Dolda fel inom bostad och undersökningsplikt (köpa bostad)

Det kan vara väldigt svårt att finna alla brister och fel på en visning utav en bostad.
Du som köpare har en viss skyldighet att undersöka bostaden för att hitta eventuella felaktigheter som går att upptäcka. Detta kan vara väldigt svårt, speciellt om bostaden är möblerad på visningen.

Det kan ju även finnas dolda fel i en bostad. Vi ska reda ut vad som gäller när det kommer till denna typ av fel. Vi ska även visa exempel på dolda fel och vad ska du leta efter på visningen. Här får du tips och råd för att lyckas finna de vanligaste felaktigheterna. Som köpare kan man åberopa dolda fel om de dyker upp inom ett visst antal år efter köpet.

Maximalt antal år efter köpet som man kan åberopa ett dolt fel:

  • Fastighet/friköpt bostad – 10 år
  • Bostadsrätt – 2 år

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Undersökningsplikt

Du som köpare har undersökningsplikt. Detta innebär att du har ett stort ansvar innan du köper något. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand skulle hitta fel i eller på bostaden. Detta gäller då för fel som du hade kunnat upptäcka efter en noggrann genomgång eller besiktning. Allt som inte är dolt är du ansvarig för. Du måste läsa på och utföra din undersökningsplikt noggrant. Vill du veta mer om hur långt din undersökningsplikt går, Läs mer om jordabalken kap 4 om du vill veta mer om vad lagen säger.

Ett dolt fel är något som du inte har möjlighet att upptäcka på en visning. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Nu kanske detta låter som en självklarhet, men ibland är gränsen svår att avgöra. Dolda fel gäller i upp till 10 år för fastigheter. Säljaren har därför skyldigheten att ersätta dig om du skulle hitta något dolt fel inom 10 år efter köpet. För bostadsrätter gäller dolda fel i upp till 2 år.

Exempel på dolda fel

Det vanligaste dolda felen är mögel, röta och fuktskador. Speciellt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning. Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer.
Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.

Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.

Checklista inför visningen

Dolda fel försäkring

Både köpare och säljare kan känna sig tryggare ifall det finns en dolda fel försäkring tecknad. Oftast har bostaden genomgått en besiktning innan försäkringen har kunnat tecknas. Det är endast säljaren som kan teckna denna försäkring. Tänk på att det finns många klausuler i kontraktet som friskriver försäkringsbolaget från att ersätta. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inom hus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs noggrant igenom vad som gäller och inte.

Jämför ALLTID bankernas erbjudanden innan du lånar

Lånekoll.se jämför du bolån och lånelöften för bolån hos 30 st banker med en enda ansökan & den är helt gratis. Där kan du även få hjälp med att sänka räntan på befintliga bolån.
Lendo.se jämför du privatlån och billån hos 35 st olika banker med en enda ansökan & den är helt gratis.
Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan hos Lendo eller Lånekoll.

Skall du sälja din bostad?

Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare som du vill anlita.
Det är helt gratis att använda den tjänst som Hittamäklare.se erbjuder och man förbinder sig inte till något när man gör en ansökan.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

58 KOMMENTARER

  1. Hej!
    När jag nu håller på att skaffa bostadsrätt, blev jag ombedd att kolla igenom saker som säljarna ville lämna kvar i lägenheten. I samband med detta hittade jag fel i elinstallationen i ett skåp i köket. Detta skåp finns ovanför en dörröppning, det går inte att öppna utan att använda något att klättra upp på. Vid visningen av mäklaren, såg jag inget att klättra på, därför kollade jag inte i skåpet. Köksskåp som jag öppnat var inte tomma. Är jag som köpare skyldig att klättra upp och kolla köksskåp? Att det överhuvudtaget fanns någon elinstallation i skåpet, gick inte att förutse. Elinstallationen i övrigt i lägenheten är i mycket gott skick, vad man kan se okulärt.

    Enligt mäklaren är det min undersökningsplikt som gäller. Kan det anses rimligt att mäklaren gör ett tillägg, tillträdesdagen, om att jag förbehåller mig rätten att föra talan mot att del av elinstallationen inte uppfyller gällande starkströmsföreskrifter?

    Handpenning har jag redan erlagt.

    • Hej Anders.

      Det stämmer att det faller under din undersökningsplikt.
      I detta fall är det tyvärr glasklart.
      Allt som går att upptäcka vid en besiktning faller under din undersökningsplikt.
      Ett dolt fel är endast ett fel som inte går att upptäcka vid en besiktning.
      Man kan inte göra några ändringar i avtalet/affären i efterhand om inte både säljare och köpare är överens om det.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Anders.

      Ja tyvärr. Om det är viktigt för dig bör du kontrollera samtliga uttag innan köpet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej, dolt fel i bostadsrätt hur länge kan man hävda det? Jag köpte min lgh 2014 och har nu fått vattenskada. Polygone säger skada i tätskikt vilket innebär att jag får stå för hela ombyggnationen. Dock så kommer jag ha med konsult vid rivning då jag känner oro av 3 anledningar:

    – det är icke byggt enligt konstens regler
    – det är en avlång golvbrunn dessa felmonteras ofta och då tar mitt försäkringsbolag kostnaden
    – föreningen utförde relining för 1 år sen och då hade vi ute Ocab som mätte i mitt badrum och då konstatderades ingen fuktskada och nu 1 år sen har jag en.. skulle det vara orsaken får föreningen ta hela kostnaden.

    Jag drar som sagt i alla halmstrån och kan jag ev. hävda dolt fel om det är felbyggt vill jag göra det.

    Tack snälla på förhand och trevlig helg!//Marie

    • Hej Marie.

      Man kan åberopa ett dolt fel i en bostadsrätt i upp till två år efter köpet.
      Tyvärr har alltså den tiden löpt ut för dig.
      Hoppas att allt löser sig för dig utan stora kostnader.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Eva.

      Vid köp av nyproduktion köper du av ett företag/byggherre. Då har du ett konsumentskydd.
      Då köper du i nyskick och kan förvänta dig att allt är nytt.
      Det görs också slutbesiktningar av bostaden och fastigheten vilket gör att du kan känna dig trygg i att allt fungerar osv.
      Dessutom lämnas garanti.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Vi kom överens med mäklaren om att hon skulle teckna en dolda fel-försäkring för vår försäljning av vårt hus. Vid vårt avslutande samtal i samband visar det sig att hon glömde bort det. Besiktning är gjord, men mäklaren säger nu att det är för sent att teckna försäkring. Vi känner oss plötsligt osäkra inför framtiden, att ha en försäkring var en självklarhet för oss.
    Hur kan vi lösa detta på ett bra sätt.

    • Hej Per-Erik.

      Det var en fråga som jag tyvärr inte kan svara på.
      Du får nog fråga försäkringsbolaget/besiktningsbolaget. Man tycker ju att det borde gå att ordna en sådan i efterhand såvida du inte redan sålt huset.

      Mvh admin på EKonomifokus

  4. Jag har köpt en bostadsrätt, erlagt handpenning och har tillträde inom 2 veckor. Vid en snabb rundvandring nu i efterhand kände jag lukten av avlopp, säljaren informerade mig om att det var golvbrunnen i duschen som var problemet, och att det ofta blev så när de inte varit hemma på ett tag. Kan jag åberopa detta som ett dolt fel?

    • Hej Margareta.

      Det tror jag inte men jag är inte helt säker.
      Det är dessutom möjligt att det är föreningen som är skyldiga att åtgärda problemet, beroende vart i avloppssystemet som problemet sitter.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej!

    Vi har köpt en bostadsrätt för ca 1 år sedan. Vi kontrollerade att eluttagen fungerade när vi undersökte lägenheten, dock skruvade vi aldrig upp dem. Nu i samband med en renovering ser vi att någon har monterat jordade uttag utan att ansluta skyddsjord, dvs det finns inte någon jordad kabel framdragen till uttagen. Är detta något som faller under undersökningsplikten eller räknas det som dolt fel.

    Med vänliga hälsningar
    Mikael

    • Hej Mikael.

      Det beror på. En besiktningsman använder oftast mätare och undersöker alla eluttag vid en besiktning. Jag vet inte om man kan upptäcka om de är jordade eller inte med en sådan mätare. Jag är dock inte 100% säker på att undersökning med mätare krävs för att fullgöra sin undersökningsplikt.
      Om det inte går att upptäcka att det saknas skyddsjord med en sådan mätare så är det definitivt ett dolt fel.
      Man förväntas inte skruva ner vägguttag för att se att alla kablar finns anslutna.

      Jag är helt enkelt inte 100% säker på vad rätt svar är. Mitt tips är: ring Anticimex och fråga.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej.
    Har precis sålt ett hus. Nu visar det sig att köparna upptäckt att det ligger ström hela tiden på en takkontakt, där vi aldrig haft en taklampa. Är vi skyldiga att betala en elektriker eller ligger det på köparens undersökningsplikt?
    Mvh Anna

    • Hej Anna.

      Jag är lite dålig på just el men jag tror att det går under köparens undersökningsplikt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej, vi har precis sålt vårt hus. Säljaren har skickat en lista på saker hon tycker skall justeras. Tex är toalettstolen lite lös (den är silikonad fast), hon saknar elementnyclel och ena elementet får hon inte gång säger hon, trots att vi provat elementen innan och då fungerade alla. Det läcker lite lite vatten för att det inte finns något rör kopplat till översvämnings skyddet i diskbänken, aldrig hänt något under de åren vi bott i huset. Detta tycker vi borde vara hennes undersökningsplikt när hon kollar på huset och har besiktiga det. Sen ville hon att vi skulle ha lämnat kvar vår lösa stege, hon anser att det är ett byggnadstillbehör men vi har använt den till mycket mer än bara för sotaren att komma upp på taket. Det sitter en monterad stege på taket för sotning och den är såklart kvar!

    Mvh sophia

    • Hej Sophia.

      1. Ja det låter som att de saker hon påpekar faller under hennes undersökningsplikt.
      2. Om det finns en annan stege för sotning på huset så bör ni ha rätt att ta med er andra stege.
      Om sotaren inte kan ta sig upp utan er stege så skall den lämnas kvar och räknas som byggnadstillbehör.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej igen, tack för svar. Så vi behöver lämna kvar stegen som alltså inte bara används för sotning utan även för annat? Och så behöver vi alltså köpa en ny stege till nya huset?

    • Hej Sophia.

      Ja om det är den enda stegen som finns för att kunna komma upp på taket och sota.
      Det är min tolkning av lagen iallafall.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  9. FRISKRIVNINGSKLAUSUL
    Min son skriver kontrakt på hus 2/1-20 vid visning såg man fukt i garagetak (platt) det är från förra året – åtgärdat var svaret. nu har de fått veta att det läcker in igen men enligt Mäklaren (Fastighetsbyrån) är det inget som säljaren behöver åtgärda då de har klausulen?!
    Konstigt tycker jag då inget dokument är skrivet än mellan köpare/säljare finns inget nämnt som de friskriver sig ifrån.
    Vad gäller i detta fall? Vad råder du min son att göra?
    mvh Sylvi

    • Hej Sylvi.

      Om säljarna vill ha med en friskrivningsklausul i kontraktet så är det en förhandlingsfråga mellan säljarna och din son (köparen).
      Din son får då välja om han vill köpa huset trots att det finns med en friskrivningsklausul.

      Det är en fråga om förhandling helt enkelt.

      Dessutom vet ju din son om att taket läcker nu så det är ju inget dolt fel som han kan hävda i efterhand och kräva att säljaren åtgärdar.
      Din son får välja om han vill köpa huset med det läckande taket eller inte.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Vi har nyss flyttat in i ett hus.byggt -82

    Upptäcker nu att två eluttag inte går att använda. Finns ingen ström dit. Är detta ett dolt fel?

    2013 ny elcentral,nya kontakter och byta jordfelsbrytare.

    Förväntas vi undersöka om det finns el i kontakterna när de är så nyliga omgjorda.

  11. Har köpt ett hus där det finns en samfällighet som har en central värmeväxlare. Under undersökningsperioden vid köpet var vi i kontakt med både säljare, mäklare och ordförande i samfälligheten. Alla möjliga frågor ställdes. Det vi fick höra kring värmesystemet var att växlaren var bytt för ett antal år sedan. Det vi dock aldrig fick höra (förrän nu när vi bott ett tag) var att man planerar att byta ut hela värmesystemet, vilket är en kostnad som samtliga boende kommer få lyfta. Detta är något som redan börjat talas om förra året i samfälligheten tillsammans med de boende, då även en grupp hade utsetts för att välja ett alternativ. Då kostnaden rör sig mellan 150-300 tkr beroende på alternativ anser jag att detta borde vara något som säljare och mäklare borde nämnt i samband med försäljningen. Inkluderas detta som ett dolt fel eller något liknande? Vi har så klart inte ställt den exakta frågan: ”planerar man att byta ut värmesystemet i samfälligheten?”. Men jag känner att säljaren har undanhållit information om kommande underhållskostnader.

    • Hej Tobias.

      Jag är osäker på vad som gäller där.
      Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri hjälp.
      Telefon: 08-83 22 66

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Köpte hus hösten 2017, nu i höstas i samband med att vi skulle renovera ett badrum upptäcktes att (här citerar jag byggfirman vi använder oss av):

    ”Då vi hade kommit en bit in i den planerade badrumsrenoveringen så upptäcktes att det inte gick att
    stänga av elen till vissa delar av fastigheten och detta utgjorde då naturligtvis stora kostnader i första
    hand genom lång felsökning med olika inblandade och viss väntetid som inte gick att undgå då varken vi
    eller berörda elektriker förstod sig på anledningen till felet. När sedan felet fastställdes så var bland annat
    ett komplett elcentralbyte med ny stigarkabel samt tillhörande arbeten fullt nödvändigt. Det var en dold
    grenkoppling som gjorde att den ena undercentralen fick el utan att gå via mätarskåpet på fastigheten. Allt
    detta försenade oss rejält och därmed blir planeringen förstörd och det kostar naturligtvis också tid och
    pengar.”

    Kostnaderna för detta har specificerats till 48 000 kr, något som vi såklart vill ha till att detta är ett dolt fel.

    Någon tidigare ägare (oklart vem) har alltså ”tjuvkopplat” sig förbi mätarskåpet. Detta täcks inte av våra säljares dolda fel försäkring, kan heller inte anmälas som skada på hemförsäkringen. Men visst kan det väl vara ett dolt fel ändå, det kan väl inte anses falla under undersökningsplikten att kontrollera samtliga elcentraler?

    • Hej Anders.

      Jag är osäker på vad som gäller så du får ringa till mäklarsamfundets kundombudsman och få lite kostnadsfri juridisk rådgivning.
      Telefon: 08-83 22 66

      Mvh admin på Ekonomifokus

  13. Hej , jag sålde ett hus för 8 år sedan .
    Byggt för 10 år sedan .
    Under överlåtelse besiktningen så upptäcktes två st plattor i trappan med bomljud , dessa byttes ut innan inflyttning .
    Alla plattor gick igenom Inge mer bomljud
    Köparna har endast använt huset som fritidsbostad. Nu efter 8 år så har de anlitat en jurist för bomljud i kök och vardagsrum
    De kräver oss på helt galna pengar
    Vi har inte dolda fel försäkring .
    Men i detta fall så tror jag inte ens att det hjälpt …. detta kan ju inte räknas som dolt fel . Vi tror att eftersom de har bott där väldigt lite ( huset ärvpå 450 kvm )så har värmen inte står på vilket resulterat i att detta har hänt . Vill gärna ha råd från dig Med vänlig hälsning, Ida

    • Hej Ida

      Slå en signal till mäklarsamfundets kundombudsman så får ni kostnadsfri juridisk rådgivning.
      Telefon: 08-83 22 66
      Jag har tyvärr inget bra svar på din fråga.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej!
    Jag har sålt en lägenhet och köparen menar på att han har hittat dolda fel efter ca två veckor.
    Badrummet är renoverat men inte bytt brunn, vilket han menar är ett dolt fel. Dock går det att se lätt med att bara lyfta själva locket.
    Samt är det jordade uttag men kablarna fram är ojordade.
    Är jag ansvarig för detta eller anses det vara hans undersökningsplikt?

    • Hej Anders.

      Golvbrunnen är inte ett dolt fel.
      Det hade man kunnat upptäcka enkelt vid en besiktning.

      Gällande elen så är jag osäker men jag tror att även det går att upptäcka enkelt vid en besiktning.
      Fråga en elektriker om han hade kunnat upptäcka detta vid en besiktning. Om han svarar ja = inget dolt fel.

      Mvh admin på EKonomifokus

  15. Hej
    Vi tillträdde vårt nya hus för några dagar sedan. Ett anmärkningsvärt fel som vi har upptäckt är att I säljmaterialet står det att bergvärmepumpen är bytt 2016. Inför övertagandet så har vi haft lite kontakt med säljarna och vi fick snabbt känslan att dom hade lite dålig koll, Pga säljarnas bristfälliga koll när vi ställde specifika frågor, tex en kontrollfråga vid tillträdet om när pumpen var bytt så har vi själva ringt till installatören som satte in pumpen och fått information om att den sattes in 2009. Vi kommer reklamera detta skriftligt omgående och kräva dom på ersättning för ”förlorad livslängd”.
    Men jag undrar hur går vi tillväga om säljaren vägrar att betala?
    /Andy

    • Hej Andy.

      Om säljaren vägrar betala så får ni stämma stämma säljaren.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  16. Hej, jag och min sambo köpte en lägenhet för 8 månader sedan, en ny producerad lägenhet från 2018 med en ägare innan oss. Ca 2 månader efter att vi flyttat in kommer det fram uppgifter att bygget inte är helt korrekt. Kontroller har gjorts och det har konstaterats att tak och fasad måste åtgärdas. Dessutom för ganska stora summor. Har vi ngn möjlighet att åberopa dolda fel i detta fall?

    • Hej Daniel.

      Det låter som garantiärenden.
      Om lägenheten var nyproducerad 2018 så kommer dessa fel att åtgärdas med bygggarantin.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Hej,

    Skulle en köpare av min bostadsrätt kunna åberopa dolt fel när el-central/proppskåpet inte klarar av att driva mer än två plattor och ugn samtidigt? Kan tilläggas att det är ett gammalt proppskåp 60/70-tal.

    Köket är nyare (2010) men om man hade testat det innan köp så märker man att el-centralen inte orkar driva allt för mycket i köket samtidigt. Själv tycker jag inte att det kategoriseras som ett dolt fel. Då man enkelt kan se proppskåp och testa slå på plattor och ugn när man tex är på visning. Ska tilläggas att inget är trasigt, utan det är bara det att den inte orkar driva allt för mycket samtidigt.

    • Hej Nic.

      Min bedömning är att det inte räknas som ett dolt fel.
      Felet är lätt att upptäcka om man testar, precis som du säger.

      Mvh admin på EKonomifokus

  18. Hej!

    Vi har sålt en bostadsrätt. Köparen har varit bitter över priset från kontraktskrivning och framåt. Har hävdat en massa ”dolda fel” och dels begärt att jag ska hjälpa dom att installera nätverk och koppla upp deras hem, dels krävt kontant ersättning för felmonterad diskmaskin, som är korrekt installerad, och för ”korta kökslådor” som är delar av ett måttbeställt kök från ikea.
    Nu kräver dom ersättning för ett dolt fel i badrummet. När dom började renovera badrummet och skulle flytta ett avlopp, så upptäckte rörmokaren, enligt köparen, fyra borrade hål i ett avloppsrör som gick under toalettstolen. Ingen fuktskada, inget vatten som läckt ut. Bara fyra små hål i ett rör. Vi fick ingen chans att undersöka eller kontrollera. Bara ett mail med ett krav på 7898 kr inom en viss tidsrymd med bifogade fotografier på ett rör i ett bilat betonggolv där röret hade hål i. Vi förklarade att det inte fungerar så, man kan inte bara skicka ett krav på pengar med en deadline. Vi bad köparen att ta allt via korrekta vägar. Då stämde köparen oss på 7898 kr för dolt fel. Vi hävdar att det inte kan vara ett dolt fel när vi dels inte har borrat i golvet överhuvudtaget. Dels så har det inte uppstått någon skada i golvet, vare sig under, i eller ovan betongen.

    Hur gör vi?

    • Hej Anders.

      Det låter som en jobbig köpare.
      Om ingen skada uppstått så har de ingen rätt till ersättning.
      Du får nog låta det gå till tingsrätten och försvara dig på lämpligt sätt om du bedömer att du har rätten på din sida.

      Du kan ringa till mäklarsamfundets kundombudsman om du vill få lite kostnadsfri juridisk vägeldning.
      Telefon: 08-83 22 66

      Mvh admin på Ekonomifokus

  19. Hej.

    Är på väg att slutföra köpet av en bostadsrätt i vilken det finns tecken på en gammal vattenskada. Det är ett dödsbo så det går inte att fråga om när det inträffade och hur det hanterade eller om det bara är väldigt många års misskötsel av underhållet. Tecknen är murken tröskel/dörrkarm/nederdel av dörr till badrummet samt att man åtgärdat golvet utanför. Frågan är vad för ansvar jag som köpare har för eventuella skador på fastigheten (tex bjälklag). Hur lång förväntas jag gå i min undersökningsplikt? Kan jag hävda dolt fel om fastigheten upptäcks ha skador när vi väl river ut golven?

    • Hej Lars.

      Nej du kan inte hävda dolt fel eftersom du har skäl att kunna misstänka det efter att ha sett skadan.
      Du får helt enkelt räkna med det värsta när du lägger bud på bostaden.

      Fråga säljaren om de kan anmäla skadan till försäkringsbolaget. Säljaren kanske kan få skadan åtgärdad till viss del innan du övertar bostaden.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  20. Hej. Tack för ditt svar. Men är man som bostadsrättsägare verkligen ansvarig för stommen som enligt bostadsrättsföreningens stadgar tydlig ligger på dem? Som köpare har man svårt att inspektera skador i stomme samtidigt som man inte kan hävda dolt fel.

    • Hej Lars.

      Bostadsrättsföreningen har försäkringar men det är inte 100% säkert att de täcker om det på grund av fuskrenoveringar uppstår problem.
      Hade jag varit du så hade jag kollat upp det innan ett eventuellt köp.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  21. Hej!!! sälje min bostadsrätt i november och nu säger säljaren att föreningen har satt att det finns fuktskada i badrummet. Föreningens egen besiktningsman har varit o besiktas lgh 2 gånger under mina år som jag har bort i lgh och har aldrig fått med i protokoll att det finns fuktskada. Hur går jag till väga nu?

    • Hej Margit.

      Det beror på vad som står i stadgarna.
      Om det står i stadgarna att du som säljare måste åtgärda eventuella fel som dyker upp på föreningens besiktning så är det tyvärr du som får bekosta renoveringen.
      Om det inte står något om det i stadgarna så är det köparens problem.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  22. Hej,

    Vi har sålt ett hus i maj där köparna nu har inkommit med en reklamation att poolvärmepumpen inte fungerar.
    När vi senast använde den (sommaren 2019) fungerade den och vi har inte haft någon vetskap att den skulle gått sönder.
    Nu vill köparna ha ersättning för denna men jag anser att det är köparens plikt att kolla upp detta innan köp. Något de inte gjort vid visningen.
    Tacksam för svar i denna fråga.
    Mvh Per

    • Hej Per-Olov.

      Om pumpen fungerade på visningen och den är såpass ny att köparna kan förvänta sig att den skall fungera så skall du ersätta köparna.
      Är den så gammal så att den kan förväntas gå sönder när som helst så skall du inte ersätta.

      Detta är ett lite annorlunda fall så du får nog ringa mäklarsamfundets kundombudsman för kostnadsfri rådgivning.
      Telefon: 08-83 22 66

      Mvh admin på EKonomifokus

  23. Hej,
    Vi sålde vår lägenhet för ca 1 år sedan. De som då köpte den har nu sålt den vidare. De nya köparna har (via besiktningsman) hittat att det är en fuktskada i taket i duschen. De som köpte från oss kräver nu oss på ersättning då den anser att det är ett dolt fel.
    Vi visste inte alls om fuktskadan när vi sålde och har under våra 4 år i lägenheten inte märkt något.

    Kan de nu, efter att de sålt lägenheten vidare kräva oss på ersättning?

    • Hej Hans.

      Ja, om det klassas som ett dolt fel så kan er köpare vända sig mot er med krav på ersättning.
      Du får alltså försöka reda ut om det räknas som ett dolt fel eller inte.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  24. Hej !
    Om man köper ett hus där säljaren har friskrivningsklausul då huset är äldre, efter 3 år hittar man att mögelangrepp pågår i badrummet och enligt hantverkare så beror de på att säljaren renoverat badrummet på fel sätt, kan man ändå hävda dolt fel då badrummet inte är renoverat rätt även fast säljaren har friskrivningsklausul?

    Med vänlig hälsning,
    Anna

    • Hej Anna.

      Det beror på hur klausulen är utformad men normalt sätt inkluderar den dolda fel.
      Det är ju det som friskrivningsklausulen är till för, dvs att friskriva säljaren från allt ansvar för eventuella fel som kan dyka upp i efterhand.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  25. Hej!
    Jag har just sålt ett litet gammalt hus och betalde för en besiktning. Värmepump är inte mitt intresse eller kunskapsområde och när vi köpte huset kunde vi konstatera vid inflyttningen att värmepumpen inte var så effektiv utan bara värmde hallen. Då köpte vi elelement till sovrum och vardagsrum.
    Vid deklaration om information om huset svarade jag ”nej” till frågan om det fanns andra fel som jag kände till. (Hade skrivit att det fanns läckage på taket.) När vi först flyttade in frågade vi ägarna om hur gammal värmepumpen var och i att de inte visste räknade vi med att det var gammal och därför var inte förvånade att det inte var så effektiv.
    Jag har uppfattat att värmepumpen fungerade som vanligt ( i att det lät och blinkade som vanligt) och hallen var varm när det har varit kallt.
    Köpare säger att han testade den vid husvisningen och att det verkade fungera.
    Vid inflyttning har han haft en specialist där som säger att det inte har fungerat på länge. ( Stämmer inte) och han hotar att stämma mig och anklagar mig för att ha ”mörkat” om att det inte har fungerat. Det är i efterhand att jag nu förstår att ett sådant kan värma ett helt hus.
    Faller inte detta under hans undersökningsplikt?
    Tacksam för råd om detta!
    Vänligen,
    Änka

    • Hej V.

      Om värmepumpen är gammal så kan köparen förvänta sig att den kan gå sönder när som helst och har därför inte rätt till ersättning.
      Köparen borde undersökt värmepumpen mer noggrant och det spelar ingen större roll om du har svarat nej på frågan om ”det fanns andra fel som jag kände till” så länge det inte kan bevisas att du mörkat felet på värmepumpen med flit.

      Min bedömning av den information du lämnat är att köparen inte har rätt till någon ersättning.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  26. Hej

    Sålde mitt hus för 2 1/2 år sedan.
    Nu hävdar köparna dolt fel då de säger att det saknas ångspärr mellan tillbyggnad och huvudbyggnad. Detta orsakar att taket blir fuktigt enligt dem.
    Detta var inget som uppmärksammades av mig under de åtta år jag bodde där.
    Till saken hör att de endast nyttjar huset som fritidsbostad ett par gånger om året
    Kan jag verkligen bli ersättningsskyldig?
    Varesig min besiktning 2010 eller deras besiktning 2018 noterade någon avsaknad av ångspärr, samt att jag aldrig har upplevt detta problem

    • Hej Paul.

      Om det är ett fel som inte gick att upptäcka vid en vanlig okulär besiktning så är det ett dolt fel och du blir då ersättningsskyldig.
      Dolda fel kan man kräva ersättning för i upp till 10 år efter köpet.

      Om det hade gått att upptäcka avsaknaden av fuktspärr vid en besiktning så är du inte skyldig att ersätta, då går det under köparens undersökningsplikt.

      Mvh admin på EKonomifokus

  27. Hej,

    Jag köpte en bostadsrätt med inflytt i början av juli 2020. Jag var på flera visningar innan köp och var noggrann med att undersöka våtrum, kök osv utan några som helst misstankar om fel. Nu, ett par månader senare, helt out of the blue, har det börjat stinka ordentligt från badrum och ett av sovrummen (som dock inte ligger i direkt anslutning) till badrummet varför vi misstänker ev. fel i ventilation men är givetvis inte säkra. Det har också visat sig vid vårt allra första styrelsemöte att denna lukt, som alltså kommer periodvis, varit till allmän kännedom för tidigare ägare som hen uppenbarligen valt att inte upplysa oss om. Sträcker sig undersökningsplikten så långt att vi skulle ha förväntats begärt tidigare styrelseprotokoll eller finns det eventuellt möjlighet, givetvis beroende på fel, att begära kompensation för detta? Tack!
    Adam

    • Hej Adam.

      Först och främst låter det som ett problem som bostadsrättsföreningen kanske skall åtgärda.
      Om lukten beror på rör eller liknade som föreningen ansvarar för så får föreningen åtgärda det.

      Om det inte är föreningens ansvar så kan det räknas som ett dolt fel och då har du rätt till ersättning.
      Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
      Telefon: 08-83 22 66

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here