Dolda fel & undersökningsplikt – bostad

Dolda fel & undersökningsplikt

Undersökningsplikt:
Som köpare av en bostad har man en skyldighet att undersöka bostaden för att hitta eventuella fel och brister som går att upptäcka. Fel som går att upptäcka kan man inte kräva ersättning för i efterhand.

Dolda fel:
Det kan även finnas så kallade dolda fel i en bostad.
Ett dolt fel är ett fel som inte går att upptäcka vid en besiktning och som man inte kan förvänta sig baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt. Ett dolt fel kan man kräva ersättning av säljaren för i efterhand.

Max antal år efter köpet som ett dolt fel kan åberopas:

  • Fastighet/hus = 10 år
  • Bostadsrätt = 2 år

Undersökningsplikten

Du som köpare har undersökningsplikt. Detta innebär att du har ett stort ansvar att undersöka bostaden innan du köper den. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand upptäcker fel i eller på bostaden som du hade kunnat upptäcka vid undersökningen eller besiktningen. Allt som inte är dolt är du som köpare därmed ansvarig för.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Om du köpt en bostad via mäklare och har frågor kring dolda fel och undersökningsplikten kan du ringa mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri juridisk rådgivning och tips på hur du kan gå vidare på telefon: 08-83 22 66. Läs denna artikel och titta på filmklippen innan du ringer så får du kanske svar på dina frågor.

Dolda fel

Ett dolt fel är något som du inte har möjlighet att upptäcka på en visning. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Dolda fel gäller i upp till 10 år för fastigheter/hus och 2 år för bostadsrätter. Säljaren har därför skyldigheten att ersätta dig om du skulle hitta något dolt fel inom 10 år efter köpet av ett hus eller 2 år om det gäller en bostadsrätt.

Vad krävs för att det skall klassas som ett dolt fel?

  • Felet måste ha funnits vid köpet
  • Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka vid köpet
    En besiktningsman eller sakkunnig person skall inte kunna upptäcka felet vid en besiktning.
  • Felet får inte kunna förväntas 
    Baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt så skall man inte kunna förvänta sig att felet kan finnas. Till exempel om ett hus är väldigt gammalt så kan man förvänta sig att vissa åldersmässiga fel finns eller om ett hus har en källare med väggar och golv i trä så kan man förvänta sig att det kan finnas mögel bakom.
  • Felet måste ha påverkat bostadens marknadsvärde
    Felet måste göra att bostadens marknadsvärde blir lägre på grund av att felet upptäckts.

Exempel på dolda fel

Mögel, röta och fuktskador är vanliga dolda fel. Särskilt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden, ofta går dessa fel att upptäcka vid en besiktning men inte alltid. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning när du skall köpa en bostad.

Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer.
Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.

Skadedjur i konstruktionen är ett annat vanligt fel som ibland är omöjligt att upptäcka. Skadedjur kan förstöra hela hus utan att man kan upptäcka det förrän det är försent.

Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.

Gå till: Checklista inför visningen

Dolda fel försäkring

Både köpare och säljare kan känna sig tryggare ifall det finns en dolda fel försäkring tecknad. Oftast har bostaden genomgått en besiktning innan försäkringen har kunnat tecknas. Det är endast säljaren som kan teckna denna försäkring. Tänk på att det finns många klausuler i avtalet med besiktningsmannen som friskriver försäkringsbolaget från att ersätta. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inom hus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs nog igenom vad som gäller och inte.

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel med en klausul i kontraktet. För att en sådan klausul skall stå med i kontraktet måste både köpare och säljare vara överens om det. När en sådan klausul finns kan köparen aldrig kräva någon ersättning för dolda fel som upptäcks i bostaden.

En friskrivningsklausul kan innebär att köpeskillingen blir lägre eftersom det skapar otrygghet för köparen.

Jämför ALLTID bankernas erbjudanden innan du lånar

Lånekoll.se jämför du bolån och lånelöften för bolån hos 30 st banker med en enda ansökan & den är helt gratis. Där kan du även få hjälp med att sänka räntan på befintliga bolån.
Lendo.se jämför du privatlån och billån hos 35 st olika banker med en enda ansökan & den är helt gratis.
Du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan hos Lendo eller Lånekoll.

Skall du sälja din bostad?

Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan nyttja när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare som du vill anlita.
Det är helt gratis att använda den tjänst som Hittamäklare.se erbjuder och man förbinder sig inte till något när man gör en ansökan.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

74 KOMMENTARER

  1. Hej!
    När jag nu håller på att skaffa bostadsrätt, blev jag ombedd att kolla igenom saker som säljarna ville lämna kvar i lägenheten. I samband med detta hittade jag fel i elinstallationen i ett skåp i köket. Detta skåp finns ovanför en dörröppning, det går inte att öppna utan att använda något att klättra upp på. Vid visningen av mäklaren, såg jag inget att klättra på, därför kollade jag inte i skåpet. Köksskåp som jag öppnat var inte tomma. Är jag som köpare skyldig att klättra upp och kolla köksskåp? Att det överhuvudtaget fanns någon elinstallation i skåpet, gick inte att förutse. Elinstallationen i övrigt i lägenheten är i mycket gott skick, vad man kan se okulärt.

    Enligt mäklaren är det min undersökningsplikt som gäller. Kan det anses rimligt att mäklaren gör ett tillägg, tillträdesdagen, om att jag förbehåller mig rätten att föra talan mot att del av elinstallationen inte uppfyller gällande starkströmsföreskrifter?

    Handpenning har jag redan erlagt.

    • Hej Anders.

      Det stämmer att det faller under din undersökningsplikt.
      I detta fall är det tyvärr glasklart.
      Allt som går att upptäcka vid en besiktning faller under din undersökningsplikt.
      Ett dolt fel är endast ett fel som inte går att upptäcka vid en besiktning.
      Man kan inte göra några ändringar i avtalet/affären i efterhand om inte både säljare och köpare är överens om det.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Anders.

      Ja tyvärr. Om det är viktigt för dig bör du kontrollera samtliga uttag innan köpet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej, dolt fel i bostadsrätt hur länge kan man hävda det? Jag köpte min lgh 2014 och har nu fått vattenskada. Polygone säger skada i tätskikt vilket innebär att jag får stå för hela ombyggnationen. Dock så kommer jag ha med konsult vid rivning då jag känner oro av 3 anledningar:

    – det är icke byggt enligt konstens regler
    – det är en avlång golvbrunn dessa felmonteras ofta och då tar mitt försäkringsbolag kostnaden
    – föreningen utförde relining för 1 år sen och då hade vi ute Ocab som mätte i mitt badrum och då konstatderades ingen fuktskada och nu 1 år sen har jag en.. skulle det vara orsaken får föreningen ta hela kostnaden.

    Jag drar som sagt i alla halmstrån och kan jag ev. hävda dolt fel om det är felbyggt vill jag göra det.

    Tack snälla på förhand och trevlig helg!//Marie

    • Hej Marie.

      Man kan åberopa ett dolt fel i en bostadsrätt i upp till två år efter köpet.
      Tyvärr har alltså den tiden löpt ut för dig.
      Hoppas att allt löser sig för dig utan stora kostnader.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej Eva.

      Vid köp av nyproduktion köper du av ett företag/byggherre. Då har du ett konsumentskydd.
      Då köper du i nyskick och kan förvänta dig att allt är nytt.
      Det görs också slutbesiktningar av bostaden och fastigheten vilket gör att du kan känna dig trygg i att allt fungerar osv.
      Dessutom lämnas garanti.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Vi kom överens med mäklaren om att hon skulle teckna en dolda fel-försäkring för vår försäljning av vårt hus. Vid vårt avslutande samtal i samband visar det sig att hon glömde bort det. Besiktning är gjord, men mäklaren säger nu att det är för sent att teckna försäkring. Vi känner oss plötsligt osäkra inför framtiden, att ha en försäkring var en självklarhet för oss.
    Hur kan vi lösa detta på ett bra sätt.

    • Hej Per-Erik.

      Det var en fråga som jag tyvärr inte kan svara på.
      Du får nog fråga försäkringsbolaget/besiktningsbolaget. Man tycker ju att det borde gå att ordna en sådan i efterhand såvida du inte redan sålt huset.

      Mvh admin på EKonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Jag har köpt en bostadsrätt, erlagt handpenning och har tillträde inom 2 veckor. Vid en snabb rundvandring nu i efterhand kände jag lukten av avlopp, säljaren informerade mig om att det var golvbrunnen i duschen som var problemet, och att det ofta blev så när de inte varit hemma på ett tag. Kan jag åberopa detta som ett dolt fel?

      • Hej Margareta.

        Det tror jag inte men jag är inte helt säker.
        Det är dessutom möjligt att det är föreningen som är skyldiga att åtgärda problemet, beroende vart i avloppssystemet som problemet sitter.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej!

      Vi har köpt en bostadsrätt för ca 1 år sedan. Vi kontrollerade att eluttagen fungerade när vi undersökte lägenheten, dock skruvade vi aldrig upp dem. Nu i samband med en renovering ser vi att någon har monterat jordade uttag utan att ansluta skyddsjord, dvs det finns inte någon jordad kabel framdragen till uttagen. Är detta något som faller under undersökningsplikten eller räknas det som dolt fel.

      Med vänliga hälsningar
      Mikael

      • Hej Mikael.

        Det beror på. En besiktningsman använder oftast mätare och undersöker alla eluttag vid en besiktning. Jag vet inte om man kan upptäcka om de är jordade eller inte med en sådan mätare. Jag är dock inte 100% säker på att undersökning med mätare krävs för att fullgöra sin undersökningsplikt.
        Om det inte går att upptäcka att det saknas skyddsjord med en sådan mätare så är det definitivt ett dolt fel.
        Man förväntas inte skruva ner vägguttag för att se att alla kablar finns anslutna.

        Jag är helt enkelt inte 100% säker på vad rätt svar är. Mitt tips är: ring Anticimex och fråga.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej.
      Har precis sålt ett hus. Nu visar det sig att köparna upptäckt att det ligger ström hela tiden på en takkontakt, där vi aldrig haft en taklampa. Är vi skyldiga att betala en elektriker eller ligger det på köparens undersökningsplikt?
      Mvh Anna

      • Hej Anna.

        Jag är lite dålig på just el men jag tror att det går under köparens undersökningsplikt.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej, vi har precis sålt vårt hus. Säljaren har skickat en lista på saker hon tycker skall justeras. Tex är toalettstolen lite lös (den är silikonad fast), hon saknar elementnyclel och ena elementet får hon inte gång säger hon, trots att vi provat elementen innan och då fungerade alla. Det läcker lite lite vatten för att det inte finns något rör kopplat till översvämnings skyddet i diskbänken, aldrig hänt något under de åren vi bott i huset. Detta tycker vi borde vara hennes undersökningsplikt när hon kollar på huset och har besiktiga det. Sen ville hon att vi skulle ha lämnat kvar vår lösa stege, hon anser att det är ett byggnadstillbehör men vi har använt den till mycket mer än bara för sotaren att komma upp på taket. Det sitter en monterad stege på taket för sotning och den är såklart kvar!

      Mvh sophia

      • Hej Sophia.

        1. Ja det låter som att de saker hon påpekar faller under hennes undersökningsplikt.
        2. Om det finns en annan stege för sotning på huset så bör ni ha rätt att ta med er andra stege.
        Om sotaren inte kan ta sig upp utan er stege så skall den lämnas kvar och räknas som byggnadstillbehör.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej igen, tack för svar. Så vi behöver lämna kvar stegen som alltså inte bara används för sotning utan även för annat? Och så behöver vi alltså köpa en ny stege till nya huset?

      • Hej Sophia.

        Ja om det är den enda stegen som finns för att kunna komma upp på taket och sota.
        Det är min tolkning av lagen iallafall.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • FRISKRIVNINGSKLAUSUL
      Min son skriver kontrakt på hus 2/1-20 vid visning såg man fukt i garagetak (platt) det är från förra året – åtgärdat var svaret. nu har de fått veta att det läcker in igen men enligt Mäklaren (Fastighetsbyrån) är det inget som säljaren behöver åtgärda då de har klausulen?!
      Konstigt tycker jag då inget dokument är skrivet än mellan köpare/säljare finns inget nämnt som de friskriver sig ifrån.
      Vad gäller i detta fall? Vad råder du min son att göra?
      mvh Sylvi

      • Hej Sylvi.

        Om säljarna vill ha med en friskrivningsklausul i kontraktet så är det en förhandlingsfråga mellan säljarna och din son (köparen).
        Din son får då välja om han vill köpa huset trots att det finns med en friskrivningsklausul.

        Det är en fråga om förhandling helt enkelt.

        Dessutom vet ju din son om att taket läcker nu så det är ju inget dolt fel som han kan hävda i efterhand och kräva att säljaren åtgärdar.
        Din son får välja om han vill köpa huset med det läckande taket eller inte.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Vi har nyss flyttat in i ett hus.byggt -82

      Upptäcker nu att två eluttag inte går att använda. Finns ingen ström dit. Är detta ett dolt fel?

      2013 ny elcentral,nya kontakter och byta jordfelsbrytare.

      Förväntas vi undersöka om det finns el i kontakterna när de är så nyliga omgjorda.

    • Har köpt ett hus där det finns en samfällighet som har en central värmeväxlare. Under undersökningsperioden vid köpet var vi i kontakt med både säljare, mäklare och ordförande i samfälligheten. Alla möjliga frågor ställdes. Det vi fick höra kring värmesystemet var att växlaren var bytt för ett antal år sedan. Det vi dock aldrig fick höra (förrän nu när vi bott ett tag) var att man planerar att byta ut hela värmesystemet, vilket är en kostnad som samtliga boende kommer få lyfta. Detta är något som redan börjat talas om förra året i samfälligheten tillsammans med de boende, då även en grupp hade utsetts för att välja ett alternativ. Då kostnaden rör sig mellan 150-300 tkr beroende på alternativ anser jag att detta borde vara något som säljare och mäklare borde nämnt i samband med försäljningen. Inkluderas detta som ett dolt fel eller något liknande? Vi har så klart inte ställt den exakta frågan: ”planerar man att byta ut värmesystemet i samfälligheten?”. Men jag känner att säljaren har undanhållit information om kommande underhållskostnader.

      • Hej Tobias.

        Jag är osäker på vad som gäller där.
        Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri hjälp.
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Köpte hus hösten 2017, nu i höstas i samband med att vi skulle renovera ett badrum upptäcktes att (här citerar jag byggfirman vi använder oss av):

      ”Då vi hade kommit en bit in i den planerade badrumsrenoveringen så upptäcktes att det inte gick att
      stänga av elen till vissa delar av fastigheten och detta utgjorde då naturligtvis stora kostnader i första
      hand genom lång felsökning med olika inblandade och viss väntetid som inte gick att undgå då varken vi
      eller berörda elektriker förstod sig på anledningen till felet. När sedan felet fastställdes så var bland annat
      ett komplett elcentralbyte med ny stigarkabel samt tillhörande arbeten fullt nödvändigt. Det var en dold
      grenkoppling som gjorde att den ena undercentralen fick el utan att gå via mätarskåpet på fastigheten. Allt
      detta försenade oss rejält och därmed blir planeringen förstörd och det kostar naturligtvis också tid och
      pengar.”

      Kostnaderna för detta har specificerats till 48 000 kr, något som vi såklart vill ha till att detta är ett dolt fel.

      Någon tidigare ägare (oklart vem) har alltså ”tjuvkopplat” sig förbi mätarskåpet. Detta täcks inte av våra säljares dolda fel försäkring, kan heller inte anmälas som skada på hemförsäkringen. Men visst kan det väl vara ett dolt fel ändå, det kan väl inte anses falla under undersökningsplikten att kontrollera samtliga elcentraler?

      • Hej Anders.

        Jag är osäker på vad som gäller så du får ringa till mäklarsamfundets kundombudsman och få lite kostnadsfri juridisk rådgivning.
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej , jag sålde ett hus för 8 år sedan .
      Byggt för 10 år sedan .
      Under överlåtelse besiktningen så upptäcktes två st plattor i trappan med bomljud , dessa byttes ut innan inflyttning .
      Alla plattor gick igenom Inge mer bomljud
      Köparna har endast använt huset som fritidsbostad. Nu efter 8 år så har de anlitat en jurist för bomljud i kök och vardagsrum
      De kräver oss på helt galna pengar
      Vi har inte dolda fel försäkring .
      Men i detta fall så tror jag inte ens att det hjälpt …. detta kan ju inte räknas som dolt fel . Vi tror att eftersom de har bott där väldigt lite ( huset ärvpå 450 kvm )så har värmen inte står på vilket resulterat i att detta har hänt . Vill gärna ha råd från dig Med vänlig hälsning, Ida

      • Hej Ida

        Slå en signal till mäklarsamfundets kundombudsman så får ni kostnadsfri juridisk rådgivning.
        Telefon: 08-83 22 66
        Jag har tyvärr inget bra svar på din fråga.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej!
      Jag har sålt en lägenhet och köparen menar på att han har hittat dolda fel efter ca två veckor.
      Badrummet är renoverat men inte bytt brunn, vilket han menar är ett dolt fel. Dock går det att se lätt med att bara lyfta själva locket.
      Samt är det jordade uttag men kablarna fram är ojordade.
      Är jag ansvarig för detta eller anses det vara hans undersökningsplikt?

      • Hej Anders.

        Golvbrunnen är inte ett dolt fel.
        Det hade man kunnat upptäcka enkelt vid en besiktning.

        Gällande elen så är jag osäker men jag tror att även det går att upptäcka enkelt vid en besiktning.
        Fråga en elektriker om han hade kunnat upptäcka detta vid en besiktning. Om han svarar ja = inget dolt fel.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej
      Vi tillträdde vårt nya hus för några dagar sedan. Ett anmärkningsvärt fel som vi har upptäckt är att I säljmaterialet står det att bergvärmepumpen är bytt 2016. Inför övertagandet så har vi haft lite kontakt med säljarna och vi fick snabbt känslan att dom hade lite dålig koll, Pga säljarnas bristfälliga koll när vi ställde specifika frågor, tex en kontrollfråga vid tillträdet om när pumpen var bytt så har vi själva ringt till installatören som satte in pumpen och fått information om att den sattes in 2009. Vi kommer reklamera detta skriftligt omgående och kräva dom på ersättning för ”förlorad livslängd”.
      Men jag undrar hur går vi tillväga om säljaren vägrar att betala?
      /Andy

      • Hej Andy.

        Om säljaren vägrar betala så får ni stämma stämma säljaren.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej, jag och min sambo köpte en lägenhet för 8 månader sedan, en ny producerad lägenhet från 2018 med en ägare innan oss. Ca 2 månader efter att vi flyttat in kommer det fram uppgifter att bygget inte är helt korrekt. Kontroller har gjorts och det har konstaterats att tak och fasad måste åtgärdas. Dessutom för ganska stora summor. Har vi ngn möjlighet att åberopa dolda fel i detta fall?

      • Hej Daniel.

        Det låter som garantiärenden.
        Om lägenheten var nyproducerad 2018 så kommer dessa fel att åtgärdas med bygggarantin.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,

      Skulle en köpare av min bostadsrätt kunna åberopa dolt fel när el-central/proppskåpet inte klarar av att driva mer än två plattor och ugn samtidigt? Kan tilläggas att det är ett gammalt proppskåp 60/70-tal.

      Köket är nyare (2010) men om man hade testat det innan köp så märker man att el-centralen inte orkar driva allt för mycket i köket samtidigt. Själv tycker jag inte att det kategoriseras som ett dolt fel. Då man enkelt kan se proppskåp och testa slå på plattor och ugn när man tex är på visning. Ska tilläggas att inget är trasigt, utan det är bara det att den inte orkar driva allt för mycket samtidigt.

      • Hej Nic.

        Min bedömning är att det inte räknas som ett dolt fel.
        Felet är lätt att upptäcka om man testar, precis som du säger.

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej!

      Vi har sålt en bostadsrätt. Köparen har varit bitter över priset från kontraktskrivning och framåt. Har hävdat en massa ”dolda fel” och dels begärt att jag ska hjälpa dom att installera nätverk och koppla upp deras hem, dels krävt kontant ersättning för felmonterad diskmaskin, som är korrekt installerad, och för ”korta kökslådor” som är delar av ett måttbeställt kök från ikea.
      Nu kräver dom ersättning för ett dolt fel i badrummet. När dom började renovera badrummet och skulle flytta ett avlopp, så upptäckte rörmokaren, enligt köparen, fyra borrade hål i ett avloppsrör som gick under toalettstolen. Ingen fuktskada, inget vatten som läckt ut. Bara fyra små hål i ett rör. Vi fick ingen chans att undersöka eller kontrollera. Bara ett mail med ett krav på 7898 kr inom en viss tidsrymd med bifogade fotografier på ett rör i ett bilat betonggolv där röret hade hål i. Vi förklarade att det inte fungerar så, man kan inte bara skicka ett krav på pengar med en deadline. Vi bad köparen att ta allt via korrekta vägar. Då stämde köparen oss på 7898 kr för dolt fel. Vi hävdar att det inte kan vara ett dolt fel när vi dels inte har borrat i golvet överhuvudtaget. Dels så har det inte uppstått någon skada i golvet, vare sig under, i eller ovan betongen.

      Hur gör vi?

      • Hej Anders.

        Det låter som en jobbig köpare.
        Om ingen skada uppstått så har de ingen rätt till ersättning.
        Du får nog låta det gå till tingsrätten och försvara dig på lämpligt sätt om du bedömer att du har rätten på din sida.

        Du kan ringa till mäklarsamfundets kundombudsman om du vill få lite kostnadsfri juridisk vägeldning.
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej.

      Är på väg att slutföra köpet av en bostadsrätt i vilken det finns tecken på en gammal vattenskada. Det är ett dödsbo så det går inte att fråga om när det inträffade och hur det hanterade eller om det bara är väldigt många års misskötsel av underhållet. Tecknen är murken tröskel/dörrkarm/nederdel av dörr till badrummet samt att man åtgärdat golvet utanför. Frågan är vad för ansvar jag som köpare har för eventuella skador på fastigheten (tex bjälklag). Hur lång förväntas jag gå i min undersökningsplikt? Kan jag hävda dolt fel om fastigheten upptäcks ha skador när vi väl river ut golven?

      • Hej Lars.

        Nej du kan inte hävda dolt fel eftersom du har skäl att kunna misstänka det efter att ha sett skadan.
        Du får helt enkelt räkna med det värsta när du lägger bud på bostaden.

        Fråga säljaren om de kan anmäla skadan till försäkringsbolaget. Säljaren kanske kan få skadan åtgärdad till viss del innan du övertar bostaden.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej. Tack för ditt svar. Men är man som bostadsrättsägare verkligen ansvarig för stommen som enligt bostadsrättsföreningens stadgar tydlig ligger på dem? Som köpare har man svårt att inspektera skador i stomme samtidigt som man inte kan hävda dolt fel.

      • Hej Lars.

        Bostadsrättsföreningen har försäkringar men det är inte 100% säkert att de täcker om det på grund av fuskrenoveringar uppstår problem.
        Hade jag varit du så hade jag kollat upp det innan ett eventuellt köp.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!!! sälje min bostadsrätt i november och nu säger säljaren att föreningen har satt att det finns fuktskada i badrummet. Föreningens egen besiktningsman har varit o besiktas lgh 2 gånger under mina år som jag har bort i lgh och har aldrig fått med i protokoll att det finns fuktskada. Hur går jag till väga nu?

      • Hej Margit.

        Det beror på vad som står i stadgarna.
        Om det står i stadgarna att du som säljare måste åtgärda eventuella fel som dyker upp på föreningens besiktning så är det tyvärr du som får bekosta renoveringen.
        Om det inte står något om det i stadgarna så är det köparens problem.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,

      Vi har sålt ett hus i maj där köparna nu har inkommit med en reklamation att poolvärmepumpen inte fungerar.
      När vi senast använde den (sommaren 2019) fungerade den och vi har inte haft någon vetskap att den skulle gått sönder.
      Nu vill köparna ha ersättning för denna men jag anser att det är köparens plikt att kolla upp detta innan köp. Något de inte gjort vid visningen.
      Tacksam för svar i denna fråga.
      Mvh Per

      • Hej Per-Olov.

        Om pumpen fungerade på visningen och den är såpass ny att köparna kan förvänta sig att den skall fungera så skall du ersätta köparna.
        Är den så gammal så att den kan förväntas gå sönder när som helst så skall du inte ersätta.

        Detta är ett lite annorlunda fall så du får nog ringa mäklarsamfundets kundombudsman för kostnadsfri rådgivning.
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej,
      Vi sålde vår lägenhet för ca 1 år sedan. De som då köpte den har nu sålt den vidare. De nya köparna har (via besiktningsman) hittat att det är en fuktskada i taket i duschen. De som köpte från oss kräver nu oss på ersättning då den anser att det är ett dolt fel.
      Vi visste inte alls om fuktskadan när vi sålde och har under våra 4 år i lägenheten inte märkt något.

      Kan de nu, efter att de sålt lägenheten vidare kräva oss på ersättning?

      • Hej Hans.

        Ja, om det klassas som ett dolt fel så kan er köpare vända sig mot er med krav på ersättning.
        Du får alltså försöka reda ut om det räknas som ett dolt fel eller inte.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej !
      Om man köper ett hus där säljaren har friskrivningsklausul då huset är äldre, efter 3 år hittar man att mögelangrepp pågår i badrummet och enligt hantverkare så beror de på att säljaren renoverat badrummet på fel sätt, kan man ändå hävda dolt fel då badrummet inte är renoverat rätt även fast säljaren har friskrivningsklausul?

      Med vänlig hälsning,
      Anna

      • Hej Anna.

        Det beror på hur klausulen är utformad men normalt sätt inkluderar den dolda fel.
        Det är ju det som friskrivningsklausulen är till för, dvs att friskriva säljaren från allt ansvar för eventuella fel som kan dyka upp i efterhand.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Jag har just sålt ett litet gammalt hus och betalde för en besiktning. Värmepump är inte mitt intresse eller kunskapsområde och när vi köpte huset kunde vi konstatera vid inflyttningen att värmepumpen inte var så effektiv utan bara värmde hallen. Då köpte vi elelement till sovrum och vardagsrum.
      Vid deklaration om information om huset svarade jag ”nej” till frågan om det fanns andra fel som jag kände till. (Hade skrivit att det fanns läckage på taket.) När vi först flyttade in frågade vi ägarna om hur gammal värmepumpen var och i att de inte visste räknade vi med att det var gammal och därför var inte förvånade att det inte var så effektiv.
      Jag har uppfattat att värmepumpen fungerade som vanligt ( i att det lät och blinkade som vanligt) och hallen var varm när det har varit kallt.
      Köpare säger att han testade den vid husvisningen och att det verkade fungera.
      Vid inflyttning har han haft en specialist där som säger att det inte har fungerat på länge. ( Stämmer inte) och han hotar att stämma mig och anklagar mig för att ha ”mörkat” om att det inte har fungerat. Det är i efterhand att jag nu förstår att ett sådant kan värma ett helt hus.
      Faller inte detta under hans undersökningsplikt?
      Tacksam för råd om detta!
      Vänligen,
      Änka

      • Hej V.

        Om värmepumpen är gammal så kan köparen förvänta sig att den kan gå sönder när som helst och har därför inte rätt till ersättning.
        Köparen borde undersökt värmepumpen mer noggrant och det spelar ingen större roll om du har svarat nej på frågan om ”det fanns andra fel som jag kände till” så länge det inte kan bevisas att du mörkat felet på värmepumpen med flit.

        Min bedömning av den information du lämnat är att köparen inte har rätt till någon ersättning.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej

      Sålde mitt hus för 2 1/2 år sedan.
      Nu hävdar köparna dolt fel då de säger att det saknas ångspärr mellan tillbyggnad och huvudbyggnad. Detta orsakar att taket blir fuktigt enligt dem.
      Detta var inget som uppmärksammades av mig under de åtta år jag bodde där.
      Till saken hör att de endast nyttjar huset som fritidsbostad ett par gånger om året
      Kan jag verkligen bli ersättningsskyldig?
      Varesig min besiktning 2010 eller deras besiktning 2018 noterade någon avsaknad av ångspärr, samt att jag aldrig har upplevt detta problem

      • Hej Paul.

        Om det är ett fel som inte gick att upptäcka vid en vanlig okulär besiktning så är det ett dolt fel och du blir då ersättningsskyldig.
        Dolda fel kan man kräva ersättning för i upp till 10 år efter köpet.

        Om det hade gått att upptäcka avsaknaden av fuktspärr vid en besiktning så är du inte skyldig att ersätta, då går det under köparens undersökningsplikt.

        Mvh admin på EKonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,

      Jag köpte en bostadsrätt med inflytt i början av juli 2020. Jag var på flera visningar innan köp och var noggrann med att undersöka våtrum, kök osv utan några som helst misstankar om fel. Nu, ett par månader senare, helt out of the blue, har det börjat stinka ordentligt från badrum och ett av sovrummen (som dock inte ligger i direkt anslutning) till badrummet varför vi misstänker ev. fel i ventilation men är givetvis inte säkra. Det har också visat sig vid vårt allra första styrelsemöte att denna lukt, som alltså kommer periodvis, varit till allmän kännedom för tidigare ägare som hen uppenbarligen valt att inte upplysa oss om. Sträcker sig undersökningsplikten så långt att vi skulle ha förväntats begärt tidigare styrelseprotokoll eller finns det eventuellt möjlighet, givetvis beroende på fel, att begära kompensation för detta? Tack!
      Adam

      • Hej Adam.

        Först och främst låter det som ett problem som bostadsrättsföreningen kanske skall åtgärda.
        Om lukten beror på rör eller liknade som föreningen ansvarar för så får föreningen åtgärda det.

        Om det inte är föreningens ansvar så kan det räknas som ett dolt fel och då har du rätt till ersättning.
        Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Hur långt sträcker sig undersökningsplikten för köparen? Vi har köpt en bostadsrätt i juli i år och i badrummet fanns en stor duschkabin som vi nu tagit bort. Det visar sig att golvbrunnen från 1972 inte byttes vid renovering av badrummet för 11 år sedan samt att kaklet har en öppning på flera cm där vattenrören går in på väggen där duschkabinen stod. Vi hävdar att det rör sig om dolda fel.

      • Hej Gunilla.

        Det faller under er undersökningsplikt med största sannolikhet tyvärr.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,

      Vi har köpt ett radhus i en samfällighet. Fastigheten är besiktad av säljaren innan försäljning, vi har dock inte tagit in någon besiktningsman efter. Dagen efter inflytt noterade vi att det är en fuktskada i källaren bakom två garderober som var fastmonterade i väggen troligtvis orsakad av utifrånkommande vatten. Det finns två stuprör på hela fastigheten med ett flertal radhus som sitter ihop. Vi bor i ena änden och har alltså ett stuprör utanför, troligtvis har stupröret gått isär i marken vilket har gjort att vattnet runnit in i vårt hus.
      Säljaren har en dolda fel försäkring men jag undrar om detta går som ett dolt fel? Om inte, vem ansvarar för kostnaden av skadan då det är stupröret som gått isär vilket tillhör hela byggnaden?

      • Hej Maria.

        Jag vet inte säkert tyvärr så du får kontakta mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej,

      Vi har nyligen köpt en bostadsrätt och när vi flyttat in och skulle teckna ett nytt elavtal visade det sig att det inte gick. För att göra en lång historia kort så har vår lägenhet och grannes lägenhet i en annan trappuppgång suttit ihop för 6 år sedan men delades sedan av till två seperata lägenheter. När de sepererade lägenheterna delade man inte upp elcentralerna i källaren. Det innebär nu att vår elcentral i källaren går till elmätarna i vår och grannens lägenhet(samma beteckning och id). Då man inte kan ha två elabonnemang på samma mätare innebär detta att grannen betalt el för vår lägenhet i 6 år (vi har nu bott här i 3 veckor).
      Vi är nu i en process att försöka lösa detta och styrelsen menar på att detta är något som säljaren av vår lägenhet bör ha känt till då säljaren inte betalt el på flera år.
      – Klassas detta som ett dolt fel?
      – Vi äger ju bara denna andelen så en ombyggnad i elcentralen i källaren kan väll inte vara vårt ansvar?

      Tack på förhand!
      Mvh,
      Fredrik

      • Hej Fredrik

        Jag är tyvärr osäker på vad som gäller där.
        Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på EKonomifokus

    • Hej!
      Jag bor i en bostadsrätt sedan Juni 2020 och fick nyligen kontakta elektriker pga. av strömavbrott i min lgh. Övriga lgh i fastigheten hade ström vid detta tillfälle det hände. Elektrikern kunde konstatera att det hade blivit strömlöst pga. en felkoppling i el boxen i min lgh. Som sedan hade gjort att två säkringar/proppar hade gått till min lgh i fastighetens gemensamma elskåp.
      Jag har under tiden jag bott i lgh inte gjort några ändringar med elen.
      Så min fråga är om jag kan kräva förre ägaren på ersättning eller hur ska jag göra?

      Mvh
      Erik

      • Hej Erik.

        Det beror på om felet hade gått att upptäcka vid en ordentlig besiktning/undersökning när du köpte bostaden.
        Om ja = du kan inte kräva ersättning
        Om nej = det är ett dolt fel och du har rätt till ersättning

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Tips
        1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
        2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej.

      Köpte ett hus, det var besiktigat utan anmärkningar, hade vid senare tillfälle elektriker ute och installerade jordfelsbrytare och jordade uttag osv till alla rum i huset.
      Vid arbetet upptäcktes att golvvärme i ett badrum ej var korrekt installerad och elektrikern kallade det direkt livsfarligt och ansåg att det skulle täckas av doldafel försäkring då jordkabeln till golvvärmen var avklippt långt ner i golvet dvs ej möjlig att komma åt. Doldafel försäkringen säger att det ingår i undersökningsplikt att demontera väggkontakter osv för att kontrollera detta. Vad kan man göra?, golvvärmen är numera urkopplad då elektrikern inte kunde lämna det som det var pga att det var osäkert.

      • Hej Jonas.

        Du får nog ringa mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
        Telefon: 08-83 22 66

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Jag och min sambo köpte en vindslägenhet för 2 månader sen. Nu har vi upptäckt att det saknas värmekälla i ett av rummen och där blir iskallt. Finns där några regler för att det ska finnas värme i hela lägenheten? Ifall svaret är ja, räknas det som dolt fel? Stort tack!
      Med vänlig hälsning,
      Henrik

      • Hej Henrik.

        Dolt fel kan det inte bli eftersom du enkelt kunde sett att det saknas en värmekälla i rummet.
        Däremot är föreningen vanligtvis skyldig att se till att det är rätt boendemiljö i bostaden så föreningen bör vara skyldiga att lösa problemet.

        mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

      • Hej Henrik.

        Då borde du kunna sett att det inte sitter någon termostat i rummet.
        Oavsett så tror jag att föreningen hjälper dig.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej! Vi har köpt ett kedjehus byggår 1960, flyttade in December 2019, så inte ens ett år har vi bott där. I oktober upptäckte vi att golvet i köket börjat bukta och misstänkte vattenskada. När det sen besiktats, sanerats, rivits och nu torkas så säger alla yrkesgrupper som haft hand om denna skada att den varit i minst ett år eller tillochmed mer. Då avloppsmask, larver och dylikt hittades i golvet. Badrummet vägg i vägg med köket var även vattenskadat. Kan vi hävda dolt fel trots att vi undersökt och besiktat huset innan köp och där fanns ingen förhöjd fukt i badrummet, köket mättes det ingenting i golv pga golvvärmen som är installerad där och således vill man inte borra i det?

      Vi visste om att rören var gamla gjutjärnsrör men inte att de spruckit innan vi köpte huset och orsakat en sån här stor vattenskada.

      • Hej Victoria.

        Ja ett dolt fel är just ett fel som INTE går att upptäcka vid besiktningen och som fanns där redan vid köpet.

        Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here