Ångra bostadsaffär – Häva avtalet & begå kontraktsbrott

Denna artikel går igenom vilka regler och konsekvenser som gäller om någon av parterna i en bostadsaffär ångrar sig och inte längre vill eller kan genomföra affären. Det är samma regler som gäller både för bostadsrätts-affärer och hus-affärer.

Om man bryter ett kontrakt utan att ha rätt till det så begår man ett kontraktsbrott och blir ersättningsskyldig för motpartens alla kostnader och förluster.

Artikelns innehåll:
1. Ångra sig innan ett avtal är skrivet
2. Ångra sig efter ett avtal är skrivet & begå kontraktsbrott
3. Ångra sig som köpare & begå kontraktsbrott
4. Ångra sig som säljare
5. Vad händer med handpenningen?
6. Hur mycket betalar man i ersättning / skadestånd?

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

1. Ångra sig innan ett avtal är skrivet

Enligt Jordabalkens 4:e kapitel ska kontrakt vid köp av bostad vara skriftliga för att vara giltiga. Därmed kan man alltid dra sig ur en bostadsaffär så länge som kontraktet inte är signerat. Muntliga avtal är alltså inte bindande i bostadsaffärer. Som köpare eller säljare kan du därför alltid ångra dig och du har full ångerrätt så länge inget kontrakt är signerat.

Så fort ett kontrakt är underskrivet av båda parter är bostadsaffären bindande så länge det inte finns några villkor/klausuler i avtalet som ändrar på detta.

2. Ångra sig efter ett avtal är skrivet & begå kontraktsbrott

När ett avtal är skrivet kan köpare och säljare inte längre ångra sig utan påföljder så länge det inte skrivits in några villkor i avtalet som ger köpare eller säljare rätten att häva köpet. Ett exempel på ett sådant villkor är ett villkor om besiktning. Köparen äger då rätten att dra sig ur affären inom en angiven tid.

Drar man sig ur en affär utan att ha rätt till det så begår man kontraktsbrott och blir ersättningsskyldig, det gäller både köpare och säljare. Det skall dock tillägas att man kan bryta kontraktet utan påföljder om både köpare och säljare är överens om det.

3. Ångra sig som köpare & begå kontraktsbrott

Om du som köpare ångrar ditt bostadsköp så kan du välja att häva köpet. Häver du köpet så begår du kontraktsbrott och du kommer att bli ersättningsskyldig till säljaren, dvs du får betala ersättning till säljaren för alla förluster säljaren gör på grund av dig.

Säljaren kommer då att genomföra en ny försäljning av bostaden och du som köpare blir skyldig att betala samtliga extra kostnader som säljaren får. Detta kan bli väldigt dyrt då du som köpare får betala alla de extra kostnaderna som tillkommer för mäklare, ev homestyling, städning, förlorad arbetsinkomst, resekostnader för säljare osv.

Den största förlusten kan dock uppstå om bostaden säljs för ett lägre pris än vad den gjorde då du köpte den. Du blir då tvungen att ersätta säljaren för mellanskillnaden, dvs den summan som säljaren förlorar på att bostaden säljs billigare än vid första tillfället.

Fullfölj köpet och sälj bostaden vidare själv istället

Eftersom det kan innebära enorma kostnader för köparen att häva avtalet så brukar man istället välja att genomföra köpet och istället sälja om bostaden så fort man får nycklarna. Säljs då bostaden dyrare än vid det första tillfället så får man ju behålla den vinsten. Det får du inte om du väljer att häva köpet. Om du fullföljer affären och sedan säljer bostaden vidare har du även full kontroll på försäljningsprocessen och kan styra så att den blir så bra som möjligt.

Som köpare av en bostad får du en lista med namn och telefonnummer på de som deltog i budgivningen på bostaden som du just köpt. Kanske är någon av de andra budgivarna som förlorade budgivningen intresserade av att köpa bostaden av dig. Det kan vara värt ett försök och det kan spara dig mycket pengar och tid.

Se till att anlita en riktigt duktig mäklare så ökar du dina chanser att gå plus på affären. Använd den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se. Tjänsten hjälper dig att jämföra de bästa mäklarna och samla in offerter från de olika mäklarna som är aktiva i din kommun. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och tjänsten är helt gratis.

Om du som köpare väljer att fullfölja köpet så rekommenderar vi dig även att läsa vår sälja bostads guide här på Ekonomifokus. Denna guide ger dig förutsättningar för att göra en riktigt bra affär och kanske till och med tjäna pengar på ditt ångrade köp i slutändan.

4. Ångra sig som säljare

Som säljare har man inte samma möjlighet att häva försäljningen av bostaden. Köparen kan begära ”fullgörelse” och då har du som säljare ingen rätt att ångra dig. Du måste då genomföra affären enligt avtalet oavsett du vill eller inte. Vägrar du så kommer du att bli utkastad av kronofogden och polisen till slut.

Om köparen accepterar din hävning så kan du få betala eventuell ersättning till din köpare för kostnader som uppstått för köpare på grund av hävningen. Exempel på kostnader som kan uppkomma är kostnad för dubbelt boende, kostnad för förvaring av möbler, förlorad arbetsinkomst osv. Detta gäller dock bara om köparen accepterar din hävning och att ni kommer överens om summan du skall betala i ersättning.

5. Vad händer med handpenningen om avtalet bryts?

Många tror att handpenningen tillfaller säljaren i sin helhet om köparen väljer att häva köpet. Det stämmer inte!

Det stämmer att handpenningen används för att reglera ett eventuell ersättning men ibland kanske inte handpenningen räcker till för att täcka hela ersättningsbeloppet. Ibland kan även handpenningen vara större än beloppet som skall betalas i ersättning och då får köparen tillbaka överskjutande del.

Handpenningen används för att reglera ersättningen men om handpenningen är för liten måste den som bryter mot avtalet skjuta till extra pengar för att täcka hela ersättningsbeloppet.

Om handpenningen är större än ersättningsbeloppet skall säljaren alltså återbetala överskjutande belopp till köparen. Det gäller även om säljaren redan fått handpenningen utbetald till sitt konto från mäklaren.

Exempel:
Pelle köper en bostad för 3 500 000 kr och betalar 350 000 kr i handpenning. Pelle bryter avtalet eftersom han inte längre kan köpa bostaden. Säljaren säljer om bostaden för samma pris som Pelle hade betalat och Pelle blir då skyldig att betala 150 000 kr i ersättning till säljaren eftersom säljaren blivit tvungen att betala ett extra mäklararvode, styling osv. Pelle får då tillbaka resterande 200 000 kr som återstår av handpenningen.

Om bostaden istället säljs för 3 200 000 kr, dvs 300 000 kr billigare än det pris som Pelle köpte det för tvingas Pelle även att betala mellanskillnaden. Pelle blir då skyldig att betala 300 000 + 150 000 kr = 450 000 kr. Handpenningen räcker då inte till och Pelle tvingas skjuta till ytterligare 100 000 kr.

6. Hur mycket betalar man i ersättning / skadestånd?

Köparen drar sig ur & blir ersättningsskyldig

Om köparen drar sig ur och därmed begår kontraktsbrott tvingas säljaren att sälja om bostaden. Köparen blir då ersättningsskyldig för alla kostnader som detta medför för säljaren. Om bostaden säljs billigare blir köparen skyldig att betala mellanskillnaden. Utöver mellanskillnaden tvingas köparen även att betala kostnader för mäklararvode och andra kostnader som den extra försäljningen medför.

Exempel – försäljning till ett lägre pris
Pelle säljer sin bostadsrätt till Annika för 2 500 000 kr. Efter att Annika inte klarar av att fullfölja köpet drar hon sig ur affären och blir därmed ersättningsskyldig. Pelle säljer om bostaden men får bara 2 400 000 kr denna gången. Annika tvingas då att betala mellanskillnaden på 100 000 kr plus mäklararvodet på 50 000 kr. Utöver detta tvingades även Annika betala 20 000 kr extra i räntekostnader och månadsavgifter till bostadsrättsföreningen på grund av kontraktsbrottet. Därmed blir Annika skyldig Pelle totalt 170 000 kr på grund av detta kontraktsbrott.

Säljs bostaden dyrare vid omförsäljningen och den nya högre köpeskillingen gör att säljaren inte gjort någon förlust på grund av kontraktsbrottet så behöver köparen inte ersätta säljaren eftersom det inte finns någon förlust att ersätta.

Exempel – försäljning till ett högre pris
Stefan säljer sin bostadsrätt till Johan för 2 500 000 kr. Efter att Johan inte klarar av att fullfölja köpet drar han sig ur affären och blir därmed ersättningsskyldig. Pelle säljer om bostaden och får då 2 700 000 kr denna gången. Egentligen skulle Johan ha betalat 50 000 kr för mäklararvode samt de extra kostnader på 20 000 kr som Stefan tvingades betala i räntekostnader och månadsavgifter till bostadsrättsföreningen. Men, eftersom köpeskillingen blev 200 000 kr högre än när Johan köpte bostaden så behöver inte Johan betala någon ersättning. Stefan tjänade ju 130 000 kr efter alla kostnader på att bostaden såldes om.

Säljaren drar sig ur och bli ersättningsskyldig

Säljaren kan inte dra sig ur om inte köparen godkänner det. Köparen kan kräva fullgörelse och då tvingas säljaren att flytta.

Om köpare och säljare kommer överens om att säljaren får bryta avtalet kan parterna fritt förhandla om vilket ersättning som ska utgå till köparen.

Du tjänar ofta på att fullfölja om du har möjlighet

Återigen, om du har möjlighet att fullfölja köpet och sedan sälja bostaden vidare så tjänar du ofta på att välja det alternativet. Du får då full kontroll över processen och får behålla eventuellt överskott. Använd Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra mäklarna i ditt område/kommun. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt vid förhandling av provisionen med den mäklaren du tänkt anlita.