Uppskov – Bostadsförsäljning

Uppskov

När man sålt sin bostad med vinst skall man betala 22 % i vinstskatt.
Betalningen av denna skatt kan man helt eller delvis skjuta på framtiden. Det heter då att man gör uppskov, det vill säga man skjuter upp skatteskulden på framtiden och slipper därmed betala in vinstskatten.

Artikelns innehåll:
1. Gratis att göra uppskov från & med 2021
2. Skatteverkets nya funktion för att göra uppskov i gamla deklarationer
3. Regler och krav för att få göra uppskov
4. Preliminärt uppskov
5. Beräkna hur stort uppskov du kan göra
6. Tjänar man på att göra uppskov?

Från 2021-01-01 är det gratis att göra uppskov

Tidigare kostade det en årlig ränta att göra uppskov men den är nu borttagen. Det innebär att uppskov blir som en sorts räntefritt lån från Skatteverket från och med år 2021.

Om du sålt din bostad under de senaste åren men INTE gjort uppskov, dvs du betalade av skatten, kan du gå tillbaka och korrigera i tidigare deklarationer. Då kan du göra uppskov och få tillbaka den vinstskatt du betalade in tidigare. Detta bör alla göra som uppfyller kraven för uppskov och som avser att ha kvar sitt uppskov under många år framöver. Nu under 2021 kan du alltså korrigera i deklarationerna för 2015-2020.

OBS! Om du går tillbaka i tiden och begär uppskov måste du betala uppskovsränta för åren före 2021.

Exempel:
Du går tillbaka och gör uppskov i deklarationen för år 2017 då du gjorde en vinst på 500 000 kr på en bostadsförsäljning. Du får då betala uppskovsränta (0,5% på den uppskjutna vinsten) för åren 2018,2019,2020.
Uppskovsräntan blir då 0,5 % * 500 000 kr = 2500 kr i ränta * 3 år = 7500 kr.

Från och med 2021-01-01 blir det gratis att göra uppskov. Det innebär att uppskov blir som en sorts räntefritt lån från Skatteverket.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Mäklarofferter.se.

I videon ovan berättar skatteverket om deras nya tjänst som underlättar för dig som vill gå tillbaka i tiden och göra uppskov i gamla deklarationer.

  • Uppskov = Uppskjuten vinst (och därmed uppskjuten vinstskatt)
  • Vinstskatt = 22% av vinsten
  • Uppskov är gratis från och med år 2021
  • Uppskov har ingen tidsbegränsning
  • Uppskov kan flyttas med vid obegränsat antal försäljningar och köp
  • Dödsboet betalar av uppskovet om man fortfarande har ett uppskov när man dör

Regler & krav för att få göra uppskov

OBS!
Tänk på att skilja på uttrycken ”vinsten” och ”skatten” när du läser denna artikel. När man räknar på och deklarerar uppskov så är det vinsten man räknar på. Skatten på den vinsten är 22%. Om du vill betala av ditt uppskov i framtiden är det alltså bara skatten (22% av den uppskjutna vinsten) som skall betalas.

Ett uppskov kan man skjuta framför sig så länge man vill och så länge man man inte säljer sin bostad och flyttar till en hyresbostad. Man kan skjuta vinstskatten framåt i tiden ända fram tills man dör, då får dödsboet betala av skatteskulden.

Man kan göra uppskov hur många gånger man vill så länge man uppfyller kraven för uppskov. Du kan alltså flytta så många gånger du vill och ändå skjuta med dig ditt uppskov så länge du uppfyller kraven.

Om du har ett gammalt uppskov sedan tidigare och säljer din nuvarande bostad med vinst plussas ditt uppskov ihop med din nya vinst och de blir tillsammans din totala vinst. Du kan sedan skjuta upp hela eller delar av din totala vinst så länge du uppfyller kraven för uppskov.

Regler för köp av ny bostad och inflyttning i den nya bostaden

För att får göra uppskov krävs det att du köper en ny bostad som du flyttar in i (folkbokför dig i) senast den 2:a maj året efter du sålt din tidigare bostad. Det krävs också att du köpte den nya bostaden året innan eller samma år som du sålde din gamla bostad samt att du har bott i den sålda bostaden under minst 1 år innan du säljer den.

  • När vi skriver ”köpte” så menar vi det datum då kontraktet skrevs.
  • När vi skriver ”flytta in” så menar vi folkbokföra sig i bostaden.

Krav för uppskov:

  • Bo i minst ett år innan du säljer bostaden (eller ha varit bosatt i bostaden minst tre av de senaste fem åren)
  • Du måste flytta in (folkbokföra dig) i den nya bostaden senast 2:a maj året efter försäljningen

Exempel:
Du säljer (skriver kontrakt på) din bostad under 2020. Då måste du köpa en ny bostad under 2020 eller har köpt en ny bostad under 2019 som du flyttar in i senast 2021-05-02.

Året du såldeFolkbokför dig i den nya bostaden senast
20192:a maj 2020
20202:a maj 2021
20212:a maj 2022
20222:a maj 2023

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Mäklarofferter.se.

Preliminärt uppskov

Om du säljer din bostad men inte har hunnit köpa en ny under samma år eller året innan kan du göra ett så kallat preliminärt uppskov. Ett preliminärt uppskov innebär att du skjuter upp vinsten preliminärt i ett år. Då får du extra tid på dig att hitta en ny bostad att köpa. Om du sedan köper en ny bostad som du flyttar in i kan du omvandla ditt preliminära uppskov till ett definitivt vid nästa deklaration.

Exempel vid preliminärt uppskov:
Du säljer (skriver kontrakt) på din bostad under 2020. Då måste du köpa en ny bostad som du flyttar in i senast 2021-05-02.


MEN, Om du gör ett preliminärt uppskov i deklarationen som trillar ner i brevlådan under våren 2021 så får du extra tid på dig att köpa en ny bostad. Då räcker det att du köper en ny bostad senast 2021-12-31 som du flyttar in i senast 2022-05-02

Året du såldeSkriv kontrakt på ny bostad senastSenaste datum för inflytt i den nya bostaden
20192020-12-312:a maj 2021
20202021-12-312:a maj 2022
20212022-12-312:a maj 2023
20222023-12-312:a maj 2024

Beräkna maximalt uppskovsbelopp

För att få skjuta upp hela din vinstskatt krävs det att den nya bostaden är lika dyr eller dyrare än den bostad som du säljer. Om den nya bostaden är billigare än den du säljer så beräknas ditt maximala uppskov enligt följande:
(Köpt bostad / såld bostad) * vinst

Exempel:
Du har beräknat att du gjort en vinst efter alla avdrag på 300.000 kr på din sålda bostad.
Du sålde bostaden för 2.000.000 kr. Du köper en ny bostad för 1.800.000 kr.
(1.800.000 / 2.000.000) * 300.000 kr = 270.000 kr.

270.000 kr är alltså den maximala vinsten som du kan göra uppskov på.

Tjänar man på att göra uppskov?

Absolut! Nu när uppskov är gratis bör man alltid göra uppskov. Man kan använda pengarna för att amortera ner sina lån eller så kan man investera dom långsiktigt i fonder och aktier. Om du i framtiden gör en förlust på en bostad, aktier eller liknande tillgångar så kan du kvitta bort delar av eller hela ditt uppskov mot de förlusterna.

  • Fördelar med uppskov = Man får låna pengarna gratis av Skatteverket från och med 2021 samt att man kan kvitta hela eller delar av uppskovet mot eventuella framtida förluster.
  • Nackdelar = Det finns inga nackdelar med uppskov nu när det är gratis

Inköpspriset beräknas på ägarandelen vid uppskov

Tänk på att det är individuell beräkning. Om du säljer en bostad som du äger till 100 % och endast köper 50 % av en ny bostad tillsammans med någon så måste du dela inköpspriset med din ägarandel (i detta fallet 50 %).

Planerar du att sälja en bostad?
Undvik att betala onödigt mycket för mäklartjänsten. Mäklarofferter.se hjälper dig att jämföra och att samla in offerter från de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos upp till 30 st banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill accepterar något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda den tjänst som Lånekoll.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

242 KOMMENTARER

  1. Hej
    Jag har tagit över en gård från min mor
    Som hon ägde 50% av nu har jag valt att bli utköpt av gården för 2.1miljon dom köpte gården ihop för 4.5 miljon
    Får jag dra av halva gårdens inköp nu när jag skall betala skatt mvh johnny

  2. Hej Joakim!
    Superbra information!
    Jag har en fråga,
    Jag sålde lägenhet 1 med vinst 2017. Ca 500k i vinst.
    Köpte 2018 ny lägenhet 2. Sålde sedan denna lägenhet 2 i maj 2019. Med förlust -50k!
    Köpte Hus 3 2018 (under tiden jag hade lght 2) . I nuvarande hus 3 är jag folkbokförd sedan juni 2019.

    Kan jag få uppskov med 500k från lägenhet 1, för att sedan flytta med uppskovet ”via” lägenhet 2, vidare till hus 3??

    Enklast hade varit att ange hus 3 som ersättningbostad, men då jag folkbokförde mig en månad ”för sent” så missar jag kriteriet 2maj året efter försälj.

    Jag har trott att en förlustförsäljning ”är vägs ände för uppskov”.
    Men du påpekar att man kan flytta med sig i all evighet 🙂

    Tack tack tack för råd!!!

    • Hej Pontus.

      Jag har tyvärr inte tid att räkna på möjligheterna till uppskov åt alla som kommenterar här.
      Du får använda reglerna som står i artikeln för att se om du kan göra uppskov eller så får du ringa till skatteverket.

      En förlustförsäljning är inte vägs ände för uppskovet, du kan fortsätta göra uppskov ändå.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Om man sålt sin bostad med en vinst på 400 000kr och betalat hela skatten på vinsten, sen har jag i köpt en bostad men till 0kr (gåva i köpekontraktet) kan/ska jag göra en ansökan om bostadsuppskov i efterhand?

    • Hej Stina.

      Jag är osäker på vad som gäller i den situationen tyvärr.
      Du får ringa skatteverket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Sålde lägenhet 1 2007 och köpte ny samma år. Fick då uppskov med lite drygt 4 milj. som jag har betalt ränta på. September 2019 sålde jag lägenhet 2 och köpte en billigare lägenhet i december 2019 som jag flyttade in i januari 2020. När jag deklarerade försäljningen 2020 fick jag rådet att göra ett preliminärt uppskov samtidigt som jag återförde dem 4 milj och betalade in ca 1 milj. I skatt. Nu skulle jag vilja få tillbaka skatten. Kan jag lägga ihop dem båda uppskoven som då blir ca 7 milj och få tillbaka skatten jag betalat på det återförda uppskovet, 1 milj?
    Enligt tjejen på Skatteverket, som inte var säker på något borde det gå eftersom jag sålt lägenhet nr 2 innan 2020 och flyttat in före 2/5 2020. Vad tror du?
    Mvh
    Carina

    • Hej Carina.

      Du får nog ringa skatteverket igen och fråga.
      Jag är inte helt säker på svaret på din fråga tyvärr.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej
    Sålde en villa i aug -20, och köpte en billigare villa på annan ort samtidigt.

    Jag vill förstås begära uppskov. Verkar dock inte gå att ansöka om uppskov för vinstskatt för bostadsförsäljning via någon avsedd funktion på Skatteverkets hemsida, så jag undrar: Skall jag betala hela min skatt på hela min vinst till mitt skattekonto den 12/2-21, och sedan avvakta till det är dags för den vanliga deklaration i maj, för att i den begära uppskov, och därefter avvakta återbetalning från Skatteverket till mig?

    1. Jag använde Skatteverkets e-tjänst för att beräkna min vinst, och mitt uppskov, men det finns ingen funktion för att ansöka om själva uppskovet. Undrar här om jag skall/måste betala in hela skatten på vinsten den 12/2-21, d.v.s. betala in hela skatten på vinsten före beräkningen av själva uppskovet, och sedan bara vänta på återbetalning…….???

    2. Eller skall jag ”bara” betala in den vinstskatt funktionen beräknar vid samtidig beräkning av uppskov, till utsatt datum den 12/2-21, och sedan ansöka om uppskov vid deklarationen i maj….?

    Mvh /Micke

    • Hej Micke.

      Jag vet inte tyvärr.
      Du får nog fråga skatteverket den frågan.
      Det borde vara så att du inte behöver betala in några pengar på skattekontot den 12:e om du skall göra uppskov.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej igen,
      man skall även vara medveten om att den dagen man säljer sin nya bostad måste man betala tillbaka och då betalar man reavinstskatt på hela uppskovbeloppet. Alltså mer än vad man hade fått i pengar.

      • Hej Joanna.

        Hur menar du nu?
        Skatten man skall betala om man säljer i framtiden och inte gör ett nytt uppskov blir den samma oavsett om man betalar av den idag eller om man betalar av den i framtiden, dvs 22% på den uppskjutna vinsten.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Har sökt uppskov i efterhand för en bostadsförsäljning med vinst – ser att på min sida på Skatteverket står det – kvarvarande uppskovsbelopp 480 000kr och det rubriceras som slutligt uppskov.
      Vad innebär detta?

      • Hej Roger.

        Jag är inte helt säker men jag antar att det är den maximala vinsten som du kan skjuta upp.

        Mvh admin på Ekonomifokus

      • Hej Roger.

        Jag förstår inte riktigt din fråga.
        Kan du specificera den lite?

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Man behöver ju ha bott i lägenheten i ett år innan man säljer om man ska kunna göra uppskov på vinst. Med att ”bo” i lägenheten, avser det dagen man blev folkbokförd?

      Jag köpte lägenhet i januari 2020 som jag fick tillträde till 1 april 2020. Måste jag då sälja 1 april 2021 för att kunna utnyttja uppskovet, eller kan jag sälja tidigare, men med tillträde 1 april 2021?

      Tack!

      • Hej Johan.

        Om du folkbokförde dig i bostaden den 1:a april 2020 får du tidigast sälja bostaden (skriva kontrakt) den 1:a april 2021.
        Skriver du kontrakt med en köpare tidigare än 1:a april kan du ej göra uppskov.

        Tillträdet kan ni däremot sätta till när som helst efter den 1:a april 2021.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Det finns mycket information om att räntan på uppskov på reavinstskatt slopas och även att man kan söka uppskov om man har sålt bostad 2015 och senare. Det man glömmer informera om är att Skatteverket debiterar räntan retroaktivt. Den informationen fick jag idag från Skatteverket. Vi betalade reavinstskatt på en gång för att slippa räntan,, det verkar vara meninhgslöst att söka uppskov i efterskott, eller finns det trots allt några fördelar??

      • Hej Joanna.

        Det stämmer. Jag hade dock gjort uppskovet ändå om jag hade avsikten att ha kvar uppskovet under många år framöver.
        Den retroaktiva räntan blir ju väldigt låg om man slår ut den på 10 år till exempel. Betydligt lägre än räntan på ett bolån eller den historiska avkastningen på börsen.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,
      försöker få klarhet i vad som gäller med skatt och uppskov men behöver din hjälp. Har ett tidigare uppskov på en vinst från lägenhetsförsäljning, vinsten var 402 367kr. Köpte en villa som såldes förra året, min vinstandel 1 067 500kr. Jag letar efter nytt boende att köpa, vilket betyder att jag vill ha uppskov. Har svårt att hitta ngt att köpa, så betyder detta att jag måste betala in de 22% skatt på hela vinsten till mitt skattekonto innan 14/2 trots att pengarna ämnas användas till ny bostad närmaste tiden? Hur blir det då med uppskovet jag vill söka? Behöver pengarna till kontantinsats för att få lån. Får jag tillbaka dessa och i så fall när beräknas det i tid? Hur gör jag?
      Mvh Ingela

      • Hej Ingela.

        Det låter som att preliminärt uppskov vore lösningen för dig.
        Om du gör ett preliminärt uppskov måste du köpa en ny bostad under 2021 som du flyttar in i senast 2/5 -2022.
        Du bör kunna göra ett preliminärt uppskov på hela ditt gamla uppskov och din vinst från villaförsäljningen.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!
      Jag fick detta av Skatteverket nyligen och är osäker på hur jag ska tänka. De undrar om jag vill ha det maximala uppskovsbeloppet eller om jag önskar ett annat belopp. Jag vet inte varför jag inte skulle vilja ha det maximala beloppet, finns det någon aspekt att ta ställning till som gör att jag kan ”förlora” på att ha ett högre uppskovsbelopp liggande på mig. Detta var inget Skatteverket kunde hjälpa mig svara på utan vad mig ”räkna på det”.
      Efter en snabbuträkning från Skatteverket på vad jag kommer få tillbaks på mitt skattekonto rör det sig om dryga 200.000 kr, som jag kommer kunna använda för att amortera på lån jag har på min befintliga bostad jag bor i nu, Ystkaret 15.

      ”Du har begärt omprövning på åren 2015 och 2017 och vill ha bostadsuppskov på de försäljningar som du gjort de åren.
      Skatteverket kommer medge avdrag för slutligt uppskov 2015 med 725 000 kr på ersättningsbostaden Herden 8. När denna sedan säljs 2017 ska hela uppskovet på 725 000 återföras i vinstberäkningen. Tyvärr klarar e-tjänsten inte av att göra det automatiskt. Detta påverkar hur stor din vinst blir på Herden 8 och hur stort uppskovsbelopp du kan få. Jag vill därför att du kontaktar mig och meddelar om du vill ha det maximala uppskovsbeloppet du kan få på Herden 8 eller något annat belopp.
      Så här ser beräkningen ut:
      Din del av vinsten: 352 151 kr
      Återföring uppskov: + 725 000 kr
      Vinst: 1 077 151 kr
      Avdrag för slutligt uppskov: – 1 077 151 kr

      Du kan få maximalt 1 077 151 kr i uppskov med dig till ersättningsbostaden Ystkaret 15. Vänligen återkom snarast via mejl eller telefon vilket uppskov du önskar”

      Tack för hjälpen hur jag ska fundera o räkna på detta.

      • Hej Johanna.

        Jag tycker absolut att du skall maxa uppskovet om du inte har planer på att sälja din nuvarande bostad inom de närmsta åren och köpa en betydligt billigare eller flytta in i en hyresbostad.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tack för bra förklaringar.
      Jag sålde villa 2019 med vinst och flyttade till bostadsrätt som var billigare. Jag begärde uppskov på så stor del som jag fick då.
      2020 sålde jag bostadsrätten med förlust och köpte ny villa som var dyrare.
      Kan jag fortsatt få uppskov eller måste det betalas nu? Om jag kan få uppskov kan jag då få det på del av vinsten enligt beräkning för 2019 eller för hela beloppet då jag nu köpt dyrare bostad? Kan jag göra om min deklaration för 2019?

      • Hej Lena.

        Du gjorde ju uppskov 2019 så den deklarationen behöver du inte ändra i.
        Du kan kvitta bort förlusten du gjorde på bostadsrätten mot ditt gamla uppskov.
        Det som blir kvar efter den kvittningen kan du skjuta upp in i din nya villa (om du uppfyller reglerna med inflyttningsdatum osv)

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej
      Jag sålde en bostadsrätt med vinst 500000 kr år 2016 och köpte då en dyrare bostadsrätt som jag 2019 sålde med förlust 240000 kr. Köpte då en dyrare villa. Hur beräknas uppskovet i detta fall?
      Mvh/Lars

      • Hej Lars.

        Du kan gå tillbaka och göra uppskov på din vinst på 500 000 kr.
        Sedan kan du kvitta bort förlusten på 240 000 kr mot det uppskovet.

        Kvar blir 260 000 kr som du gör uppskov på.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej!

      Vi har gjort följande affärer:

      – Sålde villa 1 2015 med vinst på 1,5MSEK
      – Köpte villa 2 (dyrare) samma år
      – Sålde villa 2 2017 med vinst på 0,6MSEK
      – Köpte Villa 3 (dyrare) samma år
      – Sålde Villa 3 2020 med vinst 1,1MSEK
      – Köpte tomt 2020 som vi skall bygga på (kommer landa på dyrare än försäljningspriset för villa 3) och flytta in preliminärt Dec 2021.

      Vi har betalat in vinstskatten på villa 1 och 2, men kommer att ansöka om preliminär uppskov för villa 3 (då vi inte flyttar in förrän slutet av 2021).

      Frågan är: kan vi i efterhand få uppskov för både villa 1 & 2? Och antar då att vi kan bara göra det efter vi flyttat till det nya huset som vi nu bygger?

      Tack för svar!

      • Hej Tina.

        Nej som jag förstått det så skall ni gå tillbaka i tiden och maxa era uppskov redan nu.
        Den totala summan ni får för alla tidigare vinster och uppskov gör ni sedan preliminärt uppskov på i deklarationen som dimper ner i brevlådan nu under våren 2021.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Tips
      1. Mäklarofferter.se - Jämför mäklarna och deras offerter
      2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån

    • Hej,
      Jag har ett uppskov på ca 320 000kr samt omräkning av slutlig skatt till ca 111 000kr .
      Skulle gärna vilja ha förklarat varför utgående saldo på ca 43 700kr blir omräknade och förefaller till betalning och jag endast får utbetalt ca 67 300kr( + saldo inkl beräknad ränta blir kvar på skattekontot ca 1600kr .
      Trodde att man fick tillbaka skatt utan att skatta på dessa direkt. Har gjort 2 uppskov i efterhand varpå ena uppskovet var ca 65 000kr ( köpte billigare bostadsrätt efter husköp ) och andra köpet var dyrare bostad/vilka fr bostadsrätten där uppskov var ca 255 000kr. Tack på förhand .
      Mvh
      Anna

      • Hej Anna.

        Du får nog ställa denna fråga till Skatteverket.
        Jag kan tyvärr inte svara på den.

        Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Joakim
      Jag säljer 50% av en bostadsrätt för 2 mkr och köper 100% av en bostadsrätt för 2 mkr.
      Får jag uppskov med 100 % av skatten.
      mvh
      Lennart

    • Hej,

      Om man inte uppfyller alla kraven på uppskov i sin senaste försäljning, stoppas då möjligheten till uppskov for alla tidigare försäljningar?

      Ex.
      2016: vinst pa 1 milj kr, köper ny bostad som ar dyrare
      2017: säljer nya bostaden inom ett år och fyller inte kraven på uppskov för den försäljningen

      Har min ”kedja brutits”, kan jag inte längre få uppskov för den vinst jag gjorde 2016?

      Mvh
      Jonas

      • Hej Jonas.

        Ja tyvärr.
        Man måste uppfylla reglerna i varje steg i kedjan.

        Mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here