Uppdaterad: 15 maj 2025
Lojalitetsplikt i bostadsaffärer
Den som köper eller säljer en bostad har en skyldighet att göra sitt bästa för att affären skall gå igenom, denna skyldighet kallas för lojalitetsplikt. Om kontraktet innehåller klausuler som kan göra att affären återgår, så kallade återgångsklausuler, så är alltså båda parter skyldiga att göra sitt bästa för at klausulerna skall uppfyllas så att affären går i lås.
Artikelns innehåll:
1. Vad innebär att göra sitt bästa?
2. Lojalitetsplikt vid låneklausul
3. Lojalitetsplikt vid försäljningsklausul
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Vad innebär att göra sitt bästa?
Denna formulering gör att det öppnas för tolkning. Det är alltså upp till en domstol att avgöra vad som anses vara ”sitt bästa”. Därav går det inte att formulera någon exakt definition av ”sitt bästa”.
Lojalitetsplikt vid låneklausul
En låneklausul gör så att köparen kan dra sig ur affären om inte ett lånelöfte eller finansiering för köpet kan erhållas inom en avtalad tid. Tidsfristen sätts vanligtvis till 1 vecka men det är fritt fram att avtala om längre eller kortare tid.
🔗 Läs vår djupgående artikel om låneklausuler
Köparen är skyldig att anstränga sig för att erhålla lån. Skyldigheten innebär bland annat att köparen måste söka lån i flera olika banker. Sannolikt måste köparen även acceptera räntor och villkor som är något sämre än de som de vanliga bankerna och kreditinstituten erbjuder sina kunder men inte räntor och villkor som är väsentligt sämre.
Är köparen skyldig att söka lån hos flera banker enligt lojalitetsplikten?
Ja.
Är köparen skyldig att söka lån hos banker med avsevärt högre räntor eller sämre villkor, exempelvis Bluestep?
Nej, köparen skall inte behöva acceptera lånevillkor som är väsentligt sämre än de som en bank normalt erbjuder sina kunder.
I hovrättsfallet RH 1995:147 hade köpet villkorats med att ”köparna erhåller erforderliga lån”. Hovrätten uttalade att köparna hade en skyldighet att medverka till att de ”för köpets finansiering erhöll lån i den utsträckning och på de villkor som vid den aktuella tiden var bankmässigt normala vid den typ av transaktion som det var fråga om”. Köparna ålades bevisbördan för påståendet att de inte kunde erhålla lån.
Källa: Mäklarsamfundet
I Svea hovrätts mål T 389/98 hade köpet villkorats med att köparen erhöll lån. Köparen sökte lån i sin bank, men fick avslag på sin låneansökan. Då köparen inte fullföljde köpet, väckte säljaren talan med krav på skadestånd. Hovrätten konstaterade att köparen endast hade sökt lån i en bank. Eftersom köparen inte kunde motbevisa säljarens påstående om att lån hade kunnat beviljas av någon annan bank, ålades köparen att utge det yrkade skadeståndet.
Källa: Mäklarsamfundet
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Lojalitetsplikt vid försäljningsklausul
Om en köpare har köpt en bostad med en så kallad försäljningsklausul så har köparen rätt att dra sig ur affären om köparens befintliga bostad inte blir såld inom avtalad tid. Tidsfristen sätts vanligtvis till 2 veckor men det är fritt fram att avtala om längre eller kortare tid.
🔗 Läs vår djupgående artikel om försäljningsklausuler
Om inget lägsta försäljningspris anges i försäljningsklausulen är köparen skyldig att acceptera bud som framstår som marknadsmässigt eller till och med något under det bedömda marknadsvärdet.
Om man angivit ett lägsta försäljningspris för köparens bostad i försäljningsklausulen, är då köparen skyldig att sälja för det priset?
Ja.
Är köparen skyldig att sälja sin bostad till vilket pris som helst om inget lägsta försäljningspris angivits i klausulen?
Nej, skambud behöver inte accepteras men bud under marknadsvärdet kan tvingas att accepteras om de inte anses vara skambud.
I Svea hovrätts mål T 1473/93 hade köpet villkorats med att köparen senast ett visst datum lyckades avyttra sin bostadsrätt för minst 400 000 kr. Enligt köpekontraktet skulle köpet återgå om någon ”fullbordad, formenlig överlåtelse” inte kom till stånd inom denna tidsram. Strax innan tidsfristen gick ut erbjöd sig säljaren att köpa bostadsrätten till det angivna priset, men anbudet ledde inte fram till någon överlåtelse. Köparens invändning att det inte förelåg någon
”fullbordad, formenlig överlåtelse” inom den angivna tidsramen lämnades utan avseende och denne fick följaktligen utge skadestånd till säljaren. Köparen var med andra ord tvungen att försöka få en överlåtelse till stånd. När han inte accepterade anbudet, kunde han inte heller åberopa försäljningsklausulen.
Källa: Mäklarsamfundet
I Västmanlands tingsrätts mål T 345-05 hade köparen rätt att begära köpets återgång för det fall han inte ”lyckades avyttra sin bostad”. Tingsrätten uttalade att klausulen inte kunde tolkas som att köparen hade en allmän ångerrätt, utan tvärtom ålåg det köparen att verkligen anstränga sig för att få bostaden såld, även om detta måste ske för en köpeskilling som understeg marknadsvärdet. Undantag från denna regel kunde enligt tingsrättens mening endast göras om
det inte rimligen kunde krävas att köparen avyttrade bostaden, exempelvis om han endast fick rena skambud.
Källa: Mäklarsamfundet
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Ex.
I klausulen står det att vår bostad ska säljas till minst 2 600 000. Säg att vi då får ett bud på det men att tillträdet inte går att lösa på lång tid vilket betyder många dubbla månader för oss, säg 4-5 månader. Vilket vi inte har råd med med dagens räntor. Måste vi ta det budet? Vad är rimligt?
Hej Malin.
Jag vågar inte svara med 100 % säkerhet men jag skulle tro att 4-5 månader räknas som rimligt i och med att 3 månader är ”standard”.
Jag skulle gissa på att ni är skyldiga att acceptera budet men jag vågar som sagt inte svara med 100 % säkerhet, det är bara min bedömning.
Mvh admin på Ekonomifokus