Friskrivningsklausul i bostadsaffär

friskrivningsklausul bostad affär

Det finns flera situationer då en säljare av en bostad kan vilja friskriva sig från allt ansvar och eventuella dolda fel som kan dyka upp i efterhand. Man kan även friskriva sig från ansvar för endast vissa delar av huset, till exempel taket.
Några exempel då det kan vara lämpligt med en friskrivningsklausul:

  • När ett dödsbo är säljare
  • Om säljaren skall flytta utomlands
  • När det är ett hus eller en bostad som är i uppenbart dåligt skick

För att man skall kunna lägga in en friskrivningsklausul i avtalet måste både köpare och säljare vara överens om det. Som säljare är det därför bäst att vara tydlig från första början med att man vill friskriva sig från ansvar.

Friskrivningsklausul formulering

Det är viktigt att friskrivningsklausulen är korrekt formulerad så du bör alltid dubbelkolla den med en mäklare eller en jurist. Vi ger här ett exempel på en formulering:

”Köparen accepterar härmed att köparen saknar möjlighet att, vid uppdagande av fysiska fel eller brister på fastigheten, ställa något som helst krav på ekonomisk kompensation ifrån säljaren. Köparens och säljarens samtliga ekonomiska mellanhavanden är således, efter att köpeskillingen erlagts, slutgiltigt reglerade.”

Klausulen säger alltså att säljaren är fri från ansvar och att köparen inte kan kräva någon ersättning i efterhand.

Varför en friskrivningsklausul kan vara negativ

En friskrivningsklausul gör att allt ansvar flyttas över på köparen. Detta kan gör att priset på bostaden blir lägre. Som potentiell köpare/spekulant blir man alltid lite misstänksam när en säljare vill friskriva sig från ansvar. Det kan leda till att spekulanterna inte känner sig lika trygga och därmed inte är beredda att betala lika bra för bostaden.

Ta hjälp av en skicklig mäklare och få max betalt

Var väldigt noggrann när du väljer mäklare. Du kan undvika mycket problem med rätt mäklare och du får bättre betalt för din bostad med rätt mäklare. På hemsidan Hittamäklare.se kan du jämföra mäklarna i ditt område och du får hjälp med att samla in offerter från de olika aktörerna på din hemmamarknad. Dessa offerter kan du nyttja när du förhandlar om arvodet med den mäklare du tänkt anlita.
Undvik att betala onödigt mycket för mäklaren! Det är helt gratis att göra en ansökan hos Hittamäklare.se och du förbinder dig inte till något.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

41 KOMMENTARER

  1. Skall sälja hus dödsbo, bör vi skriva friskrivningsklausul? Vad kostar det? Skriver man det själv eller är det ett speciellt papper?

    • Hej Birgitta.

      Den skrivs in i det vanliga köpekontraktet bara och det är en simpel paragraf/klausul som alla mäklare kan hjälpa dig att formulera.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hej! Ska sälja min lägenhet som renoverades utan papper av nån tidigare ägare . Jag har bott i lgh mer än fem år. Vill inte råka ut för betalningskrav i efterhand för ev felaktigheter. Vissa mäklare rek dolda fel försäkring och andra friskrivningsklausul. Vad är bäst tycker ni? Måste en friskrivningsklausul stå med i annonsen eller räcker det att det står i köpeavtalet/kontraktet. Gott Nytt År!

  3. Stort tack!! Det finns dolda fel försäkringar även för bostadsrätter, inte bara villor 🙂 Känns tryggt med något skydd. Mvh Karin

    • Hej Oliver.

      Nej men det finns rekommendationer från ledande fastighetsjurister kring hur den skall vara utformad.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej! Är intresserad av att köpa hus av ett par bekanta som flyttar utomlands, och de vill helst ha en privat affär. De sa i förbigående att de tänker ha en friskrivningsklausul. Detta är inget vi diskuterat och detta har gjort att jag fått en obehaglig känsla. Huset anser vi vara värt den summa de önska för mycket är nyrenoverat men detta sades innan klausulen nämndes. Hur mycket bör de isåfall gå ner i pris för att vi ska godta detta?

    • Hej Anneli.

      Det kan inte jag avgöra.
      Det får ni bedöma själva.
      Ta dit en besiktningsman innan köpet om ni vill vara på säkra sidan.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Ärvde ett hus 2017. Ska nu sälja det. Kan man ha en dolda felförsäkring och skriva ett friskrivningsavtal? Har fått det som förslag av en spekulant

    • Hej Jenny.

      Ja om du har med en friskrivningsklausul så är du helt fri från ansvar.
      Det kan dock leda till att du får sämre betalt för huset.

      En förhandsbesiktning och en dolda felförsäkring är nog att föredra då.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej har sålt vårat hus ett äldre hus med en friskrivningsklaus – säljaren friskriver sig från allt ansvar rörande byggnandens skick . Köparen kan därför inte göra gällande någon påföljd på grund av sådant fel. Min fråga räcker detta ? Tänker på dolda fel . Mvh jean

    • Hej Jeanette.

      Ja en normal friskrivningsklausul som är korrekt formulerad gäller även för dolda fel.

      Mvh admin på EKonomifokus

  7. Hej, ska sälja min mors hus privat, dödsbo. Köpare finns och priset och friskrivningsklausul är redan överenskommet. Bör jag ta kontakt med mäklare eller jurist för formulering när jag tycker att ni har formulerat erat förslag lysande här. Det är väl bara att kopiera och klistra in ….eller?

    • Hej Nils.

      Det är ingen avancerad klausul så det bör nog inte behöva vara något problem.
      Vår formulering är ett exempel och jag kan inte garantera att den är 100% juridiskt korrekt eftersom jag inte vet om den testats i en tvist någon gång.
      Jag tror dock att den skall vara korrekt.

      Mvh admin på EKonomifokus

  8. Hej.
    Vad gäller om säljaren tecknat en dolda fel försäkring men friskrivit sig från ansvar genom en formulering likt erat förslag?

    • Hej Carl.

      Jag är osäker på om försäkringen gäller när det finns en friskrivningsklausul i kontraktet.
      Förmodligen gäller inte försäkringen då eftersom det är säljarens försäkring och säljaren inte blir ersättningsskyldig när ett dolt fel upptäcks när det finns en friskrivningsklausul.

      Mvh admin på EKonomifokus

  9. Jag skulle köpa en lägenhet som bostadsrätt och eftersom det är ett dödsbo bostad, vill säljeren friskriva sig.
    Så undrar vad det kan vara negativ för mig som köpare, och om det påverkas av något annat.
    Kommer jag kunna försäkra min lägenhet som vanligt då?

    • Hej Habraj.

      Du kan nog vara ganska lugn eftersom du har ett begränsat ansvar i en bostadsrätt.
      Undersök badrummet noga och se till att det är korrekt renoverat (om det är renoverat). Utöver badrum är det i princip inget som kan vara fel med lägenheten som du inte kan upptäcka.

      Du kommer kunna försäkra lägenheten som vanligt (förutom badrummet om det är fuskrenoverat).

      Mvh admin på EKonomifokus

  10. Hej
    Jag och mina systrar står inför en försäljning av en gammal fastighet som står under mammas dödsbo. Den byggdes av vår släkt 5 generationer bakåt i tiden på 1880talet. Stugan är oanvänd sedan 20 år och är en del i ett dödsbo. Vi vet inte status på allt i huset och det finns inga resurser i dödsboet.
    Vi vill av de anledningarna skriva en friskrivningsklausul. Vad måste vi få med?
    Priset kommer inte att bli allt för högt.
    Mvh Erika

    • Hej Erika.

      Om du läser artikeln så står det ju ett exempel på en formulering.

      Mvh admin på EKonomifokus

  11. Hej!
    Jag och min sambo vill köpa lägenhet. Då hittade vi en lägenhet som behöver helt renovering: köket och badrummet är gammalt.
    Då säljaren är ett dödsbo så det säljs med friskrivningsklausul.
    Men vi undrar nu vad kan det vara för fel i lägenheten.
    Om vi köper lägenheten så tänkte vi renovera badrummet först.
    Gäller det också alla rören i lägenheten som vi ska ta ansvar över eller? Vi är helt förvirrad vad kan det vara negativ?

    • Hej Yanetta.

      Om ni har tänkt totalrenovera badrummet så är det lugnt.
      I badrummet är ni ansvariga för golvbrunn och rördragningar så om ni renoverar det direkt så kan ju känna er helt lugna.

      I köket får ni se till att inga rör läcker under diskbänken och att inga vitvaror läcker vatten.

      Om ni fixar kök och badrum kan ni vara lugna, då är det i princip inget annat som kan hända.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  12. Hej,
    Ni verkar tycka att det är rätt safe med att köpa bostadsrätt med friskrivningsklausul, men hur är det med hus? Har ni exempel på kostnader man kan behöva vara beredd på, om man ändå köper ett hus i uppenbart renoveringsbehov?

    • Hej josef.

      Det går inte att svara på.
      Det kan ju vara allt ifrån att huset är genom-ruttet och behöver rivas till att allt är perfekt.
      Ju större fel som uppstår desto större kostnader.

      mvh admin på EKonomifokus

    • Hej Josef.

      Jo förmodligen men du nämnde inget om någon besiktning i din fråga.
      Du frågade inte heller om dolda fel.

      Mvh admin på EKonomifokus

  13. I will write this question in English if that is okay – my situation is very much relevant here because I am not Swedish, I only moved to Sweden to marry my ex wife who cost me a fortune and then divorced me but I DID get to keep the house at least. I have now sold the house (deal went through about 6 weeks ago) and the new owners have been living in the house for about 5 weeks. Everything was fine (or so I thought) until i got an email from the new owners saying that there was no water in the well (its a rural property in Orebro Lan) and that there are leaks in the roof.

    I put the house on the market and I left Sweden to come here to France (where I am now) – but up until the time I left I was living in the house and the water was fine and there was lots of rain but NO leaking from the roof.

    I did not put this disclaimer in the contract because nobody advised me of this at the time – it would have been good if my agent had done this but she was working for herself more than she was working for my interests as the seller 🙁

    I want to know how much of risk am I at now in terms of liability for problems that really were and are OUT OF MY CONTROL and I believe not my responsibility at all…

    I also find it quite suspicious that it has taken the new owners all this time to decide that they NOW ”have problems” with the property – after they have been living there for 5 weeks…

    John.

    • Hello John.
      This is not a question that i can answer here.
      I recommend that you call mäklarsamfundets kundombudsman. They will give you legal advice about this for free.
      Phone: +46 08-83 22 66

      Mvh admin på EKonomifokus

  14. Hej
    Är det rätt uppfattat att i en majoriteten av alla husköp kommer det (flera år efter husköpet) aldrig att bli en tvist om skicket på huset? I så fall spelar det väll ingen större roll om jag köper ett hus med friskrivningsklausul? Jag tänker att ”statistiskt” sett kommer jag inte att få problem. Är det fel tänkt eller är det viktigt att ha min ”säkerhet”?
    Mvh Olof

    • Hej Olof.

      Du har helt rätt i det du skriver om statistiken.
      Men att det inte spelar någon roll stämmer ju inte riktigt. Köper du ett hus med friskrivningsklausul så kan du ju inte kräva någon ersättning för dolda fel i efterhand.
      Har du otur så kan det ju dyka upp rejäla dolda fel på huset.

      Huruvida du skall våga chansa på att köpa ett hus med en friskrivningsklausul kan endast du själv avgöra.
      Du får bedömda riskerna.

      mvh admin på EKonomifokus

  15. Hej
    Har en lgh som ska sälja men föreningen har ekonomiska problem och ingen vet hur det kommer sluta
    bör jag friskriva sig från detta ansvaret ifall något händer med föreningen går i konkurs i värsta fall ,eller har jag inget ansvar för detta

    tack på förhand

    • Hej Bobi.

      Nej det behöver du inte göra.
      Det ingår i köparens undersökningsplikt att kolla upp föreningens ekonomi.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  16. Hej och tack för mycket bra info.
    Ska sälja hus som är besiktigad och det finns några brister med i protokollet. Det står där också att huset är renoverad av ägaren och en bekant ( det är lite missvisande eftersom jag som ägare har betald och bekanten som kan sin sak har renoverat) . Betyder det att det meningslös med friskrivning? Jag hade gärna haft det för att slippa allt framöver , är lite konflikträdd och hatar allt tjafs.
    Om min alternativ är bara då att teckna dolda fel försäkringen, kan du rekommendera något? Jag hörde att det är olika qvalite och att man inte får rätt skydd.

    Tacksam för svar
    Red

    • Hej Red.

      En friskrivning är det bästa för dig eftersom du då friskriver dig från allt ansvar. Då kan inte köparen kräva ersättning i efterhand.
      En dolda fel försäkring fungerar också men det är inte lika säkert som en friskrivningsklausul eftersom försäkringsbolaget i vissa fall kan neka ersättning.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Hej!
    Tittar på ett hus som har friskrivningsklausul (dödsbo) samtidigt som det är Varudeklarerat hos Svensk Fastighetsförmedling. Tar inte ut de två varandra? Kommer jag har några rättigheter vad gäller eventuella fel i detta fall?

    • Hej Patricia.

      Nej det är inte samma sak.
      Varudeklararerat = förhandsbesiktigat + försäkring (detta täcker dock inte allt)
      Friskrivningsklausul = du kan inte få någon ersättning för dolda fel i efterhand.

      Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here