Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter

Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter innebär att en bostadsrättsförening bildas som sedan köper hyresfastigheten av fastighetsägaren och gör om hyresrätterna till bostadsrätter. Hyresgästerna kan sedan välja att köpa bostadsrätterna av bostadsrättsföreningen. Efter en ombildning bor de som valt att köpa sin bostadsrätt kvar som bostadsrättsinnehavare och medlemmar i bostadsrättsföreningen medan de som inte valt att delta i ombildningen får bo kvar genom att hyra bostaden av bostadsrättsföreningen.

💡 Vid en ombildning får man normalt köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet.

Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har blivit väldigt populärt. De som deltagit i ombildningar de senaste åren har i de flesta fall tjänat stora pengar och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden. Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.

Artikelns innehåll:
1. Vad innebär ombildning?
2. Steg-för-steg guide – Hur en ombildning går till
3. Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning – Kalkylator
4. Du kan få bolån utan kontantinsats vid ombildning
5. Så mycket får du betala för bostadsrätten
6. Bo kvar som hyresgäst vid ombildning – regler & förutsättningar

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Ombildning – vad det innebär

En ombildning innebär helt enkelt att man gör om hyresbostäder till bostadsrätter som de befintliga hyresgästerna köper. Om en fastighetsägare vill sälja sin hyresfastighet kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. Två tredjedelar av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja delta i ombildningen för att den skall bli av.

Om hyresgästerna vill bilda en bostadsrättsförening och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för denna regel är hembud.

Om ett hyreshus ombildas till bostadsrätter måste inte alla hyresgäster delta i ombildningen. De som inte vill delta kan välja att bo kvar som hyresgäst. Då äger den nya bostadsrättsföreningen bostaden och den boende får hyra bostaden av bostadsrättsföreningen istället.

Ombildningens process – steg för steg guide

Nu går vi igenom ombildningsprocessen, steg för steg. Under vissa steg finns det även förklaringsvideos som vi rekommenderar att du tittar på. De är korta och ger bra information.

1. Intressekoll

Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.

2. Bilda bostadsrättsföreningen

Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening. Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.

3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten

När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten. Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.

4. Besiktning av fastigheten

Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten. Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.

Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.

5. Ekonomisk plan

Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.

I videon förklarar Restate lite mer om den ekonomiska planen

6. Finansieringen för köpet 

Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.

I videon förklarar Restate lite mer om finansieringen

7. Köpet

Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.

I videon förklarar Restate lite mer om köpstämman

8. Tillträde

När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.

I videon förklarar Restate lite mer om tillträdet

9. Upplåtelseavtal

När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.

Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.

10. Lagfart

När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos Lantmäteriet. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.

Lånelöfte först

För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte. Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.

En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Lånekoll.se. De jämför flera olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte och det är helt gratis.

Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning

Vanligtvis får man köpa bostadsrätten för 70-75 % av marknadsvärdet vid en ombildning. Kalkylatorn hjälper dig att räkna ut ungefär hur mycket du kan tjäna på att delta i en ombildning.

Bolån utan kontantinsats vid ombildning

Enligt lagen får man inte ta bolån på mer än 85 % av bostadens värde. Resterande 15 % måste finansieras med en egen kontantinsats.

Vid en ombildning får man, som vi nämner tidigare, vanligtvis köpa bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du kan finansiera hela köpet med bolån utan att behöva stoppa in någon egen kontantinsats så länge som priset du betalar för bostadsrätten understiger 85 % av marknadsvärdet.

💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Detta pris får du betala vid en ombildning

I 7 kap. 14 § bostadsrättslagen regleras det hur mycket man får betala för bostaden vid en ombildning. Priset skiljer sig åt beroende på om du väljer att delta i ombildningen från början eller om du vid ett senare tillfälle bestämmer dig för att köpa bostadsrätten. Ju längre man väntar med att delta desto högre pris får man vanligtvis betala för bostadsrätten.

• Om du bestämmer dig inom 1 månad
  Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet om att köpa bostadsrätten inom en månad så betalar du insats enligt ekonomisk plan
• Om du bestämmer dig inom 1 till 6 månader
  Bestämmer du dig och accepterar erbjudandet när en månad passerats men inom sex månader får du betala insatsen plus en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften får högst motsvara referensräntan + två procent som en ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen.
• Om du bestämmer dig efter 6 månader
  Bestämmer du dig och vill köpa bostadsrätten efter att 6 månader har passerat bestämmer föreningen fritt hur stor upplåtelseavgiften ska vara. Det innebär att du som är hyresgäst sannolikt får betala bostadsrättens marknadspris.

Sälja bostadsrätten efter ombildningen

Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst.

Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.

Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.

Bo kvar som hyresgäst efter ombildningen

Om du väljer att inte köpa bostadsrätten utan bor kvar med hyresrätt så har du samma rättigheter som tidigare. Bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd.

• Du har kvar samma besittningsskydd 
• Din bostads kan inte säljas till någon annan 
• Du kan inte tvingas att köpa lägenheten 
• Du har kvar rätten att byta bostaden mot andra hyresrätter 
• Om du vill hyra ut bostaden i andra hand gäller samma regler som tidigare
• Bostadsrättsföreningen är skyldig att sköta och bekosta normalt underhåll av bostaden 
• Hyran skall vara skälig och i nivå med likvärdiga hyresbostäder

Du fortsätter att hyra din lägenhet med samma villkor som tidigare och behöver inte skriva något nytt avtal. Om du erbjuds ett nytt avtal med sämre villkor än tidigare behöver du inte skriva under det. Du har rätt att bo kvar under samma förutsättningar som tidigare.

Hyran ska vara skälig

Bostadsrättsföreningen får inte ändra hyran själv. Den ska bestämmas enligt bruksvärdesprincipen. Denna princip säger att hyran skall vara på samma nivå som för andra likvärdiga hyresbostäder. Det är vanligt att hyran bestäms i en förhandling med Hyresgästföreningen. 

Fördelar och nackdelar med ombildning

Det finns både fördelar och nackdelar med ombildningar. Vi listar några av dom här:

Fördelar

• Man får köpa en bostadsrätt till ett lågt pris
• Man får renovera inuti sin bostadsrätt
• Bostadsrättsföreningen kan sköta fastigheten bättre om hyresvärden misskött den

Nackdelar

• Alla har inte råd att delta och köpa bostadsrätten
• Man får ett större ansvar som bostadsrättsinnehavare än som hyresgäst
• Inre underhåll i bostaden bekostas av den boende istället för av fastighetsägaren
• Man kan behöva engagera sig i bostadsrättsföreningens styrelse

Vanliga frågor och svar

Läs även våra artiklar

• Analysera bostadsrättsförening
• Bygga altan eller uteplats vid bostadsrätt