Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter

51
Ombilda hyresrätt till bostadsrätt

Att ombilda hyresrätter (lägenheter, radhus osv) till bostadsrätter har blivit väldigt populärt de senaste åren. Detta beror på att många har hört talas om hur mycket pengar folk har tjänat på dessa ombildningar. Eftersom priserna på bostäder har stigit kraftigt de senaste åren så har vinsterna som gjorts på ombildningar blivit väldigt stora och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden. Det beror mycket på att du vid en ombildning normalt får köpa loss bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde.
Hur fungerar då detta med ombildning och vad skall man tänka på? Det skall vi gå igenom i denna artikel.

 “Vid en ombildning köper du normalt loss din lägenhet för 70-75 % av marknadsvärdet”

Ombildning – vad det innebär

En ombildning innebär helt enkelt att man gör om bostäder som man hyr till bostadsrätter som man köper. Om till exempel en fastighetsägare börjar bli gammal och inte längre orkar sköta om sitt hyreshus så kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja vara med på denna ombildning för att det överhuvudtaget skall bli något. Om hyresgästerna vill köpa loss fastigheten från fastighetsägaren och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten så får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för detta är “hembud”.

Även om ett hyreshus ombildas så kan man låta någon/några lägenheter fortsätta vara hyreslägenheter om den boende inte vill eller kan ombilda sin lägenhet till bostadsrätt.
Då äger den nya bostadsrättsföreningen lägenheten och den boende får fortsätta att hyra lägenheten och bo kvar.

Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.

Lånelöfte först

För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte.
Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.
En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Consector.se.
De jämför ca 30 st olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte på Consector.se och det är helt gratis. Consector har tidigare lyckats ordna bolåneräntor till kunder på ca 1,09 % och uppåt.

Ombildningens process – steg för steg

1. Intressekoll
Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.

2. Bilda bostadsrättsföreningen
Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening.
Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.

3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten.
2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten.
Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.

4. Besiktning av fastigheten
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten.
Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.

Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.

5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.

6. Finansieringen för köpet 

Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.
Kika in på Consector.se och gör en ansökan. Consector brukar vara mycket kunniga och hjälpsamma när det kommer till ombildningar.

7. Köpet
Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.

8. Tillträde
När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.

9. Upplåtelseavtal
När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.

Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.

10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos tingsrätten. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.

Behöver du hjälp med ombildning till bostadsrätt?

Funderar ni på att ombilda hyresrätt till bostadsrätt? En stor fördel är att ta kontakt med en ombildningskonsult om ni funderar på att ombilda. Interesta är en ombildningskonsult som hjälper fastighetsägare och hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt. Genom att lägga stor vikt vid lokal närvaro och gedigen kunskap säkerställer dom en trygg ombildningsprocess där dom ansvarar för hela ombildningen från start till mål.

Genom att använda Interesta som ombildningskonsult så får ni dedikerad och kunnig person som driver hela processen åt er och säkerställer att det blir en väl genomförd ombildning. Kika in på Interesta.se och kontakta dem för en kostnadsfri genomgång.

Sälja bostadsrätten efter att man ombildat

Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst. Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter från de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.

Det är helt gratis att använda Hittamäklare.se och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.

51 KOMMENTARER

  1. Hej!
    Hur räknar man om några lägenheter har Affärsverksamhet ( typ tandläkare, advokatkontor m.m. ) och att några lägenheter står tomma samt att i bottenvåningen så finns det butiker?
    Jag tänker på att minst 2/3 måste vilja köpa loss sin lght?

    • Hej Kaj.

      Man kan bilda en bostadsrättsförening som äger lokalerna så det är inga konstigheter.
      Däremot måste man hålla kol på om det blir en äkta eller oäkta bostadsrättsförening.
      Läs gärna vår artikel om det ämnet här på Ekonomifokus.

      Det är de boende i lägenheterna som måste vara 2/3 vid en ombildning. Lokaler räknas inte in där.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej

    Tackar för informationen!!

    Jag har en hyresrätt som jag bott i några år, och denna hyresrätt är på gång att bli en bostadsrätt!!
    Jag är även delägare i en radhus, där jag bor på deltid med min familj.

    Hur ser möjligheterna ut om jag vill köpa loss min hyres rätt? Är det lånelöftet som avgör?

    • Hej Adam.

      Om ett förslag om att köpa loss lägenheterna röstas igenom bland hyresgästerna så behöver du sedan ha ett lånelöfte som räcker till.
      Dock krävs det att möjligheten till att köpa loss finns överhuvudtaget. Det är inget som du som ensam hyresgäst kan avgöra.

      mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej.

    Vem står för alla kostnader innan fastigheten är förvärvad av brf, som tex besiktning av fastigheten?

    Med Vänliga Hälsningar
    AK

    • Hej AK.

      Det beror på vad avtalet säger. Men vanligtvis står köparen (föreningen) för besiktningskostnaden.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej! Ger man ett bud till hyresvärden som denne kan säga nej till men sedan godta ett högre bud från tex en fastighetsutvecklare?

    Med vänlig hälsning, J

    • Hej Julia.

      Nej de boende har förköpsrätt, såkallat hembud.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej.
    Hur ligger det till om man ångrar sig vid en ombildning?
    Jag är lite skeptiskt nu men finns möjligheten att köpa den i efterhand?

    • Hej Mija.

      De uppgifter jag fått:
      När du fått erbjudande att köpa så har du 6 månader på dig att bestämma dig.
      Du kan köpa lägenheten i efterhand men då kommer priset att bli högre.
      Om du köper bostaden i efterhand så får du köpa till rådande marknadsvärde.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej!

    Vi bor i en hyresrätt som eventuellt kommer gå till försäljning nästa år. Vi funderar isåfall på att bilda bostadsrätt. Dock så är det ca 50 lght i området, varav ca 20 är lite större, sk kedjehus och det är i sådana vi bor. Kan vi separera oss från övriga området vid försäljning och bilda en egen bostadsrättsförening?

    Mvh Kristina

  7. Hej!
    Vi bor i ett hyreshus med två sammanhängande huskroppar. Skulle det vara möjligt att bara omvandla gårdshuset till bostadsrätter förutsatt att hyresvärden vill sälja ”halva” huset?

  8. Hej! Bor för närvarande i en hyresrätt i en bostadsrättsförening som bildades 2008.
    Har jag rätt att köpa lägenheten eftersom jag hyrt den sedan 2004?

    • Hej Christer.

      Som jag förstått det så har du endast rätt att köpa loss lägenheten inom ett år efter ombildningen.
      Nu är det alltså försent. Om bostadsrättsföreningen vill ombilda din lägenhet och sälja den till dig så är det såklart inga problem.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. Hej!
    Vi bor i ett hyreshus som troligtvis skall säljas. Huset ägs av ett Handelsbolag. Har vi hyresgäster förköprätt av fastigheten om vi bildar en bostadrättsförening. Jag har hört att man inte har förköpsrätt när det är ett bolag. som äger fastigheten .
    Med vänlig hälsning
    Gunilla

    • Hej Gunilla.

      Alla hyreshus ägs i princip av företag.
      Ni borde ha förköpsrätt om jag inte är helt fel ute.

      Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej Gunilla!

      Om fastigheten ägs av ett bolag där aktierna / andelarna i bolaget säljs så utlöses dessvärre inte hembudsförfarandet då fastigheten inte byter ägare.

      Du får gärna kontakta oss om du har fler frågor eller funderingar.

      Med vänliga hälsningar,

      Alex, Interesta

        • Hej Gunilla.

          Det betyder att de boende har förköpsrätt på fastigheten ifall de vill bilda en bostadsrättsförening och köpa loss huset eller fastigheten.

          Mvh admin på EKonomifokus

        • Hej Gunilla!

          Det innebär att de boendens förköpsrätt inte är aktuell om det är så att företaget, som äger fastigheten, byter ägare eftersom fastigheten i sig ägs fortfarande av samma företag.

          Du får gärna slå oss en signal på 036 – 29 37 180 eller info@interesta.se om du har fler frågor.

          Med vänliga hälsningar,

          Alex, Interesta

  10. Hej,

    Min kompis bor i en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Hon har inte möjlighet att köpa den själv. Skulle jag kunna köpa den tillsammans med henne, alltså stå på procent av ägarskapet trots att jag inte står på hyreskontraktet? Och isåfall hur många procent?

    Och hur skulle det fungera sen. Kan vem som helst av oss köpa ut den andra ur lägenheten om jag skulle vilja ta över den helt. Eller om hon skulle vilja köpa ut mig när hon får möjlighet.

    Och om man skulle vilja, finns det regler för hur snart man kan sälja den till marknadspris efter ombildningen?

    • Hej Karin.

      Ja ni kan köpa den ihop.
      Vilken procent ni skall äga väljer ni själva så länge banken tillåter det (i enskilda fall kan dock föreningen ha krav i sina stadgar om ägandet).
      Ja ni kan köpa ut varandra fritt om båda är överens.
      Det finns inga regler som hindrar er från att sälja lägenheten när ni tillträtt den som ägare av bostadsrätten.
      Se bara till att ni har godkänt från banken innan ni köper.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej! Det är två hus med 5 lägenheter i varje hus, som hat samma hyresvärd. Om vi ska omvandla till bostadsrätt våra hyresrätt ska det andra huset också ingå i förening eller räcker med ett, dvs 5 hushåll? Är det mer fördelaktigt att båda hus ska ingå i förening?
    Tack för svaret på förhand! Mvh, Olga

    • Hej Olga.

      Det går att skapa en bostadsrättsförening på 5 st hushåll.
      Det är dock bättre om det är minst 8-10 st hushåll eftersom bankerna då är mer benägna att hjälpa till med finansiering.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej,

    Bor i hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. Skulle vilja veta om jag har rätt ens till bolån och hur mycket handpenning behöver jag ha ?

    Hur kan jag kolla med banken när jag ej vet priset än ?

    • Hej Sarah.

      Du måste kontakta en bank och fråga om ett lånelöfte.
      Då räknar banken ut hur mycket du kan låna som mest baserat på din inkomst och din kontantinsats.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Carina.

      Ja det brukar krävas. Prata med din bank dock och fråga. Ifall du får köpa bostaden under marknadsvärdet så kan banken i vissa fall göra nundantag (men det är ovanligt).

      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hej,
    Kan hyresvärd säga nej till ombildning? Isåfall vilka grunder använder dom sig av och går det att få dom att ändra sitt beslut?

    • Hej Shakil.

      Ja, man kan inte tvinga en fastighetsägare att sälja sin fastighet.

      Mvh admin på EKonomifokus

  14. Hej,

    Jag bor i en bostadsrättsförening med 10 lägenheter där en lägenhet är hyresrätt. Personen som bott där har nyligen avlidit och hyresavtalet har sagts upp till sista september. Nu vill vi i styrelsen ombilda hyresrätten till en bostadsrätt och sälja den, hur går vi tillväga? Alla i bostadsrättsföreningen vill ombilda och sälja lägenheten. Tack så mycket på förhand,

    • Hej Anette.

      Interesta.se som vi länkar till i denna artikel kan nog hjälpa er vidare.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  15. Hej Anders,

    Vi bor i en hyresrätt i en bostadsrättsförening. Hur Går vi till väga för att köpa loss lägenheten? Kan föreningen mecka oss till köp?

    Vänligen,

    • Hej Vanessa.

      Föreningen avgör om de vill sälja lägenheten.
      Om ni vill köpa den så får ni lägga ett bud till bostadsrättsföreningen så får de ta ett styrelsebeslut kring om de vill sälja lägenheten.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  16. Hej!

    Min mosters hyresvärd försöker vräka henne. Enligt hennes hyresvärd menar denne att hon hyrt ut i andra hand olovligen. Min moster menar dock att det inte stämmer utan att hon fått godkänt innan. Dock att kontrakten inte kom fram på posten och att hyresgästen redan flyttat in då när hon skickade dom på nytt. Ärendet är uppe i hyresnämnden men de säger att de inte har tid att göra något åt det på 1-1,5 år. Så hon har ju rätt att bo kvar nu.

    Nu ska hyreshuset dock säljas och en bostadsrättsombildning pågår. Min moster vill och kan köpa, men hur ser det ut, har hon rätt till det fortfarande trots att hyresvärden påstår att hon inte har något kontrakt längre? Ombildningen beräknas ske i höst och ärendet kommer att dröja minst 6 månader till innan det tas upp i hyresnämnden enligt dom.

    • Hej Hanna.

      Det vågar jag inte svara på.
      Det är utanför min juridiska kunskap.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Hej,
    Vi ligger i förhandling med en BRF om att ge tillbaka vår hyresrätt på attraktiv central adress i centrala Stockholm där vi skall komma tillbaka med ett pris på flyttbidrag /evakuerings bidrag. Finns det någon riktlinje eller pris modell per kvadratmeter man kan tillämpa med någon praxis ?
    Mvh,
    Sara

  18. Hej,

    Vad är det som gäller angående priset för ombildade bostadsrätter i dagsläget?

    Politiker och andra beslutsfattare menar att regelverket säger att marknadspris skall gälla för samtliga bostadsrätter, dvs. även för de som ombildas från hyresrätter.

    Andra säger att de, i tex. Stockholm, kostar så lite som 70% av marknadsvärdet?
    Vilket stämmer? Vet du det?
    Tacksam för svar.

    Med vänlig hälsning,
    Lars

    • Hej Lars.

      Jag är inte helt säker tyvärr.
      Jag vet bara att det är vanligt att man kör på 70%.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Det politiker och andra påverkare har fått om bakfoten och blandar ihop är vad bostadsrättsföreningen skall betala för fastigheten och vad hyresgästerna betalar för sin andel (lägenhet).

      1. Bostadsrättsföreningen betalar alltid en köpeskilling som motsvarar minst marknadspris för fastigheten.

      2. Köpeskillingen täcks sedan av att a) hyresgästerna betalar in sina insatser samt b) bostadsrättsföreningen, som egen juridisk person, tar upp ett lån hos banken. Tillsammans skall detta täcka den totala köpeskillingen.

      3. Vid en ombildning är det vanligt att bostadsrättsföreningen tar upp ett lån som är tillräckligt för att täcka dom 20-25% som hyresgästerna får i “rabatt” vid en ombildning. Därför kan hyresgästerna köpa för 70-75% av vad lägenheternas marknadsvärde och samtidigt kan bostadsrättsföreningen betala fullt marknadspris för hela fastigheten.

      Hur man vill balansera föreningens belåning och medlemmarnas insatser är upp till föreningen att bestämma. Men detta görs i dialog med sitt ombud och sin bank.

  19. Hej! Hur börjar vi?

    Vi är några som bor i en hyresrätt och pratat lite om att intresset finns att gå ihop och fråga dem andra i huset om intresse att bilda en förening. Vad börjar vi med.

    Kontroll av intresse i huset eller kontakta hyresvärden om intresse att sälja?

  20. Hej,

    Jag vill byta min bostadsrätt mot en hyresrätt. Jag har kollat upp vad juridiken och regelverket säger om den här typen av byten. Det är fullt lagligt och det finns inga formella hinder för det, enligt Hyresnämnden.

    Har tänkt mig ett accepterat fast pris rakt av, utan mäklare eller andra mellanhänder. Hyresrätten överlåtes därefter, efter tillstånd och enligt det regelverk som gäller.

    Det som brukar nämnas som det svåraste ev. hindret, är att båda parter blir godkända av respektive hyresvärd och bostadsrättsförening. Blir man det brukar det inte vara några problem med de formella delarna.
    Ett godkännande av hyresvärd /bostadsrättförening är väl alltid standard vid köpt respektive hyrd bostad? Jag förstår inte varför det skulle vara ett problem för dem om man i övrigt uppfyller kraven för hyreskontrakt respektive medlemskap?

    Min fråga gäller om man kan få hjälp med en sådan här process, hos exempelvis en mäklare eller annan instans? Jag vet tyvärr inte vart jag kan vända mig? Är man bara en person är det svårt att ro i land ett sådant här projekt på egen hand.

    Har du/ni någon övrig information/tips för, eller erfarenhet av den här typen av bostadsbyten?
    Är tacksam för all typ av information jag kan få som rör ämnet.

    Med vänlig hälsning,
    Lars

    • Hej Lars.

      I teorin är det ett smart byte.
      I praktiken är det ofta svårt att få till det.

      Först och främst måste du hitta någon som har en hyresrätt som du vill ha.
      Sedan skall den personen vara intresserad av att köpa din lägenhet. Dessutom till det pris som du vill ha.

      Problem nummer två är att de flesta hyresrätter ägs av kommunala bostadsbolag som har egna kö-system där de inte godkänner den här typen av “byten”.
      Det är även många privata hyresvärdar som inte godkänner det eftersom de då åsidosätter sin egen bostadskö.

      Problem nummer tre är att din köpare måste godkännas av din bostadsrättsförening och du måste godkännas av hyresvärden. Förmodligen löser sig detta smidigt men man vet ju aldrig.
      Det kan bli strul där med.

      Om du nu skulle lösa de två problemen och hitta en bra motpart så är det egentligen bara överlåtelsen av bostadsrätten som ni antingen kan anlita en mäklare som hjälper er med pappersarbetet (kostnad 5 000-10 000 kr) eller så löser ni det själva genom att ladda ner överlåtelseavtal från HSB:s hemsida till exempel. Dock kan det vara lurigt att lösa det själva om du inte känner personen som köper väl och att du kan lita på den personen.
      Överlämnandet av hyresrätten är ju inga konstigheter, där har ju hyresvärden kontrakt som hyresvärden får skriva med dig.

      Mvh admin på EKonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here