Fel i lägenhet eller hus efter tillträdet – Köpa och sälja bostad

34

Du har precis fått nycklarna till din nya bostad och skall flytta in när du upptäcker att det är ett stort brännmärke i parketten där tidigare ägare hade sin soffa. Vad gör man?
Vi skall här gå igenom vad reglerna säger om denna typ av fel.

Fel i bostad efter tillträde

Först och främst måste vi skilja de två typerna av fel och brister som finns vid bostadsköp/försäljningar:

  • Fel och brister som går att upptäcka – vanliga fel
  • Fel och brister som ej går att upptäcka – dolda fel

När man säger att ett fel inte går att upptäcka så menar man vid en vanlig okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att man tittar, luktar och känner på bostadens olika delar. Man borrar inte i väggar eller liknande vid en vanlig okulär besiktning. Som köpare förväntas du att göra en sådan okulär besiktning själv eller med en besiktningsman. Du är skyldig att undersöka vad det är du köper. Om ett fel eller en brist finns vid tillfället då du undersöker lägenheten kan du INTE klaga på detta i efterhand.
Du kan till exempel inte klaga på en trasig tvättmaskin om den var trasig när du var där och undersökte bostaden. Som spekulant måste du undersöka om vitvaror fungerar, om vattenkranar, duschar, lampor och el-uttag fungerar. Du måste helt enkelt testa allt. Det går inte heller att klaga på ett märke i parketten även om det stod en soffa över märket på visningen. Du förväntas undersöka detta innan ditt köp. Om det är viktigt för dig att undersöka bostaden bör du lägga in ett besiktningsvillkor när du lägger bud på bostaden. Dvs du begär att få göra en noggrann undersökning av bostaden innan köpet blir bindande. Gör du inte det så är den chansen förverkad och du köper bostaden i befintligt skick.

Fel som uppstår mellan kontrakt och tillträde

Om ett fel uppstår mellan kontrakt och tillträde, till exempel om köparen tappar något i golvet och en stor spricka eller repa uppstår i parkettgolvet, är säljaren ansvarig för att åtgärda detta eller ersätta köparen för skadan. Det är därför väldigt viktigt att både säljare och köpare dokumenterar eventuella fel eller brister så att ingen av parterna i efterhand kan hävda att felet uppstått mellan kontrakt och tillträde.

Samma förutsättningar som vid ett bilköp

När du köper en bostad kan man likna det lite vid ett köp av en begagnad bil.
Du kan inte klaga i efterhand på att framrutan är sprucken på bilen. Du hade mycket väl kunnat upptäcka att sprickan i rutan fanns där vid köpet. Samma princip gäller för bostäder bortsett från dolda fel. Dolda fel innebär ju som sagt fel som inte går att upptäcka, tex mögel i väggarna eller skadedjur.

Lånelöfte innan visning

Innan du tänker tanken att gå på visning måste du skaffa dig ett lånelöfte först.
En hemsida som är väldigt smidig och enkel att söka lånelöfte hos är Consector.se.
Om du väljer att ta ett bolån via Consector så gör de en grundlig bedömning av din ekonomi för att kunna erbjuda dig riktigt bra räntor och villkor. De jämför ett stort antal banker åt dig helt gratis och presenterar vilka räntor och villkor de kan erbjuda dig.
Du kan enkelt söka ett lånelöfte via nätet på Consector.se. Det kostar inget att göra en ansökan och du förbinder dig inte till något.

34 KOMMENTARER

  1. Hej.
    Jag köpte en lägenhet i Stockholm och tillträdde lägenheten i början av juni.
    När jag köpte lägenheten stod det totalrenoverad i beskrivningen och annonsen.
    Nu när jag flyttade in så var det följande fel:
    1. Ett eluttag var ej inkopplat.
    2. En kakelplatta var sprucken i badrummet.
    3. En innerdörr var svår att stänga pga dörrkarmen är sned.

    Kan jag få ersättning för dessa fel?

    Mvh

    • Hej Ahmed.

      tyvärr faller alla de saker du nämner ovan inom din undersökningsplikt.
      Om skadorna/felen fanns där på visningen så har du inte rätt till någon ersättning.
      Du bör dock kolla upp ifall det finns någon bakomliggande fuktskada som gör att sprickan i kaklet har uppstått.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Fast hyllkonsol i gå in garderob har plockats ned och lämnat flera fula och stora märken i väggen och färg borta. En dörr tröskel till förrådet är söndertrampad och helt murken och så såg det heller inte ut på visningen. Lösa lampkablar har lämnats i taket utan att blivit tejpade i ändarna. Vi blir ägare till detta hus imorgon den 15 juni. Vi upptäckte dessa saker när vi godkände städningen förra veckan. Vad har vi för rättigheter. ? Mäklaren har skitdåligt attityd mot oss och vem ska man fråga om rätt och fel.
    Mvh Jenny. Snart husägare

    • Hej Jenny.

      Lamporna är ju bara att sätta en tejpbit eller liknande på sladdarna, så där handlar det ju inte om några pengar.
      Tröskeln bör ju ha varit murken även på visningen. Den blir ju inte murken över en natt.
      Om tröskeln var murken men ej söndertrampad så handlar det ändå om småpengar för att sätta dit en ny tröskel, vilket ni ju ändå hade fått göra om tröskeln var murken.
      De två ovanstående sakerna är i ärlighetens namn inget att bråka om. För småpengar har ni säkrat lampkontakterna och bytt tröskel.

      Hyllorna i klädkammaren borde dock ha suttit kvar om inget annat har avtalats.
      Där bör ni har rätt att få hyllorna monterade tillbaka alternativt ekonomisk kompensation.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej,
    Vi har precis lämnat över nycklarna till nya ägarna till bostadsrätten.
    Dem har fått gå in lägenheten 2ggr nu innan de fick nycklarna.
    Jag vill veta vad som gäller för lammellgardin. De jag har är special beställda från annat land med speciell tyg och lamellbredd och längd.det är samma koncept för upphängningen men speciella mått på fästet. Skall de ingå i huset??
    En annan sak som rör sig om små pengar men för förståelsens skull, vill jag veta! ingår källsortering under diskbänken i husförsäljningen eller får säljaren ta med sig den?

    • Hej Rania.

      Det är gränsfall.
      Om man skall vara petig så skall fästet sitta kvar eftersom det är skruvat i taket.
      MEN, om jag var ni, och inte hade lovat köparna att det skulle få lamellgardinen så hade jag tagit med lamellgardin och fäste.
      För sopsorteringen gäller samma sak. Sitter det ett fastskruvat fäste så skall det sitta kvar. Men även där hade jag tagit med alltihop om jag var ni.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej, för inte så länge sedan säljde jag min lägenhet köparen kom och tittade och allting fungerade och diskmaskinen fungerade perfekt! Men nu när de har köpt lägenheten och flyttat in så säger de att diskmaskinen är trasig vad ska jag göra? Innan de sa att diskmaskinen var trasig så hållde de på att koppla ut diskmaskinen och mecka med den

    Så vad ska jag göra nu ska jag köpa en ny diskmaskin åt dem?

    Mvh
    Oliver

    • Hej Oliver.

      Det beror på diskmaskinens ålder.
      Fungerade diskmaskinen när du lämnade över lägenheten?
      Om den fungerade och är ca 2-3 år eller äldre så är det inte du som skall byta ut diskmaskinen.
      Är diskmaskinen relativt ny så skall du ersätta köparna för diskmaskinens värde alternativt bekosta en service-gubbe som lagar maskinen.

      Eftersom det handlar om så lite pengar så blir detta en moralfråga och det är inte så viktigt vem som har juridiskt rätt eller fel.
      Ärendet kommer aldrig gå till någon tingsrätt ändå eftersom det handlar om småpengar.
      Om du vet med dig att du lämnat över en trasig diskmaskin så bör du göra rätt för dig. Gör det som du tycker är rätt och behandla andra så som du själv skulle vilja bli behandlad.

      Mvh admin på Ekonommifokus

  5. Hej!

    två dagarna efter tillträdet klagade köparen till vår lägenheten att belysningsarmaturerna i köket funkar inte och vill få ersättningen från oss. men de fungerade jätte bra när vi bodde där. köparna har också testat dem när de gjorde en besiktning två veckor innan de flyttade in. undrar om vi är ersättningsskylda. tack för att ni ska svara frågan!

    Med vänlig hälsning,

    May

    • Hej May.

      Om det bara är lysrören som blivit gamla och gått sönder så behöver ni inte ersätta.
      Om ni på något sätt förstört armaturerna så att de var trasiga när ni lämnade över lägenheten skall ni ersätta.
      Att lampor och lysrör går sönder är ju hur vanligt som helst och inget man kan kräva ersättning för.
      Man får helt enkelt köpa en ny lampa eller ett nytt lysrör och byta.

      Mvh admin på EKonomifokus

  6. Hej,

    I annonsen stod det att fiber fanns i lägenheten. När vi kom dit var den inte indragen då säljaren inte hade varit hemma vid tillfället då fibern drogs in. Har vi möjlighet att få ersättning för att dra in fiber i lägenheten (fiber finns i huset men är inte indragen till just vår lägenhet).

    • Hej Hanna.

      Ja fiber skall finnas i lägenheten om den marknadsförts på det sättet.
      Ni skall inte behöva betala för att fibern installeras.
      Det är säljaren eller bostadsrättsföreningen som skall betala.

      Börja med att fråga bostadsrättsföreningen om de kan lösa det. Om de inte gör det så får ni kräva ersättning av säljaren för installationen.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej,

    Jag sålde min bostadsrätt och nu håller köparen på att smsa om att tre eluttag inte fungerar. (har tidigare hört av sig om en list som jag fixa för att va snäll) Det är en gammal lgh och inte jag som monterat eluttagen, samt har själv aldrig använt uttagen så visste inte själv att dom inte fungerade. Det finns andra fungerande uttag i rummen som det handlar om. Nu vill köparen att jag ska betala för att ersätta el-uttagen. Är det jag som skall ersätta uttagen? samt vems ansvar är det att ta det vidare om vi inte kommer överens?

    i kontraktet står att köpare uppmanas att göra en besiktning och att befintligt skick gäller

    • Hej Jimmy.

      Du är inte ansvarig. Köparen är skyldig att undersöka om el-uttagen fungerar när han/hon köper bostaden. Det kallas för undersökningsplikt.
      Om köparen inte testat el-uttagen så får köparen skylla sig själv.

      Mvh admin på EKonomifokus

  8. Hej! Vi har precis flyttat till en villa och upptäckte när vi skulle hänga upp taklampa i vardagsrum och över matbordet att dom uttagen inte fungerar. Dom fungerade under visningen av huset och säljarna säger att det fungera när flyttstädningen genomfördes. Vi har inte rört dom uttagen först nu. Är detta något som säljarna blir betalningsskylldiga till eller är det på oss som köpare?

    • Hej Linnea.

      Om de fungerade när ni undersökte huset så är det säljaren som bör åtgärda eller ersätta felet.
      Om de inte fungerade när ni var på visning/undersökte huset så är det ni själva som är ansvariga.

      Mvh admin på EKonomifokus

  9. Hej!
    Vi sålde vår lgh , köparen hade varit inne på visning plus 3 ggr till innan tillträdet !
    Nu efter tillträden klagar över att en av dörrens går ej att låsas !
    Vi hat inte ändrat något mellan kontraktet och tillträdet !
    Är det vi som ska stå för kostnaden för dörr bytet ?
    Tacksam svar!

    • Hej Adam.

      Nej det faller under undersökningsplikten.
      Köparen borde upptäckt det om han/hon hade tittat ordentligt.

      Mvh admin på EKonomifokus

  10. Hej
    Köpte en bostadsrätt och fick tillträde 7/4 när vi tog emot nycklarna och kontrollerade slutstädningen luktade väldigt mycket avloppsdoft detta påpekades och säljaren menad att det inte bott någon i lägenheten på ett par veckor, även vid visning påpekades detta och mäklaren sade samma sak som säljaren. När vi flyttade in visade det sig att doften kom från ett hål i vägen in i golvet till badrummet där avloppet gick in, detta var nere i sockel under kylskåpet i köket, ngt som inte gick att se vid visning och övertagande. Avloppet har dragits om vid stambyte. Vem är skyldig att ersätta föreningen eller säljaren eller köparen.
    Mvh
    Anders

    • Hej Anders.

      Det låter som att det är föreningens ansvar.
      Börja med att kontakta föreningen.

      Mvh admin på EKonomifokus

  11. Hej, har sålt vårt hus och nya ägaren flyttar in om 1 vecka.
    Nu verkar det som vår luft/vatten pump gått sönder.
    Den är sedan huset byggdes 2001.
    Nypris på en sådan apparat är runt 60-70tusen i runda slängar.

    Hur går man vidare med en sådan sak?

    // Missnöjd

    • Hej Mattias.

      Du skall se till att pumpen fungerar eller installera en likvärdig (eller bättre) som fungerar.
      Du får alltså ringa en tekniker som lagar den eller köpa en likvärdig på Blocket till exempel.

      Det enklaste är nog om du pratar med köpare och kommer överens om en cash-lösning.
      Pumpen är ju till stor del avskriven värdemässigt så det är inte många tusenlappar som det handlar om (värdet på pumpen).
      Förmodligen vill köparen köpa en ny pump och tar hellre några tusenlappar av dig i ersättning än att du lägger en massa jobb på att installera en annan gammal värmepump eller lagar den befintliga.

      Mvh admin på EKonomifokus

      • Tack Andreas.
        Har en vän som skall laga den, det jag oroar mig mest för är ett samtal av köparen det närmsta att den gått sönder igen efter övertagandet.
        Men det kanske inte heller då behöver bli så dyrt för oss.
        För vi har väl fortfarande ett ansvar över sådan produkt även en tid efter försäljning/ägarbyte?

        // Mattias

  12. Hej Andreas. Vi köpte hus för över 1 år sedan. När vi fick tillträde märkte vi att utbyggnaden på huset sluttar. Det verkar som att hela utbyggnaden har en annan vinkel mot original delen. Finns det någonting man kan göra åt detta? Vi har nu även bott i huset i över 1 år.

    • Hej Filip.

      Det låter tyvärr som ett fel som ni borde kunnat upptäckt vid köpet så det faller under er undersökningsplikt.

      Mvh admin på EKonomifokus

  13. Hej!
    Jag och min sambo har sålt våran lägenhet. I december förra året hade vi problem en gång med att diskmaskinen läckte vatten. Vi tillkallade reparatör som sa att det antagligen var vi som placerat porslinet tokigt eller att ”snurran” kanske var sliten och därför den läkte. Lägenheten såldes sedan i februari och det nya paret har tillträde om 3 veckor. Nu har diskmaskinen börjat läcka på samma sätt, 3-4 gånger senaste veckorna. Vad är vår skyldighet i fallet? Vi har en vän som jobbar med liknande som ska kolla på den, men behöver vi ersätta den?

    • Hej Lisa.

      Det hänger på åldern på diskmaskinen.
      Om den är upp till 7-8 år så skulle jag säga att ni behöver byta ut den mot en likvärdig eller reparera den befintliga.
      Om maskinen är riktigt gammal, 10 år eller äldre så kan man som köpare förvänta sig att maskinen kan gå sönder när som helst och då är ni inte skyldiga att åtgärda problemet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej!
    Jag har sålt min bostadsrätt lgh för ca 3 mån sedan!
    När bodde vi på lgh , kom några från fastigheten , dem hade gjort en ” vanligt kontroll” för att upptäcka brister i lgh enligt dem !
    Nu efter att vi sålde lgh , kom ett protokoll brev från Riksbyggen som äger fastigheten , till köparen brevlåda , i brevet står att dem har hittat brister i lgh som måste åtgärdas , trots att vi som bodde där , inte gjort något installation , eller ändringar i lägenheten !
    Detta brev kom nu från riskbyggen efter 3 månader , och vi äger inte lgh !
    Vem ska stå för kostnaden för att åtgärdas dessa brister ?
    Är det jag ? Köparen som köpte lgh i det skicket som nu ? Eller fastigheten själv ?
    Tacksam svar

    • Hej Adam.

      I vissa bostadsrättsföreningar gör Riksbyggen överlåtelsebesiktningar när någon säljer och skall flytta.
      Det måste i så fall stå med i stadgarna att lägenheterna skall besiktigas.
      Det är i så fall säljaren som är ansvarig för att åtgärda eventuella problem.
      Det är alltså med största sannolikhet du som skall bekosta åtgärderna men du kan ringa till Riksbyggen och fråga vad som gäller.

      Mvh admin på EKonomifokus

  15. Hej Andreas,

    Vi har sålt vårt hus och köparna flyttar in om 3 månader. Saken är att vi flyttar utomlands om 1 månad, dvs huset kommer stå tomt i 2 månader. Då har köparna föreslagit att de flyttar in som hyresgästar om 1 månad, tar hand om huset och trädgården samt betalar samtliga kostnader osv. Vågar jag släppa in dem som hyresgästar? Vad händer om de tar sönder saker under hyresperioden och sen kräver ersättning från oss som köpare?

    • Hej Tina.

      Ja det går bra om ni är noga och upprättar ett bra hyresavtal.
      Då har du ju ett avtal som gör att de är skyldiga att ersätta saker de gör sönder.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here