Vid köp av en bostad har köparen en så kallad undersökningsplikt. Denna plikt innebär att köparen är skyldig att undersöka bostaden väldigt noga innan köpet.
Du kan inte kräva ersättning för fel eller brister i efterhand om dessa hade gått att upptäcka vid en besiktning av en sakkunnig besiktningsman eller likvärdig noggrann undersökning. Du måste därför undersöka bostaden mycket noga oavsett om det är en bostadsrätt eller ett hus du köper.
I videon förklarar mäklarsamfundets kundombudsman vad din undersökningsplikt innebär.
Två vägar att uppfylla undersökningsplikten
Du har två olika vägar att gå med din undersökningsplikt vid köp av bostad. Du kan välja mellan att undersöka bostaden noga INNAN du skriver på ett kontrakt och köper bostaden eller så kan du skriva in ett villkor om besiktning i köpekontraktet/överlåtelseavtalet.
De två alternativen:
1. Undersök/besiktiga bostaden INNAN kontrakt skrivs
2. Besiktningsklausul i kontraktet
Klicka för att gå direkt ner till alternativen
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Undersöka bostaden INNAN kontrakt skrivs
Bostadsrätt
Vid köp av bostadsrätter är det vanligt att köparen endast tittar på bostaden lite snabbt på visningen. Man tittar och undersöker ytligt i ca 15 minuter och sedan nöjer man sig där. Om du känner att det räcker och att eventuella mindre detaljer och brister inte spelar någon större roll så går det utmärkt att gå tillväga på detta sätt vid köp av en bostadsrätt. Det går bra eftersom man har ett relativt begränsat ansvar som bostadsrättsägare.
- Läs även vår artikel: Vad ansvarar man för i en bostadsrätt
Hus
Om man är spekulant på en friköpt bostad, dvs ett hus, radhus eller parhus som inte ägs i bostadsrättsform är det viktigt att vara mycket mer noggrann.
Ibland är huset förhandsbesiktigat, dvs besiktigat innan försäljningen påbörjats. En förhandsbesiktning är en besiktning av en besiktningsman som säljaren anlitat. Som köpare kan man köpa in sig på den besiktningen om man önskar. Då blir besiktningsmannen juridiskt bunden även till köparen. Om man inte vill köpa in sig på säljarens besiktning kan man genomföra en egen.
Om bostaden inte är förhandsbesiktigad bör du som köpare besiktiga bostaden alternativt ta med dig någon med rätt kunskap till visningen, om du inte besitter kunskapen själv.
När du väl skriver under ett bindande avtal är det som sagt för sent att i efterhand påpeka fel eller brister i och runt bostaden som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning.
- Läs mer här på Ekonomifokus om: Besiktningar av bostäder
Besiktningsklausul i kontraktet
När man köper en bostad kan man skriva in en så kallad besiktningsklausul i kontraktet. Den ger dig som köpare rätten att undersöka eller genomföra en besiktning av bostaden. Du får då normalt 1-2 veckor på dig efter kontraktskrivningen att besiktiga bostaden. Du kan välja att anlita en besiktningsman eller så kan du göra undersökningen själv. Om fel upptäcks vid besiktningen har du som köpare rätt att dra dig ur affären utan att behöva betala ersättning till säljaren. Det går även att pruta på priset under dessa veckor ifall det dyker upp fel eller brister vid besiktningen som gör att du som köpare inte vill betala lika mycket för bostaden längre.
På grund av lagar och regler så blir oftast en besiktningsklausul i princip detsamma som ett öppet köp. Det betyder att du kan dra dig ur köpet oavsett om du hittar några fel på bostaden eller inte. Det anses moraliskt fel att dra sig ur en bostadsaffär utan skäliga grunder men det är helt lagligt.
I vissa fall skriver man in en kostnad/avgift som uppstår för dig som köpare ifall du drar dig ur köpet efter besiktningen. Det kan till exempel stå i kontraktet att du blir skyldig att betala säljaren 20 000 kr i ”skadestånd” om du drar dig ur köpet efter besiktningen.
- Läs mer här på Ekonomifokus om: Besiktningsklausuler
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Mäklaren är inte skyldig att undersöka bostaden
En fastighetsmäklare är inte skyldig att undersöka bostaden inför en försäljning. Det innebär att mäklaren inte förväntas känna till eventuella fel eller brister som säljaren inte upplyst mäklaren om.
Dolda fel
Eventuella fel som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning kallas för dolda fel. Dessa kan du som köpare kräva ersättning för om de upptäcks i efterhand. Om det är en bostadsrätt du köpt kan du åberopa dolda fel i upp till 2 år efter köpet. Är det ett hus eller annan friköpt bostad kan du åberopa dolda fel i upp till 10 år efter köpet.
Säljarens och mäklarens upplysningsplikt
Säljaren och mäklaren har en viss upplysningsplikt, dvs de är skyldiga att upplysa dig som köpare om eventuella fel eller brister som de känner till.
- Läs mer här på Ekonomifokus om: Säljarens och mäklarens upplysningsplikt
Vanliga frågor och svar
Nej, det är köparens uppgift att undersöka bostaden inför ett köp.
Den omfattar allt som är möjligt att upptäcka med syn, känsel, lukt och hörsel.
Nej, om man kan förvänta sig eller misstänka att felet finns där vid köpet räknas det inte som ett dolt fel.
Köparen kan välja mellan att köpa in sig på säljarens besiktning för några tusenlappar. Då blir besiktningsmannen även juridiskt bunden till köparen.
Om köparen inte litar på säljarens besiktningsman kan en egen besiktning genomföras istället.
Jag har sålt mitt hus. Mäklaren frågade mig hur länge har ni haft pannan. Vi svarade 1.5 år. Jag var dum i huvudet och lämnade kvar boken om den gamla pannan på grund av att båda rengörs på samma sätt och jag ville vara snäll. Nu på står köparen att jag lurat dom och att pannan är från 2006. Boken är men pannan fick vi i present då den gamla gått sönder och vi har haft den sedan 2021. Var svärmor fixade den vet vi inte för vi var inte hemma när den installerades och hon finns inte mer så vi kan fråga. Nu kräver dom oss på en ny panna för enligt dom har vi ljugit i hus beskrivningen. Vad kan vi göra vad kan dom göra.
Hej Ewa.
Jag är inte helt säker på att jag förstår denna fråga fullt ut. Instruktionsboken har inget med saken att göra. Det som är viktigt är:
1. Vad stod det för ålder på pannan i objektsbeskrivningen?
2. Hur gammal är pannan egentligen?
Om det stått i objektsbeskrivningen att pannan är 1,5 år gammal men att den egentligen är äldre så har ni sålt en bostad med felaktiga uppgifter och blir sannolikt ersättningsskyldiga om ärendet skulle gå till tingsrätten.
Mitt råd är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så kan du diskutera ärendet med deras jurist kostnadsfritt.
mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej!
Jag har en fråga som jag hoppas ni kan hjälpa mig med.
Min som och svärdotter har nyligen skrivit kontrakt på köp av en bostadsrätt med ett visst inflyttningsdatum. Nu har säljarna återkommit och vill skjuta fram inflyttningsdatum då deras nya boende inte kommer vara klart förrän om x antal månader.
Detta ställer till det lite för min son och svärdotter och de efterfrågar hjälp om att lösa datum för inflyttning av mäklaren, denne säger att de ska vända sig till säljarna direkt och lösa detta.
Är inte mäklaren ”skyldig” att hjälpa till i dylika frågor?
Till saken hör att handpenningen för köpet inte har betalats in ännu men kontrakt är undertecknat.
Tack på förhand!
Maria
Hej mia.
1. Nej, mäklaren är inte skyldig att hjälpa till med medling i en sådan situation. Mäklaren brukar dock i 99 fall av 100 hjälpa till med medling mellan parterna. Kontraktet är skrivet och det tillträdesdatum som står i kontraktet gäller om inte båda parter kommer överens om att byta datum.
2. Handpenningen har inget med saken att göra. Den skall betalas in oavsett.
3. Din son och svärdotter behöver inte gå med på att ändra tillträdesdatum om de inte vill. Vill de inte ändra så är det datumet i kontraktet som gäller.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Vi har nyligen skrivit köpekontrakt på en äldre fastighet. Timmarna innan kontraktskrivning dyker det plötsligt upp en en friskrivningsklausul i kontraktet. Säljarna har inte gjort någon besiktning av fastigheten. Det gör att vår undersökningsplikt blir än större än tidigare. Mäklaren uppmanade oss att verkligen undersöka fastigheten och kalla in nödvändig expertis. En besiktning är nu bokad, men när vi sedan vill boka in för andra yrkeskategorier får vi besked om att vi inte är välkomna att närvara. Besiktningsmannen gör inte alla nödvändiga undersökningar, vi kommer att behöva ta dit andra fackmän.
Får säljaren verkligen hindra oss att närvara vid fler undersökningar än jordabalksbesiktningen? De menar att vi kan läsa protokoll och prata med resp. fackman per telefon efter deras besök. Vi får heller inget stöd hos mäklaren, hen står helt på säljarens sida. Säljaren tillhör riskgrupp, så det komplicerar det hela en del nu i coronatider.
Vi upplever det mycket frustrerande att behöva argumentera för att få utföra fler undersökningar för att fullgöra vår undersökningsplikt.
Hej Pernilla.
Om ni har skrivit ett avtal som ger er rätten att besiktiga huset och fullfölja er undersökningsplikt så måste säljaren ge er tillgång till huset vad jag känner till.
Om ni blir vägrade tillgång så borde ni kunna stämma säljaren på eventuella kostnader som ni lagt ut på besiktningsman osv.
Om ni inte har något avtal så bestämmer säljaren själv om ni skall få tillgång eller inte.
Mvh admin på Ekonomifokus
vem kan jag kontakta om det upptäcks ett dolt fel?
Hej Nada.
Först och främst skall du kontakta den du köpte bostaden av, säljaren, inte mäklaren.
Framför hur mycket du vill ha i ersättning för skadan.
Om säljaren inte vill betala så kan du kontakta Magnus på Mäklarsamfundet.
Han ger dig kostnadsfri juridisk rådgivning.
https://www.maklarsamfundet.se/kontakt-maklarsamfundet
Mvh admin på Ekonomifokus
Grymt artikel!
Hej Jonas.
Tack för din fina kommentar!
Mvh admin på Ekonomifokus