Sälja eller köpa bostad först?

Den eviga frågan som uppstår när man skall byta bostad, skall man sälja eller köpa först? Det finns inget givet svar. Vilket alternativ som är bäst för just dig beror på hur dina ekonomiska förutsättningar ser ut och vilken livssituation du har.

I denna artikel går vi igenom vad det innebär att köpa först eller sälja först samt vilka fördelar och nackdelar respektive alternativ har.

Börja med att:

1. Boka in ett möte med en mäklare hemma i din bostad. Då får du en värdering av din bostad och kan använda den när du söker lånelöfte hos banken. Det är gratis att ta ett möte med en mäklare och att få en värdering av bostaden.

2. Prata med din bank och ansök om ett lånelöfte. Din bank kommer då att räkna ut hur dyr bostad du kan köpa och ge dig råd kring om du bör köpa eller sälja först.

Olika alternativ:
1. Köpa först
2. Sälja först
3. Köpa med försäljningsvillkor

Klicka för att gå direkt ner till de olika alternativen

1. Köpa först och sälja befintlig bostad efteråt

Fördelar:
– Du riskerar inte att stå utan bostad.
– Du kan flytta över bundna bolån till den nya bostaden.

Nackdel:
– Risk finns att du inte får ut det slutpris för din gamla bostad som du vill ha om marknaden är tillfälligt svag när du skall sälja.

Att köpa först är det trygga alternativet

När du väljer att köpa först så riskerar du aldrig att stå utan bostad. Du köper en ny lägenhet eller ett nytt hus och kan sedan i lugn och ro sälja din gamla bostad.

Detta alternativ kräver att banken ger dig ett lånelöfte utan ett så kallat försäljningsvillkor. Banken måste alltså godkänna att du kommer att äga 2 st bostäder samtidigt. Banken räknar då på att hushållets inkomster skall kunna täcka kostnaderna för båda bostäderna under en längre tid. Banken räknar på ett ”värsta scenario”, dvs att du inte får sålt din gamla bostad och blir sittandes med två bostäder som du skall kunna betala eventuell månadsavgift, räntekostnader, driftskostnader osv för.

Om banken inte godkänner att du tar dubbla bolån måste du sälja din befintliga bostad först eller så måste du köpa den nya bostaden med ett försäljningsvillkor. Läs mer om dessa två alternativ längre ner i artikeln.

Nackdelen med att köpa först är att du sitter i en helt annan sits när du säljer din befintliga bostad. Du är oftast ganska pressad att sälja din gamla bostad och du vill att det skall gå snabbt för att undvika dubbla boendekostnader. Om du har otur och hamnar i en tillfällig svacka på marknaden så finns risken att du till slut tvingas sälja bostaden till ett pris som du inte är nöjd med. Det kan ibland uppstå mindre svackor i bostadsmarknaden där köparna helt plötsligt minskar under några veckor/månader. Hamnar du i en sådan dipp så ökar risken för en mindre lyckad bostadsförsäljning.

I dagens marknad behöver man sällan oroa sig för att inte få sin nuvarande bostad såld men man kan aldrig garantera att man får det slutpris som man vill ha.

💡 Planerar du att köpa bostad?
Helst skall du ha ett lånelöfte klart redan innan du går på visning. En hemsida som vi upplever är väldigt duktiga på lånelöften och erbjuder väldigt fördelaktiga räntor är Lånekoll.se. De kan även hjälpa dig med att förhandla ner räntan på befintliga lån.

Lånekoll jämför bolån och privatlån hos ett stort antal banker åt dig med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och du väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

2. Sälja först och köpa ny bostad efteråt

Fördelar:
– Du försäkrar dig om att få ut det slutpris som du önskar för din bostad.
– Du minskar risker att bli stående med dubbla boendekostnader under en längre tid

Nackdelar:
– Du riskerar att stå utan bostad om du inte hittar en ny att köpa och flytta in i innan du skall lämna över nycklarna till din gamla.
– Du riskerar även att behöva betala ränteskillnadsersättning på bundna bolån om du inte har en ny bostad du kan flytta dom till.

Var säker på att få ut rätt pris för din gamla bostad

Att sälja först är alternativet för dig som verkligen vill vara säker på att du får ut det slutpris som du behöver eller vill ha. Genom att sälja först så försäkrar du dig om att du aldrig tvingas sälja bostaden till ett underpris. Om du har otur och hamnar i en tillfällig svacka på marknaden så kan du i lugn och ro dra tillbaka försäljningen och sedan göra ett nytt försök när marknaden tagit fart igen.

Om du väljer att sälja först bör du se till att sätta tillträdesdatum för den sålda bostaden långt fram i tiden så att du har gott om tid på dig att hitta en ny att köpa. Du riskerar annars att stå utan bostad när det är dags att lämna över nycklarna till din gamla. Se till att ha en plan B, dvs att du har någonstans att flytta om du inte hinner hitta en ny bostad att köpa och flytta in i innan du skall lämna över nycklarna till din gamla.

Banken kan kräva att du säljer först

Om banken ser att din ekonomi inte räcker till för att driva runt två bostäder samtidigt kan banken kräva att du skall sälja först för att du överhuvudtaget skall få lånelöftet. Om banken kräver att du skall sälja först finns även alternativet att köpa med ett försäljningsvillkor. Läs mer om att köpa med försäljningsvillkor längre ner i artikeln.

I videon går mäklarsamfundets kundombudsman igenom om man skall köpa eller sälja först.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

3. Köpa med försäljningsvillkor

Fördel:
-Du tar inga risker.

Nackdel:
-Du kanske inte får köpa den bostad du vill eftersom säljaren väljer en budgivare som inte kräver ett försäljningsvillkor.

Bankens lånelöfte innehåller ett krav på försäljning av din gamla bostad

Om bankens kalkyler visar att din/er inkomst inte räcker till att driva runt två bostäder samtidigt så kommer banken att ge dig ett lånelöfte med ett så kallat försäljningskrav.

Ett försäljningskrav innebär att du måste ha ett bindande köpekontrakt/överlåtelseavtal på din nuvarande bostad innan du får tillträda din nya. Om du inte har ett bindande avtal på din gamla bostad så kommer banken inte att låna ut pengarna till din nya bostad.

Du måste alltså sälja din bostad först med ett bindande avtal innan du kan tillträda en ny bostad. Gör du inte det kommer banken inte att godkänna ditt bolån.

Köp med ett försäljningsvillkor

Även om du får ett försäljningskrav i ditt lånelöfte så kan du köpa en bostad först, innan du sålt din gamla. Då krävs det dock att du/ni skriver in ett försäljningsvillkor (även ofta kallat förbehåll eller försäljningsklausul) i avtalet när du köper din nya bostad.

Försäljningsvillkoret ger dig som köpare ”öppet köp” under en bestämd tid, vanligtvis 1-2 månader. Du har då tid på dig att sälja din befintliga bostad. Om du inte lyckas sälja din befintliga bostad så går hela köpet tillbaka och eventuell handpenning som erlagts betalas tillbaka i sin helhet till dig som köpare.

Säljaren kanske inte accepterar ett försäljningsvillkor

Försäljningsvillkor är tyvärr något som säljare inte brukar gå med på i dagens marknad. Det innebär en risk för säljaren eftersom köpet riskerar att gå tillbaka. Om köpet går tillbaka på grund av att din bostad inte blir såld står säljaren på ruta ett igen och får börja om från början.

I dagens marknad väljer säljaren oftast en budgivare som inte har något försäljningsvillkor, trots att den budgivaren har lagt ett lägre bud än du.

Oavsett vilket alternativ du väljer – börja i rätt ände

Börja med att ta kontakt med mäklarna i ditt område/kommun. Se till att få en kostnadsfri värdering av din nuvarande bostad och lägg upp en plan tillsammans med en mäklare. Att ha en plan innebär att du hela tiden ligger steget före och slipper stress samt dåliga beslut.

Frågor & svar