När man sålt sin bostad med vinst skall man betala 22 % av vinsten i skatt.
Denna vinstskatt (som även kallas för reavinstskatt) kan man helt eller delvis skjuta på framtiden. Det heter då att man gör uppskov, det vill säga man skjuter upp vinsten för att slippa betala skatten. Ett uppskov kan man skjuta framför sig ända fram tills man dör. Då får dödsboet betala av den skatteskulden.
Tänk på att skilja på uttrycken “vinsten” och “skatten” när du läser denna artikel.
Idag kostar det 0,5 % i ränta varje år på uppskjuten vinst. Det vill säga om du har en vinst på 1.000.000 kr som du har valt att skjuta upp så kostar den 5.000 kr per år i uppskovsränta. Denna räntekostnad läggs in automatiskt i din deklaration och det är via deklarationen som du betalar den.
Idag, när räntorna är låga så är det billigare att låna lite extra på banken och betala av skatten än att göra uppskov. Så länge bankens ränta är lägre än ca 3,25 % så lönar det sig inte att göra uppskov. Då är det bättre att betala av vinstskatten om man har möjlighet till det.
Det finns en hel uppsjö av regler kring uppskov men i denna artikel skall vi försöka förklara hur det fungerar så enkelt som möjligt. Vi förklarar standardreglerna.
Krav för att få göra uppskov
För att får göra uppskov krävs det att du köper en ny bostad som du flyttar in i senast den 2:a maj året efter du sålt din tidigare bostad. Det krävs också att du köpte den nya bostaden året innan eller samma år som du sålde din gamla bostad.
Det krävs också att du har bott i bostaden under minst 1 år innan du säljer den.
När vi skriver “köpte” så menar vi det datum då kontraktet skrevs.
När vi skriver “flytta in” så menar vi datum då nycklarna lämnades över (tillträdesdatum)
Krav för uppskov:
- Bo i minst ett år innan du säljer bostaden
- Flytta in i den nya bostaden senast 2:a maj året efter försäljningen
- Preliminärt uppskov är möjligt om du inte redan köpt en ny bostad
Beräkna maximalt uppskovsbelopp
För att få skjuta upp hela din vinstskatt krävs det att den nya bostaden är lika dyr eller dyrare än den bostad som du säljer. Om den nya bostaden är billigare än den du säljer så beräknas ditt maximala uppskov enligt följande:
Vinsten minus mellanskillnaden på den sålda bostaden och den köpta bostaden.
Exempel
Du har beräknat att du gjort en vinst efter alla avdrag på 300.000 kr på din sålda bostad.
Du säljer bostaden för 2.000.000 kr. Du köper en ny bostad för 1.800.000 kr.
Mellanskillnaden på den köpta och den sålda bostaden är då 200.000 kr.
Vinsten 300.000 kr minus mellanskillnaden 200.000 kr blir då alltså 100.000 kr.
100.000 kr är den maximala vinsten som du kan göra uppskov på.
Preliminärt uppskov
Om du säljer din bostad men inte har hunnit köpa en ny kan du göra ett preliminärt uppskov. Ett preliminärt uppskov innebär att du skjuter upp vinsten preliminärt i ett år. Då får du i princip ett extra år på dig att hitta en ny bostad. Om du sedan köper en ny bostad som du flyttar in i kan du omvandla ditt preliminära uppskov till ett definitivt.
Inköpspriset beräknas på ägarandelen
Tänk på att det är individuell beräkning. Om du säljer en bostad som du äger till 100 % och endast köper 50 % i en ny bostad tillsammans med någon så måste du dela inköpspriset med din ägarandel (i detta fallet 50 %).
Undvik att betala för mycket för mäklaren
När du skall sälja bostaden är det superviktigt att du anlitar en riktigt bra mäklare.
Hemsidan Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter från de mäklare som är aktiva i ditt område. Dessa offerter kan du sedan använda för att jämföra mäklarna och även när du skall förhandla om provisionen med den mäklare som du vill anlita.
För dig som kund är det helt gratis att använda tjänsten som Hittamäklare.se erbjuder och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Kan jag kvitta reaförlust fritidshus mot uppskov från tidigare försäljning av villa?
Hej Benita.
Jajemen det kan man.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Jag och min sambo sålde en bostadsrätt förra året som vi ägde 50% var av. Jag var aldrig skriven på den adressen men bodde där hela tiden.
Vi köpte samma år ett hus som vi också står på 50% var där vi båda är skrivna.
Kan jag begära uppskov på min del av vinstskatten? Eller går det inte då jag varit skriven på en annan adress hela tiden?
Hej Joacim.
Jag är lite osäker faktiskt.
Jag tror inte att du måste vara skriven i bostaden utan det räcker med att du bor där.
Däremot kan du i värsta fall behöva kunna bevisa på något sätt att du bott därför Skatteverket.
Men jag är osäker så du får nog ringa Skatteverket och ställa frågan.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej Andreas,
Jag ägde tidigare en bostad 100 % som jag sålde med vinst och gjorde uppskov på med 775 100, 2016. Under 2016 köpte jag och tjejen således en gemensam bostad för 4.125 Msek där jag ägde 58 och hon 42%. Nu sålde vi den här i april för 3.9 Msek med ett mäklararvode om 55 tsek. Vi har nu även precis köpt en ny för 4.830 Msek med ägarandel 50/50.
Jag pratade kort med skatteverket och de meddelade att jag kommer att kunna fortsätta skjuta på hela beloppet om jag vill som det ser ut nu. Vilket vi vill då jag behöver lite extra kontanter för renoveringar i den vi precis har köpt. Min fråga är, visst är det smidigast om jag vid nästa års deklaration tar upp detta (2020)? De nämnde preliminärt uppskov som en möjlighet men jag tänker att det inte bör spela någon roll då vi redan har köpt en ny. Tänker jag rätt och ser du några fallgropar?
Mvh
Per
Hej per.
Om du sålde en bostad under 2018 (skrev kontrakt) så måste du deklarera affären i den deklaration som du skall skicka in nu på våren.
Då måste du även skicka in uppskovsblanketten oavsett om du väljer preliminärt eller definitivt uppskov.
Mvh admin på EKonomifokus
Tack! Vi sålde och köpte nu 2019 så då gäller nästa år antar jag för att skicka in uppskov samt deklarera försäljningen.
Mvh
Per
Hej igen Per.
Ja det stämmer.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Om jag köper en billigare fastighet an vad den sålda fastigheten kostade, men måste lägga in kanske 2miljoner för renovering kan jag då använda mig av fastigheten i renoverat tillstånd när jag gör uppskovet ?
Hej Ingrid.
Ja, du får räkna in renoveringar som görs för att kunna göra ett större uppskov.
Mvh admin på EKonomifokus
Vad gäller om man säljer en lägenhet som man äger 50% av och sedan köper två nya lägenheter tillsammans? Vi bor i en 3:a som vi vill sälja, då vi behöver större, och har hittat en 4:a som egentligen är två 2:or (man har slagit ner väggen i mellan). Så vi säljer alltså en lägenhet som vi äger tillsammans idag, för att köpa två nya lägenheter som vi också vill äga tillsammans. Men som sagt, hur blir det med uppskov på vinstskatt vid en sådan affär!?
Hej Kristofer.
Jag är osäker på om det fungerar med uppskov om ni har kvar tvåorna som olika lägenheter.
Du får nog ringa skatteverket och fråga denna fråga.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
Om man säljer ett fastboende som inköptes för 750 000 kr, men nu säljs för 8 000 000 kr. Samtidigt köper men en lägenhet för 4 700 000 kr. Vad är bäst att göra med reavinstskatten? Söka uppskov eller ej? Är det också mer förmånligt att ha kvar lite lån istället för att betala lägenheten kontant?
Hej Lena.
I nuläget är det mycket billigare att betala av skatten än att göra uppskov.
Det finns i dagsläget ingen riktigt bra anledning för dig att ha kvar lån om du har möjlighet att betala av lägenheten kontant.
Den enda anledningen till att ha lån är om du kan hitta någon investering som avkastar mer än den ränta du betalar för lånet.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, jag vill sälja min lägenhet och köpa ett radhus. Jag har uppskov från förra föräljningen nu och vill göra uppskov på den här försäljningen också. Kan man slå ihop uppskoven nu när det inte finns nåt tak eller måste jag betala det gamla uppskovet och bara göra uppskov på den här vinsten?
Hej Gabriella.
Du slår bara ihop ditt gamla uppskov med din nya vinst och sedan kan du göra uppskov på alltihop (om alla kriterier för uppskov är uppfyllda)
Du kan alltså fortsätta med ditt gamla uppskov och även göra det nya.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej,
har fått preliminärt uppskov eftersom jag sålde lägenheten förra året och bygger nu nytt hus. Enligt reglerna ska jag ha köpt ny bostad dec 2019 och flyttat in i nya bostaden 2 maj 2020. Eftersom jag bygger nytt så har jag olika datum för när jag köpte tomten, när jag skrev kontrakt med husleverantören etc så när har jag egentligen köpt en ny bostad? Jag tänker att det är nu när jag fått påskriven leveransorder där det slutgiltiga priset för huset finns, efter alla tillval har gjorts etc?
Med vänlig hälsning, Johannes
Hej Johannes.
Ja precis. Du skall använda dig av det slutgiltiga priset i uppskovsberäkningen.
Jag är tyvärr lite osäker på hur du skall göra med datumen när du bygger nytt så jag får nog be dig att ringa Skatteverket med den frågan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag funderar på att flytta och köpa en ny lägenhet som kostar mindre än vad jag betalade för min nuvarande bostad.
Har ett uppskov sedan tidigare om nästan 800 000 kr. Min nuvarande bostad räknar jag med kunna sälja för ca 1 900 000 och den nya kostar 900 000 kr.
Om jag vill behålla en del av uppskovet hur mycket i så fall kan jag behålla?
Mvh / Gunilla
Hej Gunilla.
Ditt maximala uppskov är: Vinsten + uppskovet minus mellanskillnaden på den sålda bostaden och den köpta bostaden.
Mvh admin på EKonomifokus
Hej!
En bekant ska sälja sitt hus som han har ärvt och får 4 500 000. Inga speciella förbättringsarbeten eller lån att dra av från vinsten. Det finns gamla pantbrev på 2 000 000. Om de spelar någon roll i det hela vet jag inte.
Reavinstskatten är då på 990 000.
Han vill köpa en lägenhet för 1 800 000.
Ber om hjälp att räkna ut hur stor del av reavinstskatten som han kan begära uppskov med eftersom han köper billigare än vad han sålde för. Blir konstigt när jag sätter in siffrorna i formeln.
Mycket tacksam för svar!!!
Hej Agneta.
Om du räknar med att hans totala vinst är 4.500.000 kr så kan han göra uppskov på 4.500.000 (vinsten) minus 2.700.000 (mellanskillnaden) = 1.800.000 kr (hans maximala uppskov).
Dock borde det finnas en del avdrag han kan göra vid beräkningen av reavinstskatten.
Mvh admin på EKonomifokus
Tack för svar! Förstår jag rätt att vinstskatten som är på 990 000 kan han be om uppskov för eftersom det maximala beloppet är 1 800 000??
Agneta
Hej igen Agneta.
Nej du blandar ihop vinsten och vinstskatten.
Han kan skjuta upp en vinst på 1.800.000 kr.
vinstskatten på den vinsten är 396.000 kr.
Av hans skatteskuld på 990.000 kr kan han alltså skjuta upp 396.000 kr. Resten måste han skatta av.
Mvh admin på EKonomiofkus
STORT TACK ANDREAS!!
Hej! Om jag har ett uppskov på min förra försäljning av bostadsrätt med 180000 och säljer min nuvarande lägenhet med förlust på ungefär lika mycket kan jag då kvitta förlusten mot vinsten?
Mvh Marianne
Hej Marianne.
Ja, uppskov kan kvittas mot förluster.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Jag studerar och ska redogöra för inkomst av kapital till csn. Jag gick 188.000 i en vinst på en bostad som jag har fått beviljat uppskov på (hela beloppet).
När tas dessa.188.000 upp i inkomst av kapital som en vinst? Är det den dagen jag inte längre har uppskov?
Mvh Maja
Hej Maja.
Om du inte köpt en ny bostad så kan du endast göra uppskov en gång (vid en deklaration).
Det är då ett så kallat “preliminärt uppskov”.
Om du fortfarande inte köpt en ny bostad så kommer du att vara tvungen att ta upp vinsten till beskattning vid nästa deklaration.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Jag gjorde en vinst på min bostadsrätt 2017 om 330 000 kr. Jag betalade in vinstskatten direkt istället för att begära uppskov (ca 75 000 kr).
2019 hade jag en förlust på en bostadsrätt om 110 000 kr för min del (220 000 kr totalt, ägde 50 %).
Kan jag ompröva min deklaration från 2017 till att begära uppskov och nu kvitta vinsten mot förlusten?
Hur mycket ska jag i så fall ansöka omprövning för, hela vinsten eller 110 000 kr av vinsten?
Mvh Emma
Hej Emma.
Jag tror inte att det går men jag är inte 100% säker.
Du får ringa skatteverket med den frågan.
Mvh admin på EKonomifokus
Min sambo köpte sin Bostadsrättslägenhet juli 2014, nybygge. Tillträdet var först i mars 2016.
September 2018 flyttade han in till mig och hyrde då ut lägenheten ända fram till försäljning, juli 2019. Kan han göra uppskov?
Du skriver att man ska ha bott där i minst ett år, men vad jag förstått måste man bott där minst 3 av 5 år om man inte bott i lägenheten det sista året innan försäljning. Vad gäller?
Är det skillnad på när man köpte och när man tillträdde lägenheten när det gäller att få göra uppskov?
Hej Lina.
Ja helt riktigt, antingen skall han ha varit bosatt där i minst 1 år innan den säljs ELLER i 3 av de 5 senaste åren.
Han kvalificerar sig alltså inte för uppskov.
Han har bott där i mars -16 till och med september -18. Det är inte 3 år.
Det är tillträdesdatum som gäller när man talar om att ha “varit bosatt”.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, och tack för ert info-material.
Så till min fråga: Vi sålde vår egenägda villa år 2015 och köpte samma år en bostadsrättslägenhet. Vi betalde vinstskatten samma år.
Men nu när vi drabbats av några kostbara skador i vår villa och i behov av större utgifter och av kontakter informerats om att vi kunde lösa detta genom att begära ett “uppskov” på vår vinstskatt. så nu undrar jag om detta är möjligt samt från vilken tidpunkt, således år 2015 eller i år 2019, så allt blir korrekt?
Vänligen Ronnie G.
Hej Ronnie.
Jag är tyvärr osäker på om man kan göra ett uppskov i efterhand.
Du får ringa Skatteverket och fråga om du kan ompröva din deklaration från 2015 och fråga om det går att begära uppskov i efterhand.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Undrar om räntan på ett uppskov är rörlig eller fast?
Mvh
Peter
Hej Peter.
Det är ingen ränta, det är en skatt.
Den är fast i nuläget. Den kommer att ändras i framtiden men hur mycket/lite och om den ändras uppåt eller nedåt vet man inte.
Mvh admin på Ekonomifokus
Jag har sålt en fastighet 2019 med bra vinst och köpt en ny fastighet som var 2000000 billigare än fastigheten jag sålde,
Jag vill göra uppskov med så mycket som möjligt men förstår att jag bara kan göra uppskov för en del.
Min nya fastighet har renoveringsbehov so ny flispanna och en lada som jag vill bygga om till Atelje.
Går det att addera kostnaderna för renoveringar ombyggnation på den nya fastigheten för att få upp inköpsvärdet och på så vis få möjlighet att göra större uppskov på reavinst skatten.
Tack på förhand
//mvh Ingrid Kulper
Hej Ingrid.
Ja, om du gör dessa renoveringar och ombyggnationer i samband med köpet.
Du kan alltså inte vänta ett par år innan du genomför dom.
Mvh admin på Ekonomifokus