En försäljning av en lägenhet / bostadsrätt tar normalt ca 3 veckor från det att bostaden fotograferas till att man har ett kontrakt signerat av en köpare. En försäljning av ett hus tar normalt ca 4-5 veckor från fotograferingen till att man har ett bindande kontrakt signerat av en köpare.
Försäljningstiden kan variera kraftigt beroende på en rad olika faktorer så som marknadsklimat, prisförväntningar osv. I denna artikel skall vi förenkla det hela lite och gå igenom hur en normal tidplan ser ut vid en bostadsförsäljning. Alla mäklare arbetar inte på exakt samma sätt men grundprinciperna är ungefär de samma.
I våra tidplaner nedan utgår vi ifrån att allt går som förväntat i försäljningen och att inga komplikationer dyker upp som förlänger försäljningstiden. Vi har inte heller räknat med tiden då bostaden ibland annonseras som ”kommande försäljning” vilket den kan göra i väldigt lång tid innan den faktiskt skall säljas.
Artikelns innehåll:
1. Tidplan lägenhet / bostadsrätt
2. Tidplan hus
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Försäljning av lägenhet / bostadsrätt – Tidplan
En försäljning av en lägenhet / bostadsrätt tar normalt ca 3 veckor från det att bostaden fotograferas till att man har ett kontrakt signerat av en köpare. När kontraktet är signerat skall köparens medlemskapsansökan behandlas av bostadsrättsföreningen och det tar vanligtvis 1-4 veckor. Först när köparen blivit medlem i bostadsrättsföreningen kan man boka in tillträdet.
Köpare och säljare kommer överens om ett datum för tillträde. Tiden mellan kontrakt och tillträde varierar kraftigt men den vanligaste tiden mellan kontrakt och tillträde är 3 månader.
Vi har inte räknat med någon tid för besiktning då det är sällsynt att bostadsrätter besiktigas vid försäljning.
1. Möte/värdering i bostadsrätten
Mäklaren hälsar på i bostaden och gör en värdering av bostaden samt går igenom hur en försäljningsprocess går till. Tillsammans gör ni upp en tidplan för försäljningen.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
2. Styling
Man kan välja själv om man vill anlita en stylistfirma eller om man vill styla bostaden själv. Oavsett vad man väljer så bestämmer man ett datum då bostaden skall vara redo för fotografering.
Vanligtvis tar en homestyling 1-2 dagar. Om du väljer att anlita en stylist så finns det en risk att stylisten är fullbokad och inte har tid att genomföra stylingen direkt. Då kan försäljningstiden förlängas.
Man kan boka in fotograferingen av bostadsrätten först när man vet när stylingen kommer att vara färdig. Det är mäklaren som bokar in fotografen.
3. Fotografering
Bostaden fotograferas och bilderna levereras 1-2 dagar senare till mäklaren via e-mail från fotografen.
4. Annonsering
När mäklaren får bilderna sätter han/hon ihop en bostadsannons. Det brukar mäklaren kunna göra klart samma dag som bilderna anländer. Bostaden kan därför publiceras på Hemnet.se och alla andra sajter under samma dag som bilderna anländer.
Den optimala är att ha bostaden annonserad i 10-14 dagar innan den första visningen. Detta beror på att man vill ha bostaden ute på annons under två stycken helger. Helgdagarna är de dagar då flest spekulanter besöker Hemnet.
5. Visningar
Visningarna vill man, som vi nämner ovan, ha efter ca 10-14 dagars annonsering. Vilka dagar och tider som man har visningarna varierar mellan olika mäklare. Alla mäklare arbetar på olika sätt med visningsdagarna. Vissa har två visningar under en och samma dag medan andra har visningar under två olika dagar. Extra visningar kan tillkomma om någon spekulant inte kan komma på de ordinarie visningarna.
6. Budgivning
Budgivningen startar normalt 1-2 dagar efter sista visningsdagen. Budgivningens längd kan variera kraftigt men en normal budgivning pågår i 1-3 dagar. Budgivningen avslutas när alla budgivare stannat eller när säljaren bestämmer att det är stopp.
7. Kontraktsskrivning med en köpare
Kontrakt skrivs med en köpare när budgivningen är klar. helst vill man skriva kontrakt så fort som möjligt när budgivningen är avslutad för att minska risken för att köparen ångrar sig och drar sig ur affären.
8. Medlemskap i bostadsrättsföreningen
En bostadsrättsaffär blir inte 100% bindande förrän köparen godkänns som ny medlem av bostadsrättsföreningen. Medlemskapsansökan tar 1-4 veckor för föreningen att behandla. Skulle köparen nekas medlemskap går hela affären tillbaka.
Först när medlemskapsansökan är godkänd kan man ha tillträde på bostaden.
8. Tillträde
Tillträdet kallas det moment då nycklarna överlämnas till köparen och säljaren får slutbetalningen för bostaden.
Inför kontraktsskrivningen kommer säljare och köpare överens om ett datum för tillträde. Det överenskomna tillträdesdatumet skrivs in i kontraktet. Om köpare och säljare är överens kan man ändra tillträdesdatumet men om de inte kommer överens är det datumet i kontraktet som gäller.
Sammanfattning tidplan – bostadsrätt
En försäljning av en lägenhet / bostadsrätt går ganska snabbt om du som säljare är snabb med dina beslut och med din styling inför fotografering. En normal försäljningsprocess för en bostadsrätt är som vi nämner ovan är ca 3 veckor från det att bostaden fotograferas till det att ett kontrakt skrivs med en köpare.
Om inte bostaden säljs på första försöket brukar man planera en ny visning om 1-2 veckor och se om man kan få in nya spekulanter till bostadsrätten.
| Moment | Normal tidsåtgång |
|---|---|
| Annonseringstid innan första visning | 10-14 dagar |
| Visningar | 1-5 dagar |
| Budgivning | 1-3 dagar |
| Behandling av medlemskapsansökan | 1-4 veckor |
| Tillträde | Enligt överenskommelse mellan köpare och säljare |
Ska du sälja din bostad rekommenderar vi att du först jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se.
Försäljning av Hus – Tidplan
En försäljning av ett hus tar normalt ca 4-5 veckor från fotograferingen till det att man har ett bindande kontrakt signerat av en köpare. Köpare och säljare kommer överens om ett datum för tillträde. Tiden mellan kontrakt och tillträde varierar kraftigt men den vanligaste tiden mellan kontrakt och tillträde är 3 månader.
Det som skiljer sig i processen mellan hus- och bostadsrättsförsäljningar är framför allt besiktningen. Hus besiktigas vanligtvis innan bostaden marknadsförs alternativt innan köpekontraktet blir bindande.
1. Möte/värdering i bostadsrätten
Mäklaren hälsar på och tittar på bostaden. Ni gör upp en tidplan för försäljningen.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
2. Eventuell förhandsbesiktning av huset
Som säljare kan du välja om du vill förhandsbesiktiga huset inför försäljningen. Man bokar då själv eller via mäklaren en besiktningsman som besiktigar huset. Besiktningsmannen brukar kunna komma inom ca 1-2 veckor och genomföra besiktningen.
Förhandsbesiktning görs för att få spekulanterna att känna sig tryggare i affären och därmed vara beredda att lägga högre bud.
3. Styling
Man kan välja själv om man vill anlita en stylistfirma eller om man vill styla bostaden själv. Oavsett vad man väljer så bestämmer man ett datum då bostaden skall vara redo för fotografering. Själva stylingen tar vanligtvis 1-2 dagar. Om du anlitar en stylist finns det en risk att stylisten inte är fullbokad och inte har tid att genomföra stylingen förrän om 1-2 veckor.
Så fort man vet när stylingen kommer att vara klar bokar man in en fotografering av huset. Det är mäklaren som bokar in fotografen.
4. Fotografering
Huset fotograferas och bilderna levereras 1-2 dagar senare till mäklaren via e-mail från fotografen.
5. Annonsering
När mäklaren får bilderna sätter han/hon ihop en bostadsannons för huset. Mäklaren brukar kunna göra klart annonsen samma dag som bilderna anländer. Huset kan därför publiceras på Hemnet.se och alla andra sajter under en och samma dag som bilderna anländer.
Det optimala är att ha huset ute på annons i minst 10-14 dagar innan dess att man har visningar. Detta beror på att man vill ha huset ute på annons under två stycken helger. Helgdagarna är de dagar då flest spekulanter besöker Hemnet.se.
6. Visningar
Visningar vill man ha efter minst 10-14 dagars annonsering. Vanligtvis planerar man in en visning på en helgdag och en på en vardag. Extravisningar kan tillkomma om någon/några spekulanter inte kan komma på de ordinarie visningarna.
7. Budgivning
Budgivningen startar normalt 1-2 dagar efter sista visningsdagen. Budgivningens längd kan variera kraftigt men en normal budgivning pågår i 1-5 dagar. En budgivning för ett hus pågår i snitt ca en till två dagar längre än en budgivning för en bostadsrätt. Det beror på att det är ett större beslut att köpa ett hus än en bostadsrätt. Budgivningen avslutas när alla budgivare stannat eller när säljaren säger att det är stopp.
8. Kontraktsskrivning med en köpare
Köpekontrakt skrivs med en köpare när budgivningen är avslutad. I många fall lägger man in en besiktningsklausul, dvs en klausul i kontraktet som ger köparen rätt att besiktiga huset inom två veckor. Om en sådan klausul finns i kontraktet blir köpet bindande först när köparen bekräftar köpet efter besiktningen. Om köparen inte längre vill stå fast vi köpet efter besiktningen så kan köparen dra sig ur affären.
9. Besiktning
Köparen ges normalt 2 veckor att besiktiga huset. Köparen får sedan avgöra om köpet skall stå fast.
10. Tillträde
Tillträdet genomförs det datum som köpare och säljare kommit överens om i köpekontraktet. Man kan i teorin ha tillträde samma dag som köpekontraktet skrivs men det är helt upp till köpare och säljare att välja när de vill att tillträdet skall genomföras.
Om köpare och säljare är överens kan man ändra tillträdesdatumet efter kontraktsskrivningen men om de inte kommer överens är det datumet i kontraktet som gäller.
Sammanfattning tidplan – hus
En försäljning av ett hus tar lite längre tid än en försäljning av en bostadsrätt. En normal försäljningsprocess för ett hus är som vi nämner ovan ca 4-5 veckor från det att bostaden fotograferas till det att ett kontrakt blir bindande med en köpare.
Om inte huset säljs på första försöket planerar man oftast en ny visning om 1-2 veckor för att se om man kan locka in nya spekulanter till huset under den tiden.
| Moment | Normal tidsåtgång |
|---|---|
| Annonseringstid innan första visning | 10-14 dagar |
| Visningar | 1-5 dagar |
| Budgivning | 1-5 dagar |
| Besiktning | 2 veckor |
| Tillträde | Enligt överenskommelse mellan köpare och säljare |
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Försäljningstiderna variera beroende på marknaden
När bostadsspriserna stiger och bostadsmarknaden är stark går det snabbt att få sålt sin bostad. När bostadspriserna går ner och marknaden är svag tar det längre tid. Skillnaden kan vara stor, ibland bromsar marknaden in rejält och då kan det ta väldigt lång tid att få sålt sin bostad om man inte är beredd att gå ner mycket i pris.
Den genomsnittliga försäljningstiden är ofta 30-50% längre när bostadsmarknaden är svag i förhållande till när den är stark.
| Bostadstyp | Stark marknad | Svag marknad |
|---|---|---|
| Hus | 30 dagar | 45 dagar |
| Bostadsrätt | 15 dagar | 25 dagar |
Prisförväntningarna styr försäljningstiden
Om en säljare har prisförväntningar som inte stämmer överens med vad marknaden är beredd att betala för bostaden kan försäljningen ta väldigt lång tid eller kanske inte bli såld alls.
Har man rimliga förväntningar på priset, dvs man accepterar bud på nivåer som är rimliga för det nuvarande marknadsläget brukar man kunna få sålt sin bostad inom en normal försäljningstid.
Varje moment i affären kan förlänga försäljningstiden
Det är inte alltid alla moment i en bostadsförsäljning går enligt förbestämd tidplan.
- Stylisten, fotografen eller besiktningsmannen kanske är fullbokade vilket kan göra att processen drar ut på tiden.
- Det kan vara många som inte kan komma på ordinarie visningar vilket leder till extravisningar som drar ut på tiden.
- Det är inte säkert att spekulanterna vill lägga bud vilket kan leda till att man tvingas ha fler visningar.
- En eventuell förhandling efter besiktningen kan dra ut på tiden om köpare och säljare inte kommer överens.
Vanliga frågor och svar
Minst 10-14 dagar. Helst skall bostaden ligga på Hemnet över två helger eftersom det är då flest personer besöker hemnet.
Vanligtvis 1-5 dagar men det variera kraftigt.
Man får sälja den när man vill. Man kan till och med sälja den innan tillträdet om man önskar. Så länge man har ett signerat bindande överlåtelseavtal är det fritt fram att sälja bostadsrätten vidare.
Man kan sälja huset vidare direkt efter tillträdet.
Nej, vinstskatten är 22% oavsett hur länge man ägt bostaden.
Om mäklaren har ensamrättstid brukar den vara på 3 månader.
Läs även våra artiklar:
- Sälja hus – komplett guide
- Sälja bostadsrätt / lägenhet – komplett guide
- Välja mäklare
- Sälja hus och lägenhet utan mäklare
Hej.
Jag kommer att sälja min 1:a i centrala Göteborg under de kommande två åren.
Jag undrar om det är värt att göra en homestyling av lägenheten inför försäljningen?
Stylingen skulle kosta 15.000 kr.
Min lägenhet är värd ca 2,5 miljoner kr.
Hej Kristin.
Ja du borde absolut styla lägenheten.
Du skall såklart ta hem stylisten på ett möte först så får hon/han göra en bedömning av din lägenhet.
Men om de anser att det bör göras så är det pengar väl investerade.
Ett möte eller en så kallad konsultation brukar ingå i mäklarens arvode. Det skall du inte behöva betala för.
Mvh Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften för bolån & privatlån
Många mäklare erbjuder styling i arvodet!
Hej Britta.
Ja, oftast är det bara en ministyling med lite kuddar och filtar som de erbjuder.
Värdet på det är några tusenalappar.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Tack för en lysande artikel. En liten fråga bara. Heter det tidplan eller tidsplan?
Jag undrar även om detta är någon sorts standard-arbetssätt för mäklare i hela landet?
Hej Ragge.
Både tidplan och tidsplan är korrekta ord. Man får helt enkelt välja själv vilket man vill använda.
De flesta mäklare i landet arbetar på ungefär samma sätt men det kan såklart skilja mellan olika mäklare ändå.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag sålde min lägenhet för ca en vecka sedan.
Jag nyttjade Hittamäklare och måste säga att det funkade riktigt bra.
Jag valde till slut en mäklare från den firman som är störst i centrala Stockholm och lyckades pruta ner arvodet rejält med hjälp av de offerter som jag fick.
Hej Katt arina.
Kul att du är nöjd med tjänsten som Hittamäklare.se erbjuder.
Vi gillar den också skarpt!
Mvh admin på Ekonomifokus