Fastighetsmäklaren har en skyldighet att ge råd och upplysningar som är av intresse både för köpare och säljare. Mäklaren måste känna till informationen för att vara skyldig att förmedla den vidare.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt och kan inte förvänta sig att mäklaren skall göra eller har gjort en grundlig undersökning av bostaden. Mäklaren flyttar inga möbler, testar inga vitvaror osv, det är köparen som måste göra allt detta för att fullgöra sin undersökningsplikt.
Artikelns innehåll:
1. Video om mäklarens upplysningsplikten
2. Vad omfattar mäklarens upplysningsplikt?
3. Vad måste mäklaren upplysa om?
4. Vad behöver mäklaren inte upplysa om?
5. Vad händer om mäklaren inte uppfyller sin upplysningsplikt?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Video om mäklarens upplysningsplikt
I videon går mäklarsamfundet igenom mäklarens upplysningsplikt.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vad omfattar mäklarens upplysningsplikt?
Mäklarens upplysningsplikt omfattar allt som kan vara av betydelse för bostadsaffären. Det gäller oavsett om det är köparen eller säljaren som gynnas av informationen.
Mäklaren skall informera om iaktagelser av bostadens skick. Mäklaren förväntas göra en snabb ytlig undersökning av skicket men mäklaren är inte skyldig att göra någon mer djupgående undersökning av bostadens skick.
Mäklaren skall dessutom verka för att köparen gör en ordentlig undersökning eller besiktning av bostaden. Om bostaden är förhandsbesiktigad och mäklaren har tillgång till protokollet skall mäklaren upplysa köparen om det. Detsamma gäller alla uppgifter om bostaden som säljaren försett mäklaren med muntligt eller skriftligt.
Även information som mäklaren känner till men som inte kommer från säljaren, skall lämnas till köparen om det är av intresse för affären. Ett exempel är om mäklaren känner till att kommunen skall bygga något på marken nära bostaden.
En mäklare har ingen skyldighet att undersöka planbestämmelser och bygglov men om mäklaren redan känner till något sådant som är av betydelse för affären skall mäklaren upplysa om detta.
Mäklaren måste upplysa om:
- Sådant som säljaren berättat om huset, bostadsrätten & bostadsrättsföreningen
- Allt mäklaren känner till om bostaden som är av värde för köparen
- Allt mäklaren känner till om bostadsträttsföreningen som är av värde för köparen
- Allt mäklaren känner till om gemesamhetsanläggningar av värde för köparen
Mäklare måste INTE upplysa om:
- Sådant som inte mäklaren känner till
- Rykten
Vad händer om mäklaren inte uppfyller sin upplysningsplikt?
Om mäklaren inte uppfyller sin upplysningsplikt riskerar mäklaren att bli ersättningsskyldig i efterhand för eventuella skador som köparen eller säljaren lider på grund av mäklarens upplysningsbrist. Mäklaren kan även få en påföljd av fastighetsmäklarinspektion (FMI) så som exempelvis varning, avregistrering och andra påföljder.
🔗 Läs mer om påföljder en fastighetsmäklare kan få av FMI vid brister i sitt arbete
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Zensum.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Zensum. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Exempel på rättsfall inom området
I ett rättsfall upplyste inte mäklaren köparna om att det planerades att byggas bostäder i området. Mäklaren varnades och ansågs vara skyldig att upplysa om planerna. Däremot fastställde regeringsrätten att en sådan skyldighet inte alltid finns, utan ska bedömas från fall till fall.
Fallet om en Villafastighet nära Hamnområdet
I detta juridiska fall diskuteras en villa belägen nära en hamn, använd för industri och som båtförvaring. Vid försäljning informerade säljarna om framtida bostadsbyggnation i området, men detta förmedlades inte till köparna förrän kontraktsskrivningen. Det framhålls att viktig information bör delas i god tid för köparens övervägande.
Köparna rapporterade till FMN, vilket resulterade i en varning till mäklaren. Länsrätten och kammarrätten behandlade ärendet med olika motiveringar, och det överklagades sedan till Regeringsrätten. Mäklaren hävdade att byggplanerna inte var ett fel enligt jordabalken och att informationen därför inte behövde delas. Detta stöddes av praxis från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, som fokuserar på fysiska defekter.
Mäklaren ansåg också att de planerade byggnaderna var positiva och behövde inte delas, ett påstående som stöddes av säljarnas syn på planerna. Mäklaren menade även att han inte förstått att planerna kunde ses negativt av köparna. Han hävdade att eftersom informationen till slut delades, om än sent, kunde förseelsen ses som mindre och utan påföljd. Detta stöddes av Mäklarsamfundets Auktorisationsnämnd.
FMN bestrider inte att byggplanerna inte är ett fel i köprättslig mening, men menar att mäklarens upplysningsskyldighet inte begränsas till bara köprättsliga fel. De anser att en mäklare alltid bör informera om kända byggplaner i området. Regeringsrätten fastslår att mäklarens upplysningsskyldighet gäller all relevant information för köparen, oavsett om uppgiften är positiv eller negativ. Regeringsrätten avvisar dock FMN:s syn att mäklare alltid måste informera om byggplaner, och betonar att en bedömning bör göras i varje enskilt fall, baserat på avstånd till byggnation och dess karaktär. I detta fall, med fastighetens närhet till omfattande planerad byggnation, upprätthålls varningen till mäklaren.
Källa: Mäklarsamfundet
Vanliga frågor och svar
Mäklaren måste upplysa om information som är av värde för köpare och säljare i god tid innan ett överlåtelseavtal (bostadsrätt) eller köpekontrakt (hus) skrivs mellan köpare och säljare. Detta beror på att köpare och säljare måste hinna ta med informationen i sina beräkningar innan affären genomförs.
Ja, om mäklaren känner till informationen
Ja
Nej, men Fastighetsmäklaren bör iaktta sekretess och tystnadsplikt gällande konfidentiella uppgif- ter.
Hejsan!
Min svärmor har precis skrivit på ett avtal om att köpa en bostadsrätt. Hon är 84 år och i mycket god vidgör. Ibland kan vi som ”barn” uppleva henne lite virrig men hon klarar sin vardag bra.
Nu till frågan – vi anser att köpet gick för fort, mäklaren sa att säljaren kan tänka sälja för 2100 000 och om du tar den nu är den din. Det blev ett muntligt avtal i fredags och på måndagen idag skrev hon på. När min man frågade vad utgångspris var sa mäklaren att det var ca 1900 000 men att säljaren endast säljer för 2100 000.
Han har också ”inspirerat” min svärmor att skriva på ett säljesavtal -mäklaren ska ta hand om svärmors försäljningen till ett fast pris. Jag upplever att han hetsat henne att skriva på båda försäljningen och kontraktet att sälja hennes lägenhet, Han har tagit fördel av hennes ålder. Hon säger att han var så på…
Jag tror inte att hon tittat igenom lägenheten ( hon tittade bara på den en gång ) och jag tycker att han borde låtit henne se den en gång till och varit ett stöd i det. Jag upplever att han fokuserat för mycket på att få den såld och inte riktigt varit på köparens sida.
Har mäklare ngt som helst ” moraliskt ansvar” i sådana här situationer. Vi upplever att han varit lite som en telefonförsäljare som utnyttjar äldres svagheter och goda tro.
Hej Elisabet.
1. Din svärmor är inte omyndigförklarad och har ingen god man. Därmed har hon rätt att teckna avtal. Köpet av bostadsrätten kan därmed inte hävas eller ändras. Det står fast.
2. Om mäklaren uppfattat att din svärmor inte var vid sina sinnes fulla bruk när avtalen skrevs så kan mäklaren möjligtvis ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. Om ni anser att mäklaren betett sig felaktigt kan ni anmäla mäklaren till FMI.
3. Om ni kontaktar mäklaren och förklarar läget så kan ni säkert säga upp förmedlingsuppdraget (uppdraget att sälja din svärmors nuvarande bostad) utan att behöva betala något.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
Betala inte onödigt mycket för mäklaren.
Jämför mäklarna & deras offerter på Hittamäklare.se🔗