Uppdaterad: 4 april 2025
Boarea och biarea
Hem / Bostad / Bostadsrelaterat /
Golvytan i en bostad klassas antingen som boarea eller biarea (kallas även boyta & biyta). Lite förenklat kan man säga att boarea är all area förutom balkonger, förråd utanför lägenheten och hela utrymmen som har en takhöjd som understiger 190 cm. På samma, lite förenklade sätt, kan man säga att biarea är utrymmen som inte har ingång från bostaden, källarvåningar där hela ytan ligger under mark samt utrymmen med takhöjd som är lägre än 190 cm.
Vad räknas som boarea & biarea? – lista
| Boarea | Biarea | Räknas varken som bo- eller biarea |
|---|---|---|
| Rum & sovrum | Garage som nås inifrån | Garage som ej kan nås inifrån |
| Kök | Pannrum som nås inifrån | Pannrum som ej kan nås inifrån |
| Badrum | Soprum som nås inifrån | Soprum som ej kan nås inifrån |
| Vardagsrum | Inglasad altan/veranda | Förråd som ej kan nås inifrån |
| Halvrum | Oinredd vind | Gäststuga som ej kan nås inifrån |
| Tvättstuga | Källarvåning | Utrymmen där takhöjden understiger 1,90 cm överallt |
| Klädkammare | Gemensamt trapphus mellan två lägenheter |
Det finns undantagsregler för exempelvis våningsplan med snedtak och souterrängvåningsplan. Läs mer om dessa längre ner i artikeln.
Artikelns innehåll:
1. Vanligt våningsplan ovan mark
2. Våningsplan med snedtak
3. Souterrängvåning
4. Vad gäller för bostadsrätt & lägenhet?
5. Trappa inomhus
6. Källare
7. Gäststuga & Attefallshus som är inrett som en bostad
8. Utrymmen med takhöjd som understiger 190 cm överallt
9. Hur mäter man?
10. Felaktig area vid bostadsaffär – vad gäller?
11. Ordlista – definition av ord inom ämnet
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Vanligt våningsplan ovan mark
I ett helt vanligt våningsplan ovan mark klassas all golvyta som boarea med några undantag:
- Garage
- Pannrum
- Soprum
- Oinredd vind
- Inglasad altan/veranda
- Utrymmen med begränsad användning
Våningsplan med snedtak
Ett inrett våningsplan med snedtak måste först och främst ha en yta som är minst 60 cm bred och är minst 190 cm från golv till tak för att du överhuvudtaget skall få räkna något som boarea. Har våningsplanet ingen sådan yta får det alltså inte räknas med alls i boarean.
Om det har en yta som är minst 60 cm x 190 cm så får man räkna enligt följande:
All yta som har 190 cm högt till tak är boarea. Utöver den ytan får du mäta 60 cm extra in på ytan där det är mindre än 190 cm högt och räkna den ytan som boarea. Resterande yta mäts ej (räknas varken som bi- eller boarea).
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Souterrängvåning
Souterräng är ett våningsplan som ligger delvis under marken. Skatteverkets definition på en souterrängsvåning: ”Om golvytan utefter minst en fönstervägg ligger över eller i nivå med omgivande mark, men ligger i övrigt under marknivån.”
Ytan i en souterrängvåning delas upp enligt följande:
Boarea:
Ytan som ligger inom 6 meter från de delar av ytterväggarna som inte ligger under marken.
Biarea:
Resterande yta
Bostadsrätt / lägenhet
Det är samma regler för en bostadsrätt som för ett hus.
Lite förenklat kan man säga att allt ingår i boarean på en lägenhet förutom balkong och förråd som ligger utanför lägenheten samt ytor med lägre än 190 cm i takhöjd. Läs mer om det under rubriken våningsplan med snedtak längre upp i artikeln.
Förråd som ligger utanför lägenheten och inglasad eller icke inglasad balkong räknas varken som boarea eller biarea.
Förråd och klädkammare som nås från bostaden räknas som boarea.
Trappa inomhus
En trappa räknas på samma sätt som andra ytor, dvs som om att det låg golv där istället. Om trappan ligger i en hall som räknas som boarea skall alltså även trappan räknas med som boarea.
Källare
En källare skall räknas som biarea om den kan nås inifrån. Ett våningsplan som helt eller till övervägande del ligger under den omgivande marknivån.
Gäststuga / Attefallshus / Friggebod
Har du en gäststuga, exempelvis ett Attefallshus eller en Friggebod som inte går att nå direkt från det vanliga huset via en dörr eller liknande så räknas den varken som bo- eller biarea.
Utrymmen med takhöjd som understiger 190 cm överallt
Utrymmen där takhöjden är under 190 cm i hela utrymmet skall inte räknas som varken bi- eller boarea.
Hur mäter man?
Man mäter byggnadens invändiga mått i varje våningsplan. Man mäter mellan ytterväggarnas insidor strax ovanför golvsockeln. Allt innanför ytterväggarna (även innerväggar, skåp, fläktkanaler, öppen spis osv) skall räknas med.
Tjocka innerväggar, pelare, skorstenskanaler osv.
För innerväggar, skorstenskanaler, pelare osv som är tjockare än 30 cm räknar man 15 cm in från varje sida.
Exempel
En innervägg som är 34 cm tjock räknar man med 15 cm från varje sida av väggen. De återstående 4 cm i mitten räknas inte in i ytan.
Få våra 10 bästa sälja-bostads-tips
Få våra bästa tips i en PDF via mail, kostnadsfritt & helt förutsättningslöst.
Fyll i din e-post om du vill att vi ska skickar dig en kostnadsfri PDF med våra 10 bästa tips till den som ska sälja en bostad.
Vad gäller om bo- & biarean är felaktig?
Om boarean eller biarean är felaktigt angiven vid en bostadsaffär kan säljaren bli ersättningsskyldig till köparen. Det är säljaren som är ansvarig för att den angivna bo- & biarean är korrekt.
Mäklarsamfundet går igenom vad som gäller vid felaktigt angiven boarea & biarea i en bostadsaffär.
Läs även vår djupgående artikel om: Felaktig boarea vid försäljning🔗
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Ordlista och definition av ord
- Boarea / boyta = den del av golvytan man kan bo ordentligt på (lite slarvigt uttryckt)
- Biarea / biyta = den del av golvytan som man till viss del kan bo på (lite slarvigt uttryckt)
- Golvyta = hela golvets yta
- Byggyta = den yta som huset tar upp på tomten
Vanliga frågor och svar
Hur beräknas boarea & biarea?
Man mäter upp varje utrymme enligt reglerna i denna artikel och plussar ihop alla mätresultat.
Vad är boarea?
Golvytan i en bostad som inte räknas som biarea.
Vad är biarea?
Golvytan i en bostad som inte räknas som boarea.
Vad är skillnaden på boarea och boyta?
Det är samma sak.
Vad är skillnaden på boarea och golvyta?
Golvyta är bostadens totala yta, den kan delas upp i boyta och biyta.
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Vi har ett källarplan som nås inifrån på totalt 107 kvm. Takhöjd är ca 215cm överlag, förutom i en inredd del (2 gamla garage) där det är ca 207cm pga extra golv. Den inredda delen har innerväggar och är uppvärmd. Det finns en tvättstuga separat som även den är uppvärmd. Överlag värmer vi upp hela källarplanet, med undantag för ett avskilt förrådsrum.
Den inredda delen är 3 rum på rad på husets kortsida som är åtkomligt från utsidan, i likhet med suterräng, då det varit gamla cykelrum + 2 st garage. Det är sedan länge ombyggt till användbara utrymmen. Garageportarna är ersatta med en isolerad vägg med ganska stora fönsterpartier i. Det finns kvar en dörr från denna del som leder ut. Vi mäter kontinuerligt radon med Airthings och värdena är toppenbra i denna del av källaren.
Övriga delen av källaren ligger ca 75% under mark men befintliga fönstren kan nog inte kallas för utrymningsväg utan att de görs större och stege byggs in, typ.
Det jag undrar är vad som krävs eller saknas för att den inredda delen ska kunna klassas som del av vår ordinarie BOA, snarare än BIA som det är idag.
Hej Martin.
Reglerna för vad som räknas som boarea står i artikeln. Utöver att hänvisa till de reglerna kan jag tyvärr inte erbjuda dig någon ytterligare hjälp.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
På ett souterrängplan är 3 sidor av golvet inte ovan mark. Den fjärde sidan, ca 10 m, är till hälften under mark och till hälften ovan mark med dörrar in till planet. Souterrängplanet nås från ovanvåningen via invändig trappa. Frågan är om det blir någon boarea på souterrängplanet? Jag tänker att man kan ta den del av väggen som är ovan mark och mäta 6 m in, dvs få en boarea på 30 kvm (5×6). Tack på förhand! Åsa
Hej Åsa.
Det vågar jag inte svara på. Det låter som en fråga som du får ställa till skatteverket.
Mvh admin på Ekonomifokus
Ok! Då testar jag skatteverket. Tack i alla fall! Hälsningar Åsa
Hej! Har en släkting som hamnar i en knivig situation då hon sålt ett fritidshus i ett plan, men med en källardel undertill med värmepanna. Hon har nu insett att ”källaren” korrekt bör benämnas ”fristående pannrum” då man endast kan komma ned dit via en trappa på utsidan av huset. Det är 9 kvm, betonggolv och 1,9 m takhöjd, och en stor värmepanna. En tidigare ägare har kopplat på en duschslang på vattnet som också används av pannan, så att det funnits duschmöjligheter där nere. Finns en golvbrunn som leder ut vatten till stenkista i betonggolvet. Finns även en golvbrunn utanför pannrummet, längst ned i trappan, som ska ta hand om regnvatten.
Huset har kommunalt VA i bordeplanet, men nu menar köparen att det borde varit det även i pannrummet, och vill ha rätt mycket pengar av min släkting för att koppla på golvbrunnen på de kommunala VA. Min släkting menar att den inte bör räknas med då det är varken bo- eller biyta. I köpekontraktet står endast ”enplansfritidshus med kommunalt V/A”, inget mer specifikt än så. Har du någon aning om vad som gäller?
Hej Andreas.
Det är en fråga jag tyvärr inte kan svara på. Mitt råd är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du tala med deras jurist kostnadsfritt.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Räknas en 120 cm djup garderob in i boarean eller får man bara tillgodoräkna sig 60 cm djup.
Hej Dag.
Ja, hela garderoben räknas in i boarean om den har över 1,90 i takhöjd.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vad sker med BOA när en bostadsrättsförening skapar ny lägenhet/boyta genom att omvandla råvinden?
1. Ser man det då som att den totala BOA ökar? Och att biarean i fastigheten minskar? Måste detta registreras någonstans? Mätas av proffs? Meddelas till brf:s medlemmar av styrelsen? Finnas i protokoll?
2. Andelstalen för respektive lgh i föreningen måste ju också ändras pga av areaomvandlingen? Och påverka avgiftsandel för respektive lägenhet? Vem är ansvarig för att räkna om detta och anmäla nya andelsfördelningen?
3. Många nyckeltal för respektive lägenhet (t.ex vid försäljning) – kommer ju att påverkas pga att BOA/m2 ingår i flera nyckeltal? Om man idag köper en bostadsrätt där man för 2 år sedan omvandlade råvinden till BOA – men misstänker att den totala BOA inte justerats och att den köpta lägenhetens andelsvärde i föreningen därför är för högt – vad gör man då – utan att bli bråkstake?
Hej Eva.
Detta är tyvärr inte frågor jag kan svara på här. Jag rekommenderar att ni kontaktar Interesta, de är experter på råvindskonverteringar.
[email protected]
036 – 777 04 90
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi har en källare takhöjd 210cm där det är inredd toalett och dusch, även kök som stått i över 10 år. Vi funderar nu på om vi kan hyra ut denna del till sommaren där är element i alla rum och fönster i alla rum utan toaletten och godkända brandvägar ut. Skulle detta vara okej eller hur får man vistas på biyta och vad klassas som ”längre tid” mm. Huset är från 1960-talet.
Hej Jonny.
Huruvida din källare uppfyller kraven kan jag inte svara på. Om den gör det så är det fritt fram att hyra ut.
För att källarutrymmet ska kunna klassas som boyta måste följande krav uppfyllas:
– Takhöjd: minst 2,30 meter i takhöjd. I begränsade delar av utrymmet tillåter man att takhöjden går ner till 2,10 meter – exempelvis där det går rörledningar i taket.
– Utrymningsvägar: Alla bostadsrum behöver ha en utrymningsväg som leder ut ur byggnaden. En dörr eller ett fönster som håller rätt dimensioner räknas som uthyrningsväg.
– Radon: Man behöver kontrollera radonhalten.
– Isolering: Källaren måste vara isolerad.
Före att källarutrymmet ska räknas som en egen uthyrningsdel måste följande uppfyllas:
– Separat ingång som är åtskild från husets övriga ingångar ska finnas.
– Alla funktioner som normalt sett krävs för långvarigt boende behöver finnas. Det gäller kök, badrum, sovplats och vistelseytor.
– En separat bostadsenhet behöver utgöra en egen brandcell
Om inte dessa uppfylls räknas det istället som en del av din bostad och den boende blir då en inneboende.
Mvh admin på ekonomifokus
Hej..Hur höga , eller B xH , skall fönster vara i en källarvåning, för att bli bostadsyta ?
Tidigare var berättelsen 70 x100 cm..
Hej Lars Erik.
Jag känner inte till att det finns några specifika mått som anses som tillräckliga men en förenklad tumregel man brukar använda är att glasytan på fönstret ska motsvara minst 10% av rummets golvyta.
Ett rum på 10 kvm ska alltså ha minst 1 kvm fönsteryta.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vi har en bostadsrätt i souterrängplan med två stora ytor, 87 m2 utan fönster och värme. Räknas dessa ytor som bi- eller boarea?
Hej Maud.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Fråga om mått. Vi har en vind som är inredd, i nock är det ca 195 cm men redan ca 20 cm ut understiger det 190 cm, alltså kommer vi inte upp i 60 cm.
Är kravet att det skall vara 190 x 60 för att det skall bli bo- plus biarea. Eller blir vår vind biarea i sin helhet? Eller ingen yta alls?
Vänligen
Michael
Hej Michael.
Det får inte räknas som boarea men jag är osäker på om det får räknas som biarea eller om det inte ska räknas alls. Jag hittar ingen information om det.
Du får nog ringa skatteverket och fråga.
Mvh admin på Ekonomifokus
FRÅGA:
Kan altan räknas in som boarea, till ½ inglasad med dörr utifrån o vidare dörr in i fritidshuset, samt med korrugerat plasttak (= icke isolerat) ?!
Hej Hannu.
Nej men inglasad altan kan räknas som biarea.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har en garage intill huset med ingång från bostaden! takhöjden på den är högre 190cm. Vi har renoverat garaget genom att isolera innerväggar, monterat gipsväggar och målat! Garaget idag är en stor sov rum.
Frågan är om min renovering av garaget räknas som ombyggnation?
Räknas detta som boarea eller biarea?
mvh
Sam
Hej Sam.
Om garaget är ombyggt till ett sovrum skall det räknas som boarea.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Vi har ett fritidshus, med ett Huvudhus m kök och toa. Sedan ett typ attefallshus med indraget vatten samt ett fristående hus nära huvudhuset ( tv-rum +sovloft)utan vatten. Allt är liksom en enhet, hur räknar vi bo och boyta. Dessa små röda stugor ligger som en liten grupp och hör ihop men man behöver gå över gräs och innergård för att komma t kök o toa
Hej mona.
Om man inte kan nå stugorna direkt inifrån huvudbyggnaden skall de inte räknas som varken boarea eller biarea.
Du skall alltså bara mäta huvudbyggnaden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vad gäller för en oinredd vind med 2 m i nock som innebär att det inte finns någon yta med minst 1,90 i höjd minst 60 cm bred? Det finns brädor i mitten att gå på och även på sidorna på delar av vinden för enklare förvaring. Blir det någon biarea alls? Och spelar det roll om det ligger golv eller brädor på isoleringen eller inte?
Hej Tobias.
Oinredda vindsutrymmen som är under 1,90 i takhöjd räknas inte som varken bi- eller boarea enligt min tolkning.
Skatteverket skriver:
”Följande typer av utrymmen ska inte räknas med i totalytan: Utrymmen med en takhöjd som är lägre än 190 cm”
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vad gäller för sovloft man når med en lös stege.
Räknas det som bi area när det inte har en takhöjd på 1,90?
Hej Jonas.
Utrymmen som inte har 1,90 i takhöjd någonstans skall inte räknas som varken bo- eller biarea.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Har ett hus på 203 kvm.
I nuläget är det registrerat 126kvm boyta och 76kvm biyta.
Det är fönster i samtliga rum, dock i två rum på nedervåningen högt upp mot taket. Det är full takhöjd på samtliga våningar. Det finns ingångar på bägge våningsplan. Det finns stor trappa mellan de bägge våningsplanen.
Har haft hemma en mäklare som undrade varför inte det boyta på allt?
Min fråga är. Vem har rätt att ändra allt till boyta?
Hej Mathias.
Du kan ändra boytan hos skatteverket om du vill. Det finns dock ingen direkt anledning att justera upp boytan förrän du skall sälja huset.
Jag rekommenderar alltså att du gör en ny uppmätning av huset när du skall sälja det så att ni kan marknadsföra det med rätt area. Tills dess kan du bara bo kvar och behöver inte göra något.
Mvh admin på Ekonomifokus
”All yta som har 190 cm högt till tak är boarea. Utöver den ytan får du mäta 60 cm extra in på ytan där det är mindre än 190 cm högt och räkna den ytan som boarea. Resterande yta blir biyta.”
Hej
Vi har just mätt vårt hus och besiktningsmannen vill inte räkna resterande yta på vinden som är mindre än 190cm högt som biyta och hänvisade till nya regler från 2020… håller du med om det?
Hej Mikael.
Det känner jag inte till. Vår artikel baseras på informationen som Skatteverket uppger.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim, Daniel här igen.
Så teoretiskt kan man ha hur stor ”källare” som helst om den inte kan nås inifrån bostaden?
Räknas utrymmet som något annat än bo/biarea som man som lekman inte känner till?
Mvh Daniel
Hej igen. Så det du menar med ”det inte räknas med eftersom det inte nås inifrån”, så räknas det inte in i bo/biarea.
Då tolkar jag det som att tex. Min byggrätt är 200kvm, och huset är 190m2 inkl källarplanet på 55m2, så kan man egentligen räkna bort 55m2 vilket ger att bo/biareor tillsammans är 135m2 och jag då kan bygga ut huset med ytterligare 65m2.
Räknas källaren som något annat? det kan ju inte vara en friggebod eller komplementbyggnad, men finns det något annat begrep som källarplanet då går under?
Hej ni skriver att:
”En källare skall räknas som biarea om den kan nås inifrån.”
Vi har en källare med takhöj på ca 1,9-2,0m. Vi har ingen dörr inifrån huset utan enbart från utsidan. Källaren ligger till 75% under mark och har 3st små ”källarfönster” ca 0,6m x 0,4m med en total area ca 55m2.
Räknas detta på något sätt i våran bi/boarea? Skulle vara bra att veta vid sökande av eventuella bygglov.
Hej Daniel.
Min tolkning är att den inte får räknas med eftersom den inte nås inifrån.
Mvh admin på Ekonomifokus
För några år sedan tog vi en villa. När vi läste ditt forum fick vi många frågor. Baserat på Anticimex områdesmätning har de missat den omöblerade vinden i biarea. Vad kan orsaken vara eller var det ett misstag av företaget?
Hej Ganesh.
Det kan inte jag svara på. Kontakta Anticimex och fråga varför de inte räknat med vinden.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om det finns ett gästrum i intilliggande ”lada” utan access till boningshus, räknas det som boyta eller biyta?
Hej Lennart.
Eftersom gästrummet inte kan nås via en dörr direkt från boningshuset får det inte räknas som varken boarea eller biarea.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om man ska bygga nytt hus och gamla detaljplanen tillåter Byggnadshöjd på 5m men som 1-våning inte 1,5-våning, samt det är ingen förbud på detaljplanen på inred vind (samtliga hus på detaljplanen har inred vind)…
Vad är skillnaden mellan 1 och 1,5 våning?
Kan/ska man kunna tex inreda area av Max 1/5 av våningen under (dvs entré plan) för att fortfarande vara 1-våning och inte 1,5-våningshus?
Kan man ha kupa (eller ”takfönster kupa” som Velux säljar) och/eller permanent trappor till vind på 1 våningshus?
Är vindsvåning inte 1,5 våning bara om tak höjd är mindre än 1,9m, dvs 1,89m?
Hej Sven-Erik.
Detta är tyvärr inte en fråga som jag kan svara på.
Mvh admin på Ekonomifokus