Lockpris

Ett lockpris är ett utgångspris som är väsentligt mycket lägre än det förväntade slutpriset. Det finns ingen tydlig gräns för vad som räknas som ett lockpris för en bostad, det bedöms från fall till fall. Man brukar dock generalisera det hela lite och säga att det kan röra sig om lockpris om bostadens slutpris överstiger utgångspriset med 15% eller mer.

Artikelns innehåll:
1. Vad är lockpris och varför används det?
2. Vad säger forskningen om lockpriser – fungerar det?
3. Anmäla mäklaren för lockpris
4. Säljaren vill inte sälja till utgångspris, vad gäller?
5. Omvänt lockpris – utgångspriset sätts avsiktligt för högt

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Vad är lockpris?

Ett lockpris innebär att bostadens utgångspris ligger alldeles för långt under marknadsvärdet. Mäklaren annonserar ut bostaden med ett utgångspris som är betydligt lägre än slutpriset förväntas bli. Det kan då klassas som ett lockpris.

Lockpriser är olagliga men det är ofta svårt att fastställa att det verkligen rör sig om ett lockpris. Det finns situationer där budgivningen kan dra iväg oväntat mycket på grund av att det det finns många, väldigt intresserade och angelägna intressenter. Ibland kan bostäder stiga i pris mycket mer än vad mäklaren kunnat förutspå. Det behöver alltså inte räknas som lockpris bara för att utgångspriset är mycket lägre än slutpriset.

Exempel på ett lockpris

Exempel:
Fastighetsmäklaren Jonas skall hjälpa bostadssäljaren Stina att sälja en bostadsrättslägenhet. Det är en 3:a i en stor bostadsrättsförening och det har sålts 4 st liknande lägenheter i ungefär samma skick som Stinas under det senaste halvåret. Samtliga har sålts för priser runt 2 500 000 kronor. Mäklaren Jonas föreslår ett utgångspris på 1 995 000 kr för att det skall bli ett stort intresse och många spekulanter på visningarna. Stina litar på mäklaren så 1 995 000 kronor blir det utgångspris som används i marknadsföringen av lägenheten.

Slutsats av exemplet ovan:
I detta exempel används ett utgångspris som är ca 25 % lägre än det förväntade slutpriset. Mäklaren kände väl till att denna typ av bostad vanligtvis betingar ett slutpris på runt 2 500 000 kr. Ett utgångspris på 1 995 000 kr skulle med största sannolikhet anses vara ett lockpris om Jonas anmäldes och fallet prövades av Fastighetsmäklarinspektionen. Jonas skulle sannolikt få en erinran eller varning som påföljd av FMI.

Varför jobbar mäklare med lockpriser?

Den främsta anledningen till att mäklare använder lockpriser är att få fler spekulanter till visningarna. Om fler spekulanter kommer på visning ökar chansen för att det blir budgivning och mäklarna får dessutom träffa fler potentiella nya kunder till sin verksamhet.

Det här är som sagt olagligt men samtidigt är det viktigt att förstå att budgivning i sig inte är olagligt.

”Lockpris används främst för att locka många spekulanter till visning”

Vad säger forskningen om lockpriser – fungerar det?

Enligt forskningen som presenteras i videon nedan leder lockpriser INTE till högre slutpriser. Det leder däremot till att fler spekulanter kommer på visningarna. Det är alltså främst mäklaren som gynnas av lockpris eftersom mäklaren får träffa fler spekulanter som potentiell kan bli framtida kunder till mäklaren. Många av spekulanterna har ju en egen bostad som skall säljas någon gång i framtiden. Då gynnas mäklaren av att ha skapat en kontakt.

I videon:
Anders Österling, fil.dr och forskare på Nationalekonomiska institutionen vid Stockholms universitet pratar om vad forskningen säger om lockpriser.

Anmäla mäklaren för lockpris

Lockpriser är olagliga. Om du misstänker att en mäklaren använt lockpris kan det vara läge att anmäla mäklaren till FMI. De avgör om det är värt att göra en undersökning av mäklaren eller inte.

Skulle det visa sig att mäklaren faktiskt har gått ut med lockpris kan mäklaren få någon av dessa fyra möjliga följder:

1. Ingen påföljd
2. Mäklaren får en erinran från FMI
3. Mäklaren får en varning av FMI som syns i ett register över alla mäklare
4. Mäklare mister sin registrering som mäklare (osannolikt vid anmälning om lockpris)

Vilken påföljd det blir beror på hur allvarligt fel mäklaren har begått. För det mesta är det så att det måste framgå tydligt att mäklaren på ett systematiskt sätt använder sig av lockpriser. Det kan vara mycket svårt att bevisa.

• Läs även vår djupgående artikel om: Mäklaren har gjort fel – kan jag anmäla?

Antal anmälningar om lockpris i Sverige

Vår bedömning är att antalet anmälningar tenderar att öka när bostadspriserna stiger kraftigt och minska när priserna sjunker. Vid kraftiga prisuppgångar, som exempelvis år 2021, så drar budgivningar iväg mer än mäklarna räknat med varpå spekulanterna tror att det är ett lockpris och anmäler.

När priserna på bostäder går ner säljs många bostäder för priser som tangerar eller understiger utgångspriset vilket helt naturligt leder till färre anmälningar.

Var det ett lockpris eller inte?

Det kan kännas orättvis när priset sticker iväg och når nivåer som är långt från den budget man har räknat med. Då kan tankar om lockpris dyka upp även om det egentligen inte är ett lockpris.

Det är som sagt mycket svårt att bevisa att det var ett lockpris om det inte går att se en systematisk nedsättning av utgångspriser från samma mäklare.

Säljaren accepterar inte bud på utgångspriset – lockpris?

Bara för att säljaren inte accepterar ett bud på utgångspriset betyder inte det att det är fråga om ett lockpris. En säljare väljer själv när och till vilket pris som bostaden skall säljas för. En säljare kanske inte är beredd att sälja bostaden för utgångspriset till en början men om det visar sig att marknaden inte är beredd att betala mer än utgångspriset för bostaden så kanske säljaren tvingas tänka om.

Exempel:
Berit skall sälja sin lägenhet. Mäklaren har värderat den till 2 miljoner kronor +- 100 000 kr. Mäklaren rekommenderar ett utgångspris på 1 995 000 kr vilket Berit accepterar som utgångspris.

Efter att mäklaren haft 2 st visningar får Berit bara bud på utgångspriset. Hon känner att det inte är tillräckligt bra så hon vill försöka hitta fler spekulanter som kanske är beredda att betala mer än utgångspriset. Det är Berits val så det är inget konstigt.

Efter ytterligare 4 st visningar har Berit fortfarande inte fått in några bud som är högre än utgångspriset. Berit känner då att marknaden inte verkar vilja betala mer än utgångspriset och väljer då att acceptera budet och sälja till utgångspris.

💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Omvänt lockpris

Får mäklaren sätta ett alldeles för högt pris och därmed kanske lura spekulanterna att tro att bostaden är värd mer än den egentligen är?

Svar ja, om utgångspriset motsvarar det pris som säljarna är beredda att sälja för.

Exempel:
Kalle och Stina skall sälja sitt hus och vill ha minst 10 miljoner kronor för huset annars säljer de inte. Mäklaren Sanna bedömer att husets marknadsvärde är ca 6 miljoner kronor. Eftersom Kalle och Stina inte säljer huset för under 10 miljoner kronor är det OK för mäklaren Sanna att sätta utgångspriset till 10 000 000 kr.

Detta eftersom det i Kammarrätten i Stockholms mål 3332-12 ansågs tillåtet att använda sig av ett omvänt lockpris om det är det pris som säljaren vill ha även om det överstiger det bedömda marknadsvärdet avsevärt.

Om mäklaren sätter ett utgångspris som avsevärt överstiger marknadsvärdet trots att säljaren är beredd att sälja bostaden för ett pris som motsvarar marknadsvärdet kan det däremot anses bryta mot god fastighetsmäklarsed

🔗 Läs vad chefsjuristen Magnus Melin säger om omvända lockpriser.

Lagtext & praxis om lockpriser

Fastighetsmäklarlagen (2021:516)

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig vid utförandet av uppdraget. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Marknadsföringslag (2008:486)

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Praxis

Ett lockpris anses innebära att en bostad marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera.

Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (Bland annat domen den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12).

I ett av dessa fall understeg utgångspriset fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent vilket inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (se dom från den 11 februari 2013 Mål nr 3343-12). 

Sammanfattning

• Ett lockpris är ett alldeles för lågt utgångspris som avsiktligen sätts för lågt av mäklaren
• Det finns ingen bestämd gräns men inofficiellt brukar man säga att ett lockpris är 15% eller mer under det förväntade slutpriset
• Utgångspris är inte detsamma som ett accepterat försäljningspris
• Ett avsevärt högre slutpris än utgångspris betyder inte per automatik att mäklaren satt ett lockpris

Vanliga frågor och svar

Läs även våra artiklar:

• Försälja hus
• Försälja bostadsrätt / lägenhet
• Köpa bostad – komplett guide
• Köpa eller sälja först?
• Mäklarens ansvar vid en försäljning