När man sålt sin bostad med vinst skall man betala 22 % i vinstskatt. Betalningen av denna skatt kan man helt eller delvis skjuta på framtiden. Det heter då att man gör uppskov, det vill säga man skjuter upp betalningen av skatteskulden på framtiden.
Artikelns innehåll:
1. Gratis att göra uppskov från & med 2021
2. Skatteverkets nya funktion för att göra uppskov i gamla deklarationer
3. Regler och krav för att få göra uppskov
4. Preliminärt uppskov – få extra tid på dig att köpa en ny bostad
5. Beräkna hur stort uppskov du kan göra + kalkylator
6. Tjänar man på att göra uppskov?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Nu är det gratis att göra uppskov
Tidigare kostade det en årlig ränta att göra uppskov men den är nu borttagen sedan 2021-01-01. Det innebär att uppskov nu blir som en sorts räntefritt lån från Skatteverket.
Om du sålt din bostad under de senaste åren men INTE gjort uppskov, dvs du betalade av skatten, kan du gå tillbaka och korrigera i tidigare deklarationer. Då kan du göra uppskov och få tillbaka den vinstskatt du betalade in tidigare. Detta bör alla göra som uppfyller kraven för uppskov och som avser att ha kvar sitt uppskov under många år framöver. Nu under 2023 kan du alltså korrigera i deklarationerna för 2017-2022.
OBS! Om du går tillbaka i tiden och begär uppskov måste du betala uppskovsränta för åren före 2021.
Exempel:
Du går tillbaka och gör uppskov i deklarationen för år 2017 då du gjorde en vinst på 500 000 kr på en bostadsförsäljning. Du får då betala uppskovsränta (0,5% på den uppskjutna vinsten) för åren 2018,2019,2020.
Uppskovsräntan blir då 0,5 % * 500 000 kr = 2500 kr i ränta * 3 år = 7500 kr.
Från och med 2021-01-01 blir det gratis att göra uppskov. Det innebär att uppskov blir som en sorts räntefritt lån från Skatteverket.
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
I videon ovan berättar skatteverket om deras nya tjänst som underlättar för dig som vill gå tillbaka i tiden och göra uppskov i gamla deklarationer.
- Uppskov = Uppskjuten vinst (och därmed uppskjuten vinstskatt)
- Vinstskatt = 22% av vinsten
- Uppskov är räntefritt, dvs gratis från och med år 2021
- Uppskov har ingen tidsbegränsning
- Uppskov kan flyttas med vid obegränsat antal försäljningar och köp
- Dödsboet betalar av uppskovet om man fortfarande har ett uppskov när man dör
Regler & krav för att få göra ett slutligt uppskov
OBS!
Tänk på att skilja på uttrycken ”vinsten” och ”skatten” när du läser denna artikel. När man räknar på och deklarerar uppskov så är det vinsten man räknar på. Skatten på den vinsten är 22%. Om du vill betala av ditt uppskov i framtiden är det alltså bara skatten (22% av uppskovsbeloppet) som skall betalas.
✔️ Ett uppskov kan man skjuta framför sig så länge man vill och så länge man man inte säljer sin bostad och flyttar till en hyresbostad. Man kan skjuta vinstskatten framåt i tiden ända fram tills man dör, då får dödsboet betala av skatteskulden.
✔️ Man kan göra uppskov hur många gånger man vill så länge man uppfyller kraven. Du kan alltså flytta hur många gånger du vill och ändå skjuta med dig ditt uppskov.
✔️ Om du har ett gammalt uppskov sedan tidigare och säljer din nuvarande bostad med vinst plussas ditt uppskov ihop med din nya vinst och de blir tillsammans din totala vinst. Du kan sedan skjuta upp hela eller delar av din totala vinst så länge du uppfyller kraven för uppskov.
Regler för köp av ny bostad och inflyttning i den nya bostaden
- Du måste bo i minst ett år i bostaden innan du säljer (eller ha varit bosatt i bostaden minst tre av de senaste fem åren)
- Du måste köpa (skriva kontrakt på) en ny bostad året innan eller samma år som du säljer.
- Du måste flytta in (folkbokföra dig) i den nya bostaden senast 2:a maj året efter försäljningen.
- När vi skriver ”köpa” eller ”sälja” så menar vi att skriva under kontraktet.
- När vi skriver ”flytta in” så menar vi folkbokföra sig i bostaden.
Exempel:
Du säljer (skriver kontrakt på) din bostad under 2021. Då måste du köpa (skriva kontrakt på) en ny bostad under 2021 eller har köpt en ny bostad under 2020 som du flyttar in i senast 2022-05-02.
| Året du sålde | Skriv kontrakt på en ny bostad | Flytta in i den nya bostaden senast |
|---|---|---|
| 2019 | 2018 eller 2019 | 2:a maj 2020 |
| 2020 | 2019 eller 2020 | 2:a maj 2021 |
| 2021 | 2020 eller 2021 | 2:a maj 2022 |
| 2022 | 2021 eller 2022 | 2:a maj 2023 |
| 2023 | 2022 eller 2023 | 2:a maj 2024 |
| 2024 | 2023 eller 2024 | 2:a maj 2025 |
| 2025 | 2024 eller 2025 | 2:a maj 2025 |
💡 OBS!
Om du inte hunnit köpa en ny bostad inom ovan angiven tid kan du kan få ett extra år på dig genom att göra ett så kallat preliminärt uppskov. Läs mer om det nedan.
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
Preliminärt uppskov
Om du säljer din bostad men inte har hunnit köpa en ny under samma år eller året innan kan du göra ett så kallat preliminärt uppskov. Ett preliminärt uppskov innebär att du skjuter upp vinsten preliminärt i ett år. Då får du ett extra år på dig att hitta en ny bostad att köpa. Om du sedan köper en ny bostad som du flyttar in i kan du omvandla ditt preliminära uppskov till ett slutligt uppskov vid nästa deklaration.
Exempel vid preliminärt uppskov:
Du säljer (skriver kontrakt) på din bostad under 2021. För att göra ett slutligt uppskov måste du ha köpt en ny bostad senast 2021-12-31 som du flyttat in i senast 2022-05-02.
MEN, Om du gör ett preliminärt uppskov i deklarationen för 2021 (som trillar ner i brevlådan under våren 2022) så får du extra tid på dig att köpa en ny bostad. Då räcker det att du köper en ny bostad senast 2022-12-31 som du flyttar in i senast 2023-05-02
| Året du sålde | Skriv kontrakt på ny bostad senast | Senaste datum för inflytt i den nya bostaden |
|---|---|---|
| 2019 | 2020-12-31 | 2:a maj 2021 |
| 2020 | 2021-12-31 | 2:a maj 2022 |
| 2021 | 2022-12-31 | 2:a maj 2023 |
| 2022 | 2023-12-31 | 2:a maj 2024 |
| 2023 | 2024-12-31 | 2:a maj 2025 |
| 2024 | 2025-12-31 | 2:a maj 2026 |
Beräkna maximalt uppskovsbelopp
För att få skjuta upp hela din vinstskatt krävs det att den nya bostaden är lika dyr eller dyrare än den bostad som du säljer. Om den nya bostaden är billigare än den du säljer så beräknas ditt maximala uppskov enligt följande: (Köpt bostad / såld bostad) * vinst
Exempel:
Du har beräknat att du gjort en vinst efter alla avdrag på 300 000 kr på din sålda bostad.
Du sålde bostaden för 2 000 000 kr. Du köper en ny bostad för 1 800 000 kr.
(1 800 000 / 2 000 000) * 300 000 kr = 270 000 kr.
270 000 kr är alltså ditt maximala uppskov, dvs den maximala vinsten som du kan skjuta upp.
Inköps- & försäljningspriset beräknas på din ägarandel
Tänk på att det är individuell beräkning. Om du säljer en bostad som du äger till 100 % och endast köper 50 % av en ny bostad tillsammans med någon så måste du dela inköpspriset med din ägarandel (i detta fallet 50 %) när du beräknar uppskov.
Det finns ett tak för uppskov
Man får maximalt göra uppskov (skjuta upp en vinst) på 3 miljoner kronor per bostad. Är man två som köper en bostad ihop kan man alltså maximalt göra uppskov på 3 miljoner kronor tillsammans.
Tjänar man på att göra uppskov?
Absolut! Nu när uppskov är gratis bör man alltid göra uppskov. Man kan använda pengarna för att amortera ner sina lån eller så kan man investera dom långsiktigt i fonder och aktier. Om du i framtiden gör en förlust på en bostad, aktier eller liknande tillgångar så kan du kvitta bort delar av eller hela ditt uppskov mot de förlusterna.
- Fördelar med uppskov = Man får låna pengarna gratis av Skatteverket från och med 2021 samt att man kan kvitta hela eller delar av uppskovet mot eventuella framtida förluster.
- Nackdelar = Det finns inga nackdelar med uppskov nu när det är gratis
Uppskov vid bygge av nytt hus
Samma regler för uppskov gäller när man bygger nytt som när man köper ett begagnat hus.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Frågor och svar
Ja du kan begära uppskov i tidigare deklarationer i upp till 6 år i efterhand.
Ja, nu när uppskovsräntan är slopad är det väldigt bra
Du kan göra uppskov på en del av vinsten om du köper en billigare bostad. Läs mer i artikeln.
Ja, man får maximalt skjuta upp en vinst på 3 miljoner kronor per bostad. Är man två som köper en bostad ihop kan man alltså maximalt göra uppskov på 3 miljoner kronor tillsammans.
Ja, samma regler gäller vid nybyggnation som vid köp av ett begagnat hus.
💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.
Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Hej igen
Enligt Skatteverket ska takbeloppet basera sig på den bostad som såldes, dvs inte den bostad jag köper. Detta innebär (eftersom jag ägde 50 % av bostaden som såldes) att takbeloppet för mitt uppskovsbelopp är 1 500 000 och inte 3 000 000, trots att jag äger den nya ersättningsbostaden till 100 %.
Tolkar du reglerna på samma sätt?
Hej! Jag har gjort uppskov utan problem flera gånger enligt reglerna. Vissa bostäder har jag ägt till 50 % och vissa till 100% beroende på relationsstatus. Nu har jag fått ett förslag till beslut från Skatteverket, att jag inte får skjuta upp hela uppskovsbeloppet pga att det överstiger 1500000 kr. Tidigare uppskov ser ut så här:
1) Sålde villa (ägde 50 %) med vinst ca 1 200 000 kr.
2) Köpte BR (ägde 100 %) och sålde den efter 1,5 år med ca 325 000 i vinst.
3) Köpte villa (ägde 50 %) och sålde den efter drygt 1 år med ca 250 000 i vinst.
4) Köpte BR (äger 100 % och inköpspriset var högre än min del av försäljningspriset för villan). Nu säger skatteverket att jag endast får göra uppskov med 1 500 000 kr och att jag därmed ska betala vinstskatt på resterande 275 000 kr.
Stämmer det verkligen?
Hej Anna Karin.
Taket för uppskov är 3 000 000 kr per bostad. Om den nya bostaden ägs 50/50 ihop med någon annan får du skjuta upp maximalt 1 500 000 kr.
Så som jag tolkar det äger du 100% av den senaste bostaden du köpte. Då borde du kunna skjuta upp 3 miljoner kronor (så länge alla andra krav för maximalt uppskov är uppfyllda vilket de verkar vara).
enligt min bedömning av den info du givit mig här borde du kunna skjuta upp hela din totala vinst på 1 775 000 kronor.
Kontakta skatteverket igen och fråga varför du maximalt kan skjuta upp 1,5.
mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hej igen
Jag tycker det står ganska tydligt på Skatteverket vad de menar med ersättningsbostad.
Den man köpte när man fick uppskov.
” När du säljer ersättningsbostaden
Du ska ta upp ditt uppskovsbelopp till beskattning när du säljer ersättningsbostaden. Det gör du genom att lägga till uppskovsbeloppet i beräkningen av vinst eller förlust när du deklarerar försäljningen.”
Hej igen Patrik.
Ja men skippa uppskovet då om du inte tror mig 😉
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan man begära uppskov för två bostadsförsäljningar samma år?
Hej Petra.
Nej. Du kan endast göra uppskov på vinsten från den bostad som du bott i minst ett år i bostaden innan du säljer (eller ha varit bosatt i bostaden minst tre av de senaste fem åren).
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej igen
Du skriver ” Ett uppskov kan man skjuta framför sig så länge man vill och så länge man man inte säljer sin bostad och flyttar till en hyresbostad. ”
På Skatteverket står det att man måste betala uppskovet så fort man lämnar ersättningsbostaden.
Det är 2 olika svar ju.
Mvh Patrik
Hej igen Patrik.
Det stämmer att de skriver så och jag håller med om att det då kan bli lite otydligt. Men när de skriver ”ersättningsbostaden” menar de inte specifikt den första ersättningsbostaden, det kan även vara ersättningsbostad nummer 2,3,4 osv. Så länge du har en ersättningsbostad att skjuta in vinsten i så kan du hela tiden fortsätta att skjuta upp vinster så länge du skaffar en ersättningsbostad att göra ett nytt uppskov in i.
Man kan alltså skjuta upp en och samma vinst hur många gånger som helst så länge man har en ersättningsbostad att skjuta upp vinsten till.
Hoppas att den förklaringen duger 🙂
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej! Jag hade turen att tidigt komma in på bostadsmarknaden men tjänar relativt lite pengar idag. Jag har nu flyttat, jag gjorde vinst och köpte dyrare. Mitt beräknade uppskov är ju mindre än än vinsten och jag ska nu betala ca 50000 i vinstskatt. Men alla mina pengar är ju bundna i mitt hem? Med dagens ekonomiska situation kan jag inte få ytterligare lån och jag har ingen lön att ”dra ihop” pengarna med, hur gör man? Jag fattar att jag säkert ser dum ut men med krångliga skatteregler som ändras med varje regeringsbyte ser jag inte varför inte min bank informerade mig?
Hej Tomas.
Jag har tyvärr inte några bra tips på hur du kan finansiera din skatteskuld.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej
Du skriver att man kan skjuta upp uppskovet fast man flyttar. Det kan jag inte se i skatteverkets regler.
Kan du visa var det står?
Mvh Patrik
Hej Patrik.
Jag förstår inte riktigt din fråga. Kan du förtydliga den?
Mvh Admin på Ekonomifokus
Vad innebär det att man får maximalt skjuta upp en vinst på 3 miljoner kronor per bostad? Det uppskov jag har sedan en försäljning av tidigare bostad för länge sedan räknas alltså inte in i detta?
Exempel: jag har ett tidigare uppskov på 1 miljon och nu säljer jag min bostad med 6 miljoner i vinst. Den nya bostaden jag vill köpa är dock 1 miljon lägre än den jag säljer. Hur ska jag räkna?
Hej Petra.
Ditt gamla uppskov plussas ihop med ditt nya. Din nya totala vinst är 7 miljoner kr.
Taket på 3 miljoner kr i uppskov gör att du maximalt kan skjuta upp 3 miljoner kr av vinsten in i den nya bostaden. Resterande 4 miljoner kr måste du ta upp till beskattning och den beskattas då med 22%, dvs 880 000 kr skall betalas i skatt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vi kommer sälja vårt hus och kommer gå ganska mycket med vinst som vi skulle vilja göra uppskov på. Då vi säljer stor villa men nu ska köpa lägenhet så kommer lägenheten ej vara dyrare än vad vi får för huset.
Vi räknar med att få 10 miljoner för huset (inköp + renoveringar 4,5 miljoner). Lägenheten vi skall köpa kostar 5,5 miljoner men vi kommer också köpa ett fritidshus för 5,5 miljoner. Kan man lägga ihop dessa bostäder och på så vis göra uppskov?
Hej pernilla.
Nej det är endast ersättningsbostaden, dvs lägenheten ni får räkna med.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, Vi sålde huset 2022 och köpte en bostadsrätt på annan ort 2022. Pga sjukdom hos en son och pga att vi ville ha kvar den gamla läkarvården så skrev vi oss inte i bostadsrätten utan i fritidshuset och pendlade boendet mellan det nya boendet i annan kommun och fritidshuset i den gamla kommunen. Vi har bott på båda ställena i förhållande till hur mkt hjälp vår sjuke son behövt oss. Kan vi göra uppskov med skatten?
Hej Percy.
Nej tyvärr. Reglerna är klara där. Man skall vara skriven i den nya bostaden för att kunna göra uppskov.
Mvh admin på Ekonomifokus