Bygglov

Bygglov är ett tillstånd från kommunens byggnadsnämnd som anger att en till-, om- eller nybyggnation får genomföras. 

Detta tillstånd kan exempelvis krävas vid byggnation av ett garage, en balkong eller en altan med tak. Om det byggs utan bygglov kallas det för ”svartbygge” och kan resultera i straffavgifter samt att byggnationen kan behöva rivas. 

Då krävs bygglov

Bygglov krävs vid de flesta nybyggnationer samt större ombyggnationer av bostäder och andra byggnader på en fastighet. Detsamma gäller vid vissa renoveringar och förändringar som exempelvis ändring av fasadfärg eller takbeklädnad. 

Vid vilka tillfällen som bygglov krävs, och hur detta prövas, skiljer sig mellan om fastigheten är belägen inom, eller utanför, detaljplanerat område. 

Inom detaljplanerat område – Byggnadsnämnden prövar om ”åtgärden överensstämmer med den detaljplan som gäller på platsen” (Boverket.se) Dessutom sker kontroll mot Plan- och bygglagen PBL. 

Utanför detaljplanerat område – Byggnadsnämnden prövar ansökan utifrån bland annat ”lokalisering, detaljplanekravet och miljökvalitetsnormerna”. Prövning sker även utifrån ”placering, utformning och omgivningspåverkan”.  (Boverket.se). Generellt är reglerna friare eftersom fastigheten inte regleras av detaljplanen. 

Exempel – byggnationer

Vid följande byggnationer krävs oftast bygglov enligt Plan- och bygglag 9 kap 2 § 

• Stor utbyggnad av befintlig byggnad – Tillbyggnation som exempelvis ökar bostadens boarea eller biarea. 
• Komplementbyggnad – Byggnad som inte klassas som attefallshus eller friggebod.
• Inglasning – Byggnation som glasar in altan, balkong eller uteplats. Finns däremot redan tak och fastigheten ligger utanför detaljplanerat område krävs inte bygglov. 
• Plank och murar – Enbart om plank eller mur är högre än 1,8 meter, går ut mer än 3,6 meter från bostaden eller står mindre än 4,5 meter från tomtgräns. 

Exempel – Ombyggnationer och installationer

Även vid ombyggnationer och vissa installationer kan bygglov behövas:

• Annat ändamål – Byggnaden får annat ändamål än tidigare. Det kan exempelvis ske ändring från bostad till företagslokal. 
• Byta av kulör på fasad – Hur stor skillnad som krävs är en bedömningsfråga som handläggare får avgöra. 
• Byte av material på fasaden eller taket – Se ovan
• Omfattande belysning – Större strålkastare som påverkar omgivningen
• Skyltar – Gäller generellt inte utanför detaljplanerat område.  
• Solcellsanläggning – Gäller generellt inte utanför detaljplanerat område.  ,

(Oväntade åtgärder som kräver bygglov)

Då krävs inte bygglov – men bygganmälan

Vid mindre byggnationer och ombyggnationer kan det räcka med en bygganmälan istället för ett bygglov. Det måste fortfarande skickas in ritningar och förklaringar så skillnaden ligger främst i hur omfattande granskning som kommunen behöver göra. 

Bygganmälan

Vid enklare projekt där bygglov inte krävs. Kommunen kommer primärt att granska dokumenten utifrån byggnadstekniska aspekter, exempelvis konstruktion och brandskydd. Därmed blir handläggningstiden kortare än vid ansökan om bygglov. Det kan exempelvis vara:

• Installation av eldstad
• Bygga attefallshus
• Stora ändringar i VA

Bygglov

Vid större projekt som tillbyggnation, stora ombyggnationer eller nybyggnationer. Kommunen kommer, utöver vad som kontrolleras vid bygganmälan, även se på kringliggande bebyggelse och hur önskat projekt passar in i bebyggelsen. Se exempel på åtgärder som kräver bygglov högre upp i denna artikel. 

(Bygglov – 8 frågor under 4 minuter)

Så ansöker du om bygglov

Nedan beskrivs processen från att förbereda bygglovsanmälan till att byggnationen kan påbörjas och slutbesked ges från kommunen. Guiden är generell och det kan skilja sig något i processen mellan olika kommuner. 

OBS! Vid större projekt, exempelvis nybyggnation av en villa, bistår vanligtvis en arkitekt med att ta fram aktuella ritningar och kan även hjälpa till med bygglovsansökan och kontakt med byggnadsnämnden. 

1. (Ansök om förhandsbesked)

Det finns inget krav på att ansökan om förhandsbesked måste ske. Däremot är det en fördel om det finns osäkerhet kring om ansökan kommer att kunna beviljas eller inte. Vid en sådan ansökan kommer kommunen enbart kontrollera om det är möjligt att bygga önskad byggnation på önskad plats. 

Det kan exempelvis innebära att handläggare kontrollerar hur byggnationen skulle passa in i omgivningen samt om det finns vatten och avlopp till fastigheten. Ett godkänt förhandsbesked anger bara att det praktiskt går att bygga på den specifika platsen. Ett bygglov krävs sedan för att kommunen ska godkänna vad som får byggas. 

Förhandsbesked blir därmed ett billigt sätt att kontrollera möjligheten att bygga utan att först behöva ta fram konstruktionsritningar, kontrollplan och andra dokument som krävs vid en bygglovsansökan. 

2. Förbered anmälan

Första steget i bygglovsansökan är att undersöka om bygglov krävs för den byggnation som planeras. Det beror både på vad som önskas utföras samt om fastigheten ligger inom, eller utanför, detaljplanerat område.  Vid osäkerhet bör kommunens bygglovshandläggare kontaktas. Därefter tas relevanta ritningar fram. Vilka som krävs beror på vad som ska byggas. Några vanliga är:

• Planritning
• Fasadritning
• Sektionsritning
• Situationsplan
• Markplaneringsritning
• Kontrollplan

Ritningar, och andra dokument, kan upprättas av privatpersoner alternativt företag som exempelvis arkitekter.  Det enda kravet är att de är fackmannamässiga och anger den information som efterfrågas av kommunen.  

Tips: Sök på kommunens hemsida efter ”Bygglovsguider”. Dessa är anpassade med detaljerad information om vad som krävs vid specifika byggnationer, exempelvis inglasad balkong, garage eller tillbyggnation. 

3. Bygglovsanmälan

Nästa steg är att skicka in en bygglovsanmälan till den kommun där fastigheten är belägen. I bygglovsanmälan bifogas de ritningar som krävs utifrån projektets omfattning och komplexitet.  

Tips: Enklast skickas bygglovsanmälan in via kommunens E-tjänst. En fördel med dessa tjänster är att hela processen blir tydlig gällande vilka dokument som skickats in, när det genomfördes m.m. 

4. Granskning och eventuella kompletteringar

När kommunen tagit emot ansökan kommer en bekräftelse att skickas ut och ärendet får ett diarienummer (ärrendenummer). Det är detta nummer som används vid kontakt med handläggare för att de lättare ska kunna hitta aktuell ansökan. 

När kommunen börjat handlägga ärendet kan det framkomma att vissa kompletteringar behövs. Om detta krävs finns det en tidsgräns som innebär att om kompletteringar inte är inne innan dess kan handläggningen avbrytas. Ett alternativ är att handläggare väljer att gå vidare i processen men utan de önskade kompletterande dokumenten, vilket kan skapa problem framöver. 

Synpunkter från grannar, myndigheter med mera

 I detta skede kan även kommunen ta kontakt med grannar, myndigheter och remissinstanser för att få åsikt om det projekt som bygglovet gäller. Det kan exempelvis ske om projektet innebär avvikelse mot gällande detaljplan. 

5. Beslut om lov

I regel ska beslutet ges inom tio veckor från att komplett ansökan skickats in. Läs mer om handläggningstiden vid rubriken ”Hur lång tid tar bygglov?”. Det finns tre alternativa svar.

• Beviljas – Bygglovet godkänns utifrån de bifogade dokumenten
• Avslås – Bygglovet avslås och byggnationen får alltså inte genomföras
• Avisas – Ansökan och handläggningen avbryts på grund av ofullständiga uppgifter, att dokument saknas eller liknande. 

Om ansökan beviljas kommer beslutet att förmedlas till den som ansökt, till eventuella grannar som anses vara berörda av beslutet samt via webbplatsen Post- och Inrikes Tidningar. 

Om ansökan avslås eller avvisas behöver ny ansökan skickas in, med andra uppgifter, för att nya handläggning ska kunna påbörjas. Det går däremot även att överklaga beslutet till Länsstyrelsen. Läs mer om överklagan på Boverket.se. 

6. (Tekniskt samråd)

Är det ett mindre projekt ges startbesked (se nästa rubrik) i samband med att bygglovet beviljas. Vid större projekt krävs däremot ett tekniskt samråd. Det är ett möte (fysiskt eller digitalt) där handläggaren, tillsammans med den som ska bygga, bland annat går igenom kontrollplanen, planering och utförande av projektet. Främst är det byggherre och kontrollansvarig som blir kallade men det kan även förekomma att exempelvis konstruktörer och andra sakkunniga blir kallade. 

Om projektet haft ett tekniskt samråd kan även arbetsplatsbesök genomföras av en byggnadsinspektör. Dess uppgift är då bland annat att kontrollera att kontrollplanen samt bygglovet följts. Detta sker alltså löpande medan projektet fortlöper.  

7. Startbesked

Ett startbesked innebär att ansökan har godkänts och att byggnation får ske enligt de ritningar som bifogats anmälan. I startbeskedet anges även vilket datum som byggnationen får påbörjas. Från detta datum måste bygget ha påbörjats inom två år och samt slutförts inom fem år. 

8. Slutbesked & slutsamråd

När exempelvis bostadshuset är färdigbyggt anmäls detta till kommunen. En slutbesiktning kan krävas och/eller att byggherren påvisar att krav från exempelvis bygglov och kontrollplan är uppfyllda. Efter ett slutbesked kan inflyttning ske i bostaden eller byggnationens övriga funktioner användas. 

Om byggprojektet även har omfattat ett tekniskt samråd kommer ett slutsamråd att hållas. Detta sker i så fall innan slutbeskedet ges.  På samrådet kan exempelvis en genomgång ske av hur kontrollplanen har följts, eventuella avvikelser som uppstått samt att kontrollansvarige får ge sitt utlåtande. 

Viktigt! – Byggnaden, exempelvis bostaden, får inte användas förrän kommunen gett ett slutbesked. 

(Bygglov hur går det till – Enkelt om bygglov – Bygglovsverket)

Ansöka om tillfälligt bygglov

Om byggnaden bara är tillfällig på fastigheten kan ansökan om tillfälligt bygglov ske. Dessa finns i två typer och har därmed till viss del olika regler:

• Alla bygglovspliktiga åtgärder
• Nybyggnad för bostadsändamål

Processen är i stort sett samma som ovan men med skillnaden att giltighetstiden är 10 år och med möjlighet till förlängning med ytterligare 5 år. Efter denna period är fastighetsägaren tvungen att ta bort byggnaden från fastigheten. 

Ett undantag finns däremot om ändamålet är av säsongskaraktär. Då får förlängning ske vid fler tillfällen och alltså därmed över den totala gränsen på 15 år. 

Kom ihåg – Andra godkännande kan krävas

Även om kommunen har godkänt en bygglovsansökan så betyder det inte per automatik att byggnationen kan genomföras. Det kan nämligen krävas ytterligare tillstånd. 

• Villa – Bygglov är det enda som krävs. 
• Bostadsrätt – Godkännande krävs även av styrelsen i föreningen
• Hyresrätt – Godkännande krävs även av fastighetsägare (ofta hyresvärd)

Detsamma gäller ”åt andra hållet”. En hyresgäst som fått godkänt från sin hyresvärd att exempelvis bygga ett altantak kan ändå behöva kontrollera om bygglov krävs eller inte hos kommunen. Det enda som fastighetsägaren godkänner är att byggnationen överensstämmer mot deras policy gällande deras fastigheter. 

(Bygglov saknades och altanen måste rivas)

Hur lång tid tar bygglov?

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 27 §  anger att ”byggnadsnämnden ska handlägga ärenden om lov och förhandsbesked skyndsamt” samt att beslut ska ges senast tio veckor från ”den dag ansökan kom in till nämnden” alternativt ”den senare dag då ytterligare underlag kom in till nämnden….”

Däremot har kommunen rättigheten att förlänga handläggningstiden en gång med högst tio veckor. Det innebär att ett bygglov i praktiken kan ta upp till 20 veckor även om det sällan är så lång handläggningstid. 

Vad kostar bygglov?

Kostnaden för ett bygglov beror på kommunernas beräknade handläggningstid. På dess hemsidor finns oftast prislistor men dessa ska enbart ses som vägledande då det kan skilja i pris mellan olika projekt. Dessutom kan priset bli högre om kommunen behöver begära in kompletterande dokument eller om avvikelser uppkommer. Det blir dessutom dyrare om det krävs tekniskt samråd. 

Några prisexempel nämns nedan, från en medelstor stad i Sverige:

• Nybyggnation av en- eller tvåplanshus – ca 36 000 kronor
• Nybyggnation av komplementbyggnad – ca 20 000 kronor
• Större tillbyggnad med tekniskt råd – ca 20 000 kronor
• Enkel tillbyggnad utan tekniskt råd – ca 7000 kronor

Med enkel tillbyggnad menas exempelvis altan, uterum eller carport. Med större tillbyggnad menas mer omfattande tillbyggnation som exempelvis nya rum. 

Vad händer om inte bygglov finns?

Om en byggnation, eller bygglovskrävande renovering, genomförts utan att bygglov finns kallas det i vardagligt tal för ”svartbygge” men det heter egentligen ”olovligt byggande”.  Om kommunen upptäcker detta kan byggnationen behöva rivas och personen kan även beläggas med byggsanktionsavgift. 

Ansöka om bygglov i efterhand

Det är möjligt att ansöka om bygglov i efterhand. Detta bör ske så snart som möjligt efter att fastighetsägaren insett att en olovlig byggnad byggts på fastigheten. Processen är identisk med ordinarie ansökan och därmed uppstår även samma kostnader samt en sanktionsavgift. 

Det medför däremot en större risk, än att söka i förväg, då byggnationen kan behöva rivas om kommunen nekar bygglov. En rekommendation är att kontakta en bygglovshandläggare och förklara situationen för att få hjälp på vägen och få en så smidig process som möjligt. 

Preskriptionstid

Olovligt byggande har preskriptionstid på 10 år. Efter denna tid har alltså inte kommunen någon möjlighet att belägga personen med straffavgift eller krav på att byggnaden måste rivas. Ett undantag från denna preskription finns om byggnaden byggs på ett område med strandskydd. 

Kommunen kan däremot fortfarande neka fastighetsägaren framtida bygglov med hänvisning till den olovliga byggnaden. Byggnaden är alltså inte laglig efter preskriptionstiden vilket även innebär att den inte exempelvis kan belånas. För att byggnaden ska bli laglig krävs ansökan om bygglov i efterhand.  

Köpa eller sälja utan bygglov

Att sälja eller köpa en fastighet, med hus, utan bygglov, kan få konsekvenser för både köpare och säljare. 

Köparen

Att kontrollera att bygglov finns är inte något som faller inom köparens undersökningsplikt. Om det framkommer information om att bygglov saknas, efter att köpet är genomfört, kan ersättning krävas om:

• Köparen inte visste, och rimligen inte borde förstått, att bygglov fanns
• Säljaren undanhållit viktig information 

Hur mycket som kan krävas i ersättning beror främst på vilken ekonomisk skada köparen anser att bristen på bygglov skapat. Bland annat kan följande problem uppstå:

• Kostnader för att ansöka om bygglov i efterhand
• Rivning av byggnaden 
• Sämre värde och möjlighet till belåning

Säljaren

Säljarens upplysningsplikt innebär i korthet att all relevant information om fastigheten ges till spekulanter och köpare. Om säljaren brister i sin upplysningsplikt kan köparen kräva ersättning eller, vid mycket omfattande brister, häva köpet. 

Vanliga frågor och svar