Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter

32
Ombilda hyresrätt till bostadsrätt

Att ombilda hyresrätter (lägenheter, radhus osv) till bostadsrätter har blivit väldigt populärt de senaste åren. Detta beror på att många har hört talas om hur mycket pengar folk har tjänat på dessa ombildningar. Eftersom priserna på bostäder har stigit kraftigt de senaste åren så har vinsterna som gjorts på ombildningar blivit väldigt stora och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden. Det beror mycket på att du vid en ombildning normalt får köpa loss bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde.
Hur fungerar då detta med ombildning och vad skall man tänka på? Det skall vi gå igenom i denna artikel.

 ”Vid en ombildning köper du normalt loss din lägenhet för 70-75 % av marknadsvärdet”

Ombildning – vad det innebär

En ombildning innebär helt enkelt att man gör om bostäder som man hyr till bostadsrätter som man köper. Om till exempel en fastighetsägare börjar bli gammal och inte längre orkar sköta om sitt hyreshus så kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja vara med på denna ombildning för att det överhuvudtaget skall bli något. Om hyresgästerna vill köpa loss fastigheten från fastighetsägaren och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten så får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för detta är ”hembud”.

Även om ett hyreshus ombildas så kan man låta någon/några lägenheter fortsätta vara hyreslägenheter om den boende inte vill eller kan ombilda sin lägenhet till bostadsrätt.
Då äger den nya bostadsrättsföreningen lägenheten och den boende får fortsätta att hyra lägenheten och bo kvar.

Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.

Lånelöfte först

För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte.
Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.
En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Consector.se.
De jämför ca 30 st olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte på Consector.se och det är helt gratis. Consector har tidigare lyckats ordna bolåneräntor till kunder på ca 1,09 % och uppåt.

Ombildningens process – steg för steg

1. Intressekoll
Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.

2. Bilda bostadsrättsföreningen
Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening.
Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.

3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten.
2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten.
Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.

4. Besiktning av fastigheten
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten.
Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.

Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.

5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.

6. Finansieringen för köpet 

Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.
Kika in på Consector.se och gör en ansökan. Consector brukar vara mycket kunniga och hjälpsamma när det kommer till ombildningar.

7. Köpet
Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.

8. Tillträde
När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.

9. Upplåtelseavtal
När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.

Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.

10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos tingsrätten. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.

Behöver du hjälp med ombildning till bostadsrätt?

Funderar ni på att ombilda hyresrätt till bostadsrätt? En stor fördel är att ta kontakt med en ombildningskonsult om ni funderar på att ombilda. Interesta är en ombildningskonsult som hjälper fastighetsägare och hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt. Genom att lägga stor vikt vid lokal närvaro och gedigen kunskap säkerställer dom en trygg ombildningsprocess där dom ansvarar för hela ombildningen från start till mål.

Genom att använda Interesta som ombildningskonsult så får ni dedikerad och kunnig person som driver hela processen åt er och säkerställer att det blir en väl genomförd ombildning. Kika in på Interesta.se och kontakta dem för en kostnadsfri genomgång.

Sälja bostadsrätten efter att man ombildat

Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst. Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter från de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.

Det är helt gratis att använda Hittamäklare.se och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.

32 KOMMENTARER

  1. Hej!
    Hur räknar man om några lägenheter har Affärsverksamhet ( typ tandläkare, advokatkontor m.m. ) och att några lägenheter står tomma samt att i bottenvåningen så finns det butiker?
    Jag tänker på att minst 2/3 måste vilja köpa loss sin lght?

    • Hej Kaj.

      Man kan bilda en bostadsrättsförening som äger lokalerna så det är inga konstigheter.
      Däremot måste man hålla kol på om det blir en äkta eller oäkta bostadsrättsförening.
      Läs gärna vår artikel om det ämnet här på Ekonomifokus.

      Det är de boende i lägenheterna som måste vara 2/3 vid en ombildning. Lokaler räknas inte in där.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej

    Tackar för informationen!!

    Jag har en hyresrätt som jag bott i några år, och denna hyresrätt är på gång att bli en bostadsrätt!!
    Jag är även delägare i en radhus, där jag bor på deltid med min familj.

    Hur ser möjligheterna ut om jag vill köpa loss min hyres rätt? Är det lånelöftet som avgör?

    • Hej Adam.

      Om ett förslag om att köpa loss lägenheterna röstas igenom bland hyresgästerna så behöver du sedan ha ett lånelöfte som räcker till.
      Dock krävs det att möjligheten till att köpa loss finns överhuvudtaget. Det är inget som du som ensam hyresgäst kan avgöra.

      mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej.

    Vem står för alla kostnader innan fastigheten är förvärvad av brf, som tex besiktning av fastigheten?

    Med Vänliga Hälsningar
    AK

    • Hej AK.

      Det beror på vad avtalet säger. Men vanligtvis står köparen (föreningen) för besiktningskostnaden.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej! Ger man ett bud till hyresvärden som denne kan säga nej till men sedan godta ett högre bud från tex en fastighetsutvecklare?

    Med vänlig hälsning, J

    • Hej Julia.

      Nej de boende har förköpsrätt, såkallat hembud.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej.
    Hur ligger det till om man ångrar sig vid en ombildning?
    Jag är lite skeptiskt nu men finns möjligheten att köpa den i efterhand?

    • Hej Mija.

      De uppgifter jag fått:
      När du fått erbjudande att köpa så har du 6 månader på dig att bestämma dig.
      Du kan köpa lägenheten i efterhand men då kommer priset att bli högre.
      Om du köper bostaden i efterhand så får du köpa till rådande marknadsvärde.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej!

    Vi bor i en hyresrätt som eventuellt kommer gå till försäljning nästa år. Vi funderar isåfall på att bilda bostadsrätt. Dock så är det ca 50 lght i området, varav ca 20 är lite större, sk kedjehus och det är i sådana vi bor. Kan vi separera oss från övriga området vid försäljning och bilda en egen bostadsrättsförening?

    Mvh Kristina

  7. Hej!
    Vi bor i ett hyreshus med två sammanhängande huskroppar. Skulle det vara möjligt att bara omvandla gårdshuset till bostadsrätter förutsatt att hyresvärden vill sälja ”halva” huset?

  8. Hej! Bor för närvarande i en hyresrätt i en bostadsrättsförening som bildades 2008.
    Har jag rätt att köpa lägenheten eftersom jag hyrt den sedan 2004?

    • Hej Christer.

      Som jag förstått det så har du endast rätt att köpa loss lägenheten inom ett år efter ombildningen.
      Nu är det alltså försent. Om bostadsrättsföreningen vill ombilda din lägenhet och sälja den till dig så är det såklart inga problem.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej!
    Vi bor i ett hyreshus som troligtvis skall säljas. Huset ägs av ett Handelsbolag. Har vi hyresgäster förköprätt av fastigheten om vi bildar en bostadrättsförening. Jag har hört att man inte har förköpsrätt när det är ett bolag. som äger fastigheten .
    Med vänlig hälsning
    Gunilla

    • Hej Gunilla.

      Alla hyreshus ägs i princip av företag.
      Ni borde ha förköpsrätt om jag inte är helt fel ute.

      Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej Gunilla!

      Om fastigheten ägs av ett bolag där aktierna / andelarna i bolaget säljs så utlöses dessvärre inte hembudsförfarandet då fastigheten inte byter ägare.

      Du får gärna kontakta oss om du har fler frågor eller funderingar.

      Med vänliga hälsningar,

      Alex, Interesta

        • Hej Gunilla.

          Det betyder att de boende har förköpsrätt på fastigheten ifall de vill bilda en bostadsrättsförening och köpa loss huset eller fastigheten.

          Mvh admin på EKonomifokus

        • Hej Gunilla!

          Det innebär att de boendens förköpsrätt inte är aktuell om det är så att företaget, som äger fastigheten, byter ägare eftersom fastigheten i sig ägs fortfarande av samma företag.

          Du får gärna slå oss en signal på 036 – 29 37 180 eller info@interesta.se om du har fler frågor.

          Med vänliga hälsningar,

          Alex, Interesta

  10. Hej,

    Min kompis bor i en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Hon har inte möjlighet att köpa den själv. Skulle jag kunna köpa den tillsammans med henne, alltså stå på procent av ägarskapet trots att jag inte står på hyreskontraktet? Och isåfall hur många procent?

    Och hur skulle det fungera sen. Kan vem som helst av oss köpa ut den andra ur lägenheten om jag skulle vilja ta över den helt. Eller om hon skulle vilja köpa ut mig när hon får möjlighet.

    Och om man skulle vilja, finns det regler för hur snart man kan sälja den till marknadspris efter ombildningen?

    • Hej Karin.

      Ja ni kan köpa den ihop.
      Vilken procent ni skall äga väljer ni själva så länge banken tillåter det (i enskilda fall kan dock föreningen ha krav i sina stadgar om ägandet).
      Ja ni kan köpa ut varandra fritt om båda är överens.
      Det finns inga regler som hindrar er från att sälja lägenheten när ni tillträtt den som ägare av bostadsrätten.
      Se bara till att ni har godkänt från banken innan ni köper.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej! Det är två hus med 5 lägenheter i varje hus, som hat samma hyresvärd. Om vi ska omvandla till bostadsrätt våra hyresrätt ska det andra huset också ingå i förening eller räcker med ett, dvs 5 hushåll? Är det mer fördelaktigt att båda hus ska ingå i förening?
    Tack för svaret på förhand! Mvh, Olga

    • Hej Olga.

      Det går att skapa en bostadsrättsförening på 5 st hushåll.
      Det är dock bättre om det är minst 8-10 st hushåll eftersom bankerna då är mer benägna att hjälpa till med finansiering.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej,

    Bor i hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Skulle vilja veta om jag har rätt ens till bolån och hur mycket handpenning behöver jag ha ?

    Hur kan jag kolla med banken när jag ej vet priset än ?

    • Hej Sarah.

      Du måste kontakta en bank och fråga om ett lånelöfte.
      Då räknar banken ut hur mycket du kan låna som mest baserat på din inkomst och din kontantinsats.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Carina.

      Ja det brukar krävas. Prata med din bank dock och fråga. Ifall du får köpa bostaden under marknadsvärdet så kan banken i vissa fall göra nundantag (men det är ovanligt).

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here