Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening (BRF) är en ekonomisk förening som äger en eller flera byggnader. Byggnaderna delas upp i flera olika bostäder och/eller lokaler. Bostäderna i föreningen kallas för bostadsrätter och varje bostadsrätt måste ha minst en ägare som är medlem i bostadsrättsföreningen. Som bostadsrättsinnehavare äger man rätten att bo i (nyttjanderätten) en specifik bostad.

Viktigt att veta om bostadsrättsföreningar

Vad är en bostadsrätt?

En bostadsrätt är en upplåtelseform där du köper rätten att bo i en bostad som ägs av en bostadsrättsförening. Du blir medlem i föreningen och betalar en månadsavgift för att täcka gemensamma kostnader, som underhåll, drift och föreningens lån.

Till skillnad från en friköpt bostad, en villa exempelvis, så äger du inte bostaden direkt utan bara rätten att bo i den.
Till skillnad från en hyresrätt hyr du inte din bostadsrätt. Du har större inflytande över bostaden och kan ofta renovera eller sälja din bostadsrätt.

🔗 Läs mer djupgående om bostadsrätter

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger och förvaltar föreningens byggnader och mark (i vissa fall äger föreningen inte marken utan arrenderar/hyr den).

Medlemmarna i föreningen, som är bostadsrättsinnehavarna, har rätt att bo i sina specifika bostäder genom att köpa en bostadsrätt. Detta innebär att man inte äger lägenheten direkt, utan en andel i föreningen som ger nyttjanderätt till bostaden.

Föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen, underhåll och ekonomi, medan medlemmarna betalar en månadsavgift för att täcka kostnader som drift och föreningens lån.

Beslut fattas demokratiskt på föreningsstämmor, där medlemmarna har rösträtt baserat på sina andelar.

Styrelsen & stämman styr

Bostadsrättsföreningen styrs och sköts av medlemmarna. Medlemmarna röstar fram en styrelse som tar besluten om hur föreningen skall skötas. Om det är riktigt stora beslut brukar man rösta om beslutet på en stämma där alla medlemmar har rätt att vara med och rösta.

Som ledamot eller ordförande i en BRF-styrelse har man ett personligt ansvar som sträcker sig bortom det kollektiva ansvaret för styrelsen.

Stadgar & regler

Bostadsrättsföreningar regleras bland annat av följande lagar:

En bostadsrättsförenings stadgar är de regler som styr hur föreningen ska fungera. De bestämmer bland annat vad medlemmarna får göra och hur styrelsen väljs. Stadgarna är som en grundlag för föreningen och måste följas av alla medlemmar. De skrivs när föreningen bildas och kan ändras vid behov, men det kräver ofta ett beslut på en föreningsstämma.

🔗 Läs mer om stadgar i en brf

Anmäla styrelsen

Om det är så att man anser att föreningen vansköts är det i första hand en fråga som ska lösas internt i föreningen. Det finns dock en möjlighet att i extrema situationer vända sig till Bolagsverket och begära en specialgranskning av hur föreningen sköts och dess bokföring, enligt 9 kap. 1 § EFL. För att en sådan begäran ska kunna lämnas in krävs att minst tio procent av de som har rösträtt i föreningen stödjer detta. Mer information om detta hittar du hos Bolagsverket.

Tvist

Vid en tvist med din bostadsrättsförening (BRF) är det klokt att först försöka lösa konflikten genom samtal med styrelsen för att undvika tredje part. Samla information, som föreningens stadgar, för att stärka din position.

Om samtal misslyckas, överväg juridisk hjälp från en advokat specialiserad på bostadsrättsfrågor, särskilt om du känner dig orättvist behandlad enligt likhetsprincipen (alla ska behandlas lika utan otillbörliga fördelar).

Vanliga tvister handlar om skador, som fukt, och vem som ska betala. Förbered dig med bevis och kontrollera rättsskyddet i din hemförsäkring för att täcka kostnader, och försök lösa tvisten snabbt för att slippa långa processer.

Vad är en suppleant?

En suppleant fungerar som en ersättare i styrelsen när en ledamot inte kan närvara på ett styrelsemöte

Avgå från styrelsen

För att avgå ur styrelsen räcker det med att personen anmäler det till styrelsen och anger datum för avgången.

Ansvar i bostadsrättsföreningen

Bostadsrättsföreningen ansvarar för fastighetens yttre underhåll och föreningens ekonomi. Som boende ansvarar man för det inre underhållet i bostadsrätten. Exakt vem som ansvarar för vad kan man utläsa i föreningens stadgar och stadgarna kan skilja sig åt mellan olika föreningar. Vanligtvis brukar det dock vara såhär:

Byggnadsdel	Föreningen	Boende
Tak, fasad, fönster & dörrar	X
Rör & ledningar i väggar	X
Trädgård, trapphus & dränering	X
Måla om huset	X
Parkeringsytor	X
Uppvärmning & värmesystem	X
Badrumsrenovering		X
Målning i bostaden		X
Renovering i bostaden		X
Byta vitvaror i bostaden		X

🔗 Läs mer om ansvar i en brf

Föreningens ekonomi

En bostadsrättsförening får in pengar via de månadsavgifter som bostadsrättsinnehavarna betalar. Den kan även få in hyresintäkter för parkeringar, garage, lokaler och liknade som hyrs ut.

De intäkter som kommer in ska täcka alla föreningens kostnader. Här är några exempel på föreningens kostnader:

Räntekostnader på föreningens lån
Underhållskostnader för fastigheten
Driftkostnader för föreningens byggnader
Gräsklippning
Snöröjning
Underhåll av parkeringar
Ersättningar till styrelsen
Förvaltningsavgift till tex HSB eller Riksbyggen

Bostadsrättsföreningar har som mål att inte gå med vinst. Skulle det bli vinster i föreningen skall de tillfalla bostadsrättsinnehavarna.

Årsredovisning

En bostadsrättsförening (BRF) måste enligt lag upprätta en årsredovisning varje år. Den ska visa föreningens ekonomi och verksamhet under räkenskapsåret och innehålla balansräkning, resultaträkning och en förvaltningsberättelse. Styrelsen ansvarar för att ta fram den.

Hitta årsredovisning:

Kontakta mäklaren för snabb tillgång till årsredovisningen.
Kolla föreningens hemsida för publicerade årsredovisningar.
Beställ från Bolagsverket mot en avgift.
Sök i databaser som Allabrf.se eller Brfkollen.se.
Hör av dig direkt till föreningen om inget annat funkar.

Kapitaltillskott

Ett kapitaltillskott är en summa som bostadsrättsinnehavare betalar till föreningen, antingen frivilligt eller som krav, för att förbättra dess ekonomi, oftast genom att minska skulder. Det beslutas på föreningsstämman och kan påverka både avgifter och bostadens värde.

Två former av kapitaltillskott:

Månadsavgift (indirekt tillskott): En del av din månadsavgift går till att betala av föreningens lån. Det du bidragit med i amorteringar under tiden du ägt bostaden räknas som indirekt kapitaltillskott och kan dras av vid försäljning. Detta sänker skulderna och höjer bostadsvärdet.
Extra insats (direkt tillskott): Föreningen kan begära en engångsinsats från medlemmarna för att betala av lån. Det minskar räntekostnader och avgifter samtidigt som det ökar bostädernas värde.

Vem sköter ekonomi & förvaltning?

Styrelsen i en bostadsrättsförening kan välja att sköta förvaltningen själv alternativt anlita en förvaltare eller en redovisningsbyrå som sköter teknisk- och ekonomisk förvaltning åt föreningen.

Vad ingår i ekonomisk och teknisk förvaltning?

Ekonomisk	Teknisk
Bokslut	Fastighetsskötsel
Årsredovisning	Trädgårdstjänster
Bokföring	Markarbeten
Hantering av lån	Lokalvård
Budget	Taktvätt
Administration av överlåtelser	Teknik & felanmälan
Arvoden & löner
Fakturahantering
Avisering av månadsavgifter & hyror
Deklaration
Skatter
Skötsel av medlems- & lägenhetsregistret

Medlemskap i föreningen

När en bostadsrätt överlåts via köp, arv eller gåva måste den nya ägaren ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Skulle föreningen neka medlemskapet så kan överlåtelsen inte genomföras.

Föreningen får endast neka medlemskap baserat på den potentiellt nya medlemmens ekonomiska förutsättningar. I vissa fall kan även föreningen neka ansökningar baserat på ålder om det står i stadgarna att föreningen skall vara en 65+ föreningen till exempel.

🔗 Läs mer om medlemskap i brf

Nyckeltal

Nya lagar från 2023 kräver att bostadsrättsföreningar redovisar fler nyckeltal i årsredovisningen för att visa ekonomisk hälsa. Syftet är att ge köpare en tydligare bild av föreningens ekonomi och minska risken för oväntade avgiftshöjningar.

Sparande per kvadratmeter: Visar hur mycket föreningen sparar per kvadratmeter för framtida kostnader; högre är bättre.
Räntekänslighet: Anger hur mycket avgifterna kan öka vid en räntehöjning; lägre är bättre.
Belåning per kvadratmeter: Mäter föreningens skuld per kvadratmeter; lägre innebär mindre risk.
Årsavgift per kvadratmeter: Visar avgiftens storlek per kvadratmeter; jämförbart med liknande föreningar.
Energikostnad per kvadratmeter: Anger energikostnader per kvadratmeter; lägre indikerar effektivitet.
Skuldsättningsgrad: Jämför skulder med tillgångar; lägre visar stabilare ekonomi.
Räntetäckningsgrad: Mäter förmågan att täcka räntekostnader med intäkter; högre är säkrare.

🔗 Läs mer om nyckeltal för brf

Lån

En bostadsrättsförening har vanligtvis lån. Räntan och amorteringen betalas med intäkterna från medlemmarnas månadsavgifter.

För att analysera föreningens skuldsättning kan man exempelvis titta på belåningsgraden (belåning per kvm), räntekänsligheten, ränteteckningsgraden och skuldkvoten.

Skuldkvot: Mäter föreningens totala skulder i förhållande till dess årliga intäkter (t.ex. avgifter från medlemmar). En hög skuldkvot kan indikera ekonomisk sårbarhet om intäkterna minskar.

Soliditet

Soliditet i en bostadsrättsförening (BRF) visar hur stor del av föreningens tillgångar som finansieras med eget kapital, alltså utan lån. Det räknas ut som eget kapital delat med totala tillgångar och anges i procent. Hög soliditet (t.ex. över 50 %) betyder lägre skulder och bättre ekonomisk stabilitet.

Formel:
Eget kapital / totala tillgångar = soliditet

Vad händer om bostadsrättsföreningen går i konkurs?

Äger man en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som går i konkurs riskerar man att förlora sin bostad. Har man bolån konverteras det till ett blancolån (lån utan säkerhet). Det kan alltså bli katastrofala konsekvenser för din privatekonomi om din bostadsrättsförening går i konkurs.

Bostadsrättsföreningar går sällan i konkurs, det är således väldigt ovanligt. Om föreningen inte kan betala sina skulder kan en firmatecknare lämna in en konkursansökan till tingsrätten, utan att detta kräver ett beslut från föreningsstämman.

När tingsrätten utser en konkursförvaltare, säljs föreningens tillgångar och de pengar som kommer in används för att betala skulderna. Medlemmarna förlorar då sina bostadsrätter, och lägenheterna omvandlas till hyresrätter.

Föreningen kan äga eller arrendera marken

En bostadsrättsförening kan antingen äga marken som dess byggnader står på eller så kan den arrendera (hyra) marken. Detta är viktigt att känna till vid köp av en bostadsrätt eftersom det är mycket bättre att föreningen äger marken än att den arrenderar den. Äger föreningen marken så finns det ingen arrendeavgift som påverkar bostadsrättsföreningens ekonomi negativt.

Om arrendeavgiften höjs kan det leda till att föreningen behöver höja månadsavgifterna.

Hur en bostadsrättsförening bildas

En bostadsrättsförening bildas när ett gäng privatpersoner eller ett byggbolag har en fastighet som skall göras om till bostadsrätter. När föreningen är upprättad så köper föreningen fastigheten och säljer bostadsrätterna till medlemmarna.

Ett exempel är när byggbolaget JM byggt ett höghus som skall bli till bostadsrätter. Ett annat exempel är när ett hyreshus skall omvandlas till bostadsrätter och de boende går ihop och bildar en bostadsrättsförening som köper hyreshuset.

Äkta och oäkta förening

En bostadsrättsförening kan vara antingen äkta eller oäkta. En äkta förening är en där minst 60 % av verksamheten (räknat på hyresvärdet) handlar om bostäder och garageplatser som ägs av medlemmar som är privatpersoner. Om mindre än 60 % av verksamheten är av den typen, räknas föreningen som oäkta. De flesta bostadsrättsföreningar i Sverige är äkta.

Skillnaderna påverkar beskattningen för bostadsrättsägarna. I äkta föreningar är vinstskatten vid försäljning 22 % och uppskov möjligt, medan oäkta har 25 % skatt utan uppskov. Oäkta föreningar kan ha lägre avgifter tack vare högre hyresintäkter, men medlemmar riskerar förmånsbeskattning. Kontakta Skatteverket för specifika skattefrågor.

🔗 Läs mer om äkta & oäkta brf:er

Statistik

Här presenteras statistik för svenska bostadsrättsföreningar. Källan till statistiken är Finansinspektionen.

Lån per kvm bostadsyta

Denna tabell visar hur mycket lån per kvm bostadsyta svenska bostadsrättsföreningar har i genomsnitt

Avgift per kvm

Denna tabell visar vilken årsavgift per kvm svenska bostadsrättsföreningar har.

Laddstolpar

En bostadsrättsförening kan installera laddstolpar om intresset finns bland medlemmarna. Beslut om att uppföra laddstolpar kan tas av styrelsen eller via en stämma.

Krav på laddstolpar

Nya bostadshus (uppförda efter 2021-03-10) med fler än 10 parkeringsplatser i byggnaden eller på tomten ska ha ledningsinfrastruktur (förberedelse med tomrör eller liknande) till alla parkeringsplatser

Bygglov eller bygganmälan krävs normalt inte för att uppföra laddinfrastruktur.

HSB och andra förvaltare

En bostadsrättsförening kan ha förvaltare som hjälper till med ekonomisk- och teknisk förvaltning. Ett exempel på en sådan förvaltare är HSB, ett annat är Riksbyggen.

Att en bostadsrättsförening är en så kallad "HSB-förening" innebär alltså bara att föreningen anlitat HSB för hjälp med förvaltningen.

Vad heter bostadsrättsförening på engelska?

Bostadsrättsförening heter housing cooperative eller cooperative housing association på engelska, beroende på sammanhanget. Oftast används "housing cooperative" i vardagligt språk.

Fastighetsdeklaration för brf

Bostadsrättsföreningar ska lämna Inkomstdeklaration varje år. De ska även ge in deklarationsuppgifter för den allmänna fastighetstaxeringen som genomförs var tredje år.