Dolda fel inom bostad och undersökningsplikt (köpa bostad)

20

Det kan vara väldigt svårt att finna alla brister och fel på en visning utav en bostad.
Du som köpare har en viss skyldighet att undersöka bostaden för att hitta eventuella felaktigheter som går att upptäcka.
Detta kan vara väldigt svårt, speciellt om bostaden är möblerad på visningen.
Det kan ju även finnas dolda fel i en bostad.
Vi ska reda ut vad som gäller när det kommer till denna typ av fel. Vi ska även visa exempel på dolda fel och vad ska du leta efter på visningen.
Här får du tips och råd för att lyckas finna de vanligaste felaktigheterna.

Som köpare kan man åberopa dolda fel om de dyker upp inom ett visst antal år efter köpet. Maximalt antal år efter köpet som man kan åberopa ett dolt fel:

  • Fastighet/friköpt bostad – 10 år
  • Bostadsrätt – 2 år

Undersökningsplikt

Du som köpare har undersökningsplikt. Detta innebär att du har ett stort ansvar innan du köper något. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand skulle hitta fel i eller på bostaden. Detta gäller då för fel som du hade kunnat upptäcka efter en noggrann genomgång eller besiktning. Allt som inte är dolt är du ansvarig för. Du måste läsa på och utföra din undersökningsplikt noggrant. Vill du veta mer om hur långt din undersökningsplikt går, Läs mer om jordabalken kap 4 om du vill veta mer om vad lagen säger.

Ett dolt fel är något som du inte har möjlighet att upptäcka på en visning. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Nu kanske detta låter som en självklarhet, men ibland är gränsen svår att avgöra. Dolda fel gäller i upp till 10 år för fastigheter. Säljaren har därför skyldigheten att ersätta dig om du skulle hitta något dolt fel inom 10 år efter köpet.
För bostadsrätter gäller dolda fel i upp till 2 år.

Exempel på dolda fel

Det vanligaste dolda felen är mögel, röta och fuktskador. Speciellt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning. Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer.
Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.

Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.

Checklista inför visningen

Dolda fel försäkring

Både köpare och säljare kan känna sig tryggare ifall det finns en dolda fel försäkring tecknad. Oftast har bostaden genomgått en besiktning innan försäkringen har kunnat tecknas. Det är endast säljaren som kan teckna denna försäkring. Tänk på att det finns många klausuler i kontraktet som friskriver försäkringsbolaget från att ersätta. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inom hus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs noggrant igenom vad som gäller och inte.

Välj rätt bank och få de bästa villkoren

När du ska köpa en bostad så behöver du ett lånelöfte innan du kan skriva kontrakt och köpa en bostad. Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning.
En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är hemsidan Consector.se.

Det är helt gratis att göra en ansökan om lånelöfte hos Consector.se och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan

Om du istället är intresserad av att låna till kontantinsatsen eller att låna till något annat via privatlån rekommenderar vi Advisa.se. Hemsidan Advisa jämför ca 38 st banker och deras räntor åt dig helt gratis. Även här förbinder du dig inte till något när du gör en ansökan.

20 KOMMENTARER

  1. Hej!
    När jag nu håller på att skaffa bostadsrätt, blev jag ombedd att kolla igenom saker som säljarna ville lämna kvar i lägenheten. I samband med detta hittade jag fel i elinstallationen i ett skåp i köket. Detta skåp finns ovanför en dörröppning, det går inte att öppna utan att använda något att klättra upp på. Vid visningen av mäklaren, såg jag inget att klättra på, därför kollade jag inte i skåpet. Köksskåp som jag öppnat var inte tomma. Är jag som köpare skyldig att klättra upp och kolla köksskåp? Att det överhuvudtaget fanns någon elinstallation i skåpet, gick inte att förutse. Elinstallationen i övrigt i lägenheten är i mycket gott skick, vad man kan se okulärt.

    Enligt mäklaren är det min undersökningsplikt som gäller. Kan det anses rimligt att mäklaren gör ett tillägg, tillträdesdagen, om att jag förbehåller mig rätten att föra talan mot att del av elinstallationen inte uppfyller gällande starkströmsföreskrifter?

    Handpenning har jag redan erlagt.

    • Hej Anders.

      Det stämmer att det faller under din undersökningsplikt.
      I detta fall är det tyvärr glasklart.
      Allt som går att upptäcka vid en besiktning faller under din undersökningsplikt.
      Ett dolt fel är endast ett fel som inte går att upptäcka vid en besiktning.
      Man kan inte göra några ändringar i avtalet/affären i efterhand om inte både säljare och köpare är överens om det.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Anders.

      Ja tyvärr. Om det är viktigt för dig bör du kontrollera samtliga uttag innan köpet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej, dolt fel i bostadsrätt hur länge kan man hävda det? Jag köpte min lgh 2014 och har nu fått vattenskada. Polygone säger skada i tätskikt vilket innebär att jag får stå för hela ombyggnationen. Dock så kommer jag ha med konsult vid rivning då jag känner oro av 3 anledningar:

    – det är icke byggt enligt konstens regler
    – det är en avlång golvbrunn dessa felmonteras ofta och då tar mitt försäkringsbolag kostnaden
    – föreningen utförde relining för 1 år sen och då hade vi ute Ocab som mätte i mitt badrum och då konstatderades ingen fuktskada och nu 1 år sen har jag en.. skulle det vara orsaken får föreningen ta hela kostnaden.

    Jag drar som sagt i alla halmstrån och kan jag ev. hävda dolt fel om det är felbyggt vill jag göra det.

    Tack snälla på förhand och trevlig helg!//Marie

    • Hej Marie.

      Man kan åberopa ett dolt fel i en bostadsrätt i upp till två år efter köpet.
      Tyvärr har alltså den tiden löpt ut för dig.
      Hoppas att allt löser sig för dig utan stora kostnader.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Eva.

      Vid köp av nyproduktion köper du av ett företag/byggherre. Då har du ett konsumentskydd.
      Då köper du i nyskick och kan förvänta dig att allt är nytt.
      Det görs också slutbesiktningar av bostaden och fastigheten vilket gör att du kan känna dig trygg i att allt fungerar osv.
      Dessutom lämnas garanti.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Vi kom överens med mäklaren om att hon skulle teckna en dolda fel-försäkring för vår försäljning av vårt hus. Vid vårt avslutande samtal i samband visar det sig att hon glömde bort det. Besiktning är gjord, men mäklaren säger nu att det är för sent att teckna försäkring. Vi känner oss plötsligt osäkra inför framtiden, att ha en försäkring var en självklarhet för oss.
    Hur kan vi lösa detta på ett bra sätt.

    • Hej Per-Erik.

      Det var en fråga som jag tyvärr inte kan svara på.
      Du får nog fråga försäkringsbolaget/besiktningsbolaget. Man tycker ju att det borde gå att ordna en sådan i efterhand såvida du inte redan sålt huset.

      Mvh admin på EKonomifokus

  4. Jag har köpt en bostadsrätt, erlagt handpenning och har tillträde inom 2 veckor. Vid en snabb rundvandring nu i efterhand kände jag lukten av avlopp, säljaren informerade mig om att det var golvbrunnen i duschen som var problemet, och att det ofta blev så när de inte varit hemma på ett tag. Kan jag åberopa detta som ett dolt fel?

    • Hej Margareta.

      Det tror jag inte men jag är inte helt säker.
      Det är dessutom möjligt att det är föreningen som är skyldiga att åtgärda problemet, beroende vart i avloppssystemet som problemet sitter.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej!

    Vi har köpt en bostadsrätt för ca 1 år sedan. Vi kontrollerade att eluttagen fungerade när vi undersökte lägenheten, dock skruvade vi aldrig upp dem. Nu i samband med en renovering ser vi att någon har monterat jordade uttag utan att ansluta skyddsjord, dvs det finns inte någon jordad kabel framdragen till uttagen. Är detta något som faller under undersökningsplikten eller räknas det som dolt fel.

    Med vänliga hälsningar
    Mikael

    • Hej Mikael.

      Det beror på. En besiktningsman använder oftast mätare och undersöker alla eluttag vid en besiktning. Jag vet inte om man kan upptäcka om de är jordade eller inte med en sådan mätare. Jag är dock inte 100% säker på att undersökning med mätare krävs för att fullgöra sin undersökningsplikt.
      Om det inte går att upptäcka att det saknas skyddsjord med en sådan mätare så är det definitivt ett dolt fel.
      Man förväntas inte skruva ner vägguttag för att se att alla kablar finns anslutna.

      Jag är helt enkelt inte 100% säker på vad rätt svar är. Mitt tips är: ring Anticimex och fråga.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej.
    Har precis sålt ett hus. Nu visar det sig att köparna upptäckt att det ligger ström hela tiden på en takkontakt, där vi aldrig haft en taklampa. Är vi skyldiga att betala en elektriker eller ligger det på köparens undersökningsplikt?
    Mvh Anna

    • Hej Anna.

      Jag är lite dålig på just el men jag tror att det går under köparens undersökningsplikt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej, vi har precis sålt vårt hus. Säljaren har skickat en lista på saker hon tycker skall justeras. Tex är toalettstolen lite lös (den är silikonad fast), hon saknar elementnyclel och ena elementet får hon inte gång säger hon, trots att vi provat elementen innan och då fungerade alla. Det läcker lite lite vatten för att det inte finns något rör kopplat till översvämnings skyddet i diskbänken, aldrig hänt något under de åren vi bott i huset. Detta tycker vi borde vara hennes undersökningsplikt när hon kollar på huset och har besiktiga det. Sen ville hon att vi skulle ha lämnat kvar vår lösa stege, hon anser att det är ett byggnadstillbehör men vi har använt den till mycket mer än bara för sotaren att komma upp på taket. Det sitter en monterad stege på taket för sotning och den är såklart kvar!

    Mvh sophia

    • Hej Sophia.

      1. Ja det låter som att de saker hon påpekar faller under hennes undersökningsplikt.
      2. Om det finns en annan stege för sotning på huset så bör ni ha rätt att ta med er andra stege.
      Om sotaren inte kan ta sig upp utan er stege så skall den lämnas kvar och räknas som byggnadstillbehör.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Hej igen, tack för svar. Så vi behöver lämna kvar stegen som alltså inte bara används för sotning utan även för annat? Och så behöver vi alltså köpa en ny stege till nya huset?

    • Hej Sophia.

      Ja om det är den enda stegen som finns för att kunna komma upp på taket och sota.
      Det är min tolkning av lagen iallafall.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here