När man köper en bostad skall man göra en ordentlig undersökning av den eftersom man har en undersökningsplikt som köpare. Eventuella fel som inte går att upptäcka vid en sådan undersökning kallas för dolda fel och dessa fel är säljaren ansvarig för i ett antal år efter försäljningen. Läs mer i artikeln nedan.
Artikelns innehåll:
1. Videoklipp där mäklarsamfundet förklarar vad dolda fel är
2. Dolda fel i hus
3. Dolda fel i bostadsrätt
4. Undersökningsplikten
Klicka för att gå direkt ner till önskad information
I videon nedan går mäklarsamfundets kundombudsman igenom vad dolda fel är
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Dolda fel i hus & fastighet
Ett dolt fel är ett fel som du inte har möjlighet att upptäcka vid en grundlig undersökning eller besiktning av huset. Felet måste också ha funnits vid köptillfället. Känner du dig osäker bör du anlita en besiktningsman som hjälper dig att undersöka bostaden noga innan köpet.
Säljaren är skyldig att ersätta köparen för dolda fel som åberopas inom 10 år efter köpet av ett hus eller en fastighet.
Vad krävs för att felet skall räknas som dolt?
- Felet måste ha funnits vid köpet
- Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka vid köpet
En besiktningsman eller sakkunnig person skall inte kunna upptäcka felet vid en besiktning. - Felet får inte kunna förväntas
Baserat på bostadens ålder, skick och byggnadssätt så skall man inte kunna förvänta sig att felet kan finnas. Till exempel om ett hus är väldigt gammalt så kan man förvänta sig att vissa åldersmässiga fel finns eller om ett hus har en källare med väggar och golv i trä så kan man förvänta sig att det kan finnas mögel bakom. - Felet måste ha påverkat bostadens marknadsvärde
Felet måste göra att bostadens marknadsvärde blir lägre på grund av att felet upptäckts.
Exempel på dolda fel
- Mögel, röta och fuktskador är vanliga dolda fel. Särskilt vanligt är fuktskador i våtutrymmen. I de flesta fall finns skadorna runt golvbrunnen och genomföringar av rör. Var därför observant kring dessa områden, ofta går dessa fel att upptäcka vid en besiktning men inte alltid. Fråga efter våtrumsintyg och andra handlingar som kan komma till användning när du skall köpa en bostad.
- Felmonterade spotlights är ett dolt fel som blivit mycket vanligt idag. Trånga utrymmen och värme från lampor kan skapa brännskador på isolering och kablar. Det är vanligt att någon person som inte är elektriker gör installationer. Fråga mäklaren ifall det finns kvitton/papper på installation utav inbyggda spotlights.
- Skadedjur i konstruktionen är ett annat vanligt fel som ibland är omöjligt att upptäcka. Skadedjur kan förstöra hela hus utan att man kan upptäcka det förrän det är försent.
Vi har skapat en checklista på saker som du inte får glömma att kontrollera på en visning. Skriv ut listan och ta med dig på visningen.
- Läs vår artikel om: Checklista inför visningen
Försäkring mot dolda fel
En försäkring mot dolda fel träder in och betalar ut ersättning om dolda fel skulle uppstå. Både köpare och säljare kan känna sig tryggare om det finns en dolda fel försäkring tecknad. Det är säljaren som tecknar denna försäkring.
Det finns ofta friskrivningar i försäkringens avtal som gör att försäkringen inte täcker alla delar av bostaden. Vanliga friskrivningar är bl.a. el och vatten installationer samt avlopp. Inomhus är vanliga friskrivningar pool, vattenkvalité samt tillgång till vatten. Läs nog igenom vad försäkringen täcker och inte.
- Läs mer i vår djupgående artikel om: Försäkring mot dolda fel
Friskrivning från dolda fel
En säljare kan friskriva sig från dolda fel med en klausul i kontraktet. För att en sådan klausul skall stå med i kontraktet måste både köpare och säljare vara överens om det. När en sådan klausul finns kan köparen aldrig kräva någon ersättning för dolda fel som upptäcks i bostaden. En friskrivningsklausul kan innebär att köpeskillingen blir lägre eftersom det skapar otrygghet för köparen.
- Läs mer i vår djupgående artikel om: Friskrivningsklausul i kontraktet
Dolda fel i bostadsrätt
Bostadsrätter har egentligen inget som heter dolda fel även de flesta använder det uttrycket ändå eftersom reglerna är väldigt lika för hus och bostadsrätt. Alla fel som kan uppstå i en bostadsrätt som inte gick att upptäcka innan köpet kallas helt enkelt bara för ”fel i bostadsrätt”. Reglerna för fel i bostadsrätt är dock ungefär desamma som reglerna för dolda fel men med några extra tillägg.
De fel som klassas som dolda fel i ett hus klassas alltså även som fel i bostadsrätt och kan ge köparen rätt till ersättning men utöver kriterierna för dolda fel skall även följande kriterier tas i beaktning när det handlar om bostadsrätter:
- Bostadsrätten stämmer inte överens med de uppgifter säljaren lämnat innan köpet.
- Säljaren har inte upplyst köparen om något väsentligt som säljaren sannolikt kände till och som köparen borde ha fått information om.
- Bostadsrättens skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens skick, ålder och pris.
Säljaren av en bostadsrätt är ansvarig för fel i 2 år. Fel som dyker upp i efterhand kan alltså åberopas av köparen i upp till 2 år efter köpet.
Undersökningsplikten
Som köpare har du en undersökningsplikt. Detta innebär att det är ditt eget ansvar att undersöka bostaden innan du köper den. Du får ingen ersättning av säljaren om du i efterhand upptäcker fel i eller på bostaden som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning eller besiktning innan köpet. Allt som inte är alltså köparen ansvarig för. Dolda fel är säljaren ansvarig för.
I videon nedan förklarar mäklarsamfundets kundombudsman mer om undersökningsplikten
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Kostnadsfri juridisk rådgivning kring bostadsaffären
Om du köpt en bostad via mäklare och har frågor kring dolda fel och undersökningsplikten kan du ringa mäklarsamfundets kundombudsman. Där får du kostnadsfri juridisk rådgivning och tips på hur du kan gå vidare.
Telefon: 08-83 22 66.
Läs denna artikel och titta på filmklippen innan du ringer så får du kanske svar på dina frågor.
Hej, vi köpte en ny bostadsrätt i februari 2022 av Riksbyggen. Vi har vid upprepade tillfällen gjort felanmälan om att det var kallt i lägenheten. Svaren har hela tiden varit att det inte är något fel, trots att ingen varit här och kontrollerat. Igår 3/4 2023 kom äntligen en rörmokare och kontrollerade. Han konstaterade att rören till två av elementen var felkopplade, inkommande var kopplat till returen och returen till inkommande, dvs inget varmvatten kom in i elementen.
Har vi rätt till någon form av ersättning från Riksbyggen?
Hej Åke.
Det vågar jag inte riktigt svara på faktiskt. Kontakta konsumentombudsmannen så kanske ni kan få lite vägledning.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag köpte en bostadsrätt byggd 1989 och tillträdde lägenheten i augusti. Jag har under denna korta tid haft problem med att avloppet från köket blivit tätt och därmed kontaktat bostadsrättsföreningen som skickat ut spolfirma. Detta har nu hänt tre ggr på 4 månader…. Senaste tillfället resulterade även i att diskmaskinen gick sönder. Spolfirmat säger efter de varit ner med kamera i rören att rören är underdimensionerade och att det är ”fuskbyggt” med för skarpa krökar samt tillbakagående lutning på rören vilket också gör att där ständigt blir liggande vatten. Vad gör jag och vem är det som ska åtgärda detta? Är detta ett dolt fel? I kontraktet står att bostaden säljs i befintligt skick.
Hej Camilla.
Det beror på.
Ligger problemet i den del av rören som föreningen ansvarar för är det föreningen som skall lösa problemet och du kan inte kräva ersättning av säljaren.
Ligger problemet i den del av rören du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för så kan det möjligtvis räknas som ett dolt fel och då kan du ha rätt till ersättning av säljaren.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej,
Vi har köpt en nyproduktion av Småå AB och flyttade in den 21 december 2017. Vi har bott i bostadsrätten sen dess och vi sålde den i augusti 2020 och nya ägare flyttade in 1 december 2020.
Nu har vi blivit kontaktad av nya ägare att det har uppmärksammats fel i flera våtrum i flera lägenheter i föreningen. Vi fick ett till mail fredags från ägarna där dom haft en besiktningsman och att tätskicket är inte gjort korrekt. Och nu vill dom att vi åtgärdar detta. Vår fråga är vad som som gäller då det gäller fortfarande under garantitiden och det är en nyproduktion. Hur ska vi gå till väga och visst är det Småå som bör åtgärda detta och inte vi som första ägare av bostadsrätten?
Tacksam för återkoppling
Med vänlig hälsning
Merima
Hej Merima.
Detta bör falla under garantin ja. Då är det Småå Ab som skall åtgärda felet.
Dessutom, vid köp av bostadsrätt av privatperson kan man bara reklamera fel i upp till 2 år så er köpares reklamationstid gentemot er löpte ut i augusti 2022.
Nuvarande ägare får vända sig mot Småå AB och kräva att det åtgärdas via garantin.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi har precis köpt en lägenhet i sommras 2021 där nu golvet i vardagsrummet har börjat svälla så att golvet buktar upp väldigt mycket, till och med så mycket att vi inte kan få upp badrumsdörren vissa dagar.
Detta är p.g.a. det är för lite utrymmet under listerna (mellan golv och väggar), vilket gör att golvet inte får svälla när det är högre luftfuktighet, t.ex. på hösten då det regnar mera. Dvs detta är inte till följd av vattenskada eller liknande som bostadsrättsföreningen är skyldiga till att ersätta.
Säljarna har inte berättat/klargjort detta dolda fel, men de har varit väl medvetna om det då de tydligen har gjort en besiktning av felet 2017 som de inte har delat med oss fören nu. När vi köpte/undersökte lägenheten fanns det inga tecken på att golvet kunde svälla då det var vår/sommar och torrt då köpet ägde rum.
Har vi rätt att be säljarna betala kostnaderna för att åtgärda golvet?
Hej Jonatan.
Jag är osäker på vad som gäller i detta fall.
Kontakta mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi bor i en brf som totalt har 8 enheter (radhus). Under en besiktning i en av enheternas avluftningsrör (som är i gjutjärn) upptäcktes att röret hade en spricka som var tvunget att åtgärdas vilket innebär att angränsande badrum behöver rivas upp samt efter skadan reparerats, återställas. Frågan är om det är brfen som tar hela kostnaden eller om bostadsrättsinnehavaren har något kostnadsansvar?
Mvh
Fredrik
Hej Fredrik.
Det borde vara föreningens ansvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag har nyligen sålt min bostadsrätt och mellan kontraktskrivning och tillträde har det på något vänster blivit några vita fläckar på köksbänkskivan (som är svart), som inte går bort trots att det ser ut som vanligt smuts.
Köparen vill nu byta ut bänkskivan pga utav dessa fläckar. Är jag skyldig att betala hela bytet som kompensation eller vad är det som gäller?
Hej Helene.
Jag är osäker på om det räknas som naturligt slitage eller inte (förmodligen inte).
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi har nyss sålt ett hus som vi ägt i 17 år, nya ägaren har nu vid renovering upptäckt en gammal vattenskada i ytterväggen, mögel finns men ändå väldigt torrt.
Mycket tyder på att skadan är gammal, troligtvis innan vi köpte huset. Alltså dolt och okänt för både köpare och säljare.
Huset är byggt 1925 och således snart 100 år gammalt.
Vem tar notan, köparen, säljaren (vi) eller försäkringsbolaget?
Hej Sören.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Ring mäklarsamfundets kundombudsman om du vill ha kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus