Expertpanelen

Hej Brith.

Enligt Fastighetsmäklarlagen ska en mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska vara en opartisk mellanman, men har en särskild skyldighet att tillvarata uppdragsgivarens (säljarens) ekonomiska intressen.

1. Att följa säljarens instruktioner

Det är alltid säljaren som bestämmer. Om säljaren ger instruktioner om att fastigheten ska ut på Hemnet eller att man vill vänta med en försäljning, är mäklaren skyldig att följa detta – så länge det inte innebär att mäklaren tvingas agera olagligt. Att ignorera säljarens explicita önskan om att nå den öppna marknaden anses normalt inte förenligt med god mäklarsed.

2. Press och stress

Mäklaren har rätt (och skyldighet) att informera om bud och köpares situation (som t.ex. ett lånelöfte), men hen får inte använda otillbörlig press för att driva igenom ett avslut. Om mäklaren medvetet har ”nonchalerat” säljarens instruktioner för att få till en snabb affär (och därmed sitt arvode), kan det ses som en brist i omsorgsplikten.

3. Skriftlighetskravet

Eftersom paret uttryckligen begärt skriftlig kommunikation och mäklaren tidigare respekterat detta, är det anmärkningsvärt att hen väljer att frångå tydliga instruktioner just i ett kritiskt skede. Att dokumentationen finns bevarad är mycket bra för paret.

Hur kan man rätta till situationen?

Eftersom kontraktet är signerat är affären juridiskt bindande. Det är mycket svårt att häva ett köp bara för att man känner sig pressad, såvida det inte rör sig om direkt svikligt förfarande eller tvång.

• Reklamation: Säljarna kan rikta en skriftlig reklamation till mäklaren/mäklarfirman om de anser att mäklaren brustit i sitt uppdrag.

• Skadestånd: Om säljarna kan bevisa att mäklarens agerande lett till en ekonomisk förlust (t.ex. att de bevisligen hade fått mer betalt på den öppna marknaden), kan de kräva skadestånd. Detta är dock juridiskt komplext och svårt att bevisa.

Vad paret bör göra nu

1. Konfrontera skriftligt: Skicka ett mejl där de påtalar att de känner sig pressade, att deras instruktion om Hemnet ignorerats och att de kräver att planen följs.
2. Kontakta mäklarens chef: Om mäklaren inte lyssnar, kontakta ansvarig fastighetsmäklare på den aktuella byrån.

3. Anmäl till FMI: Om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed kan man göra en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). De prövar mäklarens agerande rent disciplinärt (varning, erinran eller i värsta fall avregistrering).

Sammanfattningsvis: Nej, det är inte etiskt rätt att stressa en säljare till ett beslut som går emot deras uttalade önskemål om en öppen marknadsföring. En duktig mäklare ska ge råd, men i slutändan är det säljaren som håller i taktpinnen.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej.

Nej, tyvärr. Bostaden som säljs måste vara din väninnas permanenta bostad för att uppskov ska kunna göras. Bostaden är hennes permanentbostad om den uppfyller något av följande bosättningskrav:

• Hon har varit bosatt under minst ett år närmast före försäljningen.
• Hon har varit bosatt under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen.

Med bosatt menas att det ska vara en bostad där hon har varit, eller borde ha varit folkbokförd.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej.

Ägarandelarna som överlåts med ett överlåtelseavtal måste stämma överens med de ägarandelar som är registrerade hos föreningen.
Ni bör nog ta hjälp av en jurist och upprätta en ordentligt bodelning så att allt blir rätt och du får det du ska ha enligt sambolagen. Tyvärr kan jag inte erbjuda mer hjälp än så här.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej.

1. Om du blivit utköpt via en bodelning (vilket jag tolkar det som att du blivit) behöver du inte deklarera affären. Har du däremot blivit utköpt med ett vanligt överlåtelseavtal måste affären deklareras och eventuell vinstskatt betalas till Skatteverket.
2. Varje gång en bostadsrätt byter ägare (helt eller delvis) ska föreningen lämna kontrolluppgift till Skatteverket. Detta gäller också vid bodelning, gåva, arv eller testamente – inte bara vid vanlig försäljning.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej.

Nej det finns inget sådant krav i lagen men vissa banker ställer tyvärr det ändå. Din brorson och hans fru kan testa att söka lånelöfte hos någon annan bank så kan ni slippa mäklarkravet.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomiofkus

Hej UB.

Titta i upplåtelseavtalet. Om det står där i att ett specifikt (exempelvis numrerat eller angiven storlek) förråd hör till din bostadsrätt så gäller det, då ska du ha det förrådet. Om det inte står att ett specifikt förråd hör till din bostadsrätt så innebär det att styrelsen bestämmer över fördelningen av förråd och då får du nöja dig med det förråd du fått.

”Är det i upplåtelseavtalet som skrevs när föreningen bildades man kan läsa om yta m.m. Var hittar man detta avtal?”
Ja, det är bostadsrättsföreningen som har upplåtelseavtalen.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej Dag och Ruth

Hyresnämnden kan kanske hjälpa er med er tvist. Om ni inte kommer överens eller får hjälp av Hyresnämnden kan du säga upp hyresgästen pga obetald hyra.

Regler vid uthyrning av egen bostad

När du hyr ut din egen bostad – till exempel ett hus, en villa eller en bostadsrätt – styrs det främst av lagen om uthyrning av egen bostad (kallas ofta privatuthyrningslagen). Där det saknas specifika regler i den lagen gäller istället bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som komplettering.

Vad ett hyresavtal egentligen innebär

Hyresavtalet är en bindande överenskommelse mellan hyresvärden (du) och hyresgästen. Båda parter förväntas hålla vad de lovat: hyresgästen ska betala hyran i tid, och du ska låta hen använda den överenskomna bostaden.

Kan du säga upp avtalet om hyran inte betalas?

Ja, om hyresgästen dröjer med hyran kan det leda till att hyresrätten förverkas. Det betyder att du har rätt att säga upp avtalet i förtid (enligt 12 kap. 42 § jordabalken punkt 1). Men det finns en viktig chans till rättelse: Om hyresgästen betalar hela den förfallna hyran innan du hinner säga upp avtalet, förlorar du rätten att säga upp på den grunden (12 kap. 43 § punkt 1 jordabalken).

Mvh Joakim Ryttersson

Hej.

1. Fästen till gardinstänger ska sitta kvar och övertas av köparen eftersom de anses vara monterade för stadigvarande bruk. Är stången lös har däremot säljaren rätt att ta med sig den vid flytten.
2. Gällande golvhyllan i badrummet så kan jag inte svara med säkerhet men om det är en lös hylla som bara skruvats fast i väggen för att den inte ska tippa så är min bedömning att säljaren har rätt att ta med den.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej.

Säljaren får ta med lösa delar av sopsorteringssytemet (exempelvis om själva soptunnan är lös) men fast monterade delar ska sitta kvar och övertas av köparen.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus

Hej Thomas.

Nej, byte av kök räknas normalt som vanligt underhåll/renovering eftersom du byter ut något som redan fanns i bostaden. Då får endast renoveringar som är max 5 år dras av vid försäljning. Undantaget är om du har ändrat planlösningen till exempel att du flyttat köket till en annan plats i bostaden. Då räknas det som en grundförbättring och kan dras av, oavsett ålder.

Om du installerat utrustning, exempelvis en vitvara, som inte fanns där innan räknas det också som en grundförbättring och den kostnaden är därmed avdragsgill, oavsett ålder.

Byte av kök är alltså normalt sett inte avdragsgillt om bytet gjordes för mer än 5 år sedan.

Mvh Joakim Ryttersson på Ekonomifokus