Artikelns innehåll:
Denna artikel går igenom vilka regler och konsekvenser som gäller om någon av parterna i en bostadsaffär ångrar sig och inte längre vill eller kan genomföra affären. Det är samma regler som gäller både för bostadsrätts-affärer och hus-affärer.
Om man bryter ett kontrakt utan att ha rätt till det så begår man ett kontraktsbrott och blir ersättningsskyldig för motpartens alla kostnader och förluster.
Artikelns innehåll:
1. Ångra sig innan ett avtal är skrivet
2. Ångra sig efter ett avtal är skrivet & begå kontraktsbrott
3. Ångra sig som köpare & begå kontraktsbrott
4. Ångra sig som säljare
5. Vad händer med handpenningen?
1. Ångra sig innan ett avtal är skrivet
Innan dess att ett avtal är skrivet så är inte en bostadsaffär juridiskt bindande.
Muntliga avtal är alltså inte bindande i bostadsaffärer. Som köpare eller säljare kan du därför alltid ångra dig och du har full ångerrätt om inget kontrakt är signerat.
Så fort ett kontrakt är underskrivet av båda parter är bostadsaffären bindande så länge det inte finns några villkor/klausuler i avtalet som ändrar på detta.
2. Ångra sig efter ett avtal är skrivet & begå kontraktsbrott
När ett avtal är skrivet kan köpare och säljare inte längre ångra sig utan påföljder så länge det inte skrivits in några villkor i avtalet som ger köpare eller säljare rätten att häva köpet.
Ett exempel på ett sådant villkor är ett villkor om besiktning. Köparen äger då rätten att dra sig ur affären inom en angiven tid.
Drar man sig ur en affär utan att ha rätt till det så begår man kontraktsbrott och blir ersättningsskyldig. Det skall dock tillägas att man kan bryta kontraktet utan påföljder om både köpare och säljare är överens om det.
3. Ångra sig som köpare & begå kontraktsbrott
Om du som köpare ångrar ditt bostadsköp så kan du välja att häva köpet. Häver du köpet så begår du kontraktsbrott och du kommer att bli ersättningsskyldig till säljaren, dvs du får betala ersättning till säljare för alla förluster säljaren gör på grund av dig.
Säljaren kommer då att genomföra en ny försäljning av bostaden och du som köpare blir skyldig att betala samtliga extra kostnader som säljaren får. Detta kan bli väldigt dyrt då du som köpare får betala alla de extra kostnaderna som tillkommer för mäklare, ev styling, städning, förlorad arbetsinkomst, resekostnader för säljare osv.
Den största förlusten kan dock uppstå om bostaden säljs för ett lägre pris än vad den gjorde då du köpte den. Du blir då tvungen att ersätta säljaren för mellanskillnaden, dvs den summan som säljaren förlorar på att bostaden säljs billigare än vid första tillfället.
Fullfölj köpet och sälj bostaden vidare själv istället
Eftersom det kan innebära enorma kostnader för köparen att häva avtalet så brukar man istället välja att genomföra köpet och istället sälja om bostaden så fort man får nycklarna. Säljs då bostaden dyrare än vid det första tillfället så får man ju behålla den vinsten. Det får du inte om du väljer att häva köpet. Om du fullföljer affären och sedan säljer bostaden vidare har du även full kontroll på försäljningsprocessen och kan styra så att den blir så bra som möjligt.
Som köpare av en bostad får du en lista med namn och telefonnummer på de som deltog i budgivningen på bostaden som du just köpt. Kanske är någon av de andra budgivarna som förlorade budgivningen intresserade av att köpa bostaden av dig. Det kan vara värt ett försök och det kan spara dig mycket pengar och tid.
Se till att anlita en riktigt duktig mäklare så ökar du dina chanser att gå plus på affären. Använd den kostnadsfria hemsidan Hittamäklare.se. Tjänsten hjälper dig att jämföra de bästa mäklarna och samla in offerter från de olika mäklarna som är aktiva i din kommun. Du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter och tjänsten är helt gratis.
Om du som köpare väljer att fullfölja köpet så rekommenderar vi dig även att läsa vår sälja bostads guide här på Ekonomifokus. Denna guide ger dig förutsättningar för att göra en riktigt bra affär och kanske till och med tjäna pengar på ditt ångrade köp i slutändan.
4. Ångra sig som säljare
Som säljare har man inte samma möjlighet att häva försäljningen av bostaden. Köparen kan begära ”fullgörelse” och då har du som säljare ingen rätt att ångra dig. Du måste då genomföra affären enligt avtalet oavsett du vill eller inte. Vägrar du så kommer du att bli utkastad av kronofogden och polisen till slut.
Om köparen accepterar din hävning så kan du få betala ersättning till din köpare för kostnader som uppstått för köpare på grund av hävningen. Exempel på kostnader som kan uppkomma är kostnad för dubbelt boende, kostnad för förvaring av möbler, förlorad arbetsinkomst osv. Detta gäller dock bara om köparen accepterar din hävning och att ni kommer överens om summan du skall betala i ersättning.
5. Vad händer med handpenningen om avtalet bryts?
Många tror att handpenningen tillfaller säljaren i sin helhet om köparen väljer att häva köpet. Det stämmer inte!
Det stämmer att handpenningen används för att reglera ett eventuell ersättning men ibland kanske inte handpenningen räcker till för att täcka hela ersättningsbeloppet. Ibland kan även handpenningen vara större än beloppet som skall betalas i ersättning och då får köparen tillbaka överskjutande del.
Handpenningen används för att reglera ersättningen men om handpenningen är för liten måste den som bryter mot avtalet skjuta till extra pengar för att täcka hela ersättningsbeloppet.
Om handpenningen är större än ersättningsbeloppet skall säljaren alltså återbetala överskjutande belopp till köparen. Det gäller även om säljaren redan fått handpenningen utbetald till sitt konto.
Du tjänar på att fullfölja om du har möjlighet
Återigen, om du har möjlighet att fullfölja köpet och sedan sälja bostaden vidare så tjänar du absolut mest på det alternativet. Du får full kontroll över processen och får behålla eventuellt överskott. Använd Hittamäklare.se för att samla in offerter och för att jämföra mäklarna i ditt område/kommun. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt vid förhandling av provisionen med den mäklaren du tänkt anlita.
En dödsbo gjort bouppteckning.
Revisionsfirman skrev enl.dom standard värde lösöre 2000 kr per rum.. totalt ca 12500kr
Garage inventarier ca 20 000 kr minst samt en mindre skogsmaskin togs inte med.(ägs med en farbrors gemensamt skog.
Bla krävde 1 dödsbodelägare att husbesiktning skulle göras på bekostnad av dödsbo fast denne
Vill köpa.lite onödigt.
Inget lagkrav och den borde hon få ersätta som beställde.
Förslag från den systern som vill köpa huset är nu följande för att det ska bli billigare för hennea sambo att lösa in sig i huset:
Vid bouppteckning ska hela huset 3,7 miljoner tillfalla henne.
Slipper hon lagfartsavgift då 1,5 %=27500kr ?
Sen ska fonder värderas och överföras på andra syster som ska skatta för dom fast hon inte säljer vidare?
Kontanter bankmedel skall också användas som betalning .
Villan har delvis tömts då bouppteckning registrerades typ 10 december -21.
Andra syster börjat fylla med inventarier från hennes hus samt byggmatrial till badrum och kräver städning ??
När är huset lagligen hennes ?
Efter lagfart registreras för att hon ska bevijas rotavdrag ?
Fanns ett alternativ att dela allt lika men det gillades inte av den som skulle ta över villan..
Hej Nilsson.
Detta är tyvärr frågor som jag inte kan svara på.
Gällande lagfarten så är svaret ja, hon behöver inte betala stämpelskatt för lagfarten. Hon behöver endast betala den administrativa avgiften på 825 kr.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Hi,
We have recently bought a house (äganderätt)in Stockholm. Before buying we have checked the inspection done by well certified company and they mentioned some research must be done for the gillestuga and bed room in the basement.Sellers did the research through other certified company where they suggested some fixes need to be done to remove the moisture (fukt) in the basement.The fix is to replace the existing wall and floor in the basement with mechanical ventilated floor through a certified professional.
before writing the contract we checked the makläre and he mentioned that they will fix it as it is written on the contract. We checked with mäklare before the tillträde and he said that everything is fixed but after getting the keys we checked with a certified company and they told still the fukt is there in the basement and increased .
We passed the information to mäklare and seller as well. And also we see some electrical issues in the house as as well.
Is it possible to cancel the contract and buy another house (as we sold our current apartment as well) and could you please suggest what we should do in this case?
Best regards,
Tha.ra
Hello Thara.
Call 08-83 22 66 and you will get free legal advice from mäklarsamfundets kundombudsman.
https://www.maklarsamfundet.se/kopa-och-salja-bostad
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, läste artikeln om hävning. Vi sitter i en sist där myror kommer in via grunden av vår sålda lägenhet. Nu börjar de fundera på att försöka häva köpet för dolt fel. Jag har inget ansvar för grunden så jag tycker inte de kan gå så långt. Kan de häva köpet och om de gör får vi ersättning ?
Hej Peder.
Det går inte att häva köpet på grund av myror i grunden.
Det är inte ett fel som är allvarligt nog för hävning.
Bostadsrättsföreningen får åtgärda felet eftersom det är deras ansvar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tack för svaret Joakim
Problemet är att vid tillträdet kommer det att finnas flera ton ”skrot” och inventarier kvar i hus och förråd. Det är ett avsevärt jobb att börja med när man tillträder. Visserligen så kan jag låta någon annan göra det på köparens bekostnad, men det blir mycket arbete med att ordna med folk. Kan jag ta betalt för mitt eget arbete också?
Sen gäller det ju att kräva säljaren på kostnaden. Vad händer om hen vägrar? Kan jag kräva att en tillräcklig summa sätts undan hos mäklaren vid avräkningen för att täcka kostnaderna?
Hälsn.
Ingemar
Hej
Vi har skrivit kontrakt på en fastighet där det förutom huset finns fler stora förråds byggnader. Tillträde ska ske den 2/8. I kontraktet finns ett villkor att vi skulle få tillgång till ett av förråden, som även innehåller gäststuga den 31/5. Alltså hela det huset. Muntligt skulle låsen bytas och vi få nycklarna. Dagen innan fick vi besked per tel. att säljaren inte kunde tömma hela förrådet. Vi lät då säljaren få använda en hörna i förrådet. När vi kom med första lasset så visade det sig att det inte bara var en hörna. Vi kom överens med säljaren att vi skulle ha gästdelen och använda ett av de andra förråden. Nu har vi varit där och ställt in en del i det förrådet, men vi har fortfarande inga nycklar. Anledningen till att vi vill komma åt förråden snabbt är att jag idag hyr förråd för nära 6.000:-/mån. men har lyckligtvis inte tordats säga upp dem än.
Nu har vi fått ett långt mail från säljaren där hen påpekar att hen haft corona och inte kommer att kunna flytta ut till tillträdesdagen. Hen vill istället hyra fastigheten av oss under 3 mån. mot att betala rörliga kostnader och sköta trädgård. Inte alls aktuellt för oss även om vi inte är i akut behov av att flytta in den dagen.
Det har även varit en massa tjafs om köp av lösöre till fantasipriser som vi kanske inte behöver gå in på här.
Allt detta har gjort att vi nu är så trötta på den här affären så att glädjen över huset är helt borta.
Finns det något sätt att komma ur affären utan alltför stora kostnader?
Om man läser texten ovan så verkar det som säljaren kan sälja fastigheten till en bekant för kraftigt underpris och låta köparen stå för mellanskillnaden. Kan det vara möjligt?
Hälsn.
Ingemar
Hej Ingemar.
1. Ni kan inte komma ur affären utan att det kostar er mycket pengar (så länge ni inte lyckas få till en överenskommelse med säljaren om att köpet återgår och ni slipper betala någon ersättning).
Jag förstår inte heller varför ni skall kliva av affären. Kräv att den genomförs enligt avtalet istället och acceptera inte att flytta datum för tillträdet eller at hyra ut bostaden. Då blir det ju tillträde det datum ni planerat och allt går enligt plan.
2. Nej, säljaren kan inte sälja bostaden till ett underpris och kräva köparen på mellanskillnaden.
Bostaden skall säljas genom ett vanligt försäljningsförfarande och säljaren skall verka för att få ut ett så högt försäljningspris som möjligt.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej,
Vad menas med att köparen kan ”begära fullgörelse” ?
Kan man som säljare påverka om bostaden sålts till under marknadsvärde pga att mäklaren satt ett för lågt pris och försäljningen inte gick till budgivning?
Hej Leif.
Begära fullgörelse = kräva att affären går igenom.
Du kan inte häva affären pga att priset var för lågt.
Om mäklaren gjort en grov felvärdering av bostaden kanske du kan kräva ersättning men jag tror faktiskt inte det.
Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning kring om det finns något du kan göra.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim,
Jag håller på köppa en lägenhet fixade min lånelöfte från bankens sida men har inte pratat med banken verbalt eller i telefonen bara har blivit godkännd från sidan. Igår gick jag till mäklarens kontor och vi skrev på kontraktet och jag betalade handpenningen, blir det något problem om banken godkänner inte bostaden eller ger inte pengarna till mig kan ja få min handpenningen tillbaka?
Tack på förhand
Vänligen/Denis
Hej Denis.
Ja det kan bli problem då men om du blivit godkänd på hemsidan kommer du med allra största sannolikhet att bli godkänd av banken också så länge du varit ärlig i din ansökan på hemsidan.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hi Joakim,
Really thanks for your comments. I think it very helpful.
BTW should this ”A contract is a contract and he can withdraw the contract without consequences.” be ”A contract is a contract and he can’t withdraw the contract without consequences.”? – he can’t
And can I know what kind of support, I can get from broker? Is it just seller and me to discuss? Or broker also need to do thing to ensure the handover/exchange complete?
Thanks again!
Rgds,
David
Hi ,
I bought a house and should finish the handover on next Friday. But on last Tuesday, the seller wants to withdraw the contract. I and the brocker told him, he can’t do that. But we are not sure he will show on the exchange day. Or maybe he wants to change the price to continue the handover. From your article, I think I can reject this kinds of request. How should I protect myself? And bank has prepared the loan money for the exchange, if the seller reject the exchange, will I get some problem from bank, like break their contract?
Many thanks for your help in advance.
Rgds,
David
Hello David.
1. Yes you can reject that request. A contract is a contract and he cant withdraw the contract without consequences.
If the buyer doesnt fuflfill hes dutys according to the contract, he is breaking the contract and will have to pay you for all you losses.
2. You dont have to worry about your new home. Your bank will help you with the loan for your new home even if your buyer breaks the contract.
3. If your buyer doesnt show up to the exchange day you should contact a lawyer or you can call mäklarsamfundets kundombudsman to get some legal guidance for free.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim
En äldre person har sålt sin bostadsrätt i Sverige och flyttat till Finland för tre veckor sedan.
Nu ångrar hon sig och vantrivs oerhört mycket. Hon vill häva försäljningen till varje pris och få tillbaka sin bostad i Sverige. Går det ? Vad skall hon göra? Hon är beredd att betala allt som det kan innebära för att få tillbaka lägenheten i Sverige.
Tacksam för svar, som jag skall vidarebefordra till henne
Kajsa Bergström
Hej Kajsa.
Hon kan inte ensidigt häva avtalet.
Det enda hon kan göra är att erbjuda en rejäl ersättning till köparna och hoppas på att de går med på att häva affären.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Joakim, jag ställde en fråga för ca 2 veckor sedan angående försäljning av vår bostadsrätt där köparen inte har kunnat fullfölja köpet på grund av problem med banken då en av säljarna har gått bort och banken backade från deras bolånelöfte. Vi har väntat nu i över en månad för att hen ska fixa det, men hen har inte lyckats.
Du skrev att vi har rätt att häva avtalet och få ersättning för alla våra ekonomiska förluster.
Nu är det så att vi vill häva avtalet på grund av avtalsbrott, men nu vägrar köparen att skriva på hävningsavtalet. Kan/får hen göra det? Vad gör vi nu? Behöver vi skaffa advokat, och i så fall, vart kan vi vända oss? Snälla ge mig råd, vi sitter nu med dubbla boendekostnader och det här har tagit hårt på mitt mående.
Mvh
Pamela
Hej Pamela.
Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning och tips på hur du kan gå vidare och få till en ensidig hävning av kontraktet.
Telefon: 08-83 22 66
Mvh admin på Ekonomifokus
tjena, vilka lagar är detta? skulle vilja veta kapitel och paragraf
Hej Oscar.
Det är jordabalkens fjärde kapitel som reglerar köp, byte och gåva av fast egendom.
Man använder den mestadels till bostadsrätter också men där blandar man även in köplagen.
Du får leta upp paragraferna själv.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hi,
Thanks a lot for all your answers, Andreas!
I have bought an apartmet (bostasrät) and got the keys few days ago.
While furnishing the apartment I realized it is really cold in there. I was not hot when I was in the apartment during a showing, but it was not that cold.
I brought a thermometer and in the milldle of the room temperature was 16.5 degrees, in one of corners it was bellow 12. The elements are 50 degrees hot. The selleer didn’t mention that it can be that cold.
Also cold air comes from all the power sockets and swithes.
What can I do?
Can I cancel the contract?
If I decide to sell the apartment – do I need to inform the new buyer about these pequiliarities of the apartment?
Thanks a lot!
Hello Dmitry.
You can not cancel the contract.
The bostadsrättsförening is responsible to keep the apartment warm.
Contact the bostadsrättsförening and they will help you.
Mvh admin på Ekonomifokus