Besiktningsklausul i kontraktet – Köpa & sälja bostad

Att besiktiga bostaden innan köp är normalt en god idé. Oavsett om du köper en bostadsrätt, lägenhet, villa, hus eller radhus så bör du vara mycket noga med att undersöka vad det är du köper. Du som köpare är 100% ansvarig för att kolla upp vad det är du köper. Du kan inte klaga i efterhand på fel och brister som går att upptäcka vid en besiktning av bostaden. Om du har god kunskap om byggnadskonstruktioner behövs ingen besiktningsman. Du kan besiktiga bostaden själv, men då har du ingen firma att vända dig emot ifall det dyker upp fel i efterhand som du borde kunna ha upptäckt eller som en besiktningsman hade upptäckt.

En besiktningsklausul, även kallat besiktningsvillkor skrivs normalt på ett sätt som ger köparen rätt att besiktiga bostaden inom 1-2 veckor med eller utan professionell besiktningsman. Köparen har sedan rätt att dra sig ur affären, utan att behöva betala ersättning/skadestånd under denna tid oavsett om det dyker upp något oväntat eller inte på besiktningen. Det gör att köparen i princip får öppet köp i 1-2 veckor och kan dra sig ur affären oavsett anledning.  Det är dock möjligt att lägga in en bestämd summa i avtalet som köparen skall betala i skadestånd till säljaren ifall köparen drar sig ur affären under besiktningstiden. Eftersom det är fri avtalsrätt så kan man utforma klausulen precis hur man vill men mäklarsamfundet avråder mäklare från att utforma klausulen på något annat sätt än den klassiska försäljningsklausulen som vi nämner ovan och i exemplet längst ner i artikeln.

Det är samma förutsättningar som gäller för bostadsrätter, lägenheter och hus.
Det är dock ganska ovanligt att man besiktigar lägenheter.

Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.

Pruta eller dra sig ur affären vid besiktning

Köparen måste inte dra sig ur affären utan kan istället välja att pruta på bostadens pris om det dyker upp fel eller brister vid besiktningen. Det blir då en förhandling mellan köpare och säljare för att se om parterna kommer överens om eventuella prisjusteringar osv. Kommer inte köpare och säljare överens så blir det ingen affär och köparen drar sig ur.

Besiktningsklausul ur köparens synvinkel

Som köpare vill man gärna ha in en besiktningsklausul i kontraktet. Vem tackar nej till öppet köp? Tyvärr finns det alltid en risk att säljaren väljer att sälja till en annan budgivare som inte kräver ett besiktningsvillkor i kontraktet. Men som sagt, är du köpare så bör du alltid försöka få in ett sådant villkor i kontraktet vilket ger dig extra tid att undersöka bostaden och tänka över ditt köp.

Besiktningsklausul ur säljarens synvinkel

Som säljare vill man helst undvika en besiktningsklausul.
Det finns alltid en risk att det dyker upp något på besiktningen och att köparen vill reducera priset. Det finns även en risk att köparen drar sig ur affären och du som säljare står då på ruta ett igen och måste genomföra en ny försäljning av bostaden.
Som säljare kan det vara klokt att försöka få inskrivet i kontraktet att köparen skall betala en ersättning på till exempel 10.000 kr om de drar sig ur köpet vid besiktningen. Det blir i alla fall ett litet plåster på såren och det gör det lite tuffare för köparen att dra sig ur affären.

Exempel på en besiktningsklausul 

Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten/bostadsrätten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den (datum) varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.

Det bästa tipset till dig som säljare

Anlita en duktig mäklare så kommer du att undvika många problem vid försäljningen.
En duktig mäklare kan avvärja problem i ett tidigt skede och se till att din försäljning löper på smidigt och bekvämt. För att hitta de bästa mäklarna som är aktiva i ditt område kan du använda hemsidan Hittamäklare.se. Där kan du helt kostnadsfritt samla in offerter och jämföra mäklarna i ditt område. Dessa offerter kan du sedan använda när du jämför mäklarna och förhandlar om mäklararvodet. Det är helt gratis att använda tjänsterna på Hittamäklare.se och du förbinder dig inte till något när du fyller i dina uppgifter.

Före detta fastighetsmäklare med mångårig erfarenhet av yrket och branschen. Besitter även djupgående kunskaper inom börs, aktier och investeringar.

44 KOMMENTARER

  1. Köparen anlitade besiktningsman som ansåg att han borde börja med att byta tak. Det är tegeltak. Huset är från 1958. Vi har aldrig haft problem med taket.
    Nu vill köparen att vi ska betala ett nytt tak för 160 000 – 200 000 kr eller att motsvarande dras av på priset.
    mäklaren försöker medla att vi som säljare betalar 50 % alltså ca 80 000 kr.
    Han förhalar.22 april måste han betala handpenning senast. Här står vi nu i total ovisshet hur han tänker.

    • Hej Edine.

      Det beror på att man har ett begränsat ansvar som ägare av en bostadsrätt.
      Föreningen ansvarar för tak, fasader, ledningar, fönster osv.
      Det är sådana saker som besiktningsmannen annars besiktigar.

      I en bostadsrätt är det egentligen i princip bara badrummet som man inte kan kolla själv på visning.
      Om badrummet är renoverat inom de senaste 10 åren och det saknas våtrumsintyg, då kan det vara en god ide att besiktiga.
      Annars är det i princip pengar i sjön enligt mig.
      I köket kan man enkelt själv titta under diskbänken så att det inte läcker eller har läckt där.
      Det finns vissa andra småsaker som kan dyka upp på en besiktning men enligt mig är det bättre att spara pengarna som besiktningen kostar och istället lägga dom på att åtgärda eventuella småsaker som kan dyka upp.

      Mvh admin på EKonomifokus

  2. Hej
    Har du några riktigt bra exempel på återgångsklausuler gällande låneklausuler, försäljningsklausuler och besiktningsklausuler?
    Mvh Peter

  3. Hej. Vi köpte en lgh skrev på kontraktet och efter det begär säljaren pengar för persienner. Är det rätt? Måste vi betala för persienner? Hälsn Birgitta Mettovaara

    • Hej Birgitta.

      Om det gäller vanliga persienner som är monterade inuti fönstret så skall de ingå i köpet.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  4. Hej!

    Mitt radhus (ej bostadsrätt men samfällighet) är sålt. Innan budgivning och försäljning fick köparna information om att taket är från 94 och kommer behöva bytas inom 3-5år. (Samfällighetens ansvar)
    Efter besiktning har detta fastställts och nu vill köparna pruta fast de hade den informationen innan de gav sig in i budgivningen, är det rimligt?

    • Hej Emma.

      Nej det är inte rimligt. Det är fult gjort av köparna.
      Dock har de rätt att pruta i detta läget, oavsett om de kände till problemet innan eller inte.
      Det är upp till dig som säljare om du vill acceptera deras prutning eller inte.
      Det hänger på hur gärna du vill sälja huset och hur gärna de vill köpa. En förhandling helt enkelt.

      Mvh admin på Ekonomifokus

    • Hej Gurhan.

      Ja, begagnade hus säljs alltid i befintligt skick men om det står i kontraktet att köparen har rätt att utföra en besiktning så kan köparen pruta efter besiktningen om han/hon/de vill.
      Annars skulle ju en besiktning vid ett köp vara ganska meningslös.
      Prutningen måste ske innan köpet blir bindande.

      Mvh admin på EKonomifokus

  5. Hej! Vi håller på att buda på en bostadsrätt just nu, badrummet ska stambytas 2020 enligt brf, är det rimligt att anlita besiktningsman innan detta? Vi är rätt gröna, vår första lgh köp o är rätt nervös över vad vi ska hålla ögonen på, oroliga för fukt och vattenskador. Så tacksam för svar!

    • Hej Amelia.

      Om du vet 100% säkert att ni kommer få ett nytt badrum inom kort så är det ganska meningslöst att anlita en besiktningsman.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  6. Hej,

    Vi ska buda på ett hus där säljarens besiktningsman påpekade att taket bör åtgärdas framöver pga ålder på taket. Vi skulle vilja göra en noggrannare besiktning av just tak och delar som t.ex. undertak och väggar för att utesluta fuktskador som kan ha uppkomitt pga det gamla taket. Om fel uppdagas efter att man skrivit köpekontrakt med villkor bör det bli en förhandlingsfråga, men kan man på något sätt skydda sig mot att ens egen besiktningsman missar något och att en försäkring isåfall kliver in?

    • Hej Dan.

      Ja, besiktningsmannen har försäkringar som träder in ifall besiktningsmannen missar något som denne bör ha upptäckt.
      Var nog med att läsa besiktningsmannens villkor i avtalet. Ofta är det saker som besiktningsmännen friskriver sig ansvar ifrån. Ett exempel kan vara vissa rördragningar.
      Läs avtalet ordentligt så att du vet vad som gäller innan du anlitar en besiktningsman.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej!
    Vi har köpt en lägenhet för ca 5 månader sedan men får tillgång om ca 2. Vi gjorde en besiktning vid köp för att få reda på skicket då det är en lång period det kan ändras på. Har vi rätt att göra en till besiktning innan överlåtelsepåskriften eller har man som köpare endast rätt att göra en besiktning?

    Om vi gör besiktningen direkt efter att ha skrivit på det sista och betalat och tex en vattenskada har uppstått, hamnar det på säljarna då trots att den upptäcktes då vi enligt papper äger lägenheten?

    • Hej Linn.

      Ni har ju redan besiktigat, då är det lite onödigt att göra det igen. Köpet är ju redan bindande så ni kan inte begära något prisavdrag eller liknande ändå.
      Om ni upptäcker en skada som inte fanns där vid besiktningen så har de uppstått under tiden säljaren är ansvarig.
      Då beror det på vilken typ av fel som uppstått huruvida säljaren är ansvarig eller inte.
      Vattenskada är ju ett exempel på något som säljaren ansvarar för och säljarens hemförsäkring får ta kostnaderna.

      Mvh admin på EKonomifokus

  8. Hej!

    När blir ett köpeavtal bindande gällande villaköp? Vid kontraktsdagen eller efter besiktningsklausulen köpt ut (datumbestämd)? Klausulen ger rätt att häva köpet oavsett brister.

    Om fel uppdagats i besiktningen och inget tillläggsavtal är underskrivet innan datumet för klausulen utgått. Vad gäller då?

    Mvh

    • Hej Eric.

      1. Det blir bindande när alla eventuella villkor är uppfyllda eller att tiden för dom löpt ut (till exempel besiktningsvillkoret).
      2. Om inte köparen häver köpet skriftligt eller att ett tilläggsavtal skrivs innan villkoret/klausulen löper ut så blir köpet bindande.

      Mvh Admin på Ekonomifokus

  9. Tack för svar! Om fel upptäckts vid besiktningen och tilläggsavtal inte skrivits mellan parterna att åtgärda felen innan tillträdet. Vad gäller då?

    • Hej Eric.

      Om man inte avtalar om något nytt så gäller original-avtalet.
      Då behöver alltså inte säljaren åtgärda något.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  10. Hej,
    Bjuder på ett radhus som är en bostadsrätt, och när jag framförde min önskan om en besiktningsklausul lät mäklaren mest irriterad och tyckte att det var ju onödigt, och vet jag inte att bostadsrätt köps i befintligt skick. Jag stod på mig och hon skulle framföra det till säljaren, men känns som att hon kommer lägga fram det till dem som att de borde välja en annan köpare.

    Gör mäklaren något fel som försöker avråda mig från besiktningsklausul och besiktning?

    • Hej Andreas.

      Det är inget konstigt att göra en besiktning av en bostadsrätt men det görs sällan eftersom folk har för bråttom. Det rekommenderas dock alltid att det görs så att man slipper obehagliga överaskningar.
      Det kan vara extra klokt att göra en besiktning om badrummet/rummen är renoverade men saknar våtrumsintyg. Utöver badrum är det el, kök och vitvaror som är viktigt att undersöka noga om det inte är ett relativt nybyggt radhus.

      Det finns en risk som du säger att säljaren väljer någon annan budgivare än dig på grund av ditt krav.

      Mäklaren skall egentligen inte rekommendera någon att inte besiktiga men jag är säker på att det är en vanlig reaktion hos mäklarna eftersom dom helst vill få klart affären och inte vill riskera att affären går tillbaka på grund av en besiktning.
      Det är dock inte ett fel som är värt att anmäla mäklaren för eftersom ni endast pratat muntligt om det hela.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  11. Hej
    Har jag rätt att ångra köpet efter besiktningen?

    $17 BESIKTNING Köparen har för avsikt att med besiktningsmannen gå igenom besiktningsprotokollet från den besiktning som genomförts av ******* AB den
    2020-01-08. Köpet ska återgå om köparen efter genomgången med besiktningsmannen inte längre vill stå fast vid köpet och köparen senast 2020-02-11 begär att köpet ska återgå. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Köparen har upplysts om sin lojalitetsplikt mot säljaren, vilket innebär att det åligger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta samtliga nödvändiga åtgärder för att få till stånd ett köp av ADRESSEN på ovan nämnda villkor. Om köparen inte fullgör detta åtagande, kan säljaren ha rätt till skadestånd.
    Kan jag ångra / pruta utan att betala skadestånd?

  12. Hejsan,
    Vi har tänkt buda på ett hus och säljarna har gjort en besiktning. Där står att luftfuktigheten har förhöjda nivåer på vind och att mikrobakteriell påväxt hittats. Besiktningsmannen skriver endast rekommendation om att det bör göras en fördjupande undersökning. Vi skulle vilja förstå omfattning, orsak och kostnad för att åtgärda innan vi går vidare med köpet. Kan det skrivas in i avtalet och fungerar då samma klausultext som om man ska besiktiga enligt ovan inlägg?

    • Hej Angelica.

      Svar ja.
      Ni gör en besiktning precis som vanligt.
      Det spelar ingen roll att säljarna gjort en förhandsbesiktning. Ni bör gör en egen besiktning ni också, precis som vanligt.

      Mvh admin på Ekonomifokus.

  13. Hej!

    Vi har skrivit på kontrakt för hus där jag var noga med att det skulle finnas en ordentlig besiktningsklausul. I kontraktet finns nu en klausul där det står: Köparen har rätt att besiktiga köpet och om köparen efter att ha genomfört besiktning inte önskar att stå fast vid köpet så har köparen rätt att begära köpets återgång (inom 14 dagar).
    Nu har vi gjort en besiktning och vill inte stå fast vid köpet men mäklaren hävdar att vi kan bli skadeståndsskyldiga? Jag var otroligt noggrann med denna klausul just för att vi var osäkra på skicket. Har mäklaren rätt att ”hota” oss såhär?

    • Hej Tilda.

      Om det inte står något om ersättning i klausulen så kan inte säljaren kräva er på någon ersättning för att ni häver köpet.
      Häv köpet skriftligt innan tidsgränsen löper ut så skall det inte vara några konstigheter.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  14. Hej Andreas,
    Vi har köpt ett radhus med besiktningsklausul och igår gjordes besiktningen. Det kom inte fram några obehagliga överraskningar, MEN badrummet som är gjort 2005 (utan anmärkning på besitkningen) gjordes av förra ägaren som lämnade över dokumentation till nuvarande ägare på att allt var gjort enligt reglerna och att det fått ett godkännde, nu hittar inte säljarna dokumentationen och vi står således utan garanti för att utförandet ska vara gjort enligt reglerna. Badrummet har fungerat i 15 år och vi har inga skäl att tro att det är några problem, men funderar nu på hur vi ska gå vidare? Vi vill inte häva köpet, men är det rimligt att pruta på priset när det saknas dokumentation på badrummet?
    Tack, MVH
    Anna-Karin

    • Hej Anna-Karin.

      Ja ni kan ju försöka pruta lite men ett 15 år gammalt badrum är ju inte värt särskilt mycket så det är ju några tusenlappar i prisavdrag som är rimligt då.

      mvh admin på Ekonomifokus

  15. Hej vann budgivning efter bara 20 minuters visning enbart en visning o inget utrymme för bes ,vann dock inte budgivningen ,men nu samma dag ringer mäklarn o säger att vi får huset för vårat sista bud !!! luktar bondfångeri ,håller en seriös mäklare på med sånt 2020 ! verkar som budgivare som vann är ev ,bulvan

    • Hej Kalle.

      Det scenario du beskriver kan hända och det behöver inte betyda att det är något fuffens.
      Det kan vara säljaren som har en bulvan med i budgivningen utan att mäklaren vet om det eller så kan det helt enkelt bara vara så att den som vann budgivningen var oseriös och drog sig ur.

      Man kan aldrig vara helt säker så om du känner att det inte står rätt till så får du skippa detta hus och leta vidare.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  16. Hej,
    Vi har skrivit på ett kontrakt för ett hus byggt 1980 där säljaren hade låtit utföra en okulär besiktning. I protokollet står inget angående träbehandlade syllar och reglar i krypgrunden och inte heller något om rörgenomföringar genom golv i våtzon 1 på badrummet på ovanvåningen, vilket visade sig vid vår besiktning. Ett hus med träbehandlat virke är ju en stor risk då det kan börja avge dålig lukt samt även vara giftigt. Dock är vi medvetna om att en krypgrund är en risk i sig. Rördragningen i våtzon medför att vi behöver dra om alla vattenledningar samt installera vattenskåp. Detta var inga kostnader vi hade räknat med. Det finns en rad andra ”missar” säljarens besiktningsman inte heller tagit upp i sitt protokoll, men ovan nämnda är de största.
    Mäklaren försöker nu skylla på att man måste ta hänsyn till när huset är byggt och undrar ifall vi anser att det är fel med träbehandlat virke i krypgrunden. Vi har försökt ringa upp mäklaren men han tar inte våra samtal och vår besiktningsklausul går ut om 5 dagar.
    Hur går vi vidare? Kan vi kontakta säljaren och prata med honom om vi inte får tag på mäklaren?

    Tack på förhand.
    Med vänlig hälsning, P

    • Hej Petronella.

      Ja ni har ju tre st alternativ. Pruta på priset, acceptera priset och genomföra affären eller så kan ni dra er ur affären.
      Ni kan absolut prata med säljaren direkt om inte mäklaren svarar.
      Avtalet gäller ju mellan er och säljaren så det är inget konstigt att ni pratar direkt med varandra.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  17. Hej!
    Vi letar hus och har varit med i en budgivning tidigare där vi vann. Mäklaren ville dock inte skriva en öppen besiktningsklausul utan bara ge oss möjlighet att dra oss ur köpet såvida vår besiktning pekade på nya brister som översteg en viss summa. Nu tittar vi på hus igen och även denna mäklare menar att vi inte kan få ”öppet köp” under besiktningsfirman utan bara dra oss ur om bristerna som eventuellt uppkommer skulle överstiga en viss summa. Får mäklare verkligen formulera den typen av klausuler och hur möter man detta på bästa vis? Mäklarsamfundet avråder ju mäklare från att formulera den typen av klausuler.

    • Hej Angelica.

      Det är en risk som mäklaren tar eftersom det är näst intill omöjligt att få till en sådan klausul så att den blir juridiskt korrekt.
      Dock är det så att om säljaren inte vill gå med på att ni skriver en vanlig öppen besiktningsklausul så har de rätt att säga nej till det.
      Ni kan ju fråga mäklaren om han/hon verkligen har förankrat det med säljaren och förklarat tydligt för säljaren hur det fungerar.
      Utöver det finns det inte så mycket ni kan göra förutom att acceptera deras ”stängda” klausul eller tacka nej och leta vidare.

      Mvh admin på EKonomifokus

  18. Hej!

    Vi ska köpa en villa, säljaren har cancer och har inte så mycket tid kvar på sig. Det jag är rädd för att ifall det duker upp något doldt fel efter köpet, om han omkomer, vem ska stå för ersättning?

    • Hej Ahmad.

      Om säljaren dör och ett dolt fel upptäcks i efterhand så kan man kräva ersättning från dödsboet. Om dödsboet är upplöst så kan ni som köparen inte längre kräva någon ersättning för dolda fel.
      Ni kan alltså i princip räkna med att ni inte kommer få någon ersättning om ett dolt fel upptäcks i efterhand.

      mvh admin på Ekonomifokus

  19. Hej
    Jag har en fråga om besiktning som säljaren gjort. I detta besiktningsprotokoll står det under flera punkter att den förordar en ytterligare kontroll. Varför har inte besiktningsmannen kontrollerat grundligt, det är ju dock en besiktning?
    Eller är det så att dessa besiktningar inte är fullgoda, utan en light version?
    Jag har erbjudits att få ”prata” med besiktningsmannen mot en kostnad av 500. Inte träffa i huset utan bara prata med.
    Anser du att det är rimligt att jag önskar en öppen besiktningsklausul på grund av detta?

    • Hej Paula.

      Besiktningsmännen skriver så när de inte har möjlighet att kontrollera ytterligare.
      Till exempel på vintern kan det vara svårt att besiktiga ett tak ordentligt så där skriver de ofta att taket förordrar en ytterligare kontroll om de misstänker att taket är dålig av någon anledning.
      Det kan även vara en krypgrund som inte går att besiktiga utan att göra hål i en vägg eller liknande.

      Det är alltså väldigt vanligt och det är inget konstigt i det.
      När det står så kan man som köper oftast inte oberopa ett dolt fel i den byggnadsdelen eftersom besiktningsmannen varnat för just den.
      jag tycker absolut att du skall be att få göra en egen besiktning om du känner dig osäker på den befintliga.

      mvh admin på Ekonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here