Visning – hus & bostadsrätt/lägenhet

Visning bostad

I princip alla vet hur en visning av en bostad går till. En mäklare öppnar bostaden, tänder lampor, ljus och hälsar alla spekulanter välkomna. Vanligtvis skriver mäklaren ned namn och telefonnummer till de spekulanter som dyker upp och kontaktar sedan spekulanterna via telefon 1-3 dagar senare för att stämma av intresset och påbörja budgivningen. Det finns dock en del saker som skiljer visningarna åt och det finns mycket som både säljare och spekulanter bör tänka på.

Artikelns innehåll:
1.
Tips och checklista till dig som är spekulant
2. Att tänka på som säljare inför visning

Tips & checklista för spekulanter inför visningen

När du går på visning så gäller det att ha huvudet på skaft. Det gäller att ställa rätt frågor samt att titta på rätt saker för att inte få obehagliga överraskningar när du flyttar in. Som köpare har du en undersökningsplikt. Det innebär att du måste undersöka noggrant vad du köper. Har du inte kunskapen själv rekommenderar vi att du tar hjälp av någon som kan undersöka bostaden ordentligt.

Scrolla direkt ner till:
Inför visningen (checklista)
På visningen (checklista)
Efter visningen (checklista)

Checklista inför visningen

När du skall gå på visning är det alltid bra att vara förberedd. Ju mer förberedd du är desto mindre är chansen att något går fel. Vi har listat 5 st punkter som du bör gå igenom inför en bostadsvisning.

1. Sök lånelöfte

Se till att ha ett lånelöfte klart redan innan visningen. Det kan ibland gå väldigt snabbt med budgivning osv så var väl förberedd så riskerar du inte att missa din drömbostad. Lånelöfte söker du enklast via den helt kostnadsfria hemsidan Lånekoll.se. Du förbinder dig inte till något när du ansöker och det är helt gratis.

2. Ring mäklaren och anmäl intresse

Ring (!) och anmäl intresse. Du ringer mäklaren och meddelar att du är superintresserad och att du vill veta om det kommer in några förhandsbud för då kanske du är beredd att bjuda över. Om du gör detta så minskar du risken att bostaden säljs innan visning på ett så kallat förhandsbud.

Läs vår artikel om: Förhandsbud

3. Skapa dig en bild av bostadspriser i området

Kika på de hemsidor som visar slutpriser på tidigare bostäder som sålts i området. De finns framför allt två st hemsidor som visar slutpriser och det är Booli.se och Hemnet.se/salda.

4. Åk och titta på omgivningen innan visning

Det brukar vara bra att åka till bostaden och kika på omgivningen redan innan visningen. Antingen kan du åka dit någon timme innan visningen och kika eller redan ett par dagar innan. Du kan då enkelt åka runt och kika hur när det är till bussen osv.

5. Undersök alla dokument kring bostaden

Är det är bostadsrätt så bör du läsa igenom årsredovisningen och skapa dig en bild av föreningens ekonomi. Tag även reda på om föreningen bytt stammar, fönster osv så att du får en tydlig bild över hur skicket på föreningens fastighet är.

Är det ett hus eller annan friköpt bostad bör du läsa igenom information om eventuella servitut samt besiktningsprotokoll om bostaden är förhandsbesiktigad.

Följ dessa tips så kommer du att vara väl förberedd inför visningen.
Förhoppningsvis missar du inga viktiga detaljer och om du är osäker på dina kunskaper kring bostäder så rekommenderar vi att du tar med dig en person som har bra koll och kunskap i ämnet. Återigen, glöm inte att ordna med lånelöfte INNAN visningen på Lånekoll.se.

Checklista till visningen

1. Testa allt och undersök noga

Testa att starta vitvaror, testa belysning, kika under mattor, undersök hela bostaden och leta efter skavanker. Du kan inte som köpare komma i efterhand och klaga på skavanker och fel om dessa fel fanns i bostaden då du var där och tittade. Dock kan man som köpare kräva ersättning om något fel är helt omöjligt för en kunnig person att uppmärksamma, det är då ett så kallat dolt fel.

Läs vår artikel om: Dolda fel och undersökningsplikt

2. Driftskostnader

Info om driftskostnaden står alltid i broschyren du får av mäklaren. Men vad säger den egentligen? Driftkostnaden baseras på nuvarande ägares hushåll. Det kan vara så att den nuvarande ägaren bor själv i bostaden och snålar på el och vatten för att hålla nere kostnaderna. Gör därför en egen bedömning om vad just ditt hushålls driftskostnad bör bli. Titta även på bostadens värmesystem, fönster och hustyp för att avgöra den framtida driftskostnaden. Siffror kan se bra ut på pappret, men verkligheten kan vara en annan.

Läs vår artikel om: Driftskostnader

3. Badrum

Det absolut viktigaste att undersöka är badrum/våtrum. Undersök om det luktar konstigt, om det ser bra ut runt golvbrunnen, om du ser några fuktskador eller kakelplattor som spruckit eller buktar ut. Kolla även genomföringar av rör, dvs där rören går igenom väggen.

Om badrummet renoverats inom de senaste 10 åren skall du alltid fråga mäklaren eller ägaren om det finns ett så kallat ”våtrumsintyg”. Detta intyg innebär att den firma som renoverat badrummet har rätt kunskap för att utföra en renovering av badrum. Alla firmor som renoverar badrum ger 10 års garanti på badrummet men ett våtrumsintyg visar att firman har koll på branschreglerna som gäller. 10 års garanti innebär att om det skulle bli problem med till exempel en vattenläcka eller liknande kan du vända dig direkt till firman som utfört renoveringen och kräva att firman åtgärdar felet.

Om badrummet är felaktigt renoverat finns risken att ditt försäkringsbolag inte vill betala ut några pengar till dig när du får problem.

Att renovera ett normalstort badrum kan kosta allt från 25.000 kr upp till över 150.000 kr om du skall anlita en firma som gör jobbet. Priset beror på vilka materialval du gör vid renoveringen.

Läs vår artikel om: Badrum & regler för renovering

4. kök

I köket gäller det främst att titta under diskbänken. Se så att det inte läcker från rören och att kopplingarna ser bra ut. Du bör även kolla så att det inte finns fuktskador under eller bakom tvättmaskinen och kyl/frys.

5. El-installationer

Som privatperson får man inte koppla och dra el själv utan att ha en behörighet för detta. Om bostaden har tex spotlights i taket så kan det vara bra att höra sig för om dessa spotlights kopplats in av en behörig elektriker. Om el-arbeten är felaktigt utförda finns det en brandrisk.

6. Väderstreck

Tag reda på vilka väderstreck som bostaden befinner sig i.
Om bostaden har en balkong eller uteplats kan det vara bra att undersöka vilket väderstreck den/de befinner sig i. Söder och väster är de mest eftertraktade väderstrecken.

7. Utsidan

  • Bygglov
    Kontrollera att det finns bygglov på eventuella tillbyggnader.
    Har huset byggts till med ett inglasat uterum, garage eller altan.
    I vissa fall krävs bygglov för bygge av altan.
  • Dränering
    Fråga säljaren eller mäklaren om dräneringar runt huset och i trädgården är gjorda. Kolla också när dessa utfördes. Dräneringar blir med tiden igentäppta och behöver bytas ut. Detta medför stora kostnader. Kolla också att marken sluttar ut från huset. Annars rinner vatten mot huset och då blir dräneringen extra viktig. Man brukar räkna med att dräneringens livslängd är 15-20 år men den kan hålla betydligt längre än så i vissa fall.
  • Sprickor i fasad och grund
    Kontrollera ifall det finns sprickor i fasad och grund.
    Kolla ifall det finns röta vid träfasad. Känn efter röta i ändarna av fasaden.
  • Fönster
    Har bostaden två- eller tre-glasfönster. Tre-glas är mer energieffektivt och ljudisolerande. Åldern på fönster är väldigt viktigt. Man brukar byta ut trä- och plastfönster efter ca 30 år. Aluminiumfönster håller i ca 50 år.
  • Tak
    Kolla ifall det finns möjlighet att få klättra upp på taket och kontrollera. Taket är husets viktigaste punkt. Ett tak som behöver bytas ut kan medföra mycket stora kostnader. Låt dig inte luras utav ett glänsande och snyggt tak. Idag finns många företag som renoverar och snyggar till gamla tak med färg. En lösning som ofta används vid försäljningar. Taket kan ändå vara väldigt gammalt och i behov utav utbyte i närtid. Tak brukar hålla i 30 – 60 år beroende på vilken typ av tak det är.
  • Grund
    Vilken typ av grund står huset på. Det finns många olika typer utav grunder. Vissa grunder har problem med fukt, vissa får sättningsproblem. Kolla upp grunden och läs på om den. Att själv kontrollera en grund är inte lätt. Vid inredda källargrunder kan man dock många gånger känna lukt utav mögel.

Efter visningen – Checklista

1. Fundera på om du skall göra en besiktning

Detta gäller framför allt för köp av hus. En besiktning kostar mellan 6.000 kr till 15.000 kr. Vid en vanlig besiktning görs ej någon koll av el, avlopp och vatten. Det mäts inte heller några radonvärden. Man bör göra en besiktning för att kunna känna sig trygg och veta att huset är i ett bra skick. Du som köpare har en undersökningsplikt. Ett bra sätt att göra en ordentlig undersökning är att göra överlåtelsebesiktning. Bolaget som besiktiga huset åt dig är då ansvariga för att fel som går at upptäcka kommer fram. Dolda fel ingår inte i besiktningsmannens ansvar. Du kan önska att en klausul läggs till i köpekontraktet. Då får du göra en besiktning i efterhand. Säljaren har dock alltid möjlighet att säga nej till ett sådant krav.

Läs vår artikel om: Besiktning

2. Fundera på om du skall mäta radon

Om du vill köpa bostaden så kan du överväga att mäta radonhalten.
Att mäta radon i en bostad kan du göra på två sätt. Det snabbaste testet tar ca 1 vecka. Du får då en rådgivande rapport om läget. Vill du göra en fullständig analys tar denna ca 2-3 månader. Detta blir svårt att göra ihop med en husvisning. Du kan önska att en klausul läggs till i köpekontraktet. Då får du göra en radonmätning i efterhand. Säljaren har dock alltid möjlighet att säga nej till ett sådant krav.

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Att tänka på som säljare inför visningen

För dig som säljare så innebär visning att du skall städa och göra lägenheten fin inför visningen. Det optimala är om bostaden ser ut ungefär som vid fotograferingen och att den är välstädad, ren och fräsch. Du som säljare bör ej vara hemma under visningen. Spekulanterna kan då känna sig obekväma och inte riktigt våga ställa de frågor som de vill fråga. Efter visningen kan du förvänta dig ett samtal ifrån mäklaren som vill vill rapportera till dig hur många som dök upp på visningen samt hur intresserade spekulanterna kändes.

Bokad eller öppen visning

Skall man ha en öppen visning eller skall den vara bokad?
Öppen visning innebär att det är öppet hus. Säljaren eller mäklaren får sedan ta namn och telefonnummer på plats av alla spekulanter som dyker upp. Bokad visning innebär att spekulanterna bokar in sig i förväg med sitt namn och telefonnummer.
Det finns fördelar och nackdelar med båda alternativen.

Fördelen med öppna visningar är att det kan vara en lägre tröskel för spekulanterna. Det vill säga, det är inte en lika stor grej att bara dyka upp på en visning som att boka in sig i förväg och binda upp sig på en specifik tid. Risken att man tappar spekulanter på grund av att de måste boka in sig i förväg är dock väldigt liten. Faktum är att det ofta dyker upp spekulanter på bokade visningar som har missat att anmäla sig/boka in sig i förväg.

Fördelen med bokade visningar är att man har koll på vilka som kommer på visningen. Det är sällan en nackdel att ha kontaktuppgifter till spekulanterna som avser att komma på visningen. Om man behöver kontakta spekulanterna av olika anledningar så är det en stor fördel att ha kontaktuppgifter till de som planerat att komma på visning.

Exempel på skäl då man kan behöva kontakta spekulanter är när man måste flytta visningens tid/datum eller om man till exempel får ett förhandsbud på bostaden som man behöver diskutera/stämma av med spekulanterna hur de ställer sig till budet.
Det kan även vara så att mäklaren vill kontakta spekulanterna innan visning för att se till att de har lånelöfte klart redan till visningen för att kunna medverka i en budgivning.

En annan fördel med bokade visningar är att man kan se till att inte alla spekulanter kommer samtidigt. Med bokade visningar kan man sprida ut besökarna så att man som säljare eller mäklare kan ta sig tid och prata med alla besökare ordentligt under visningen. Om alla kommer samtidigt blir det oftast bara en stor röra.

Vi på Ekonomifokus rekommenderar bokade visningar. Då har man bäst kontroll över hela situationen och lämnar inte lika mycket åt slumpen. Att ha tillgång till kontaktuppgifter till spekulanterna innan visning kan till och med ibland leda till att man får ett högre slutpris på bostaden.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Mäklarofferter.se.

Helgvisning eller visning på en vardag

Hur många visningar man skall ha samt vilka veckodagar de bör ligga på är även det ett viktigt val att göra som säljare. Helgvisningar i all ära men faktum är att folk är väldigt upptagna på helger med olika aktiviteter. Barnen skall spela fotbollsmatch eller mormor fyller år. Man bör därför ha minst två st olika visningar tycker vi. Man bör även tänka lite på vilka klockslag man har visning så att man har solen på rätt sida av bostaden under visningen. En soldränkt balkong lockar alltid mer än en skuggig.

Fördelen med helgvisningar är att folk ofta kan känna sig mindre stressade på helgerna. Man har inte samma brist på tid som på vardagarna när man jobbar. Under höst och vinter kan det dock vara ett måste med helgvisningar på till exempel hus, villor och radhus då kvällarna är mörka och det blir svårt att se hur bostaden ser ut på utsidan. Som vi nämner ovan är helgerna tyvärr ofta uppbokade med andra aktiviteter så helgvisning är inte så bra som många tror.

Fördelen med vardagsvisningar är att folk oftast inte är uppbokade på en massa andra aktiviteter på dagarna. De allra flesta har möjlighet att svänga förbi på väg hem från jobbet eller smita ifrån jobbet för en visning på lunchen. Det kan därför vara en god idé att ha två st visningar på en vardag. En lunchvisning och en eftermiddag/kvällsvisning. På lunchen kommer alla pensionärer, skift- och nattarbetare och alla som är lediga av olika orsaker. På eftermiddagens visning svänger folk förbi på vägen hem från jobbet. En visning tar oftast inte mer än 15-30 minuter för en spekulant och då hinner man hem och kan laga mat, träna eller vad man nu vill hinna med innan det är dags att gå och lägga sig på kvällen.

Vi på Ekonomifokus anser att det bästa är att ha 2-3 st planerade visningar. En på en helgdag samt 1-2 st på en vardag. Det skall helst inte vara för många dagar mellan visningarna då spekulanter tenderar att tappa intresset för bostaden efter några dagar. Man bör starta budgivningen 1-2 dagar efter sista visningen.

Hur många besökare kommer det i snitt på en visning?

En vanlig fråga man får som mäklare är hur många spekulanter det brukar komma på visning. Det är en fråga som det inte finns något bra svar på. Det beror helt enkelt på en massa olika faktorer. Utgångspris är den viktigaste faktorn. Om man sätter ett lågt utgångspris på bostaden kommer man få en jäkla massa spekulanter till visningarna. Sätter man ett lite för högt utgångspris så kanske det inte kommer någon alls. En annan faktor är vilket område som bostaden ligger i. Om det är ett populärt område kommer det fler på visningen.

Som bostadssäljare får man helt enkelt ha lite is i magen, invänta visningen och se hur många som dyker upp. Det går helt enkelt inte att säga på förhand hur många som kommer komma. Det blir bara en ren gissning från mäklarens sida om han/hon skall försöka förutspå antalet spekulanter på en visning.

Planerar du att sälja en bostad?
Undvik att betala onödigt mycket för mäklartjänsten. Mäklarofferter.se hjälper dig att jämföra och att samla in offerter från de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

8 KOMMENTARER

  1. Har jag som säljare rätt att begära och veta fullständigt namn på den/de som bokar visning av min fastighet via Min Mäklare?

    Undrar Vänligen Annie

    • Hej Annie.

      Jag är osäker faktiskt men det brukar inte vara några konstigheter. Jag ser ingen anledning till varför inte mäklaren skulle vilja lämna ut de uppgifterna.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Får mäklaren lämna ut en spekulationslista till säljaren innan visning där det står information om att en av spekulanterna tidigare har tackat nej till huset efter besiktning? Strider inte det mot GDPR-lagen? Är det sekretessbelagda uppgifter? Innehåller denna lista personuppgifter på spekulanterna eller är den anonymiserad?

    • Hej Sara.

      Det vet jag inte faktiskt. Men jag tror inte att det är några konstigheter eftersom det är säljaren som är uppdragsgivare till mäklaren.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej

    Jag har anlitat en mäklare sedan strax över två månader tillbaka. Jag har redan haft åtta stycken visningar varav de fem senaste endast till en privatvisning för en åt gången. Detta är ju väldigt påfrestande som säljare att hela tiden hålla lägenheten i rent skick. Är det normalt att en mäklare vill ha så många visningar och bör man istället vara tacksam för att det är så många?

    Jag har endast fått ett bud och detta bud var under utgångspris. Om jag säger upp avtalet med mäklaren (enligt avtal tre månader) får jag kontakta en spekulant i efterhand och sälja den privat istället?

    Mvh Anders

    • Hej Anders.

      Du skall enbart vara tacksam att mäklaren anstränger sig och gör sitt bästa för att hitta köpare till din bostad.
      Givetvis är det lite jobb för dig att hålla lägenheten städad men det får du stå ut med om du vill få sålt lägenheten.

      De spekulanter som mäklaren har hittat är knutna till mäklaren. Du kan alltså inte säga upp uppdragsavtalet och sedan sälja till någon av de spekulanter som mäklaren fixat eller som tillkommit under mäklarens uppdragstid. Om du kör en fuling och gör så ändå så har mäklaren juridisk rätt till sin provision.

      Mvh admin på EKonomifokus

  4. Skulle önska en sammanställd lista över olika mäklarfirmor som anger var och ens mäklararvode ( inom ett visst spann naturligtvis) vid en viss lägenhets bostadsyta, månadsavgift, läge/område, skick, etc. Finns det?

    • Hej Annica.

      Nej tyvärr. En sådan lista går ej att göra då varje enskild mäklare har sin egen prissättning på sina tjänster.

      Mvh admin på EKonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here