Besiktning av hus & bostadsrätt

I en bostad kan det finnas fel och brister som är svåra att upptäcka för ett otränat öga. Om du inte är duktig på byggnadsteknik bör du anlita en besiktningsman som hjälper dig besiktiga bostaden innan du köper den.

Både bostadsrätter och villor bör undersökas noga innan köp men det är inte lika vanligt att man besiktigar bostadsrätter som hus innan köpet.

Artikelns innehåll:
1. Skillnaden mellan förhandsbesiktning & överlåtelsebesiktning
2. Överlåtelsebesiktning – när köparen besiktigar
3. Förhandsbesiktning – när säljaren besiktigar
4. Hur mycket kostar en besiktning? – Exempel & priser
5. Dolda fel försäkring
6. Vad ingår & vad ingår inte i en besiktning?

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Förhandsbesiktning & överlåtelsebesiktning – skillnad

En överlåtelsebesiktning och en förhandsbesiktning är egentligen samma typ av besiktningar. Det enda som skiljer är vem av köpare och säljare som betalar för besiktningen och när besiktningen genomförs.

• Överlåtelsebesiktning = köparen anlitar besiktningsmannen
• Förhandsbesiktning = säljaren besiktigar bostaden innan försäljningen påbörjas

Besiktningar av bostäder är så kallade grundliga okulära besiktningar. Besiktningsmannen tittar, luktar, mäter och känner efter fel och brister i bostaden. Däremot borrar besiktningsmannen inte några hål i väggar eller liknade. Det finns fel och brister som en besiktningsman inte kan upptäcka vid en okulär besiktning. De kallas då för dolda fel.

Efter besiktningen får du ett protokoll där besiktningsmannen, rum för rum & byggnadsdel för byggnadsdel, presenterar vad som har upptäckts. Protokollet innehåller beskrivningar av eventuella brister och risker för skador.

• Om du skall köpa ett hus rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman och gör en överlåtelsebesiktning. Om huset redan är besiktigat av säljaren kan du istället ”köpa in dig” på den besiktningen om den verkar vara gjord av en bra besiktningsman.
• Om du skall sälja ditt hus rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman och gör en förhandsbesiktning. Det leder ofta till ett högre slutpris.

I videon går Anticimex igenom hur en husbesiktning går till

Överlåtelsebesiktning – köparen besiktigar

Som köpare är du ansvarig för att undersöka bostaden noggrant innan du köper eftersom köparen har en så kallad undersökningsplikt. Med en överlåtelsebesiktning får du reda på vilket skick huset är i och minskar risken för tråkiga överraskningar när köpet är klart. Alla fel man hittar vid en besiktning kan användas för att försöka pruta ner husets pris. Om felen är stora kanske du till och med vill dra dig ur köpet.

Vanligtvis skriver man in en så kallad besiktningsklausul i kontraktet. En sådan klausul gör att köparen får 1-2 veckor på sig att besiktiga bostaden, själv eller med hjälp av en besiktningsman. Om köparen hittar fel eller brister vid besiktningen så kan köparen dra sig ur köpet helt, pruta på bostadens pris eller helt enkelt acceptera bristerna och köpa bostaden ändå.

• Läs vår djupgående artikel om: Besiktningsklausuler

Om det finns en befintlig besiktning och du som köpare litar på att den besiktningen är korrekt genomförd kan du ”köpa in dig” i besiktningen. Det gör att besiktningsmannen är juridiskt bunden även till dig och du kan kräva ersättning för eventuella fel som besiktningsmannen borde upptäckt men missat. Detta alternativ är betydligt billigare (ca 50% billigare) än att själv bekosta en ny besiktning.

I videon ovan förklarar Magnus på mäklarsamfundet vad köparens undersökningsplikt innebär.

Förhandsbesiktning – säljaren besiktigar

Som säljare kan du tjäna på att besiktiga din bostad inför försäljningen, dvs göra en så kallad förhandsbesiktning. En förhandsbesiktigad bostad gör det enklare för spekulanterna att veta vad de köper. Det kan leda till att slutpriset blir högre än om köparna känner sig osäkra på bostadens skick och tekniska status när de lägger bud.

Med en professionell besiktningsman får du helt enkelt hjälp att göra en tryggare bostadsförsäljning som dessutom ofta leder till ett högre slutpris.

Om säljaren har gjort en förhandsbesiktning får alla spekulanter ta del av besiktningen. Den som köper bostaden kan dessutom ”köpa in sig” i besiktningen för några tusenlappar så att besiktningsmannen inte bara är juridisk bunden till säljaren utan även köparen.

Om köparen köper in sig i besiktningen kan köparen hålla besiktningsmannen ansvarig för eventuella fel som dyker upp i efterhand som besiktningsmannen borde kunnat upptäcka. Om köparen INTE köper in sig i besiktningen kan köparen inte ställa några krav på besiktningsmannen och besiktningen.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Hur mycket kostar en besiktning av ett hus?

Priset för en besiktning av ett är ca 8 000 – 10 000 kr. Ett komplett paket med besiktning inklusive dolda fel försäkring brukar kosta runt 18 000 – 20 000 kr. Det finns ett antal tilläggstjänster och annat man kan lägga till om man inte köper ett komplett paket:

• Besiktning ca 8 000 – 10 000 kr
• Tillägg dolda fel försäkring ca 7 000 – 10 000 kr
• Tillägg radonmätning ca 1 000 kr
• Tillägg energideklaration ca 2500 kr
• Tillägg för extra byggnad ca 2 000 – 6 000 kr
• Tillägg areamätning ca 3 000 kr
• Köpargenomgång ca 4 000 kr (köparen köper in sig på besiktningen)

Hur mycket kostar en besiktning av en bostadsrätt?

Priset för en besiktnings av en bostadsrätt är ca 4 000 kr. Ett komplett paket med besiktning inkl dolda fel försäkring brukar kosta runt 6 000 – 7 000 kr. Även här finns det vissa tillägg man kan göra om man inte köper ett komplett paket:

• Besiktning ca 4 000 – 5 000 kr
• Tillägg dolda fel försäkring ca 5 000 kr
• Tillägg areamätning ca 1 500 kr
• Köpargenomgång ca 2 500 kr (köparen köper in sig på besiktningen)

Dolda fel försäkring

Ett fel som en besiktningsman inte kan upptäcka men som ändå finns där vid överlåtelsen kallas för ett dolt fel. Som säljare kan du teckna en dolda-fel-försäkring. En sådan försäkring kostar runt 10 000 kr för ett hus och runt 5 000 kr för en bostadsrätt. Försäkringen täcker kostnaderna om det visar sig att det finns dolda fel på bostaden. Som säljare är man ansvarig för dolda fel i 10 år efter det att man sålt ett hus och 2 år efter man sålt en bostadsrätt.

I viden förklarar Magnus på Mäklarsamfundet vad dolda fel är.

Läs vår djupgående artikel om: Dolda fel & undersökningsplikt

Vad ingår i besiktningen?

• Sammanställning av säljarens lämnade upplysningar och handlingar.
• Okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, tak och fasader.
• Okulär innebär att besiktningsteknikern använder sina sinnen och sin kunskap för att gå igenom fastighetens skick.
• Fuktindikering i våtutrymmen och okulär kontroll av golv och väggar.

Man kan även välja till att göra en utökad besiktning av riskkonstruktioner, alltså byggnadsdelar som löper extra stor risk att drabbas av fuktproblem. Kontroll av riskkonstruktioner med bland annat provhåltagning. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund och yttertak.

Man kan även be besiktningsmannen att gör ett så kallat åtgärds- och kostnadsförslag. Åtgärdsförslag görs då på upptäckta skador i de kontrollerade riskkonstruktionerna. Kostnadsuppskattning görs för att åtgärda upptäckta skador.

De områden som ligger utanför bostadsbyggnaden, som exempelvis altan och tomtmark, brukar vara undantagna från besiktningen om inte annat är överenskommet.

Byggnadsdelar eller ytor som inte är åtkomliga, till exempel vind eller krypgrund som saknar inspektionsluckor eller tak täckta med snö, kan inte besiktigas. I de fallen rekommenderar besiktningsteknikern en utförligare undersökning.

Vad ingår INTE i en besiktning?

• El-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer.
• Skorsten, eldstäder och värmepanna.
• Hushållsmaskiner och annan maskinell utrustning ingår inte alltid
• Radon och asbest.
• Vattnets kvantitet och kvalitet.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Läs även våra artiklar

• Hur lång tid tar det att sälja ett hus eller en lägenhet?
• Sälja hus och lägenhet utan mäklare
• Frågelista – hus och bostadsrätt