset betalas 2500kr varje månad av lånet.

    Vi har tänkt på 5000kr exk. driftkostnader såsom el mm då man förbrukar olika beroende på väder ute mm. Är det rimligt eller hur räknar ni? När vi använder kalkulatorn får vi ca 5000kr men antar att driftkostnaderna är inkluderade i den hyran.

    • Hej Malin.

      Vi räknar enligt den informationen och kalkylatorn som vi har i artikeln.
      Får du fram ca 5000 kr i kalkylatorn och du har använt den rätt så kan du utgå ifrån att det är en ungefärlig skälig hyra.
      Om du har fyllt i driftskostnader i kalkylatorn så är de medräknade, annars inte.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Enligt artikel/länken 2 så skulle hyran i mitt fall hamna mellan 1600 och 1900:-/månad.
    Nu spelar det inte längre någon roll eftersom jag flyttade ut direkt pga flertal andra brister utöver det rejält slitna skicket.
    Mvh Peter

  14. Hjälp.. vart ska jag vända mig..
    Jag hyr en andrahandslägenhet för 22000kr i månaden. -personen som har första handskontrakt betalar 10000kr i månaden ..

    Den är på 70 kvm 3 rum kök ligger i Solna centrum.
    I detta har jag bott i 1 år..

    Hjälp.. återbetalning till mig? Och vart kan jag vända mig för att få hjälp med detta..

  15. Hej, vi skulle vilja testa att bo i hyreslägenhet i stan och samtidigt hyra ut vårat hus. Hyran på hyreslägenheten är 12 000 kr per månad. Marknadsvärdet på vårat hus är 2,7 miljoner, driftskostnad per månad är ca 3500, lånekostnader vi betalar varje månad är ca 6000. Är det så att man inte gör någon vinst på att hyra ut sitt hus dvs betalar hyresgäst enbart det vi själva skulle ha betalat?tack!

    • Hej Marita.

      Ni kan absolut göra vinst men ni kan inte hyra ut hur dyrt som helst eftersom ni riskerar att det räknas som oskälig hyra.
      Beräkna ungefär hur dyrt ni kan hyra ut huset och sedan får ni bedöma om det är värt det eller inte.

      Mvh admin på EKonomifokus

  16. Hej Andreas, tack för svar. Om jag räknar på det så hamnar jag på att vi kan ta en hyra på 12000 för huset, men om det är meningen att drift ska ingå i det så går vi plus minus noll. Är det också så att man ska betala skatt på hyresintäkter som överstiger 40’ / år? Då går vi ju minus. Min dröm deal är att vi tar 15’ i hyra, hyresgäst betalar försäkring, drift efter egen förbrukning, och vi betalar underhåll och lån.

    • Hej igen Marita.

      Det är omöjligt att ni går back om ni inte har väldigt höga boräntor (4% eller högre). Om du går back enligt beräkningarna så har du fyllt i siffrorna fel.
      Du skall ju fylla i alla driftskostnader och kapitalkostnader, gör du det så kommer de med i beräkningarna.

      Det stämmer att ni skall skatt på alla hyresintäkter över 40.000 kr.

      Ni kan ju chansa och ta 15.000 kr plus drift i hyra.
      Det värsta som kan hända är att hyresgästen vänder sig till hyresnämnden och anklagar er för att ha oskälig hyra.
      Om hyresgästen får rätt kommer ni få betala tillbaka den överskjutande delen (den oskäliga delen av hyran) för upp till 12-månader bakåt i tiden (förutsatt att ni hyrt ut under ett helt år).

      Hyresnämnden har marginaler så det är inte säkert att de anser att 15.000 kr är oskäligt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here