En fastighetsmäklare skall vara en opartisk mellanhand i affären. Det innebär att mäklaren skall värna om både köparens och säljarens intressen med ett enda undantag, priset. Mäklaren skall arbeta för att bostadens pris blir så högt som möjligt.
Mäklaren skall följa fastighetsmäklarlagen och arbeta enligt god fastighetsmäklarsed. Detta regelverk styr hur mäklaren skall agera och vilka uppgifter mäklaren är skyldig att genomföra.
Artikelns innehåll:
1. Vad är mäklaren INTE ansvarig för?
2. Vad ÄR mäklare ansvarig för?
3. Mäklarens arbetsuppgifter i en affär
4. Fastighetsmäklarlagen
5. Mäklarens ansvarsförsäkring
6. Mäklarens ansvar efter försäljningen
7. God fastighetsmäklarsed
8. Mäklarens ansvar för objektsbeskrivningen
9. Mäklarens ansvar i budgivningen
klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Vad är mäklaren INTE ansvarig för?
I en bostadsaffär är säljaren skyldig att uppge korrekta uppgifter om bostaden och köparen är skyldig att undersöka bostaden ordentligt innan köpet. Mäklaren är inte skyldig att kontrollera att de uppgifter säljaren lämnat om bostaden stämmer. Mäklaren är inte heller ansvarig för de uppgifter säljaren lämnat.
En bostadsaffär har två parter, köpare och säljare. Mäklaren är alltså inte en part i avtalet. Mäklaren har därför inget ansvar för bostadens skick eller fel i bostaden om det är inte är så att mäklaren förmedlat felaktig information och att den informationen inte kommer från säljaren.
Mäklaren ansvarar inte för:
- Dolda fel
- Fel i bostaden
- Felaktiga uppgifter som säljaren lämnat
- Felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen som säljaren har lämnat
- Eventuella problem som uppstår i affären på grund av köparen eller säljaren
- Att lösa tvister mellan köpare och säljare efter affären är klar
Exempel:
Säljaren säger till mäklaren att det ligger parkettgolv i hallen. Mäklaren vidarebefordrar uppgiften till spekulanterna. Det visar sig att det är fanérgolv i hallen och detta upptäcker köparen efter affären är klar.
Mäklaren har i detta fall bara förmedlat säljarens uppgifter. Mäklaren är inte skyldig att kolla upp så att säljarens uppgifter stämmer och därför är mäklaren inte ansvarig i detta fall.
I de allra flesta fall och i exemplet ovan är det alltså säljaren som är ansvarig. Köparen skall därför kräva ersättning av säljaren, inte mäklaren. Mäklaren är dessutom inte skyldig att medla mellan köpare och säljare när affären är klar men de flesta mäklare hjälper ändå till med en viss medling.
- Läs även vår artikel: Säljarens ansvar
- Läs även vår artikel: Köparens ansvar
Nej, mäklaren gör bara en ytlig undersökning av bostaden och är inte ansvarig för skicket.
Nej, uppdragsavtalet är personligt vilket innebär att mäklarföretaget har inga skyldigheter gentemot uppdragsgivaren (säljaren). Ett undantag är att mäklarföretaget skall spara kopior på dokument från affärer i ett ett arkiv i ett antal år.
Nej, mäklaren får inte vara ombud.
Ja, under affären men inte när affären är avslutad (vanligtvis efter tillträdet).
Nej, så länge det inte är uppenbart för mäklaren att uppgiften är felaktig.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Vad ÄR mäklaren ansvarig för?
Mäklaren är ansvarig för allt han/hon gör och säger så länge det inte handlar om att mäklaren förmedlar uppgifter som säljaren lämnat. Mäklaren är alltså ansvarig för eventuella egna felaktiga utfästelser om bostaden och fel som mäklaren begår i sitt arbete.
Mäklaren har också en upplysningsplikt vilket innebär att mäklaren är skyldig att upplysa om sådant som mäklaren känner till och som kan vara av värde för köpare och säljare i affären.
- Läs även vår artikel: Mäklarens upplysningsplikt
Mäklaren ansvarar för:
- Uppgifter och utfästelser som mäklaren själv gjort utan att ha fått informationen från säljaren
- Fel och slarv som mäklaren begått
- Felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen som mäklaren inte fått från säljaren, Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen.
Exempel:
Mäklaren säger att badrummet är nyrenoverat och att våtrumsintyg finns. Detta är en uppgift som INTE kommer från säljaren. Det visar sig att badrummet inte är nyrenoverat och inget våtrumsintyg finns.
Mäklaren har gjort utfästelser som inte stämmer. Om det går att bevisa att mäklaren faktiskt gjort denna felaktiga utfästelse så har mäklaren gjort fel och blir ersättningsskyldig. Då används vanligtvis mäklarens ansvarsförsäkring för att täcka upp de ekonomiska skadorna.
Mäklaren är dessutom ansvarig för eventuella fel och slarv som begås i arbetet, till exempel felaktiga klausuler i kontraktet, lockpris eller slarv med budförteckningen.
Om mäklaren begått fel som gjort att köparen drabbats ekonomiskt kan mäklaren bli skadeståndsskyldig eller ersättningsskyldig.
- Läs även vår artikel: Mäklaren har gjort fel – vad gör man?
Mäklaren är skyldig att förmedla information som säljaren lämnat vidare till spekulanter.
Nej.
Nej, om mäklaren ljuger eller undanhåller information medvetet kan mäklaren bli skadeståndsskyldig.
Ja, om mäklaren ljugit eller undanhållit information och det leder till en ekonomisk skada för dig kan du kräva ersättning av mäklaren. Mäklaren har en ansvarsförsäkring som vanligtvis täcker eventuella ersättningar mäklaren blir skyldig att betala.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Mäklarens arbetsuppgifter i affären
I videon går EFN igenom mäklarens arbetsuppgifter i en bostadsaffär
Arbetsuppgifter
- Journalföra försäljningen
- Kontrollera och informera om vem som äger bostaden och om bostaden belastas av servitut eller annan rättighet
- Kontrollera om en fastighet har del i gemensamhetsanläggningar
- Kontrollera om bostaden är pantsatt, dvs om det finns lån som belastar bostaden
- Besöka och värdera bostaden
- Marknadsföra bostaden
- Ordna inför tillträdet och medverka vid tillträdet
- Lämna över budförteckning & journal vid tillträdet
- Informerar köparen om undersökningsplikten (skriftligen)
- Visningar
- Sköta budgivning
- Upprätta en budförteckning med alla bud som kommer in
- Erbjuda boendekostnadskalkyl
- Hjälpa köpare och säljare att komma överens om allt i affären
- Hjälpa till med kontrakt och kontraktsskrivning
- Ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen åt köparen
Fastighetsmäklarlagen (2021:516)
”Enligt generalklausulen i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har en roll som opartisk mellanman och ska ta tillvara både köparens och säljarens intressen i alla avseenden utom när det gäller priset. Inom ramen för god fastighetsmäklarsed är det uppdragsgivarens, oftast säljarens, ekonomiska intressen som mäklaren särskilt ska ta hänsyn till.”
”Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren göra vad hen kan för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.”
Mäklarens ansvarsförsäkring
Alla mäklare är skyldiga att ha en ansvarsförsäkring som täcker skadeståndskrav och ersättningsanspråk som drabbat mäklaren på grund av att han/hon begått fel eller misstag i sitt arbete. Självrisken är hög så försäkringen används bara vid större ärenden.
Mäklarens ansvar efter att försäljningen är klart
När affären är klar har mäklaren inte längre några skyldigheter eller något ansvar. Mäklaren är inte skyldig att medla mellan köpare och säljare. Det är dock många mäklare som ändå väljer att hjälpa till med medling och rådgivning efter affären om tvist uppstår.
God fastighetsmäklarsed
Fastighetsmäklare skall enligt mäklarlagen följa god fastighetsmäklarsed. Vad som räknas som god fastighetsmäklarsed bestäms av Fastighetsmäklarinspektionens avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
Några exempel på vad god fastighetsmäklarsed innebär
God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms framför allt genom FMI:s avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
- Mäklaren skall annonsera i enlighet med marknadsföringslagen
- Mäklaren skall använda korrekta objektsbeskrivningar
- Mäklaren skall sköta budgivningen korrekt enligt reglerna
- Mäklaren skall upprätta riktiga avtal och kontrakt
- Mäklaren skall uppträda och agera så att han/hon inte har eget intresse i sina förmedlingar
Mäklarens ansvar för objektsbeskrivningen
Mäklaren inhämtar uppgifter från säljaren, bostadsrättsföreningar, Lantmäteriet osv. Uppgifterna används för att upprätta objektsbeskrivningen. Mäklaren är inte ansvarig för att dessa inhämtade uppgifter stämmer, däremot kan mäklaren hållas ansvarig för uppgifter i objektsbeskrivningen som mäklaren skrivit dit själv.
Säljaren signerar vanligtvis objkektsbeskrivningen i samband med kontraktsskrivningen. När säljaren signerat objektsbeskrivningen har säljaren även godkänt innehållet. Då är det väldigt svårt att kräva ersättning av mäklaren för eventuella felaktigheter i efterhand. Läs igenom objektsbeskrivningen noga innan du signerar den!
Mäklarens ansvar i budgivningen
Mäklaren styr budgivningen och är ansvarig för att notera alla bud som kommer in i en budgivningslista. Mäklaren är dessutom skyldig att förmedla alla bud som kommer in till säljaren.
Det är säljaren som bestämmer när budgivningen skall avslutas och det är säljaren som väljer vem som skall få köpa bostaden. Mäklaren har alltså ingenting att säga till om i de frågorna. Om säljaren vill sälja till någon annan än den som vunnit budgivningen så har säljaren rätt till det.
Skyldig
- Att notera alla bud i en budgivningslista
- Att vidarebefordra alla bud till säljaren
- Att visa alla bud om budgivningen publiceras på hemsidan
Inte skyldig
- Att lämna ut budgivningslistan eller några namn under budgivningen
- Att lämna ut budgivningslistan till någon annan än köparen och säljaren
- Att kontakta andra budgivare om säljaren bestämt sig för en köpare och inte vill att mäklaren kontaktar de andra spekulanterna och budgivarna.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Läs även våra artiklar:
- Sälja hus – komplett guide
- Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
- Köpa bostad – komplett guide
- Frågelista – hus och bostadsrätt
- Försäkring mot dolda fel
- Vad tjänar en fastighetsmäklare?
Mäklare får inte ljuga läste jag här.
Men om man anmäler en mäklare, ord står mot ord, så frias mäklaren.
Om man som anmälare i efterhand kan visa att mäklaren ljög i sitt svar till FMI, så gör FMI ingen omprövning.
Detta har jag upplevt 2016 med Länsförsäkringar i Sandviken.
Det gällde ett köp, och fusk vid budgivning, en sannolik insideraffär.
Lögnerna var oväntade och jag fick inte se dem innan beslutet.
Hur meningsfull är en sådan prövning?
J.K. tar inte upp sådana ärenden med hänvisning till resursbrist.
Man måste även som säljare sälja utan mäklare för att vara garderad mot fusk?
Har verkligen Samfundets kundombudsman något att tillföra?
Betr FRN, de har ju ingen kontrollmyndighet över sig.
Därmed har de ju fria händer att skydda vissa utvalda mäklare?
Att vända sig till domstol betyder långa väntetider och där vet jag att de enda som säkert vinner på det är advokaterna.
Det är ju ett stort risktagande precis som det framgått här.
Dock, vid småbelopp finns FT mål där var och en betalar ev jurist, utom för rådgivning där man kan kräva ersättning om man vinner målet.
För att hjälpa branschen att rensa bort lite av all fusk tycker jag för min del man kan använda FT-mål och lägga ned lite arbete själv.
Sedan lägga fram det hela för massmedia.
Mvh. Hans
Hej Hans.
Tack för din input.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej! Jag har för en vecka sedan skrivit på kontraktet för en bostadsrätt, i kontraktet står det att priset på lägenheten är 2 250000 kronor månads avgiften är 3467 kronor. El ingår inte i avgiften. Elen tillkommer på månadsavgiften i en separat spalt enligt avtalet. Efter att jag har skrivit på kontraktet så skickar säljaren över en avi för min första månadsavgift. Summan är då helt plötsligt på 4080 kronor. Jag ifrågasätter direkt varför jag ska betala 613 kronor mer. Svaret som jag får är att 613 kronor är för elen. Vilket jag ifrågasätter eftersom det står i avtalet att elen kommer med på avin i en separat spalt för den egna förbrukningen. Men det finns ingen separat spalt allt står i en klumpsumma. Lägenheten har varit obebodd i flera månader, så 613 kronor i el räkning för en lägenheten som ingen har bott i tycker jag låter orimligt. Det visar sig senare att säljaren inte har meddelat mäklaren att det har varit en hyreshöjning på 300 kronor och att numera ingår elen i hyran och då blir den nya hyran 4080 kronor. Jag har inte hunnit betala handpenning än. Hur ser du på saken? Vilken ersättning tycker du att jag kan kräva av säljaren vid en förlikning? Jag har läst en artikel där en person menade på att för varje hundralapp som månadsavgiften går upp sänks värdet på bostaden mellan 50 000 – 60 000 kronor. Kan jag häva köpet utan att dra igång en rättegång? Kan jag använda mig av mäklarens försäkringsbolag för att göra en utredning på vem som har gjort fel och hur mycket som ska betalas ut? Riskerar jag något ekonomiskt om det blir en rättegång?
Hej Viktor.
Nej du kan varken häva köpet eller använda mäklarens försäkring.
Du kan möjligtvis ha rätt till ersättning. Mitt råd är att du kontaktar mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning av deras jurist.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Köpte en etta ( 33 kvm) . Utgångspriset var
1 000 000. På visningen kom jätte mycket folk . För priset för en ny lägenhet var så låg. På budgivningen gick priset upp till 1 700 000.
Det var galet.
Mäklaren gav fel information ang förrådet, ang vilken elbolag jag skulle välja ( huset hade kontrakt för all boende i samma elfirma) och jag frågade efter broschyrer till alla nya maskiner som lägenheten hade ( alltså anvisningspapper) . Hon kunde inte hjälpa mig , fast lägenheten var helt nu. Sen kom det fram från föreningen att alla lägenheter har en blå pärm och finns alla broschyrer, anvisningsmanualer osv ) Hon berättade inte om det heller. Väldigt dåligt skött hela affären . Så besviken . Undrar om jag kan göra någonting . Det här köpet hände 2019 .
Mvh Maarit
Hej Maarit.
Nja det enda du möjligtvis skulle kunna göra är att anmäla mäklaren för lockpris.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan!
År 2019 blev jag kontaktad av en mäklare som skulle göra en kostnadsfri värdering av min lägenhet, en 1:a. Sagt å gjort, han kom hem till mig, värderade min lägenhet och frågade vart jag ville bo i framtiden. Jag svarade att jag inte ville bo kvar i stan utan att jag ville flytta ut på landet. Mäklaren tar då fram en broschyr över ett nytt bostadsområde som skulle byggas upp utanför staden, högt uppe på ett berg med hela fjorden som utsikt samt den vackra Uddevalla bron med tillhörande pool. Han visade mig då en lägenhet, en 2:a som låg i mitten av ett lägenhetshus och sade då att det var den enda lägenhet som fanns kvar till salu. Han visade mig kostnaderna, vad som ingick i köpet, hyran etc. Jag var lite skeptisk till en början, tyckte att allt verkade för bra för att vara sant. Jag ser även på bilden/planritningen över lägenheterna/området att framför denna 2:a planeras det att bygga suterränghus av samma byggföretag med samma mäklare som säljare. Mäklaren sade att det kommer vara en fantastisk utsikt från den här lägenheten med hela havet framför mig och bron. Jag ställer då frågan; ”Och dem då?” och pekar på suterränghuset framför lägenheten.
”Dem kommer inte att täcka din utsikt” svarar mäklaren ordagrant och jag gick där efter med på köpet då jag visste vad det skulle innebära i värde för lägenheten med den utsikten som mäklaren sagt att jag skulle ha.
Idag har jag med en sambo, flyttat in i våran nyproduktion ute på landet, jätte lyckliga till en början när vi ser hur vackert vi bor och den utlovade utsikten. Efter en tid i den nya lägenheten börjar dem bygga på suterränghuset som ska ligga ”nedanför”/framför oss. Det som gör oss så oerhört ledsna och besvikna idag är att, suterränghuset som mäklaren sagt INTE skulle täcka våran utsikt täcker idag ALL våran havsutsikt och utsikten över bron. ALLT är borta. Suterränghuset har byggt för allt det mäklaren hade sagt att vi skulle få ha, och vi känner oss så grundlurade i det här köpet. Detta har också en stor betydelse för värdet i lägenheten vid framtida försäljning. Har detta verkligen gått rätt till? ”Får” en mäklare verkligen göra så här? Vi känner oss så lurade i detta köp…
Hej Johanna.
Nej mäklaren får inte göra så.
Ni har sannolikt rätt till ersättning av mäklaren om ni kan bevisa att mäklaren gjort felaktiga utfästelser om utsikten.
Det svåra blir dock bevisningen. Om mäklaren endast sagt detta till dig muntligen och nekar till det nu i efterhand så kommer du aldrig kunna bevisa något och kommer då att förlora tvisten.
Har du fått utfästelsen av mäklaren via mail, sms eller liknande så kan du förmodligen få ersättning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har precis sålt min lägenhet och varit hyfsat nöjd under processens gång. Nu i efterhand börjar jag fundera på om allt gått rätt till.
Köparen av min lägenhet skrev kontrakt med ”min” mäklare under budgivningen att hen skulle få sälja deras lägenhet efter köpet.
Är detta gängse rutiner? eller har jag blivit halvt lurad?
Mvh
Johan
Hej Johan.
Det är inget konstigt alls. Sådant händer hela tiden.
Det skall inte påverka hur mäklaren hanterar spekulanter och budgivning i din försäljning.
Så, om det där är det enda som gör att du blir fundersam på att det inte gått rätt till så tror jag du kan känna dig lugn. Det är helt normalt som sagt.
Mvh admin på Ekonomifokus