Uppdaterad: 4 april 2025
Sälja bostad i dödsbo
Hem / Bostad / Sälja bostad /
En bouppteckning måste vara upprättad och redo att skickas in för att man ska kunna påbörja försäljningen av en bostad i ett dödsbo. Däremot kan inte kontraktet man skriver med en köpare bli bindande förrän bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket.
Ett dödsbo är alla tillgångar och skulder som en avliden person lämnar efter sig. Det fungerar som en juridisk enhet fram till att arvet har fördelats mellan arvingarna. Dödsboet ska förvaltas av dödsbodelägarna, som kan vara arvingar, testamentstagare eller efterlevande make/maka. Förvaltningen innebär att betala skulder, upprätta bouppteckning och fördela arvet enligt lag eller testamente.
En bouppteckning är en sammanställning av en avliden persons tillgångar och skulder vid dödsdagen. Den fungerar som ett underlag för arvskiftet och måste upprättas och skickas in till Skatteverket inom fyra månader efter dödsfallet. Bouppteckningen ersätter dödsboets legitimationshandling och visar vilka som är dödsbodelägare.
Så säljer man en bostad i ett dödsbo – guide
1. Upprätta en bouppteckning
Som vi nämner ovan måste bouppteckningen vara upprättad och redo att skickas in till Skatteverket innan en försäljning kan påbörjas. Det beror på att bouppteckningen fungerar som en legitimation för dödsboet och alla dödsbodelägarna måste därmed signera eventuella avtal i bostadsaffärer, exempelvis uppdragsavtalet med mäklaren.
Om det finns dödsbodelägare som inte har tid eller möjlighet att delta vid försäljningen kan en fullmakt användas. Vi har upprättat en mall du kan ta del av gratis:
🔗 Gratis mall fullmakt för försäljning av bostad
2. Jämför och välj ut den bästa mäklaren
Nästa steg är att välja ut en bra mäklare. På Hittamäklare.se kan du se topplistor över de bästa mäklarna i olika städer och kommuner. Du kan även se statistik över mäklarnas tidigare försäljningar och omdömen från deras tidigare säljare och köpare.
Bjud in 2-3 olika mäklare till bostaden för att samla in offerter och jämföra mäklarnas erbjudanden. Välj den mäklare du tror kommer kunna leverera det bästa försäljningsresultatet.
Undvik att betala onödigt mycket för mäklaren💡
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
3. Genomför försäljningen & skriv kontrakt med en köpare
Efter visningar och budgivning är det dags att skriva kontrakt med en köpare. Om bouppteckningen inte är registrerad hos Skatteverket måste en klausul skrivas in i kontraktet som säger att köpet inte blir bindande förrän bouppteckningen registrerats. Bouppteckningen granskas, stämplas och godkänns av Skatteverket.
Själva försäljningen av bostaden går till på samma sätt som när man säljer en bostad som privatperson. Vi har upprättat två kompletta guider som går igenom hur en försäljning av en bostad går till, steg-för-steg:
🔗 Sälja bostadsrätt – guide
🔗 Sälja hus – guide
Lagfart för fastighet i dödsbo
Om en fastighet ska säljas i dödsboets namn, måste en dödsbolagfart sökas hos Lantmäteriet hjälp med den registrerade bouppteckningen. Dödsboet blir då registrerad ägare, vilket krävs för att köparen senare ska kunna få lagfart. I vissa fall kan lagfart beviljas för både dödsboet och köparen samtidigt, i två steg, för att säkerställa en korrekt lagfartskedja.
Gäller det en bostadsrätt behöver ingen lagfart sökas eftersom man inte använder lagfarter för bostadsrätter.
4. Tillträde och lämna över nycklarna
Inför tillträdet ska bostaden tömmas och flyttstädas. Man kan göra det själv eller så kan man anlita en flyttfirma och en städfirma.
Vad händer med pengarna från försäljningen?
Pengarna går in i dödsboet och används för att lösa eventuella skulder. Det som blir kvar delas upp mellan dödsbodelägarna genom ett arvskifte.
Vilket konto ska pengarna in på?
Handpenning och slutlikvid ska sättas in på dödsboets konto och får inte användas av dödsbodelägarna privat förrän arvskiftet är klart.
Få våra 10 bästa sälja-bostads-tips
Få våra bästa tips i en PDF via mail, kostnadsfritt & helt förutsättningslöst.
Fyll i din e-post om du vill att vi ska skickar dig en kostnadsfri PDF med våra 10 bästa tips till den som ska sälja en bostad.
Sälja i dödsboets eller arvingens namn?
Om bostaden säljs i dödsboets namn, ansvarar dödsboet för deklaration och eventuell vinstskatt. Dödsbodelägarna är solidariskt ansvariga. Fördelen är att dödsboet endast kan bli ersättningsskyldigt upp till dess nettotillgångar vid eventuella framtida fel.
Om bostaden säljs efter arvskifte, sker försäljningen i arvingens namn, och vinsten beskattas som privatperson. Arvtagaren blir då fullt ansvarig för eventuella framtida fel, oavsett dödsboets tidigare tillgångar.
Viktigt:
Om dödsboet är oskiftat i mer än fyra år anses det bedriva näringsverksamhet, vilket påverkar skatten.
Vid arv övertar man alla förutsättningar
Ärver man en bostad övertar man dödsboets alla förutsättningar så som inköpspris, möjligheter till avdrag i deklarationen vid försäljning osv.
Vem ansvarar för fel i bostaden?
Dödsboet ansvarar för fel i bostaden i 10 år vid försäljning av en fastighet och 2 år för en bostadsrätt.
Eventuella ersättningar betalas av dödsboet. Om arvskiftet är genomfört kan man tvingas använda arvspengar för att betala köparen. För att undvika detta används ofta en friskrivningsklausul, men den kan påverka bostadens pris negativt eftersom köparen inte kan åberopa eventuella dolda fel om en sådan klausul finns i kontraktet.
Borde man ha en friskrivningsklausul?
En friskrivningsklausul kan användas vid försäljning av en bostad i ett dödsbo eftersom dödsbodelägarna ofta saknar kunskap om bostadens skick. Klausulen begränsar deras ansvar för dolda fel, vilket minskar risken för framtida krav från köparen.
Om dödsbodelägarna inte kommer överens
Om dödsbodelägarna inte kommer överens kan de ansöka hos Tingsrätten om en boutredningsman. Denne företräder dödsboet, sköter utredning, arvsskifte och kan hantera försäljning av bostäder. Vid bostadsförsäljning räcker det att mäklaren gör ID-kontroll på boutredningsmannen istället för alla dödsbodelägare, men ibland krävs samtycke från samtliga.
Skatt på försäljningen
Försäljningen ska deklareras av dödsboet och en vanlig beräkning av vinst eller förlust och skatt ska göras.
Vi har skapat en komplett kalkylator som hjälper dig att räkna ut vinst/förlust och skatt vid försäljning av bostad. Dessutom förklarar vid alla regler kring deklarationen av försäljningen:
🔗 Gå till beräkning av vinst/förlust & skatt
Vanliga frågor och svar
Måste alla dödsbodelägare vara överens om försäljningen?
Ja, om de inte kommer överens kan dödsboet ansöka om en boutredningsman via Tingsrätten.
Kan man sälja allt innehåll i ett döds
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Följ diskussion
0 Kommentarer