Det optimala utgångspriset på ett hus eller en lägenhet

16

Något som diskuterats flitigt både i media men även över middagar och i vanliga samtal är utgångspriser på bostäder. Mäklarna får inte sätta för låga utgångspriser, då kallas det för lockpris och mäklaren riskerar en varning av Fastighetsmäklarinspektionen.
Det finns däremot ingen lag som säger att man inte får sätta ett för högt utgångspris. Frågan är då vilket utgångspris som ger det absolut högsta slutpriset?
Utgångspriset är i Sverige inte bindande vilket innebär att en säljare inte måste sälja bostaden för det utgångspris som man har valt. Detta gör att utgångspriset enbart är strategiskt, dvs man sätter det utgångspris som man tror kommer att leda till det högsta slutpriset. Att sätta rätt utgångspris kan vara avgörande för hela affären.

Välj mäklaren som sätter det optimala utgångspriset för din affär

Eftersom utgångspriset är så viktigt i en affär så ökar vikten av att anlita en riktigt bra och taktisk mäklare.
Vi rekommenderar att ni lägger ner energi på att välja rätt mäklare.
Hemsidan Hittamäklare.se hjälper er kostnadsfritt och utan att ni förbinder er till någonting, att samla in offerter från olika mäklare som är aktiva i just ert område. Offerterna kan ni sedan nyttja för att jämföra mäklarna samt vid förhandlingen av provision med den mäklare som ni beslutar er för att anlita.
Betala inte onödigt mycket för mäklartjänsten.

Det optimala utgångspriset

Som mäklare får man ofta frågan om det bästa utgångspriset. Det går endast att svara på om man har järnkoll på bostadsmarknaden i just det området som bostaden skall säljas i.
Man gör en bedömning på bostadens ungefärliga marknadsvärde (pris som bostaden bör säljas för efter en budgivning). Den värderingen baseras på andra försäljningar som genomförts nyligen i området samt bostadens läge, storlek, ekonomiska förutsättningar och skick. När man har en uppfattning om ett förväntat slutpris så kan man sätta ett utgångspris. Utöver värderingen så baseras utgångspriset på hur marknaden ser ut för tillfället. Finns det flera, liknande bostäder ute på marknaden just nu? Hur ligger de i utgångspris i förhållande till dess skick och så vidare?

I Sverige fungerar det ju tyvärr som så att ett utgångspris som är lägre än förväntat slutpris är en väl fungerande strategi. Ett lägre utgångspris tenderar att attrahera nyfikna spekulanter och en välbesökt visning brukar ofta leda till en bra budgivning.
Har man lyckats få spekulanterna att komma på visning och uppskatta bostaden så tenderar bostadsspekulanter att kunna lägga lite högre bud än vad de från början hade planerat. Det innebär att om man sätter ett för högt utgångspris så riskerar man att missa spekulanter som faktiskt egentligen hade kunnat vara intresserade av att vara med och bjuda på höga prisnivåer.
På den svenska marknaden har jag som mäklare märkt att spekulanter ofta tittar på Hemnet och när de ser en bostad så tenderar de, att i sitt huvud lägga på en budgivning på bostadens utgångspris. Vem har inte hört eller tänkt ungefär som citatet nedan:

“Utgångspris på 1.995.000 kr, ja men då landar den säkert på ca 2.200.000 kr”

Har man då ett för högt utgångspris så riskerar man att tappa en sådan kund.
Eftersom marknaden och enskilda bostäder skiljer sig så mycket från fall till fall så kan man inte säga en exakt strategi för hur ett utgångspris skall sättas men för att komma så nära verkligheten och normalfallet som möjligt så skulle jag säga att ett utgångspris bör ligga ca 10-12% under ett förväntat slutpris.

Säljer man en bostad som inte är så vanlig, tex en väldigt dyr och exklusiv bostad så kan det ibland vara bättre att sätta utgångspriset på den nivå som man förväntar sig att slutpriset kommer att landa på. På vissa typer av bostäder så finns det inte så många spekulanter så att det är farligt att kallt räkna med att det blir en budgivning. Mäklarens kunskap om marknaden och prisnivåer blir då extra viktig för att lyckas få ut så mycket som möjligt i slutpris för bostaden.

Risker med ett för lågt eller för högt utgångspris

Riskerna med ett för högt utgångspris är som vi nämner ovan att man riskerar att tappa spekulanter som egentligen kan vara intresserade av bostaden på höga prisnivåer men som vid en första anblick kan tycka att priset är för högt. Dessa spekulanter vill man såklart ha med på en visning och på en budgivning. Lyckas man få dom på visning och få dom att falla pladask för bostaden så är de ofta beredda att lägga några fler bud än vad de från början hade tänkt sig.

Det finns risker även med ett för lågt utgångspris. Ett lågt utgångspris gör att det krävs en budgivning för att nå upp till önskat slutpris. Sätter man ett för lågt utgångspris så krävs det en rejäl budgivning för att nå sitt mål. Risken med detta är att man tappar två typer av budgivare efter ett tag i budgivningen. Den första typen är den som blir arg och irriterad över att man gått ut med ett lockpris på bostaden. Den andra typen som man riskerar att tappa är typen som ser på budgivningen i kronor och inte i procent.
Citatet nedan visar hur den andra typen tänker:

“Åh herregud, nu har budgivningen stigit med över 300.000 kr. Nä nu hoppar vi av”

Även om budgivningen på bostaden kanske egentligen ligger flera hundra tusen kronor ifrån det förväntade slutpriset så finns det spekulanter som tänker som citatet ovan.
Dessa budgivare tappar man om man har ett utgångspris som är för lågt i förhållande till bostadens marknadsvärde.

En duktig mäklare vet hur man sätter rätt utgångspris

Precis som vi nämner längst upp i artikeln så är mäklarens kompetens av största vikt för en lyckad affär och ett bra utgångspris. Gå in på hemsidan Hittamäklare.se och fyll i dina uppgifter utan att förbinda dig till något. Tjänsten hjälper dig sedan helt kostnadsfritt att samla in offerter ifrån de mäklarna som arbetar i din kommun/område.
Offerterna använder du sedan för att välja den bästa mäklaren och även när du skall förhandla om mäklararvodet med den mäklare som du valt ut.

Hittamäklare.se finner du även en väldigt bra topplista för mäklare samt omdömen som mäklarna fått från tidigare försäljningar. Det är alltid bra att höra vad andra säljare tycker om den mäklare som du funderar på att anlita.

16 KOMMENTARER

  1. Hej EF.
    Har man tagit bort det som tidigare hette acceptpris eller accepterat pris?
    Hjälpte det inte mot lockpris?

    Nu ser man bara att det står utgångspris i alla annonser.

    • Hej Kristian.

      Ja accepterat pris har i princip försvunnit. Det gav inte den effekt som mäklarna hade hoppats på så man gick tillbaka till det gamla hederliga utgångspriset.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  2. Hejsan. Jag måste först tacka för denna artikeln. Jag har länge gått och funderat på hur detta med utgångspris och slutpris faktiskt hänger ihop. Ibland stiger ju budgivningarna jättemycket men ibland ingenting.
    Har inte alla mäklare fattat grejen?

    • Hej Aylan.

      Jag tror att de flesta mäklarna förstår sambandet och hur marknaden tänker efter några år i branschen.
      Ganska ofta har dock bostädernas säljare åsikter kring utgångspriset viket gör att mäklarens rekommenderade utgångspris ignoreras och man väljer att använda sig av säljarens föreslagna pris. Det är en av anledningarna till att det kan skilja så mycket.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  3. Hej.
    Jag planerar att sälja min bostadsrätt i Stockholm då jag är lite orolig för priserna just nu.
    Tanken är att försöka sälja lägenheten själv, utan mäklare via blocket.

    Jag har fått lägenheten värderad till 1,8-2 miljoner kronor. Den är väldigt fin och har ett bra läge i föreningen med västerbalkong.

    • Hej Henric.
      Utgångspris är alltid en strategisk fråga. Du bör prata med en mäklare som är aktiv i just ditt område om det.
      Det beror på olika faktorer såsom hur marknaden ser ut just i ditt område just nu, hur många konkurrerande bostäder som ligger ute just nu osv.
      Men rent spontant skulle jag säga att 1,6 till 1,7 miljoner kr låter som ett rimligt utgångspris.

  4. Jag planerar att köpa en 2a på ca 50m2 på Söder/Kungsholmen, finns det möjlighet att hitta en lägenhet med acceptpris, gillar inte egentligen budgivningar utan kan tänka mig att betala ett rimligt acceptpris/tänkt slutpris, tråkigt att det verkar ha försvunnit. Såg en budgivning som där säljpriset ökade med 1,5 miljoner

    • Hej Per.

      Inte på begagnatmarknaden. Om du köper en nyproducerad lägenhet så är det fasta priser.
      Det du kan göra om du hittar en begagnad lägenhet som du verkligen gillar är att lägga förhandsbud.
      Sök på förhandsbud här på Ekonomifokus.se så hittar du en toppenartikel som beskriver hur man går till väga.
      Med förhandsbud kan du slippa budgivningar.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  5. Hej! Om jag förstår rätt är utgångspriset bara ett förslag? Kan det då bli också så att slutpriset hamnar lägre än vad utgångspriset var eller kommer det alltid bli högre än utgångspriset? Tack för en bra artikel och hjälpen

    • Hej BC.

      Slutpriset kan bli både högre eller lägre än utgångspriset.
      Det är säljaren som väljer om buden och slutpriset skall accepteras eller inte.

      Mvh admin på EKonomifokus

  6. Hej. Tack för bra artikel.
    En vän säljer just nu sin nybyggda lägenhet i Älvsjö, Sthlm. Hon denna tvåa för köpte den för 3 750 000kr och “måste” som minst få tillbaka pengarna. Mäklaren hon anlitat tycker att hon ska gå ut med 2 995 000kr som utgångspris och få upp det i en budgivning, vilket jag tyker låter helt galet lågt? Kan det verkligen räkna med att det stiger 20%? Och då är det fortf ingen vinst…

    • Hej Josefine.

      Det beror helt på vad mäklaren värderar hennes lägenhet till. Kan det möjligtvis vara så att mäklaren inte bedömer att hon kommer få 3.750.000 kr i dagens marknad?. Jag kan tyvärr inte säga vad som är rätt eller fel eftersom jag inte vet vad hennes lägenhet är värd idag.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  7. Hej!
    Vad är det som gäller för lockpriser? Vi har tittat på hus under flera år och de säljs oftast till minst det dubbla mot utgångspriset, är det verkligen rimligt? Det känns så tråkigt att lägga ner tid och energi på husvisningar när de allt som oftast går för minst det dubbla eller betydligt mer mot vad utgångspriset är. Kan mäklarna härja fritt när utgångspriset sätts?

    • Hej Ma.

      Om det är lockpris eller inte bedöms från fall till fall.
      Det beror på vad marknadsvärdet är osv.
      Det finns ingen specifik gräns men jag vet att när slutpriset är 15-20% högre än slutpriset så brukar man ligga i riskzonen för lockpris.

      Mvh admin på Ekonomifokus

  8. Vi har hittat en villa i en mindre ort där vi har fått reda på av mäklaren att vi är de enda som lagt bud (det accepterades ej av säljarna), budet låg under utgångspris som även detta ej var accepterat pris av säljarna enligt mäklaren. Man har i detta fallet gått ut med ett lockpris på 5-10% under accepterat pris. Vi bjöd 10% ned från detta lockpris då marknaden i området ligger 15% under lockpriset som de satte.
    Till saken hör även att de kom med ett motbud på 5% under lockpriset. Utifrån detta har vi nu ytterligare sänkt det bud vi la innan med motiveringen att de ej fått det sålt på två månader, samt att snittpriset är ca 1 miljon lägre än vad de begär för en likvärdig villa i det området.

    Hur länge ska man ha ett bud uppe innan man drar tillbaka det? (Så man blir tagen på allvar.)

    Hur får man ner säljarna på mer normala nivåer? Jag antar att det bara är att vänta ut dem.

    Pratar vi om k/t så vill de ha nära 2,2 i ett område som ligger kring 1,6.

    • Hej Kenneth.

      Det är ju en förhandling så det går inte att säga vad som är rätt eller fel.
      Du får helt enkelt ha is i magen och gå på känsla kring hur du vill gå till väga.
      Det finns som sagt inget rätt svar eftersom förhandling är en konst.
      Lycka till!

      Mvh admin på EKonomifokus

Ställ en fråga

Please enter your comment!
Please enter your name here