Servitut

Ett servitut är en rättighet som en fastighet har gentemot en annan fastighet. Det kan exempelvis vara en fastighet som äger rätten att ha och använda en väg som går över en annan fastighet. Ett servitut är alltid knutet till fastigheten och inte till en person. Servitut måste vara skriftliga, registreras hos Lantmäteriet och de löper på utan tidsbegränsning om inget annat avtalats i servitutsavtalet.

Härskande och tjänande fastighet

• Härskande fastighet kallas den fastighet som äger servitutet, dvs som får tillgång till en del av en annan fastighet.
• Tjänande fastighet kallas den fastighet som upplåter en del av fastigheten eller en funktion till en annan fastighet via servitutet.

Artikelns viktigaste innehåll:
1. Officialservitut och avtalsservitut – skillnaden
2. Gratis mall för servitut
3. Exempel på servitut
4. Servitut för väg
5. Kan ett servitut hävas?
6. Kan man tvinga fram ett servitut?
7. Vart registreras det?
8. Vad händer vid försäljning eller annan överlåtelse?
9. Servitut och nyttjanderätt – skillnad

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Officialservitut och avtalsservitut

Det finns två typer av servitut, officialservitut och avtalsservitut.

• Officialservitut = bildas genom beslut av en myndighet
• Avtalsservitut = bildas genom en överenskommelse (ett avtal) mellan två fastighetsägare

Gratis mall för servitut

Här kan du ladda ner en mall för avtalsservitut.

Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.

Exempel på servitut

1. Fastighet A äger rätten att ha en brunn på Fastighet B
2. Fastighet A äger rätten att ha en väg som går över Fastighet B
3. Fastighet A får inte plantera eller låta träd växa upp som stör utsikten för fastighet B
4. Fastighet A äger rätten att ha en ledning som går över Fastighet B
5. Fastighet A äger rätten att ha ett rör som går under marken under Fastighet B
6. Fastighet A äger rätten att ha en båtplats på Fastighet B
7. Fastighet A äger rätten att ha en brygga på Fastighet B
8. Fastighet A äger rätten att använda den brygga som Fastighet B har.

Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.

Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Servitut för väg

Att ha servitut för en väg innebär att den som äger servitutet har rätt att ha och använda en väg som går över en annan fastighet.

• Det är den fastighet som äger servitutet, dvs den härskande fastigheten som ansvarar för underhåll av vägen om inget annat skrivits in i servitutets villkor. Exempel på underhåll kan vara dikning, hålla vägen fri från träd, fylla igen hål osv.
• Ett vägservitut löper på för evigt om inget annat avtalats i servitutet.
• Ett vägservitut kan i princip inte sägas upp utan inblandning av myndigheterna så länge fastighetsägarna inte kommer överens om det skall sägas upp.
• Till servitutet finns vanligtvis en karta bifogad som visar vart vägen skall gå.
• Vägservitut kan upprättas både genom avtalsservitut och officialservitut.

Kan ett servitut sägas upp eller hävas?

För att ett servitut skall sluta gälla måste fastigheten som äger servitutet åsidosätta sina skyldigheter eller överskrida sin rätt. Det kan även sägas upp om det inte längre behövs, exempelvis att Fastighet A inte längre behöver ha en ledning som går över fastighet B.

Om fastighetsägarna inte kommer överens om att servitutet skall upphöra att gälla krävs inblandning av Lantmäteriet.

Fyra fall då avtalsservitut kan upphöra

1. Om avtalsservitutet hindrar att den tjänande fastigheten används enligt en detaljplan eller i områdesbestämmelser. Det är dock ovanligt. Avtalsservitutet kan då endast upphöra om det inte är möjligt att ändra servitutet för att lösa problemen.
2. Om förutsättningarna har förändrats sedan servitutet upprättades kan det i vissa fall upphöra. Det måste innebära en väsentlig fördel för någon av fastigheterna och inte heller innebära betydande olägenhet för den andra. Även här kan servitutet endast upphöra när det inte går att ändra i servitutet för att lösa problemen.
3. Avtalsservitut kan upphöra om servitutet inte längre behövs eller om nyttan av servitutet blivit väldigt liten. Det måste dessutom innebära en ”väsentlig fördel” för någon av fastigheterna.
4. Avtalsservitutet har under en längre tid inte utnyttjats och det får anses övergivet.

Kan man tvinga fram ett servitut?

Ett avtalsservitut måste vara frivilligt. Som fastighetsägare kan man alltså neka servitutet. Ett officialservitut kan däremot tvingas fram av en myndighet. Då får den drabbade fastigheten vanligtvis en ekonomisk ersättning för intrånget.

Vart registreras ett servitut?

Servitut skall registreras och skrivas in hos Lantmäteriet i fastighetsregistret. Om de inte registreras gäller de endast som nyttjanderätter mellan de nuvarande fastighetsägarna. Skulle någon av fastigheterna säljas eller överlåtas på annat vis gäller alltså inte servitutet ifall det inte är registretat.

Kostnaden för registreringen betalar den som ansöker och avgiften för ansökan är på några hundralappar (se vad avgiften är just nu på Lantmäteriet.se 🔗).
Ansökan görs skriftligen och servitutet bifogas avtalsservitutet i original.

Vad händer med servitut vid försäljning?

Eftersom servitutet är knutet till fastigheten, inte till fastighetsägaren så följer det med fastigheten vid en överlåtelse.

Servitut och nyttjanderätt – skillnad

Ett servitut ägs av en fastighet. Om det är en person som äger en rättigheten heter det istället nyttjanderätt.

Servitut och arrende – skillnad

Ett servitut gäller mellan två fastigheter. Ett arrende gäller mellan de två parterna i avtalet (fysiska eller juridiska personer). Servitut avser vanligtvis en begränsad rätt, medan ett arrende avser en total rätt att nyttja en bit mark. 

Negativa och positiva servitut

Det finns så kallade negativa och positiva servitut. Ett negativt servitut innebär ett förbud för tjänande fastighet att utföra en viss handling, till exempel att den inte får plantera träd som skymmer utsikten för den härskande fastigheten. 

Ett positivt servitut kan exempelvis innebära en rätt att få ha och använda en väg som går över den tjänande fastigheten.

När uppstår problem med servitut?

Det kan uppstå problem med tolkningen av servitutet. Precis som inom all juridik finns ofta utrymme för egen tolkning. Detta kan ställa till med problem när någon av fastigheterna byter ägare och den nya ägaren tolkar servitutet på annat sätt än föregående ägare,

Vanliga frågor och svar

Källhänvisningar:

• Lantmäteriet
• Wikipedia