Viager

I Frankrike finns en unik möjlighet att köpa en bostad genom ett så kallat viager-avtal, där köparen betalar för fastigheten men säljaren, ofta en äldre person, behåller rätten att bo kvar i bostaden tills de avlider. Detta system, som kan översättas till livränteavtal, är en etablerad praxis i Frankrike och kan vara ett attraktivt alternativ för både köpare och säljare.

Vad är viager?

Viager är en form av fastighetsköp där köparen betalar en del av köpeskillingen som en initial summa, kallad bouquet, och därefter regelbundna betalningar, kallade rente viagère, till säljaren under dennes livstid. I gengäld får säljaren fortsätta att bo i bostaden (viager occupé) eller i vissa fall överlåta brukanderätten helt (viager libre). När säljaren avlider övergår full äganderätt till köparen utan ytterligare kostnader.

Det finns två huvudsakliga typer av viager:

• Viager occupé: Säljaren bor kvar i bostaden under sin livstid, vilket är den vanligaste formen. Köparen får tillträde först efter säljarens död.
• Viager libre: Bostaden är ledig och köparen kan flytta in direkt, men betalar fortfarande livränta till säljaren.

Hur fungerar processen?

1. Värdering av fastigheten: En fastighetsmäklare eller expert värderar bostaden. Värdet justeras baserat på säljarens ålder, livslängd (baserat på statistiska livslängdstabeller) och om det är viager occupé eller libre. För viager occupé reduceras värdet eftersom säljaren bor kvar, vilket minskar köparens omedelbara nytta av fastigheten.
2. Bouquet och rente: Köparen betalar en initial summa (bouquet), som vanligtvis är 20–40 % av fastighetens värde. Resterande belopp betalas som regelbundna livräntor, ofta månadsvis, till säljaren. Räntans storlek beror på fastighetens värde, säljarens ålder och förväntad livslängd.
3. Notarie och avtal: Ett viager-köp hanteras av en notarie, en juridisk tjänsteman i Frankrike som upprättar och registrerar avtalet. Avtalet, kallat acte de vente viager, specificerar villkoren, inklusive bouquet, livränta och eventuella klausuler om tillträde.
4. Säljarens död: När säljaren avlider upphör livräntan, och köparen får full äganderätt till fastigheten. Om det är viager occupé kan köparen då flytta in eller använda bostaden som hen önskar.

Fördelar med viager

För köparen:

• Lägre initial kostnad: Bouquet är betydligt lägre än en full köpeskilling, vilket gör det möjligt att köpa en fastighet till ett reducerat pris.
• Investeringspotential: Om säljaren avlider tidigare än förväntat kan köparen få fastigheten till ett mycket förmånligt pris jämfört med marknadsvärdet.
• Ingen ränta på lån: Eftersom köpet finansieras genom livränta istället för ett banklån slipper köparen räntekostnader.

För säljaren:

• Ekonomisk trygghet: Säljaren får en initial summa och en regelbunden inkomst under hela sin livstid, vilket kan vara särskilt fördelaktigt för äldre personer utan andra pensionsinkomster.
• Rätt att bo kvar: I viager occupé kan säljaren fortsätta leva i sitt hem utan att behöva flytta.
• Skattefördelar: I Frankrike är livräntan delvis skattefri, vilket gör det ekonomiskt fördelaktigt för säljaren.

Risker och överväganden

För köparen:

• Osäkerhet om tidpunkt: Om säljaren lever längre än förväntat kan de totala kostnaderna (bouquet plus livränta) överstiga fastighetens marknadsvärde. Detta är en betydande risk, särskilt om säljaren är relativt ung.
• Underhållskostnader: I vissa avtal kan köparen behöva stå för vissa underhållskostnader, även om säljaren bor kvar.
• Marknadsvärde: Fastighetens värde kan sjunka över tid, vilket påverkar investeringens lönsamhet.

För säljaren:

• Lägre total ersättning: Om säljaren avlider kort efter avtalet kan den totala summan som erhålls vara lägre än vad fastigheten hade sålts för vid en traditionell försäljning.
• Beroende av köparen: Säljaren är beroende av att köparen kan betala livräntan. Om köparen får ekonomiska problem kan det skapa osäkerhet.

Juridiska och praktiska aspekter

• Notariens roll: En notarie är obligatorisk vid viager-köp och säkerställer att avtalet är juridiskt bindande och att alla parter förstår villkoren. Köparen måste ofta bevisa sin ekonomiska förmåga att betala livräntan.
• Skatter och avgifter: Vid köpet betalar köparen notarieavgifter (ca 7–8 % av fastighetens värde för äldre fastigheter) och eventuella andra skatter, såsom lagfartsskatt.
• Besiktning: Teknisk besiktning är obligatorisk och bekostas av säljaren. Den inkluderar kontroll av el, byggnadskonstruktion, skadedjur och risker som översvämning.
• Avtalets bindande natur: När avtalet (acte de vente viager) är undertecknat är det juridiskt bindande för båda parter. Köparen har dock en ångerrätt på 10 dagar efter undertecknandet av det preliminära avtalet (compromis de vente).

Vad bör man tänka på?

1. Rådgivning: Anlita en kvalificerad mäklare eller advokat med erfarenhet av viager för att säkerställa att avtalet är rättvist och att alla risker är tydliga. En svensktalande mäklare kan underlätta processen för utländska köpare.
2. Finansiell planering: Köparen bör ha en stabil ekonomi för att klara livräntan under en osäker tidsperiod. Det är också viktigt att budgetera för notarieavgifter och andra kostnader.
3. Säljarens ålder och hälsa: Även om det kan kännas obekvämt påverkar säljarens ålder och hälsa avtalets ekonomiska utfall. Äldre säljare innebär ofta lägre risk för köparen, men detta bör vägas mot etiska överväganden.
4. Marknadsförutsättningar: Undersök fastighetsmarknaden i området. Franska Rivieran och Provence är populära men dyra, medan regioner som Nouvelle-Aquitaine kan erbjuda mer prisvärda alternativ.

Etiska överväganden

Viager kan uppfattas som kontroversiellt eftersom köparens vinst delvis beror på säljarens död. Det är viktigt att båda parter går in i avtalet med full förståelse och respekt för varandra. Köpare bör undvika att se viager enbart som en spekulativ investering och istället fokusera på den ömsesidiga nyttan: säljaren får ekonomisk trygghet, och köparen får en möjlighet att äga en fastighet till ett potentiellt förmånligt pris.