Nyttjanderätt

En nyttjanderätt innebär att en privatperson eller en juridisk person har en rättighet att på ett specifikt sätt nyttja någon annans fastighet eller egendom. Det kan till exempel vara en person som har nyttjanderätt att använda en brygga som ligger på grannens fastighet. En nyttjanderätt skapas genom att ett nyttjanderättsavtal upprättas mellan en person och en fastighetsägare.

• Nyttjanderättshavare är en privatperson eller juridisk person som äger en rättighet att nyttja annans egendom genom ett nyttjanderättsavtal.
• Belastad fastighet eller upplåtande fastighet kallas den fastighet som belastas av nyttjanderätten.

Nyttjanderätt ägs av en person. Om rättigheten ägs av en fastighet heter det istället servitut.

Artikelns innehåll:
1. Gratis mall för nyttjanderättsavtalet
2. Registrering av nyttjanderätten hos Lantmäteriet
2. Exempel på nyttjanderätter
3. Kan en nyttjanderätt överlåtas?
4. Giltighetstid
5. Vad händer om fastigheten som belastas byter ägare?
6. Måste nyttjanderätten vara skriftlig och registreras?
7. Kan en nyttjanderätt sägas upp i förtid?
8. Arrende
9. Nyttjanderätter kan delas in i olika kategorier

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Gratis mall för nyttjanderättsavtal

Här kan du ladda ner en mall för nyttjanderätt.

Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.

Så fyller du i mallen

Dessa fält skall fyllas i. Klicka på respektive steg för att läsa vad du skall fylla i.

Karta bör bifogas

En karta bör bifogas där nyttjanderättsområdet är utritat.

Nyttjanderätter kan registreras hos Lantmäteriet

En nyttjanderätt kan skrivas in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet om man vill att nyttjanderätten skall synas i registret och för att säkerställa att eventuella nya ägare till den upplåtande fastigheten och andra intressenter ser att det finns en nyttjanderätt som belastar fastigheten.

Ansökan skickas till: Lantmäteriet Fastighetsinskrivning, 761 80 Norrtälje.
Till ansökan bifogas nyttjanderättsavtalet i original och eventuell bifogad karta.

Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.

Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Exempel på nyttjanderätter

• Person A äger rätten att nyttja en brygga som ligger på grannens fastighet
• Person A äger rätten att ha ett potatisland på grannens fastighet och äger även rätten till all potatis som landet producerar
• Person A äger rätten att parkera sin bil på grannens fastighet.
• Person A äger rätten att jaga älg på Fastighet B

Olika typer av nyttjanderätter

• Tomträtt
• Arrende
• Hyra (den vanligaste formen av nyttjanderätt)
• Jakträtt
• Fiskerätt

Kan en nyttjanderätt överlåtas?

De allra flesta typer av nyttjanderätter kan endast överlåtas om den belastade/upplåtande fastighetens ägare godkänner det. Nyttjanderätten är alltså personlig för den som innehar rätten.

Hur länge gäller en nyttjanderätt?

Det är fritt fram att avtala om giltighetstiden. Nyttjanderättsavtalet styr alltså hur länge rätten gäller. Om ingen giltighetstid anges i avtalet gäller avtalet ”tills vidare”.

En nyttjanderätt kan dock vara juridiskt bindande i maximalt 25 år om rätten gäller en fastighet inom detaljplanelagt område samt maximalt 50 år om rätten gäller en fastighet utanför detaljplanelagt område.

Om fastigheten som belastas byter ägare

Nyttjanderätten lever kvar och belastar fastigheten även om den byter ägare. Om nyttjanderätten inte är inskriven hos Lantmäteriet är säljaren skyldig att gör ett förbehåll, dvs skriva in i köpekontraktet att det finns en nyttjanderätt som belastar fastigheten.

Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.

Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Måste nyttjanderätten vara skriftlig och registreras?

Nej, en nyttjanderätt kan vara muntlig och behöver inte registreras. Det rekommenderas dock att ett skriftlig nyttjanderättsavtal upprättas och vid behov registreras hos Lantmäteriet som skriver in den i fastighetsregistret. Det kostar några hundralappar att ansöka om registrering (se vad avgiften är just nu på Lantmäteriet.se 🔗).

Kan en nyttjanderätt sägas upp eller hävas i förtid?

Det beror på vilken typ av nyttjanderätt det gäller. För de flesta typer av nyttjanderätter kan rätten endast sägas upp i förtid om nyttjanderättsinnehavaren har missbrukat rättigheten eller misskött sig.

• Tomträtt kan ej sägas upp i förtid
• Arrende kan ej sägas upp i förtid
• Hyra kan sägas upp i förtid

Arrende är en form av nyttjanderätt

Arrende är en så kallad total nyttjanderätt till jord eller vatten. Det betyder att arrendatorn i princip ska ha egen besittning till arrendestället, utan att behöva samsas med andra. Utgångspunkten är att arrendatorn har samma besittning till arrendestället som jordägaren hade innan upplåtelsen.

• Jordägare kallas den som äger marken
• Arrendator kallas den som hyr (arrenderar) marken

Nyttjanderätter kan delas in i 4 kategorier

Nyttjanderätter kan delas in i kategorier:

1. Allmän nyttjanderätt

Begreppet används vanligtvis för övriga nyttjanderätter vid sidan av hyra, arrende och tomträtt. Om nyttjanderättsavtalet inte uppfyller kraven för hyra, arrende och tomträtt hamnar det i denna kategori. Allmänna nyttjanderätter regleras i jordabalken 7 kap. Det kan exempelvis utgöras av så kallade partiella nyttjanderätter som exempelvis rätt att jaga, fiska osv.

2. Särskild nyttjanderätt

Begreppet utgörs av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och hyra. De regleras i jordabalken 9-12 kap.

3. Total nyttjanderätt

Om fastighetsägaren överför hela besittningen av den upplåtna fastigheten till nyttjanderättshavaren kallas det för en total nyttjanderätt. Det kan exempelvis handla om arrende och hyra.

4. Partiell nyttjanderätt

Om nyttjanderättshavaren inte ges besittningsrätt till fastigheten kallas det för en partiell nyttjanderätt. Fastighetsägaren har fortfarande besittning och övrig förfoganderätt till det upplåtna området.

Det kan vara svårt att avgöra vilken typ av nyttjanderätt det gäller

Det finns väsentliga skillnader i lagstiftningen som reglerar nyttjanderättsformer. Det innebär att det är viktigt att fastighetsägare är medveten om vilken typ av nyttjanderätt som upplåts. I vissa fall kan det vara svårt att avgöra vilken typ av nyttjanderätt som skall användas. Ta hjälp av en sakkunnig för att undvika fel och framtida tvister.