Uppdaterad: 29 maj 2025
Dolda fel försäkring
Hem / Bostad / Sälja bostad /
När man säljer ett hus är man ansvarig för dolda fel i 10 år efter försäljningen. Säljer man en bostadsrätt är man ansvarig i 2 år.
En dolda fel försäkring täcker eventuella ersättningskrav som köparen ställer på grund av dolda fel. Om ett dolt fel uppdagas efter att köparen tillträtt bostaden träder alltså försäkringen in och täcker upp för skadan (så länge felet inte är undantaget i försäkringens villkor).
Artikelns innehåll:
1. Hur fungerar en dolda fel försäkring?
2. Vad är ett dolt fel?
3. Vad täcker försäkringen?
4. Vad täcker INTE försäkringen?
5. Försäkringens pris
6. Hur försäkringarnas villkor brukar se ut
7. Försäkringsbolagets bedömning av felet
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Hur fungerar en dolda fel försäkring?
En dolda fel försäkring täcker upp kostnader som uppstår på grund av dolda fel som upptäcks efter en bostadsförsäljning. Det är vanligtvis säljaren som tecknar försäkringen men även köpare kan teckna den för att slippa vända sig mot säljaren med eventuella ersättningskrav. Längre ner i artikeln listar vi exempel på hur mycket en dolda fel försäkring kostar. Ytterligare lite längre ner kan du se vilka villkor som en dolda fel försäkring vanligtvis är förknippad med.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som inte går att upptäcka vid en vanlig besiktning eller undersökning av bostaden. Om ett dolt fel upptäcks är säljaren ansvarig för felet och kan tvingas ersätta köparen för felet. Som köpare av ett hus hus kan man kräva ersättning för dolda fel i upp till 10 år efter köpet. Som köpare av bostadsrätt kan man kräva ersättning för fel i upp till 2 år från köpet.
- Hus: 10 år
- Bostadsrätt: 2 år
I videoklippet förklarar Mäklarsamfundet vad ett dolt fel är.
🔗 Läs även vår artikel om: Dolda fel
Vad täcker försäkringen?
Försäkringen täcker fel som inte går att upptäcka vid en besiktning, dvs dolda fel. Den täcker dock långt ifrån ALLA dolda fel. Det är framför allt bostadsbyggnadens konstruktion den täcker.
Försäkringsbolaget företräder säljaren om det uppstår en tvist med köparen som går till domstol. Om domstolen anser att säljaren skall ersätta köparen för det dolda felet träder alltså försäkringen in och täcker upp för kostnaderna.
Exempel på fel som täcks:
- Skadedjur i väggarna
- Mögelskador
- Fuktskador
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vad täcker INTE försäkringen?
Det finns väldigt många undantag där försäkringen inte täcker. I försäkringsavtalet står det exakt vad som täcks och vad som inte täcks. Läs igenom avtalet noga så att du vet vad som gäller innan du tecknar.
Exempel på fel som INTE vanligtvis täcks:
- Fel som understiger 20 % av årets prisbasbelopp
- Värmeinstallation
- Vatteninstallationer
- Pool
- Vattnets kvalitet och kvantitet
- El-installationer
- Sanitet
- Vitvaror
- Ventilation
- Radon
- Asbest
- Eldstad och skorsten
- Tomtmark
- Garage
- Övriga byggnader
- Fel eller potentiella fel som står noterade i besiktningsprotokollet
- exempel: Om det står i besiktningsprotokollet att bostaden har en putsad enstegsfasad och att det är en riskkonstruktion så kommer inte försäkringen att täcka en eventuell skada på grund av detta.
- Fel eller följdskada som säljaren avsiktligt har undanhållit eller gett felaktig/missvisande uppgift om.
- Utfästelser från säljaren
Försäkringens pris / kostnad
En dolda fel försäkring för hus kostar vanligtvis runt 9 000 kr. För bostadsrätt kostar den vanligtvis runt 5 000 kr. Nedan listas exempel på priser för dolda fel försäkringar hos olika försäkringsbolag. Priserna skiljer sig åt, det gör även villkoren för försäkringarna. Läs igenom villkoren för försäkringen innan du tecknar.
💡 Kostnaden för dolda fel försäkringen är avdragsgill när du deklarerar försäljningen.
Priser för dolda fel försäkringar till hus
| Försäkringsbolag | Pris | Självrisk |
|---|---|---|
| 🔗 Gar-Bo | Från 9 900 kr till 14 100 kr | 0 kr |
| 🔗 Willis Watson | Från 8 550 kr till 14 890 kr | 0 kr |
| 🔗 Anticimex | 8 300 kr | 0 kr |
Priser för dolda fel försäkringar till bostadsrätt
| Försäkringsbolag | Pris | Självrisk |
|---|---|---|
| 🔗 Willis Watson | 4 875 kr | 0 kr |
| 🔗 Anticimex | 5 400 kr | 0 kr |
Försäkringen kan man köpa via de flesta besiktningsmän och mäklare. När du tecknar försäkringen får du välja vilket maxbelopp som försäkringen täcker. Standard brukar vara att den täcker skador upp till 1 500 000 kr. Ju större försäkringsbelopp du väljer desto dyrare blir försäkringen.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Kostnad för besiktning tillkommer i vissa fall
Som vi nämner tidigare kräver försäkringsbolaget vanligtvis att du besiktigar bostaden innan du kan teckna en försäkring mot dolda fel. En besiktning av en bostadsrätt kostar vanligtvis ca 4 000 – 5 000 kr och en besiktning av ett hus kostar runt 7 000 – 10 000 kr.
🔗 Läs även vår artikel om: Besiktning av bostad
Hur försäkringarnas villkor brukar se ut
Villkoren skiljer sig åt mellan olika försäkringsbolag men ofta ser villkoren ut ungefär såhär:
- Besiktning krävs oftast innan försäkring kan tecknas
- Försäkringen tecknas efter att kontraktet med köparen är signerat
- Försäkringen måste tecknas innan köparen tillträtt
- Försäkringen gäller i 10 år för hus och 2 år för bostadsrätt
- Täcker ersättningskrav mellan 750 000 – 2 000 000 kr (beroende på vad man väljer)
- Självrisk 0 – 15 000 kr (beroende på vilken försäkring man väljer)
- Nybyggda hus kan vanligtvis inte försäkras
- Vanligtvis måste ersättningskravet vara minst 5 000 kr för att försäkringen skall täcka
Här kan du ladda ner ett exempel som visar hur villkoren kan se ut för en dolda fel försäkring. I detta fall är det Anticimex villkor. Du kan även läsa deras för- och efterköpsinformation.
Försäkringsbolagets bedömning av det dolda felet
Försäkringsbolaget kan ofta neka ersättning på grund av egna villkor i försäkringsavtalet. Det betyder inte att du som köpare inte har rätt till ersättning. Nöj dig inte med försäkringsbolagets bedömning, kontakta en egen jurist. Även om försäkringen inte täcker kan du ha rätt till ersättning av säljaren.
När försäkringsbolaget säger nej till ersättning så kommer även säljaren sannolikt att neka dig som köpare ersättning. Acceptera inte det om du anser att du har rätt. Kontakta en jurist som hjälper dig att se om du har rätt till ersättning eller inte.
Få våra 10 bästa sälja-bostads-tips
Få våra bästa tips i en PDF via mail, kostnadsfritt & helt förutsättningslöst.
Fyll i din e-post om du vill att vi ska skickar dig en kostnadsfri PDF med våra 10 bästa tips till den som ska sälja en bostad.
Frågor och svar
Täcker en dolda fel försäkring ALLA fel?
Nej, långt ifrån, endast dolda fel som ryms inom försäkringens villkor täcks.
Vad kostar en dolda fel försäkring?
Se våra priser i artikeln
Vad täcker / täcker inte försäkringen?
Se våra listor i artikeln
Är kostnaden avdragsgill?
Ja, när försäljningen deklareras
Kan ett dödsbo teckna en dolda fel försäkring?
Ja, ett dödsbo kan teckna en dolda fel försäkring.
Finns det några alternativ till dolda fel försäkringen?
En friskrivningsklausul kan läggas in i kontraktet men det gör sannolikt att försäljningspriset blir lägre. Läs mer om det i vår artikel om försäljningsklausuler.
Hur stora belopp täcker en dolda fel försäkring?
vanligtvis mellan 750 000 – 2 000 000 kr beroende på vilken försäkringsnivå man väljer.
Hur länge gäller en dolda fel försäkring?
10 år för hus och 2 år för bostadsrätt
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Läs även våra artiklar:
- Sälja hus – komplett guide
- Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Hey! I just bought a radhus from the 1980s. I pay monthly avgift to BRF. In August I paid all the money, then after moving in, I heard mice noice inside the walls. After I opened the second floor chimney pipe cover, I found mice shit there. Does this count as hidden error? Because the owner seems to know that the mice live there but were not clear about it, just said neighbors have had mice. If she was lying to me, then the mice have lived here for a long time, sure before I bought it. Thank you.
Hello Tian.
It may be a ”hidden error”, im not completely sure, but i think it is.
You should hire Anticimex to get rid of the rat-problem and then turn to the sellers and request that they pay you the amount of the bill.
If they refuse, you will have to take them to court.
If you want to discuss this more you can call mäklarsamfundets kundombudsman ans speak to their lawyers for free.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, vi flyttade in i ägarvillan som köptes för cirka 3 veckor sedan. Tvättmaskinen i huset vid visning och i kampanjkatalogerna ändrades av den som sålde huset och utan att meddela oss. Även om den gamle husägaren sa att han bytte ut den mot dess motsvarighet, är det inte samma märke. Kan jag göra anspråk på rättigheter på något sätt?
Hej Uzelle.
Du kan kräva att få tillbaka den tvättmaskin som stod där på visningen.
Säljaren har ingen rätt att byta ut tvättmaskinen om det inte var så att den gick sönder och att säljaren ersatte den med en likvärdig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hejsan, köpte ett hus med relativt nytt kök (gjordes 2017). På visningen av bostaden var elen avstängd då säljaren inte bodde kvar i huset. Så det fanns ingen möjlighet att testa det elektriska. Nu när vi dragit igång elen igen så fungerar inte köksfläkten och kylskåpet har felkod. Går detta under dolt fel?
Hej Alex.
Nej det faller under din undersökningsplikt. Du skulle ha sett till att få testa vitvarorna innan köp om de var viktigt för dig att de skulle fungera. Eftersom du köpte bostaden utan att undersöka vitvarorna så får du också ”skylla dig själv” om de inte fungerar tyvärr.
Vitvarorna är dessutom 6 år gamla vilket innebär att du som köpare anses kunna förvänta dig att de skulle kunna gå sönder när som helst. Så även om du hade kunnat testa dom på visningen hade du sannolikt inte haft rätt till ersättning om de gick sönder mellan kontrakt och tillträde.
Mvh admin på Ekonomifokus
Har sålt ett hus från 60 talet. Har bott själv i huset i 1,5 halvt år och nu har jag sålt det. Nya köparen vill hävda dolt fel på ett fönster i badrummet vid duschen som enligt dom är murket. Jag har själv inte upptäckt detta och informerade köparen om att jag hade en plan på att renovera badrummet då detta har fått en uppfräschning någon gång runt 1990. Fönstret är original sedan 1960 alltså innan min tid. Jag hade en besiktning när jag köpte huset för snart 2 år sedan och fick ingen anmärkning på fönstret. Nya köparen valde att inte besiktiga huset. Nu vill dom kräva mig på renoveringen. Hur gäller lagen här ?
Hej Lisa.
Det är inte ett dolt fel om köparen kan förvänta sig att fönstret är dåligt pg ålder eller skick.
Du säger att fönstret är från 1960 så i min öron låter det som att köparen hade kunnat förvänta sig att fönstret var i dåligt skick när köpet genomfördes och att det därmed inte kan räknas som ett dolt fel.
Om det inte räknas som ett dolt fel så är du inte skyldig att ersätta.
Mvh admin på Ekonomifokus