Att ombilda hyresrätter (lägenheter, radhus osv) till bostadsrätter har blivit väldigt populärt de senaste åren. Detta beror på att många har hört talas om hur mycket pengar folk har tjänat på dessa ombildningar. Eftersom priserna på bostäder har stigit kraftigt de senaste åren så har vinsterna som gjorts på ombildningar blivit väldigt stora och ämnet har varit omdiskuterat både i media och runt middagsborden.
Vid en ombildning får man normalt köpa loss bostaden för 70-75 % av bostadens marknadsvärde. Hur fungerar då detta med ombildning och vad skall man tänka på? Det skall vi gå igenom i denna artikel.
Artikelns innehåll:
1. Vad innebär ombildning?
2. Steg-för-steg guide – Hur en ombildning går till
3. Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning – Kalkylator
Ombildning – vad det innebär
En ombildning innebär helt enkelt att man gör om bostäder som man hyr till bostadsrätter som man köper. Om till exempel en fastighetsägare börjar bli gammal och inte längre orkar sköta om sitt hyreshus så kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja vara med på denna ombildning för att det överhuvudtaget skall bli något. Om hyresgästerna vill köpa loss fastigheten från fastighetsägaren och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten så får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för detta är ”hembud”.
Även om ett hyreshus ombildas så kan man låta någon/några lägenheter fortsätta vara hyreslägenheter om den boende inte vill eller kan ombilda sin lägenhet till bostadsrätt. Då äger den nya bostadsrättsföreningen lägenheten och den boende får fortsätta att hyra lägenheten och bo kvar.
Det krävs att någon eller några boende i hyresbostäderna verkligen tar tag i det och engagerar sig för att få till en ombildning.
Lånelöfte först
För att veta om du över huvud taget kan ombilda och köpa loss din hyresrätt måste du ha ett lånelöfte. Du måste helt enkelt veta att banken lånar ut pengar till dig ifall det blir en ombildning.
En hemsida som vi upplever arbetar snabbt och effektivt för att ge dig ett schysst lånelöfte är Lånekoll.se. De jämför flera olika banker och presenterar sedan för dig vad de olika bankerna kan erbjuda dig i form av räntor och villkor. Du förbinder dig inte till någonting när du gör en ansökan om lånelöfte och det är helt gratis.
Ombildningens process – steg för steg
1. Intressekoll
Först och främst måste man ta reda på hur många i området med hyresrätter som är intresserade av en ombildning.Man kan bjuda in till ett möte eller så kan man knacka dörr hos sina grannar. Om det finns intresse för en ombildning bestämma ett datum för att bilda en bostadsrättsförening.
2. Bilda bostadsrättsföreningen
Det krävs minst 3 st medlemmar för att bilda en bostadsrättsförening. Föreningen ska ha ett namn där ordet bostadsrättsförening ingår, styrelse, revisorer och stadgar. Föreningen registreras hos Bolagsverket.
3. Intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten
När föreningen är registrerad hos Bolagsverket skall ett nytt möte hållas där man beslutar att lämna in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet. Intresseanmälan visar att föreningen är intresserade av att köpa loss fastigheten. 2/3 av de folkbokförda hyresgästerna måste ha skrivit på ett papper där de samtycker till att föreningen köper fastigheten. Intresseanmälan gäller i två år. Efter det att en anmälan är gjord får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan.
4. Besiktning av fastigheten
Innan föreningen köper fastigheten bör en besiktning göras av fastigheten. Detta görs för att ta reda på vilket underhåll och vilka eventuella reparationer som fastigheten är i behov av så att priset på den kan anpassas till dessa förhållanden. Stammar, elsystem och tak är exempel på sådant som skall besiktigas.
Det som dyker upp på besiktningen ska tas med vid kostnadsberäkningarna i den ekonomiska planen – som är nästa steg i ombildningen.
5. Ekonomisk plan
Innan föreningen kan besluta om att köpa fastigheten måste en ekonomisk plan upprättas. I en ekonomisk plan skall det finnas uppgifter om bland annat insats, årsavgift för varje lägenhet och framtida kostnader för reparationer skall redovisas. Planen ska sedan granskas av intygsgivare som ser till att beräkningarna är rimliga. Efter det fungerar den ekonomiska planen som ett beslutsunderlag för föreningen. Planen ska registreras hos Bolagsverket, som kontrollerar att intygsgivarna har den behörighet som krävs.
6. Finansieringen för köpet
Insatserna som medlemmarna betalar för sina lägenheter räcker inte alltid till att täcka alla kostnader. bostadsrättsföreningen behöver oftast även ta upp lån mot säkerhet i fastigheten. Ett tips är att medlemmarna går ihop och förhandlar med banken om ränta. Om man förhandlar i grupp brukar man kunna få betydligt lägre räntor på sina lån.
Kika in på Lånekoll.se och gör en ansökan. De brukar vara mycket kunniga och hjälpsamma när det kommer till ombildningar.
7. Köpet
Beslutet om att köpa fastigheten tas på en så kallad köpstämma. I samband med kallelsen till stämman skickas även ett beslutsunderlag ut till alla medlemmar för att de skall kunna ta ett klokt beslut. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta på köp för att det överhuvudtaget skall bli av.
8. Tillträde
När föreningen tillträder fastigheten skall den betalas och ett köpebrev skall upprättas och signeras.
9. Upplåtelseavtal
När föreningen tillträtt fastigheten skall upplåtelseavtal upprättas mellan medlemmarna och föreningen. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som då blir bostadsrättsinnehavare istället. Man köper helt enkelt bostadsrätten av föreningen. Det kallas för upplåtelse när bostadsrätten säljs för första gången av föreningen till en privatperson. När sedan privatpersonen säljer lägenheten vidare kallas det istället för överlåtelse.
Om någon hyresgäst inte vill/kan köpa loss sin lägenhet får denne bo kvar i sin hyreslägenhet men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden istället för den förra fastighetsägaren.
10. Lagfart
När fastigheten är betald och köpebrevet är underskrivet skall föreningen söka lagfart hos Lantmäteriet. Lagfarten beviljas några månader efter tillträdet. Lagfart innebär att föreningen officiellt äger fastigheten. Föreningen är då lagfaren ägare.
Behöver du hjälp med ombildning till bostadsrätt?
Funderar ni på att ombilda hyresrätt till bostadsrätt? En stor fördel är att ta kontakt med en ombildningskonsult om ni funderar på att ombilda. Interesta är en ombildningskonsult som hjälper fastighetsägare och hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt. Genom att lägga stor vikt vid lokal närvaro och gedigen kunskap säkerställer dom en trygg ombildningsprocess där dom ansvarar för hela ombildningen från start till mål.
Genom att använda Interesta som ombildningskonsult så får ni dedikerad och kunnig person som driver hela processen åt er och säkerställer att det blir en väl genomförd ombildning. Kika in på Interesta.se och kontakta dem för en kostnadsfri genomgång.
Räkna på hur mycket du kan tjäna på en ombildning
Sälja bostadsrätten efter ombildningen
Många väljer att sälja sin bostadsrätt när man köpt loss den. Det beror på att man oftast får köpa loss den för ett pris som motsvarar ca 70-75 % marknadsvärdet. Dvs man gör en vinst.
Om du vill veta vad din nya bostad är värd eller om du vill sälja den vidare för att få ut din vinst kan du använda den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra de olika mäklarna i ditt område. De kan även hjälpa dig med en kostnadsfri värdering av bostaden. Offerterna kan du sedan nyttja om du skall sälja bostaden för att undvika att betala för mycket för mäklartjänsten.
Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och gör en ansökan.
Hej.
Jag har varit hyresgäst i min förening sedan 2002. Föreningen bildades/omvandlade till BRF 2003. 2002 hade jag en 1:a, men 2011 beviljades jag att byta till en 3:a.
Nu är det 2022 och jag är intresserad av att köpa loss min lägenhet (som jag hyrt sedan 2011), vilket pris kan jag räkna med att utgå ifrån? Är det marknadspris som gäller, eller kan jag köpa loss den för ett förmånligare pris, exempelvis det som var fastställt 2011, eller tidigare? Finns någon praxis vidrörande detta, eller liknande att gå efter?
Bör även tas i beaktning att lägenheten i sig är ej renoverad och föga underhållen sedan huset byggdes 1979.
/André
Hej Andre.
Det är nuvarande marknadsvärde som gäller om du skall köpa loss den idag.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Jag har en hyresrätt i en bostadsrättsförening. När den bildades för åtta år sedan valde jag att bli kvar som hyresgäst av flera skäl.
Nu behöver jag byta lägenheten på grund av hälsoskäl. Jag klarar inte att bo i en bostad utan hiss. Jag kan få läkarintyg på detta så föreningen kan knappast neka det bytet.
Den som jag byter med skulle vilja bli medlem och köpa lägenheten av föreningen.
Är det möjligt att göra det?
Mvh Barbro
Hej Barbro.
Det brukar vara möjligt men då får hyresgästen köpa lägenheten till nuvarande bedömt marknadspris.
Det är dock föreningen som bestämmer. De måste inte sälja om de inte vill.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag har olika versioner om när det går att bilda en bostadsrättsförening.
Den ena versionen säger att föreningen bara kan bildas vid köpetillfället.
Den andra säger att föreningen kan bildas långt/åratal i förväg.
Vad stämmer av dessa två varianter?
Ronny
Hej Ronny.
Jag är inte 100% säker men vad jag vet kan man bilda föreningen långt i förväg.
Du kan ringa bolagsverket och fråga om du vill ha ett 100% säkert svar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Vill byta till mej en HR i bestånd som planeras ombilda till BR i Stockholms området. Hur får jag veta var detta är på gång?
Hej Carina.
Det finns inget enkelt sätt vad jag vet. Du får ringa runt till hyresbolagen och fråga. Jag är inte säker på att du kommer få något svar dock.
Mvh admin på Ekonomoifokus
Hej, Varför antas det alltid att man vid ombildning kan köpa en lägenhet 70-75 % under marknadsvärdet? Ägaren vid ombildning bör väl vara intresserad av att gör så bra affär som möjligt dvs att omdefiniera aktuella hyreslägenheterna anses vara värda 3 miljoner per stycknefter ombildning är det välde han vill ha ut vid försäljning av fastigheten?
Vänlig hälsning Kurt j.
Hej Kurt.
Det är praxis. Varför det är så vet jag inte tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Om jag känner till ett bostads område i Stockholm som ska byggas om till bostadsrätter, I mitt fall har jag stått i kö i stockholms bostads kö i ca 15 år. Så frågan är . Om jag hittar en lägenhet i ett bostadsområde där hyresrätterna ska bli bostadsrätter inom en snar framtid. Om jag då hur en lägenhet innan ombildningen har påbörjats. Har jag rätt att få köpa den lägenheten som en kort tid innan fått hyra? Och har jag rätt att få sälja den när jag vill ? mvh ?
Hej Jimmy.
Ja så länge du står på hyreskontraktet när ombildningen genomförs så har du rätt att köpa.
När ombildningen är klar har du rätt att sälja när du vill.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan en innevarande hyresvärd köpa lägenheter i sitt hus vid ombildning?
Hej Roger.
Jag är inte säker men det borde ju inte vara några konstigheter.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Kan en hyresvärd/fastighetsägare neka att sälja till en bildad bostadsrättsföreningen där mer än 2/3 vill köpa? Om ja hur vanligt är det ungefär?
Hej jakob.
Fastighetsägaren måste vilja sälja fastigheten för att det överhuvudtaget skall bli tal om någon ombildning.
Om fastighetsägaren vill sälja så har bostadsrättsföreningen förköpsrätt så fastighetsägaren kan inte sälja till någon annan aktör så länge bostadsrättsföreningen är beredd att matcha det högsta budet på fastigheten.
Exakt hur budgivning osv går till vågar jag dock inte svara på.
Fastighetsägaren kan alltså inte neka bostadsrättsföreningen om föreningen lägger det högsta budet på fastigheten.
Mvh admin på Ekonomifokus
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan hyresrätter på Kungsholmen i Stockholm ombildas till bostadsrätter?
Fastigheten ägs just nu av Familjebostäder.
Eller finns det något hinder?
Hej Jonas.
Ja om Familjebostäder skulle vilja sälja fastigheten så vore det inga konstigheter.
Då kan de boende gå ihop och köpa fastigheten som en bostadsrättsförening.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Leif
En fråga…
Om 5-10 personer önskar köpa en större fastighet (som kostar ca. 15 milj kr) på landsbygden och använda den som ett kollektiv, vad krävs det då?
Finns det någon lämplig mall/struktur?
Känner du till någon person som har genomfört ett sådant eller ett liknande projekt?
Tacksam för svar.⚘
Med vänlig hälsning
Enrico
Hej Enrico.
Nej tyvärr känner jag inte till någon som gjort så.
Jag vågar inte svara på vad som bör göras i en sådan situation tyvärr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi är en familj som äger en gammal bruksarbetarbostad som klassas som hyresfastighet. Vi äger andelar av huset, det är totalt fyra lägenheter i huset men vi äger olika stora medlar i huset. Kan man göra om detta till bostadsrättsförening på något smidigt sätt – det blir väl samma ägare men i en anan form? Kan en hyresfastighet skänkas till en bostadsrättsförening?
Tänker på rot-avdrag osv. Att det helt enkelt är en bättre ägarform iså fall.
Leif
Hej Leif.
Ja det bör gå att ombilda till bostadsrätter. Jag vågar dock inte svara på resterande frågor du ställer eftersom jag inte är helt säker på svaren.
Mvh admin på Ekonomifokus