I denna guide tar vi dig igenom en husförsäljning, steg för steg. Du kan även läsa om vilket ansvar du som säljare har samt annan viktig information du behöver känna till kring husförsäljningar. Du finner även länkar till våra mer djupgående artiklar och undersidor så att du kan läsa mer om specifika ämnen.
Denna guiden passar för alla typer av friköpta bostäder så som hus, villor, radhus, parhus, fastigheter osv.
Sidans innehåll:
1. Guide i 11 steg – så säljer du ditt hus
2. Ditt ansvar som säljare av ett hus
3. Köparens ansvar & dolda fel
4. Vad ingår i köpet när man säljer hus?
5. Videoklipp med tips & råd från mäklare, stylister
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Guide i 11 steg – så säljer du ditt hus
1. Värdera huset
Det första du bör göra är att värdera ditt hus med hjälp av en fastighetsmäklare. Fastigetsmäklarna gör hembesök och muntliga värderingar helt gratis. Mäklaren kommer då hem till dig, tittar på ditt hus och gör en bedömning av husets marknadsvärde. Husets marknadsvärde styrs av läge, skick, storlek, vilket område det ligger i osv.
Vid detta möte kommer mäklaren även att gå igenom hur en försäljningsprocess går till samt ge dig tips och råd kring eventuella värdehöjande renoveringar eller förbättringar du kan genomföra innan en försäljning.
Det är helt gratis att bjuda hem en fastighetsmäklare på ett värderingsmöte och du förbinder dig inte till att anlita mäklaren bara för att du tagit hjälp med att göra en kostnadsfri värdering.
Tips:
Bjud hem 2-3 st olika mäklare på möten för att få flera olika bedömningar och värderingar. Mäklarnas värderingar kan skilja sig åt eftersom hus inte alltid är så enkla att värdera. Därför kan det vara bra att få flera olika värderingar, då kan du dra ett snitt för att få fram det mest sannolika värdet på huset.
Använd hemsidan Hittamäklare.se för att få kontakt med de bästa mäklarna i ditt område. Den är gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du använder deras tjänst.
En annan fördel med att bjuda hem flera olika mäklare är att du kan jämföra dem och hitta den mäklare du tycker bäst om. Då blir det lättare att välja mäklare när du bestämmer dig för att påbörja en försäljning.
Ta fram fakta om huset
Innan mäklaren/mäklarna kommer på besök är det bra om du kan ta fram så mycket fakta om bostaden som möjligt. Leta fram alla dokument så som ritningar, info om servitut, eventuella pantbrev, tomtkarta osv.
🔗 Läs mer om: Värdera bostaden med mäklare
Köpa först eller sälja först?
En viktig fråga är huruvida du skall sälja eller köpa först. Det finns både fördelar och nackdelar med bägge alternativen.
Du bör tala med din bank och se vilka möjligheter du har. Vad som passar dig bäst, dvs om du skall köpa eller sälja först styrs oftast av din ekonomi.
| Fördelar & nackdelar med att KÖPA först |
|---|
| ➕ Du riskerar inte att bli stående utan bostad. ➕ Bundna bolån kan flyttas över till den nya bostaden. Du slipper då betala ränteskillnadsersättning. ➖ Risk finns att marknaden är tillfälligt svag när du skall sälja och att du då inte får det försäljningspris du vill ha och har räknat med. ➖ Banken kan neka dig detta upplägg om din ekonomi inte räcker till. |
| Fördelar & nackdelar med att SÄLJA först |
|---|
| ➕ Du försäkrar dig om att du får ut det försäljningspris du vill ha för din bostad. ➕ Du vet exakt hur mycket pengar du har att köpa en ny bostad för. ➕ Du undviker risken att bli sittande med dubbla boendekostnader under en längre tid. ➖ Du riskerar att stå utan bostad om du inte hittar en ny att köpa och flytta in i innan du skall lämna över nycklarna till bostaden du sålt. ➖ Har du bundna bolån riskerar du att behöva betala ränteskillnadsersättning ifall du inte har en ny bostad att flytta lånen till. |
Det finns ett tredje alternativ, att köpa med förbehåll. Du köper då den nya bostaden först men i kontraktet skrivs en klausul in som säger att köpet endast blir bindande om du får sålt din gamla bostad för ett visst pris. Lyckas du inte sälja så går köpet av den nya bostaden tillbaka, utan att du behöver betala någon ersättning eller skadestånd. Kan du få in en sådan klausul i köpekontraktet så är det ett väldigt bra och tryggt alternativ. Det är dock långt ifrån alla säljare som går med på att en sådan klausul skrivs in i kontraktet.
🔗 Läs mer om: Sälja eller köpa först?
Sälja huset själv eller anlita mäklare?
Skall du anlita en fastighetsmäklare eller skall du sälja bostaden själv? Har du ett hus som är värt mer än 600 000 kr är det klokt att ta hjälp av en fastighetsmäklare. När det handlar om så pass stora pengar kan små misstag bli väldigt dyra och vi rekommenderar därför att du tar hjälp av en kompetent fastighetsmäklare som kan området och marknaden där du ska sälja ditt hus.
🔗 Läs mer om: Sälja med eller utan mäklare?
När på året är det bäst sälja huset?
När är det bäst att sälja huset?
Hus bör helst säljas under våren, sommaren eller hösten när vädret fortfarande okej. Att köpa hus lockar nämligen mycket mer när vädret är fint. Spekulanterna är alltså mer sugna på bostäder med tomt och uteplats/altan när det är grönt och fint ute. Visserligen är utbudet på hus högre under dessa perioder men det är ändå betydligt mer fördelaktigt att sälja huset under vår, sommar och höst.
🔗 Läs mer om: När på året skall man sälja?
Bör man renovera innan försäljningen?
Skall man sälja bostaden i nuvarande skick eller skall man renovera innan försäljningen? Att renovera kan innebära allt från att åtgärda småskador och märken till att totalrenovera hela bostaden. Det är alltid värt att åtgärda småskador och märken som går att åtgärda med små medel. Vi syftar då på att byta ut någon list som blivit skadad, måla om en vägg där det uppstått en massa märken eller byta ut toalettsitsen om den är sprucken.
Om du skall ge dig på lite dyrare renoveringar så bör du först rådgöra med en duktig mäklare som har koll på marknaden i ditt område. Mäklaren kan enkelt avgöra vilka renoveringar som är värda att genomföra och vilka du skall avstå.
🔗 Läs mer om: Renovera inför försäljning
3. Välj rätt fastighetsmäklare
Detta är ett av de viktigaste momenten i försäljningsprocessen. Se till att välja en mäklare som du tror kan hjälpa dig att få det absolut bästa försäljningsresultatet, dvs det högsta slutpriset.
Du skall även se till att du inte behöver betala ett onödigt hög provision/arvode till mäklaren. Det enklaste och bästa sättet för att undvika det är att använda hemsidan Hittamäklare.se. Där fyller du i dina uppgifter och de hjälper dig att jämföra mäklarna och att samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område. Du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan och tjänsten är helt gratis.
Offerterna använder du när du skall jämföra mäklarna och när du skall förhandla om provisionen/arvodet med den mäklare du vill anlita. På Hittamäklares hemsida kan du även se mäklarnas tidigare försäljningar, statistik, betyg och hur nöjda tidigare kunder är med respektive mäklare.
🔗 Läs mer om: Välja fastighetsmäklare
🔗 Läs mer om: Mäklararvode
4. Annonsera ut huset som ”kommande försäljning”
De flesta mäklare erbjuder en tjänst som heter ”kommande försäljning”. Den innebär att du kan påbörja din marknadsföring av huset i ett tidigt skede. Du kan lägga ut huset som kommande försäljning långt innan du faktiskt skall sälja det. Detta gör du för att samla på dig fler spekulanter till din framtida försäljning. Välj själv om du vill visa bilder på hela ditt hus, delar av huset eller bara utsidan/exteriört.
Genom att lägga ut huset som ”kommande” kan mäklaren börja samla på sig spekulanter till den dagen det blir skarpt läge och du skall sälja. Förhoppningsvis har då din mäklare ett extra gäng spekulanter att bjuda in till visningarna.
Hur länge en bostad kan ligga som kommande? Den kan ligga som kommande hur länge som helst egentligen. Det gör ingenting om bostaden ligger som kommande i 1-2 år innan du faktiskt tänker sälja. Spekulanterna har lärt sig vad ”kommande” innebär så bedömningen är att det inte gör någon skada att ha huset som kommande under en lång tid innan den ”riktiga” försäljningen, tvärt om, det är positivt.
🔗 Läs mer om: Kommande försäljning
5. Förhandsbesiktning av huset
Det är ofta värt att göra en så kallad förhandsbesiktning av huset innan försäljningen. En förhandsbesiktning kostar vanligtvis runt 8 – 10 000 kr. Vill man även ha en så kallad dolda fel försäkring tillkommer ytterligare ca 7 – 10 000 kr.
Förhandsbesiktigar bostaden gör man främst för att spekulanter skall känna sig tryggare och därmed förhoppningsvis vara beredda att lägga några extra bud på huset i budgivningen.
Hela försäljningsprocessen blir smidigare om huset är förhandsbesiktigat och du som säljare kan känna dig trygg med att du gjort vad du kunnat för att visa husets skick för de potentiella köparna.
Energideklaration
Som säljare av ett hus är man skyldig att överlämna en giltig energideklaration till köparen. Energideklarationen får vara max 10 år gammal. Att upprätta en ny kostar vanligtvis från ca 2 000 kr och uppåt.
🔗 Läs mer om: Säljarens ansvar
🔗 Läs mer om: Förhandsbesiktning
🔗 Läs mer om: Försäkring mot dolda fel
🔗 Läs mer om: Dolda fel – vad är det?
🔗 Läs mer om: Energideklaration
6. Inför fotograferingen
Innan ditt hus skall fotograferas inför försäljningen är det viktigt att du gör det extra fint i och utanför huset. Vid en försäljning vill man att huset ska vara så fint som möjligt, det gäller både inomhus och utomhus, även trädgård och uteplatser bör fixas till. Anlita hjälp om du inte klarar av att fixa allt själv.
Homestyling
Du kan välja mellan att styla själv eller att anlita en stylist. Det beror på hur bra känsla du har för inredning och design. Din mäklare har kontakter med stylister som kan hjälpa dig. Be om en offert från stylistfirman och tag sedan beslut om det är värt kostnaden eller om du vill göra det själv.
🔗 Läs mer om: Inför fotografering av bostad
🔗 Läs mer om: Homestyling – kostnader & info
🔗 Läs mer om: Styla själv inför försäljning
7. Annonsera på olika hemsidor
Alla känner till Hemnet.se och alla vet att det är den absolut bästa och viktigaste annonsplatsen att använda när man säljer sin bostad. Hemnet tar en avgift av dig som säljare när mäklaren publicerar din bostad. Priset baseras på husets utgångspris.
Fakturan från Hemnet måste du betala själv men om du är en duktig förhandlare kan du ofta få din mäklare att dra av Hemnet-kostnaden från provisionen.
Kostnad för annonsering på Hemnet just nu
I tabellen har vi räknat på en bostad i Kungälv (mellanstor stad).
| Utgångspris | 1 mkr | 2 mkr | 5 mkr |
|---|---|---|---|
| Annons Premium | 6 350 kr | 9 150 kr | 11 900 kr |
| Annons Plus | 4 150 kr | 5 950 kr | 7 700 kr |
| Annons Bas | 3 150 kr | 4 550 kr | 5 900 kr |
| Förnya annons | 2 800 kr | 4 000 kr | 5 300 kr |
| Raketen | 900 kr | 900 kr | 1 100 kr |
| Uppdaterad: 2024-09-11 | |||
Mäklare annonserar vanligtvis din försäljning på följande hemsidor:
Hemnet har idag i princip monopol på marknaden för bostadsannonsering. Det betyder att om du verkligen vill nå ut med din bostadsannons så är det Hemnet som gäller.
När man annonserar på Hemnet så ”spindlas” även annonsen av ett antal andra hemsidor så som till exempel Booli.se. Om du har ett lite dyrare hus, dvs ett som kostar från 600 000 kronor och uppåt så rekommenderar vi att du använder en mäklare till din försäljning så att du får tillgång till Hemnet.
Hemsidor för dig som säljer din bostad själv, utan mäklare:
- Blocket.se
- Facebook.com (gratis)
- Övriga sociala medier (gratis)
🔗 Läs mer om: Annonsera på Hemnet.se
8. Visningarna
Visningarna är ett viktigt moment. Se till att din bostad ser ut ungefär som på fotograferingen när det är dags för visning. Sikta på att ha minst 2 st visningar på huset och vi rekommenderar att ha bokade visningar. Bokade visningar är bäst enligt oss eftersom mäklaren tar namn och telefonnummer till alla som skall kika på ditt hus. Detta gör att mäklaren får bättre koll på alla spekulanter och kan kontakta dom i dagarna efter visningarna.
Ställ gärna ut en liten skål med godis så att visningsgästerna inte drabbas av lågt blodsocker på visningen och håller humöret uppe. Glada spekulanter får ett bättre intryck av huset.
När bör man ha visningar?
Vår erfarenhet är att man bör ha minst en visning på helgen och en visning på en vardag. Då fångar man in maximalt med spekulanter.
🔗 Läs mer om: Visningar
9. Budgivningen
I detta steg har du redan gjort det mesta du som säljare kan göra. Det är nu mäklaren som har ansvaret för att budgivningen sköts på bästa möjliga sätt.
Mäklaren vill inte stressa intressenterna för mycket så att de hoppar av en eventuella budgivning, samtidigt vill man inte att det skall gå för långsamt och dra ut på tiden så att intresset hinner svalna. Det är en balansgång som mäklaren lär sig att hantera med åren.
Lita på din mäklare och ring/sms:a inte för mycket till mäklaren. Då kan han/hon bli stressad och göra ett sämre jobb.
Du bestämmer
Det är du som säljare som bestämmer om och när budgivningen ska avslutas. Du väljer dessutom vem som ska få köpa ditt hus. Du måste inte välja den med det högsta budet.
Så länge köpekontraktet inte är signerat har du alltid rätt att dra dig ur, förhandla om villkor pris eller andra ändringar.
🔗 Läs mer om: Budgivningen
10. Kontraktsskrivning
När budgivningen är avklarad ska ett köpekontrakt skrivas med köparen. Inför kontraktsskrivningen ska du, via mäklaren, komma överens med köparen om eventuella villkor som skall stå med i kontraktet samt vilket datum huset skall tillträdas av köparen.
Ni träffas på mäklarens kontor och skriver under alla papper. Om det inte finns någon så kallad återgångsklausul (exempelvis en besiktningsklausul) i kontraktet så blir köpet bindande så fort avtalen skrivs under. Bindande betyder att man inte kan ångra sig, köpet står alltså fast.
Om det finns några villkor i kontraktet som gör att det inte är bindande ännu så måste man invänta att dessa villkor infrias (exempelvis att köparen skall besiktiga huset) innan köpet blir bindande.
Köparen betalar vanligtvis in en handpenning på 10% inom 1-2 veckor efter kontraktsskrivningen. Handpenningen betalas in till mäklarens konto och sedan vidare ut till dig som säljare så fort kontraktet är bindande. Det är vanligt att mäklaren drar av sin provision från handpenningen innan den betalas vidare ut.
🔗 Läs mer om: Kontraktsskrivning
11. Tillträde och flytt
Tillträdet är det möte då man ses på banken eller hos mäklare och lämnar över husnycklarna till köparen. Slutbetalningen skall också genomföras så att du som säljare får dina pengar.
Mäklaren har bokat detta med banken och satt ihop ett dokument (en så kallad likvidavräkning) som visar vilka överföringar som skall göras. Var noga och dubbelkolla så att allt ser rätt ut och att du får eventuella kostnader såsom fastighetsskatt osv reglerade ekonomiskt.
På tillträdesdagen skall bostaden vara tömd och flyttstädad. Du kan välja om du vill städa själv eller anlita en städfirma. Du kan även välja om du vill genomföra flytten själv eller anlita en flyttfirma.
🔗 Läs mer om: Tillträde samt utflyttning
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Vi har även skrivit en separat guide för dig som skall sälja din bostadsrätt.
Läs vår: Sälja bostadsrätt – guide 🔗
Ditt ansvar som säljare av ett hus
Som säljare är du ansvarig för:
- Att lämna korrekta uppgifter om huset och fastigheten. Lämnar man felaktiga uppgifter riskerar man att behöva betala ersättning och eventuellt skadestånd till köparen.
- Att upplysa köparen om eventuella fel eller brister som du känner till och som köparen inte kan upptäcka vid en vanligt undersökning eller besiktning av huset.
- Dolda fel i upp till 10 år efter försäljningen. Dolda fel är enligt jordabalken 4:19 sådana fel som inte kan upptäckas vid en noggrann undersökning eller besiktning av huset innan försäljning och som det inte fanns anledning att förvänta sig med hänsyn till husets ålder, skick och andra omständigheter.
- Husets köpare får en energideklaration som är max 10 år gammal.
🔗 Läs mer om säljarens ansvar vid en försäljning
🔗 Läs mer om energideklarationer
Köparens undersökningsplikt & dolda fel
Köparen är skyldig att noggrant undersöka huset innan köpet. Fel som går att upptäcka vid en undersökning kan inte åberopas i efterhand. Fel som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning kan räknas som dolda fel. Som säljaren av ett hus är man ansvarig för dolda fel i 10 år efter försäljningen.
🔗 Läs mer om köparens undersökningsplikt
🔗 Läs mer om dolda fel
Vad ingår / ingår inte i köpet?
Allt som räknas som fast egendom (fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör) ska ingå i köpet om inget annat avtalats. Lös egendom ingår inte i köpet.
Exempel på byggnadstillbehör:
- Vitvaror
- Inredning i badrum såsom badkar, handfat, kommod, toalett, dusch och duschkabin
- Tvättmaskin & torktumlare
- Torkskåp
- Fasta lysrörsarmaturer samt fasta badrums- och kökslampor
- Monterad belysning under köksskåp
- Fasta garderober
- Inredning i fasta garderober
- Persienner
- Fästen till gardinstång
- Brand- och inbrottslarm (förutom larm där utrustningen ägs av larmbolaget)
- Köksinredning och vitvaror i köket (ej extern mikrovågsugn och bänkdiskmaskin)
- Inbyggda högtalare
- Element
- Parabolantenn
- Porttelefon
- Centraldammsugare
- Hatthylla
- Nycklar till bostaden
- Stege för sotning
- Fönsterluckor
- Mangel
- Kamin
Exempel på fastighetstillbehör:
- Byggnader (även lekstuga, friggebod, växthus,
uthus) - Ledningar för el, vatten och avlopp
- Stängsel
- Flaggstång med lina
- Träd och buskar
- Naturlig gödsel
- Solur
- Brevlåda
- Sandlåda
- Grindar
- Torkvindor
- Flytbrygga
❌ Exempel på vad som INTE ingår i köpet:
- Tavlor
- Hyllor
- Lampor
- Ej inbyggd mikrovågsugn
- Bänkdiskmaskin
- Möbler
- Bänkar
- Gardinstänger
- Lampor
- Rullgardin
- Trädgårdstillbehör
🔗 Läs mer om vad som ingår vid köp av hus eller fastighet
Video – sälja hus
I videon intervjuas fastighetsmäklare, stylister osv och ger sina bästa tips till den som skall sälja sitt hus.
Hej, var hittar jag gratis blankett för försäljning av fastighet/hus.
Hej Hans.
Jag antar att du syftar på köpekontrakt. Det hittar du här:
https://www.ekonomifokus.se/bostad/salja-bostad-guide/kopekontrakt-fastighet
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften & bolån
vill inte godta mäklarens rekommendationer att sälja för lägre pris. Mäklaren har meddelat att hon inte kollar skriftliga lönelöften, utan att man måste lita på människor. Vi har undrat varför så låga bud, och fått veta att köparen har inte mera lånelöfte. Budgivningen påbörjades med skambud och slutade under utgångspriset, det pågick med 5tkr höjningar, enligt mäklaren är det trevliga budgivare och bra köpare, dem som gav högsta budet och vill inte buda mot sig själv , och meddelade oss att ” min rekommendation är dock att möta spekulanterna för att nå en affär” , Vi meddelade att vi kände oss pressade att starta budgivning med låga bud och nu att sälja för lägre pris och känner att mäklaren vill ha en snabb affär, inte möjligtvis det högsta priset Nu sa hon upp uppdraget på sms, fortfarande under ensamrätt tiden och anklagar oss för att vi inte har förtroende åt hen. , (samma mäklare värderade huset 2 gånger, vi hade en annan först, den 2. gång fick vi 600tkr lägre värdering och med kraftigt ökat arvode)
Vad gäller, ska vi bara bita ihop och får börja med en ny mäklare, är det ens ok att säga upp avtalet under ensamrätt tid, ska hen få komma undan bara sådär. Nu måste kanske framtida mäklare dela arvode med denne oseriösa, om vi säljer till en tidigare spekulant, till någon som tidigare bjudit lågt under utgångspris och förlorat budgivningen, men nu buder mera?
Hej Maarit.
Om mäklaren har rätt att säga upp avtalet eller inte är svårt att svara på men jag tror tyvärr inte att det är värt för er att bråka om. Det är nog bättre att ni hittar en annan mäklare som vill hjälpa er med er försäljning.
Mvh admin på Ekonomifokus