Tomträtt & tomträttsavgäld

Tomträtt innebär att en person, förening eller ett företag har nyttjanderätten över ett markområde som en kommun eller staten äger. För denna nyttjanderätt betalas årligen en avgift, tomträttsavgäld, som omberäknas vart tionde år. 

Vid köp av bostad är det viktigt att kontrollera om den omfattas av tomträtt då detta påverkar framtida kostnader. 

Vad är tomträtt?

I Jordabalk 13 kap 1 § anges att ”Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt”. 

Lite förenklat kan det jämföras med att en kommun eller stat ”hyr” ut marken under en obestämd tid. Den första paragrafen sammanfattar därmed grundreglerna för tomträtt:

• Nyttjanderätt – Tomträttsinnehavaren får nyttja marken på samma sätt som om de vore fastighetsägare.
• Obestämd tid – Avtalen löper under obestämd tid och är hårt reglerade gällande exempelvis uppsägning. 
• För visst ändamål – Främst används tomträtt på tomter med bostäder. Reglerna är även hårdare för dessa avtal än om tomträtten gäller för en tomt med annat syfte. 
• Årlig avgäld – Varje år betalas tomträttsavgäld till fastighetsägaren. Hur och när beräkning sker av detta belopp förklaras längre ner i denna guide. 

Tomträttsinnehavarens rättigheter

Den som har en tomträtt har i regel samma rättigheter att förvalta marken som fastighetsägaren annars har. Detta förutsatt att inget annat är avtalat. Om exempelvis en bostadsrättsförening är tomträttsinnehavare innebär det att de kan:

• Gräva och plantera
• Anlägga trädgårdar
• Ta ner träd eller plantera nya
• Bygga byggnader – förutsatt att kommunen gett bygglov

Eventuellt avvikande rättigheter eller skyldigheter måste framgå i avtalet mellan parterna. Ett avtal som alltid måste vara skriftligt (3 §) 

Sidolöpare kan reglera villkoren

Eftersom tomträttsavtal har långa avtalstider och är svåra att säga upp (läs mer vid rubriken ”Uppsägning av tomträtt”) skrivs ibland sidoavtal, så kallade sidolöpare. Det är separata avtal som inte är lika hårt reglerade som tomträttsavtalen. Dessa villkor får däremot inte åsidosätta jordabalkens lagar kring tomträtt och dess villkor. 

Vad är tomträttsavgäld?

Tomträttsavgäld är den avgift som tomträttsinnehavaren betalar för att få nyttjanderätt till marken. Betalning sker en gång per år och är generellt på samma nivå under en förutbestämd period (avgäldsperiod). Därefter sker en uppräkning av avgiften. 

Vanligtvis är en avgäldsperiod 10 år men det förekommer även 20 års perioder vid äldre markupplåtelser. Ny tomträttsavgäld måste förmedlas minst 12 månader före avgäldsperiodens slut och ska förmedlas skriftligt (11§ )

Så räknas tomträttsavgäld ut

Nivån på tomträttsavgälden beräknas utifrån flera faktorer:

1. Värde utifrån taxeringsvärde

Tomträttsavgälden beräknas främst utifrån taxeringsvärdet på marken. Då taxeringsvärdet grundas på marknadsvärdet, två år innan taxeringsvärdet räknas ut, påverkas det alltså av tomt- och bostadsmarknaden. Eftersom markområden i centrala delarna av en stad är dyrare kommer även tomträttsavgälden, per kvadratmeter, bli högre i dessa stadsdelar. 

2. Ränta

Taxeringsvärdet multipliceras med en ”rimlig ränta” vilken fastslås av kommunfullmäktige utifrån gällande lagar och praxis. 

3. Kommunens beslut

Som visas nedan kan beräkning ske på olika sätt mellan olika kommuner. Beräkningsmodellen kan även delvis ändras över tid. Detta så länge som det sker inom hur Jordabalken tolkas. 

Exempel – Stockholm vs Göteborg

 I Stockholm beräknas tomträttsavgälden för småhus till ”3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde vid en 10-årig avgäldsperiod”. Kommunfullmäktige har även beslutat att höjningen aldrig får vara på mer än 18 000 kronor per år med denna längd på avgäldsperioden. 

I Göteborg beräknades tomträttsavgälden vid samma tillfälle till 3,5 procent av 30 % av marktaxeringsvärdet. En nivå de haft sedan 2013 då ändring genomfördes från tidigare 2% av 75% av taxeringsvärdet. 

(Besök din kommuns hemsida för att se hur beräkning av tomträttsavgäld sker)

Tomträttsavgälden är avdragsgill via deklaration

Tomträttsavgälden kan lyftas upp på inkomstdeklarationen och dras av på samma sätt som ränteutgifter. Dessa kan därmed kvittas mot exempelvis ränteinkomster eller kapitalinkomster. 

Som privatperson är avdraget enbart möjligt om privatpersonen är tomträttsinnehavare och därmed äger sitt eget boende. Inom en bostadsrätt är det föreningen som betalar denna avgift och därmed kan ange den i dess bokföring. 

Uppsägning av tomträtt

Tomträttsavtal är löpande och är konstruerade för att inte sägas upp. Avtalet kan däremot brytas vid vissa specifika tillfällen. 

Fastighetsägaren

Fastighetsägaren kan säga upp avtalet i slutet av förutbestämda tidsperioder, vilket inte är samma sak som avgäldsperioder. Förutsatt att inte längre tidsperioder är avtalat gäller först en period på 60 år och sedan löpande 40 års-perioder. Detta om marken upplåtes till bostäder. Används marken till annat syfte än bostäder, kan avtalet gälla som minst i 20 år per period. (14 & 15 § ) 

Vid uppsägning ska detta ske minst två år före periodens utgång, om inte bättre villkor är avtalat. Däremot får inte uppsägning sker mer än fem år före periodens utgång. Uppsägning ska alltid ske skriftligt. 

Måste lösa egendom

Om fastighetsägaren säger upp tomträttsavgälden måste betalning utgå för byggnader och annan egendom som tomträttsinnehavaren har på den nyttjade marken. Summan ska motsvara värdet på denna egendom. Denna regel gäller däremot enbart om marken använts för bostäder. Vid annat ändamål kan det avtalas att någon ersättning inte alls utgår eller att det sker i begränsad omfattning. 

Tomträttsinnehavaren

Tomträttsinnehavaren har ingen möjlighet att säga upp avtalet. (13§). Däremot finns det friköpsrätt (se kommande rubrik). Vid ett friköp kommer ägandeskapet övergå varpå någon årlig avgift därmed inte längre betalas.  

Friköpsrätt – Rätten att friköpa småhus

Friköpsrätt innebär att tomträttshavaren av en villatomt har juridisk rättighet att friköpa marken när som helst under pågående avgäldsperiod. Det blir därmed även det enda sättet att avbryta avtalet då det annars löper vidare. 

Samma regler gäller däremot inte för tomträtter för kommersiella fastigheter eller flerfamiljshus. I dessa fall gör kommunen eller staten en bedömning, fall till fall, vilka alternativ som kan erbjudas. Detta för att de ska kunna bibehålla en långsikt planering över vissa områden. 

Kostnad för att friköpa

Friköpspriset regleras en gång per år och beräknas utifrån värdet enligt aktuell fastighetsmarknad. Ett flertal kommuner har en digital karttjänst som kan utnyttjas för att se aktuella priser för de tomträtter som kommunen erbjuder. Nedan visas en bild från karttjänsten för Gävle kommun och friköpspriset för en tomt. 

Lagfart och dödning av tomträtt

Anmälan om att friköpa en tomträtt sker vanligtvis via kommunens hemsida. När kontraktet är påskrivet av bägge parter, och försäljningsbeloppet betalat, behöver köparen ansöka om så kallad ”dödning” av tomträtten. Det innebär i korthet att alla villkor kring exempelvis nyttjanderätt, pantbrev och inteckningar tas bort. När tomten är ”nollställd” kan ansökan om nytt pantbrev ske om så önskas. 

Försäljningsrätt – Rätten att sälja tomträtten

Försäljningsrätt innebär att tomträttshavaren har juridiskt rätt att sälja nyttjanderätten. Det innebär exempelvis att en person som bor i en villa, som står på kommunens mark och har nyttjanderätt för detta, säljer villan samt rätten att utnyttja det markområde som trädgården omfattas av. 

Risken med tomträtt vid köp av bostad

Att köpa en bostad med tomträtt innebär viss ekonomisk risk. Det är därmed extra viktigt att undersöka villkoren och förhålla sig till framtida höjningar av tomträttsavgälden. Vid köp av villa kan ett alternativ vara att friköpa fastigheten. 

(Tomträtt -tickande bomb för bostadsrätter)

Chockhöjning för BRF

Tomträttsavgälden grundas främst på taxeringsvärdet, vilket i sin tur beräknas på tidigare års marknadsvärde. Under perioder av kraftigt ökade priser på tomter har därmed även underlaget för tomträttsavgälden ökat kraftigt. Att avgiften dessutom bara justeras vart tionde år kan innebära ”chockhöjningar” när omräkning sker. 

Ett exempel på det är den höjning som BRF Masthugget i Göteborg fick år 2024. Från att tidigare behövt betala 3,2 miljoner per år krävde Göteborgs kommun 25,2 miljoner årligen. Med 1400 lägenheter skulle det inneburit en årlig höjning, per lägenhet, på ca 15 700 kronor. 

Lösning – Kontrollera ekonomi

Som köpare är det viktigt att kontrollera föreningens ekonomi, hur styrelsen valt att hantera tomträttsavgälden samt när föreningens avgäldsperiod löper ut. Fråga även om föreningen planerat att friköpa marken och i så fall hur detta kommer att finansieras. Generellt är det vanligt att föreningar inte höjer månadsavgiften i förväg utan att detta sker när ny tomträttsavgäld beräknas och behöver betalas. 

Svårt att beräkna

Det är omöjligt att veta hur bostadsmarknaden, och därmed priserna på tomter, kommer att förändras under tio år. Eftersom det är denna utveckling som primärt påverkar tomträttsavgälden blir det svårt, om inte omöjligt, att beräkna framtida kostnader och höjningar. Därtill kan kommunerna ändra sina regler över tid gällande hur beräkning ska ske. 

– Generellt är tomträtt och tomträttsavgäld en svårbedömd faktor, då det saknas nationella regler och riktlinjer och hanteras mycket olika i olika kommuner. / Lennart Ljunggren, BorättUpplysning Skåne

Lösning – Friköp

Småhus kan friköpas (se rubrik ”Friköpsrätt”) för en förutbestämd köpesumma. Det blir därmed ett sätt att skapa en mer ekonomisk förutsägbarhet samt höja värdet på bostaden. Denna lösning är däremot inte möjlig vid köp av bostadsrätt då det är föreningen som har tomträtten. 

Vanliga frågor och svar