Uppdaterad: 17 september 2025
Köpa & sälja med förbehåll
Hem / Bostad / Köpa bostad /
Att köpa eller sälja med förbehåll innebär att en klausul skrivs in i kontraktet som ger köparen rätt att dra sig ur affären om villkoren i klausulen inte uppfylls. När man pratar om förbehåll syftar man oftast på att en försäljningsklasul skrivs in i kontraktet. Den ger köparen rätt att häva köpet om denne inte lyckas få sålt sin nuvarande bostad inom en avtalad tid (vanligtvis 6-8 veckor).
Exempel:
Anna har vunnit budgivningen på ett hus. Hennes bank kräver att hon först säljer sin lägenhet innan hon kan få ett lån för husköpet. Anna måste ha sålt lägenheten, det vill säga ha ett underskrivet och bindande överlåtelseavtal från en köpare, innan hon kan ingå ett bindande kontrakt för huset.
Säljaren av huset, Erik, går med på detta och ger Anna 8 veckor på sig att sälja sin lägenhet. De inkluderar en försäljningsklausul i kontraktet som ger Anna denna tidsfrist. Om Anna inte lyckas sälja lägenheten inom 8 veckor har hon rätt att dra sig ur husköpet och häva avtalet.
Viktigt att känna till om förbehåll
Förbehåll ur köparens synvinkel
Som köpare är det en stor fördel att få ett försäljningsvillkor i köpekontraktet. Det eliminerar risken för dig, eftersom du kan backa ur köpet utan ekonomisk förlust om försäljningen av din nuvarande bostad inte går igenom.
Nackdelen är att säljaren kan välja en annan köpare om du insisterar på ett försäljningsvillkor. Många säljare vill undvika den osäkerhet detta medför och föredrar en budgivare som inte ställer sådana krav.
Om din bank kräver att du säljer din nuvarande bostad innan du får lån till en ny bostad, har du följande alternativ:
- Få med ett försäljningsvillkor i kontraktet för den nya bostaden.
- Övertyga banken att ta bort kravet på försäljning.
- Ta risken och köp den nya bostaden utan försäljningsvillkor, i hopp om att du lyckas sälja din nuvarande bostad innan tillträdet till den nya (rekommenderas inte).
- Sälj din nuvarande bostad med ett senare tillträdesdatum, så att du hinner köpa en ny bostad innan du behöver lämna den gamla. Detta fungerar bäst om du har en tillfällig bostad att flytta till i värsta fall, till exempel hos släktingar.
💡 Tips! – Jämför bolån & lånelöften!
På Ordnabolån.se kan du nu jämföra räntor och villkor på bolån & lånelöften hos flera olika banker med en enda ansökan. Du får en lista med bankernas olika erbjudanden och väljer själv om du vill acceptera ett erbjudande eller inte. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du ansöker.
Ordna bolån kan även hjälpa till med att sänka räntan på dina befintliga bolån.
Förbehåll ur säljarens synvinkel
Som säljare är försäljningsvillkor i kontraktet ofta ogynnsamma. Om köparen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad står du som säljare tillbaka på startlinjen. Det innebär att du kan behöva starta om försäljningsprocessen, såvida inte någon av de tidigare budgivarna fortfarande är intresserad och vill köpa.
Om du är säljare och den vinnande budgivaren kräver ett försäljningsvillkor i kontraktet, kan det vara klokt att istället välja en annan budgivare som inte ställer detta krav. I vissa fall kan det till och med vara värt att acceptera ett lägre pris för att säkerställa en försäljning utan försäljningsvillkor.
Betala inte onödigt mycket för mäklaren💡
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Skriva in ett lägsta pris i förbehållet
Det går att inkludera ett pris i klausulen. Formuleringen kan då exempelvis lyda: ”Köparen måste sälja sin bostad för minst Y kronor senast den [datum].” Det specificerade priset är dock inte alltid bindande för köparen. Det kan finnas villkor i buden eller andra omständigheter som gör att köparen inte är tvungen att sälja bostaden för det angivna priset eller högre.
Om förbehållet saknar ett angivet lägsta försäljningspris innebär det att köparen är skyldig att acceptera ett bud som anses vara i linje med marknadsvärdet eller till och med något lägre än det uppskattade marknadsvärdet.
Lojalitetsplikten
Lojalitetsplikten innebär att både köpare och säljare måste göra sitt yttersta för att uppfylla kontraktets villkor och säkerställa att affären blir bindande. Om någon bryter mot denna plikt kan de bli skyldiga att betala skadestånd eller ersättning till motparten.
När det gäller en försäljningsklausul innebär det att köparen är skyldig att aktivt arbeta för att sälja sin bostad. Om klausulen innehåller ett lägsta försäljningspris är köparen skyldig att acceptera ett bud på den nivån. Om inget pris anges måste köparen acceptera bud som ligger i linje med marknadsvärdet eller något under. Skambud behöver dock inte accepteras.
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?
Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – Jämför räntor & villkor på bolån & lånelöften hos Ordna bolån. Med en enda ansökan jämför du erbjudanden från flera olika banker & väljer själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte.
Tjänsterna ovan är helt gratis att använda & du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Exempel på formulering av ett förbehåll
Köparen planerar att sälja sin nuvarande bostad, en bostadsrätt belägen på Vintergatan 12, 531 40 Malmö. Bostadsrätten har lägenhetsnummer 17 och är en del av Brf Solrosen.
Senast den [datum] ska köparen ha ingått ett bindande överlåtelseavtal för bostadsrätten. Med ett bindande överlåtelseavtal menas att köparen av bostadsrätten har beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen och att eventuella svävarvillkor i avtalet är uppfyllda. Ett svävarvillkor innebär att köpet inte är slutgiltigt bindande och kan hävas under vissa omständigheter.
Om köparen inte har ingått ett bindande överlåtelseavtal senast den [datum] och därefter begär att köpet hävs inom sju arbetsdagar efter detta datum, ska köpet återgå. Begäran om hävning ska göras skriftligen till säljaren inom den angivna tidsramen. Vid hävning av köpet ska eventuell inbetald handpenning återbetalas till köparen utan att någon av parterna har rätt till skadestånd eller annan ersättning.
Köparen har informerats om sin lojalitetsplikt gentemot säljaren, vilket innebär att köparen är skyldig att vidta alla nödvändiga åtgärder för att genomföra försäljningen av sin nuvarande bostad i enlighet med de angivna villkoren. Om köparen inte uppfyller detta åtagande kan säljaren ha rätt till skadestånd eller annan ersättning.
Andra typer av förbehåll
Förbehåll kallas ofta även för svävarklausuler eller återgångsvillkor. Här är några exempel på de vanligaste förbehållen.
- Köparen ska besiktiga bostaden: En besiktningsklausul skrivs in i kontraktet. Köparen får en tid på sig att besiktiga bostaden och har rätt att dra sig ur köpet om bostaden inte motsvarar förväntningarna.
- Köparen måste lösa finansieringen: En låneklausul skrivs in i kontraktek. köparen får en tid på sig att lösa finansieringen, dvs ordna lånelöfte, och har rätt att dra sig ur köpet om alla banker säger nej.
- Banken ska godkänna bostaden: En klausul för bankens godkännande skrivs in i kontraktet. Om banken inte godkänner bostaden som en säkerhet för bolånet har köparen rätt att dra sig ur affären.
- Säljaren ska hitta en bostad att köpa: Denna klausul är inte så vanlig men den ger säljaren tid att hitta en ny bostad att flytta till. Om säljaren inte löser det så går hela affären tillbaka.
Förbehåll för hus & bostadsrätt
Förbehåll kan användas vid både husaffärer och bostadsrättsaffärer. Det är ingen skillnad på förbehåll för hus eller bostadsrätter förutom att man normalt ger en lite längre tidsfrist till den som ska sälja sitt hus än den som ska sälja sin bostadsrätt. Det är en lite större process att sälja ett hus och därmed behövs normalt mer tid till en sådan försäljning.
Vanliga frågor och svar
Vad innebär förbehåll när det gäller köp av bostad?
Ett förbehåll vid köp av bostad innebär att en försäljningsklausul läggs in i kontraktet som gör att affären endast blir bindande om köparen lyckas sälja sin egen bostad inom angiven tid.
Skribent - Joakim Ryttersson
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i många år och vill nu via Ekonomifokus.se förmedla kunskap och hjälpa besökarna att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostad samt vid bolånerelaterade frågor. Utöver kunskaper inom bostadssegmentet har Joakim även ett stort intresse för ekonomi och finans. Tillsammans med Andreas Hogmalm startade Joakim företaget Hojjo Sverige AB som grundade bostads- och ekonomisajten Ekonomifokus.se. Företaget äger och driver även andra hemsidor, Boupplysningen.se, Aktiekunskap.nu och Aktiewiki.se exempelvis.
Följ diskussion
0 Kommentarer