Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtal upprättas mellan den första ägaren av en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. Avtalet reglerar bland annat lägenhetsyta och vilka övriga ytor som upplåts till personen. 

När bostadsrätten säljs vidare skrivs överlåtelseavtal mellan nya och tidigare ägaren. Villkoren i upplåtelseavtalet gäller alltså löpande för samtliga ägare. 

Upplåtelse av nybildade bostadsrätter

I samband med nyproduktion av bostadsrätter skapas en bostadsrättsförening. Det är denna förening som äger bostäderna och sedan säljer rättigheten att bo där. De upplåter därmed lägenheterna till dess medlemmar. Detta regleras via ett upplåtelseavtal, vilket skrivs mellan bostadsrättsföreningen och den första ägaren av bostadsrätten. 

Upplåtelseavtalet upprättas alltså enbart en gång. Vanligtvis sker det ett par veckor innan tillträdesdagen för den nyproducerade bostadsrätten. Om rätten att bo i bostaden (rätten till upplåtelse) överlåts till någon annan skrivs istället ett överlåtelseavtal. De olika stegen, och skillnaden mellan de olika avtalen, förklaras nedan. 

1. Förhandsavtal – Skrivs mellan första ägaren av en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. Det sker redan innan bostaden är färdigbyggd. Nu betalas oftast en förhandsavgift.  
2. Upplåtelseavtal – Skrivs mellan första ägaren av en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen några veckor, eller någon månad, innan inflyttning. Nu betalas handpenningen. Har förhandsavgift betalats dras denna summa först av. 
3. Tillträde – Ny ägaren får nycklarna och därmed tillträde till bostaden. Nu betalas resterande del av köpeskillingen. 
4. Överlåtelseavtal – Skrivs mellan ägare av en bostadsrätt som överlåter (säljer) bostadsrätten till någon annan. Därmed överlåts lägenheten utifrån de villkor som anges i tidigare upprättat upplåtelseavtal. 

..upplåtelseavtal är det ursprungliga dokument som skrivs mellan en förening och den första innehavaren av en bostadsrätt / Bostadsrätterna.se

Även när hyresrätter ombildas till bostadsrätter

Även om ett bestånd av hyresrätter ombildas till bostadsrätter kommer upplåtelseavtal att användas. Detsamma gäller om hyreslokaler byggs om till bostadsrätter. 

I likhet med nyproduktion, se rubrik ovan, är det första ägeren som skriver på upplåtelseavtalet. 

Krav för att avtal

För att upplåtelseavtalet ska kunna skrivas under krävs:

• Medlemskap – Personen måste ha godkänts av styrelsen i bostadsrättsföreningen att bli medlem. 
• Ekonomisk plan – Föreningen ska ha registrerat den ekonomiska planen hos Bolagsverket. 

Innehåll i ett upplåtelseavtal

Ett juridiskt korrekt upplåtelseavtal måste vara skriftligt samt ha underskrifter från bägge parter, i detta fall bostadsrättsföreningen och den som köper bostadsrätten. Avtalet innehåller bland annat följande information. 

• Lägenhetsnummer och adress
• Bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer
• Eventuell upplåtelseavgift*
• Köpeskilling och årsavgift
• Upplåtelseförklaring
• Ytor* 
• Tillträdesdag 

*Begreppet förklaras ytterligare vid rubrik nedan. 

Upplåtelseavgift

Upplåtelseavgift är en avgift som föreningen har rätt att ta ut utöver den insats som betalas. Totala summan som medlemmen betalar är därmed insatsen plus upplåtelseavgiften. Generellt är upplåtelseavgiften skillnaden mellan nivån på insatsen samt bostadens marknadsvärde. 

Ytor – Så påverkas ansvar

Vilka ytor som anges i upplåtelseavtalet är avgörande för vem av bostadsrättsinnehavaren och föreningen som är ansvarig för underhåll och reparation. Ett exempel är om det i avtalet anges att garageplatsen är upplåten eller inte. Om garaget nämns i upplåtelseavtalet kan det vara medlemmens ansvar att exempelvis serva och byta lås och underhålla innerväggar. Om det inte nämns är garaget föreningens fulla ansvar. 

”Baksida och framsida”

Samma regler gäller eventuell fram- eller baksida om bostadsrätten är på markplan. Många bostadsrättsinnehavare utgår från att ”baksidan” är deras men detta begränsas alltså av vad som anges i upplåtelseavtalet. 

Vid upplåtelse har nämligen medlem betydligt större frihet gällande vad markytan kan användas till än annars. Är inte marken som ”baksidan” består av upplåten har medlem bara nyttjanderätt vilket innebär att föreningen kan behöva tillfrågas vid vissa förändringar. 

Tillägg, ändringar och felaktigheter

Om tillägg eller ändringar sker i upplåtelseavtalet ska denna information finnas tillgänglig , och gälla, för samtliga medlemmar. Detta utifrån att ändringarna påverkar villkoren för deras boende. 

Tilläggsupplåtelse vid ombyggnation

Om föreningen beslutar att lägenheterna ska byggas om, så att exempelvis angiven boyta i upplåtelseavtalet ändras, behöver en tilläggsupplåtelse upprättas. Detta tillägg anger därmed att upplåtelsen även gäller för den nya ytan, exempelvis en råvind eller källare. 

Felaktigt avtal

Om upplåtelseavtalet inte uppfyller de juridiska kraven är det inte giltigt. Det spelar därmed ingen roll att köpare och bostadsrättsföreningen signerat avtalet. Det kommer ändå inte att gälla. 

Skulle inflyttning redan ha skett, när parterna inser att avtalet är ogiltigt, innebär det att medlemmen bor i en hyresrätt som bostadsrättsföreningen äger. Detta utifrån att personen inte har något giltigt upplåtelseavtal. 

Upplåtelseavtal står över överlåtelseavtal

När en ägare av en bostadsrätt säljer bostadsrätten används ett överlåtelseavtal. Detta gäller enbart mellan köpare och säljare vilket innebär att föreningen inte är en part i avtalet. 

Om det i överlåtelseavtalet nämns information som går emot det ursprungliga upplåtelseavtalet så är det upplåtelseavtalets villkor som gäller. Om köparen anser att säljaren gett felaktig information, som påverkar köpet, kan säljaren krävas på skadestånd. 

Bindande avtal

Upplåtelseavtalet är, i likhet med eventuellt förhandsavtal, bindande. Skrivs exempelvis förhandsavtalet under men att personen sedan väljer att inte skriva under upplåtelseavtalet, några månader senare, klassas det som avtalsbrott. Därmed har bostadsrättsföreningen rätt till skadestånd för de kostnader som är knutna till den specifika lägenheten och ny försäljning av den. 

Möjlighet att inte signera upplåtelseavtalet

Det finns ett tillfälle då en person som skrivit under förhandsavtalet har rätt att dra sig ur affären och därmed välja att inte signera upplåtelseavtalet. Med andra ord avslutas affären och föreningen får söka efter annan köpare utan att den första köparen behöver betala skadestånd. 

I Bostadsrättslagen 13 § anges nämligen att köparen har rätt att dra sig affären om ”de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet”. Hur ”väsentlig högre” ska tolkas är däremot inte definierat och domstolar i Sverige har tagit olika beslut kring detta. 

Vanliga frågor och svar