I denna guide tar vi dig igenom en husförsäljning, steg för steg. Under varje steg finns även länkar till våra mer djupgående artiklar om ämnet så att du kan lära dig mer om du önskar.
Guiden passar för alla typer av friköpta bostäder så som hus, villor, radhus, parhus, fastigheter osv.
Gå direkt ner till steg:
1. Värdera huset
2. Sälja eller köpa först?
3. Sälja själv eller med mäklare?
4. När på året skall man sälja?
5. Sälja i befintligt skick eller renovera
6. Hitta & välja rätt mäklare
7. Annonsera ut huset som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning av huset
9. Inför fotograferingen
10. Annonsera ut huset på olika hemsidor
11. Visningarna
12. Budgivningen
13. Kontraktsskrivningen
14. Tillträdet & flytten
Klicka för att gå direkt ner till det önskade steget i guiden
Guide i 14 steg
1. Värdera huset
Det första du bör göra är att värdera ditt hus med hjälp av en fastighetsmäklare. Mäklare gör värderingar gratis. De kommer hem på besök till dig, tittar på ditt hus och gör en bedömning av husets marknadsvärde. Husets värde styrs av läge, skick, storlek, vilket område det ligger i osv.
Det är som sagt helt gratis att bjuda hem en fastighetsmäklare på ett värderingsmöte och du förbinder dig inte till att anlita mäklaren bara för att du tagit hjälp med att göra en kostnadsfri värdering. Mäklaren kan även ge dig tips och råd på hur du bör gå tillväga när du säljer huset och gå igenom hur en normal försäljning går till.
Tips:
Bjud hem 2-3 st olika mäklare på möten för att få flera olika bedömningar och värderingar. Mäklarnas värderingar kan skilja sig åt eftersom hus inte alltid är så enkla att värdera. Därför kan det vara bra att få flera olika värderingar, då kan du dra ett snitt för att få fram det mest sannolika värdet på huset.
Använd hemsidan Hittamäklare.se för att få kontakt med de bästa mäklarna i ditt område. Den är gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du använder deras tjänst.
En annan fördel med att bjuda hem flera olika mäklare är att du kan jämföra dem och hitta den mäklare du tycker bäst om. Då blir det lättare att välja mäklare när du bestämmer dig för att påbörja en försäljning.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Värdera bostaden med hjälp av en mäklare
2. Köpa först eller sälja först?
Om du skall köpa en ny bostad är en stor och viktig fråga huruvida du skall sälja eller köpa först.
– Köpa först innebär att du riskerar att behöva sälja din gamla bostad för ett sämre pris än du hade hoppats på, dvs om inte försäljningen går så bra som planerat. Du har ju köpt en ny bostad och kan då bli tvingad att sälja trots att buden är sämre än väntat.
– Sälja först innebär att du riskerar att bli stående utan bostad om du inte hittar en ny bostad som du vill köpa innan dess att du skall lämna över nycklarna till ditt gamla hus.
Du bör tala med din bank och se vilka möjligheter du har. Vad som passar dig bäst, dvs om du skall köpa eller sälja först styrs oftast av din ekonomi.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Sälja eller köpa först?
3. Sälja huset själv eller anlita mäklare?
Skall du anlita en fastighetsmäklare eller skall du sälja bostaden själv? Har du ett hus som är värt mer än 600 000 kr är det nog klokt att ta hjälp av en mäklare. När det handlar om såpass stora pengar kan små misstag bli väldigt dyra och vi rekommenderar därför att du tar hjälp av en kompetent fastighetsmäklare som kan området och marknaden där du ska sälja ditt hus.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Sälja med eller utan mäklare?
4. När på året är det bäst sälja huset?
När är det bäst att sälja huset?
Hus bör helst säljas under våren, sommaren eller hösten när vädret fortfarande okej. Att köpa hus lockar mycket mer när vädret är fint. Spekulanterna är alltså mer sugna på bostäder med tomt och uteplats/altan när det är grönt och fint ute. Visserligen är utbudet på hus högre under dessa perioder men det är ändå betydligt mer fördelaktigt att sälja huset under vår, sommar och höst.
- Läs vår mer djupgående artikel om: När på året skall man sälja?
5. Bör man renovera innan försäljningen?
Skall man sälja bostaden i befintligt/nuvarande skick eller skall man renovera innan försäljningen? Att renovera kan innebära allt från att åtgärda småskador och märken till att totalrenovera hela bostaden. Det är alltid värt att åtgärda småskador och märken som går att åtgärda med små medel. Vi syftar då på att byta ut någon list som blivit skadad, måla om en vägg där det uppstått en massa märken eller byta ut toalettsitsen om den är sprucken.
Om du skall ge dig på lite dyrare renoveringar så bör du först rådgöra med en duktig mäklare som har koll på marknaden i ditt område. Mäklaren kan enkelt avgöra vilka renoveringar som är värda att genomföra och vilka du skall avstå.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Renovera eller sälja i befintligt skick
6. Välj rätt fastighetsmäklare
Detta är ett av de viktigaste momenten i försäljningsprocessen. Se till att välja en mäklare som du tror kan ge dig det absolut bästa försäljningsresultatet, dvs det högsta slutpriset.
Du skall även se till att du inte behöver betala ett onödigt hög provision/arvode till mäklaren. Det enklaste och bästa sättet för att undvika det är att använda hemsidan Hittamäklare.se. Där fyller du i dina uppgifter och de hjälper dig att jämföra mäklarna och att samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan och tjänsten är helt gratis.
Offerterna använder du när du skall jämföra mäklarna och när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare du vill anlita. På Hittamäklares hemsida kan du även se mäklarnas tidigare försäljningar, statistik, betyg och hur nöjda tidigare kunder är med respektive mäklare.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Välja fastighetsmäklare
- Läs vår mer djupgående artikel om: Mäklararvode
7. Annonsera ut huset som ”kommande försäljning”
De flesta mäklare erbjuder en tjänst som heter ”kommande försäljning”. Den innebär att du kan påbörja din marknadsföring av huset i ett tidigt skede. Du kan lägga ut huset som kommande försäljning långt innan du faktiskt skall sälja det. Detta gör du för att samla på dig fler spekulanter till din framtida försäljning. Välj själv om du vill visa bilder på hela ditt hus, delar av huset eller bara utsidan/exteriört.
Genom att lägga ut huset som ”kommande” kan mäklaren börja samla på sig spekulanter till den dagen det blir skarpt läge och du skall sälja. Förhoppningsvis har då din mäklare ett extra gäng spekulanter att bjuda in till visningarna.
Hur länge en bostad kan ligga som kommande? Den kan ligga som kommande hur länge som helst egentligen. Det gör ingenting om bostaden ligger som kommande i 1-2 år innan du faktiskt tänker sälja. Spekulanterna har lärt sig vad ”kommande” innebär så bedömningen är att det inte gör någon skada att ha huset som kommande under en lång tid innan den ”riktiga” försäljningen, tvärt om, det är positivt.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Annonsera bostaden som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning av huset
Det är ofta värt att göra en så kallad förhandsbesiktning av huset innan försäljningen. Detta kostar vanligtvis runt 15 000 kr och innefattar då normalt även en så kallad dolda fel försäkring.
Förhandsbesiktiga bostaden gör man främst för att spekulanter skall känna sig tryggare och därmed förhoppningsvis vara beredda att lägga några extra bud på huset i budgivningen.
Hela försäljningsprocessen blir smidigare om huset är förhandsbesiktigat och du som säljare kan känna dig trygg med att du gjort vad du kunnat för att visa husets skick för de potentiella köparna.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Säljarens ansvar i en bostadsaffär
- Läs vår mer djupgående artikel om: Förhandsbesiktning inför försäljning
- Läs vår mer djupgående artikel om: Försäkring mot dolda fel
9. Inför fotograferingen
Innan ditt hus skall fotograferas inför försäljningen är det viktigt att du gör det extra fint. Du skall fixa till i trädgården, på uteplatsen/altanen osv. Med lite fix, inredning och möbler kan du få huset att framställas i sin absolut bästa dager.
Du kan välja mellan att styla själv eller att anlita en stylist. Det beror på hur bra känsla du har för inredning och design. Din mäklare har kontakter med stylister som kan hjälpa dig. Be om en offert från stylistfirman och tag sedan beslut om det är värt kostnaden eller om du vill göra det själv.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Inför fotografering av din bostad
- Läs vår mer djupgående artikel om: Styling, lönar det sig?
- Läs vår mer djupgående artikel om: Styla själv, hur skall man tänka?
10. Annonsera på olika hemsidor
Alla känner till Hemnet.se och alla vet att det är den absolut bästa och viktigaste annonsplatsen att använda när man säljer sin bostad. Hemnet tar en avgift av dig som säljare när mäklaren publicerar din bostad. Priset baseras på husets utgångspris. Snittpriset för annonsering av en bostad i en normalstor svensk stad är runt 3 000 kr enligt vår egna bedömning.
Fakturan från Hemnet måste du betala själv men om du är en duktig förhandlare kan du ofta få din mäklare att dra av Hemnet-kostnaden från provisionen.
Om du väljer att anlita en mäklare till din försäljning kan du nyttja följande hemsidor:
Hemnet har idag i princip monopol på marknaden för bostadsannonsering. Det betyder att om du verkligen vill nå ut med din bostadsannons så är det Hemnet som gäller.
När man annonserar på Hemnet så ”spindlas” även annonsen av ett antal andra hemsidor så som till exempel Booli.se. Om du har ett lite dyrare hus, dvs ett som kostar från 600 000 kronor och uppåt så rekommenderar vi att du använder en mäklare till din försäljning så att du får tillgång till Hemnet.
Om du säljer din bostad själv, utan mäklare, kan du använda följande hemsidor:
- Blocket
- Facebook (gratis)
- Övriga sociala medier (gratis)
- Läs vår mer djupgående artikel om: Annonsera på Hemnet.se
11. Visningarna
Visningarna är ett viktigt moment. Se till att din bostad ser ut ungefär som på fotograferingen när det är dags för visning. Sikta på att ha minst 2 st visningar på huset och vi rekommenderar att ha bokade visningar. Bokade visningar är bäst enligt oss eftersom mäklaren tar namn och telefonnummer till alla som skall kika på ditt hus. Detta gör att mäklaren får bättre koll på alla spekulanter och kan kontakta dom i dagarna efter visningarna.
Ställ gärna ut en liten skål med godis så att visningsgästerna inte drabbas av lågt blodsocker på visningen och håller humöret uppe. Glada spekulanter får ett bättre intryck av huset.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Visningar
12. Budgivningen
I detta steg har du redan gjort det mesta du som säljare kan göra. Det är nu mäklaren som har ansvaret för att budgivningen sköts på bästa möjliga sätt.
Mäklaren vill inte stressa intressenterna för mycket så att de hoppar av en eventuella budgivning, samtidigt vill man inte att det skall gå för långsamt och dra ut på tiden så att intresset hinner svalna. Det är en balansgång som mäklaren lär sig att hantera med åren.
Lita på din mäklare och ring/sms:a inte för mycket till mäklaren. Då kan han/hon bli stressad och göra ett sämre jobb.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Budgivningen
13. Kontraktsskrivning
När budgivningen är avklarad så skall det skrivas ett köpekontrakt med köparen. Detta löser din mäklare och det du behöver göra är att via mäklaren komma överens med köparen om eventuella villkor som skall stå med i kontraktet samt vilket datum huset skall tillträdas av köparen.
Ni träffas på mäklarens kontor och skriver under alla papper. Om det inte finns någon så kallad återgångsklausul (exempelvis en besiktningsklausul) i kontraktet så blir köpet bindande så fort avtalen skrivs under. Bindande betyder att man inte kan ångra sig, köpet står alltså fast.
Om det finns några villkor i kontraktet som gör att det inte är bindande ännu så måste man invänta att dessa villkor infrias (exempelvis att köparen skall besiktiga huset) innan köpet blir bindande.
Köparen betalar vanligtvis in en handpenning på 10% inom 1-2 veckor efter kontraktsskrivningen. Handpenningen betalas in till mäklarens konto och sedan vidare ut till dig som säljare så fort kontraktet är bindande. Det är vanligt att mäklaren drar av sin provision från handpenningen innan den betalas vidare ut.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Skriva kontrakt med en köpare
14. Tillträde och flytt
Tillträdet är det möte då man ses på banken eller hos mäklare och lämnar över husnycklarna till köparen. Slutbetalningen skall också genomföras så att du som säljare får dina pengar. Mäklaren har bokat detta med banken och satt ihop ett dokument (en så kallad likvidavräkning) som visar vilka överföringar som skall göras. Var noga och dubbelkolla så att allt ser rätt ut och att du får eventuella kostnader såsom fastighetsskatt osv reglerade ekonomiskt.
På tillträdesdagen skall bostaden vara tömd och flyttstädad.
- Läs vår mer djupgående artikel om: Tillträde samt utflyttning
Sammanfattning
Hoppas att guiden gav den information du sökte. Glöm inte att använda den smidiga gratis-tjänsten Hittamäklare.se för att enkelt jämföra mäklarna och samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område.
- Vi har även skrivit en separat guide för dig som skall sälja din bostadsrätt. Läs vår: Sälja bostadsrätt guide
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.